COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

TPBR

EXPÉDITIONS :en LRAR le 04/03/2019

SCP AVOCATS BUSINESS CONSEIL

SCP REFERENS

Monsieur F A

Monsieur G Z

Madame K Z NÉE L

Madame H Z

ARRÊT du : 04 MARS 2019

N° : – N° RG 18/01959 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FXMX

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS en

date du 03 Avril 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :

Monsieur F A

'Gaudru'

[…]

représenté par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEIL, avocat au barreau de BOURGES

D’UNE PART

INTIMÉS :

Monsieur G Z

né le […] à Y SUR INDRE (36)

La Houssaye

[…]

représenté par la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

Madame K Z NÉE L

née le […] à […]

La Houssaye

[…]

représentée par la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

Madame H Z

née le […] à Y SUR INDRE (36)

[…]

[…]

représentée par la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :18 Juin 2018

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, présidente de chambre,

• Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, conseiller,

• Monsieur Laurent SOUSA, conseiller.

Greffier :

• Madame Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 DECEMBRE 2018, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 04 MARS 2019 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE':

Par acte authentique reçu le 20 mars 1998 par Maître X, notaire à Y-sur-Indre, M. I A, M^me J A et M. F A ont donné à bail rural à long terme à M. G Z et M^me K L épouse Z, pour une durée de 18 ans commençant le 4 juin 1998, diverses parcelles de terres situées à Charnizay cadastrées, à la suite d’une division cadastrale du 25 avril 2005 et d’une acquisition du 25 novembre 2005':

— section XB n° 102 'Bruneau’ d’une superficie de 32 a 90 ca,

— section YS n° 33 'La Houssaye’ d’une superficie de 25 ha 84 a 17 ca,

— section YX n° 10 'Les étangs de la Houssaye’ d’une superficie de 4 ha 44 a,

— section ZM n° 56 'Le […]' d’une superficie de 3 ha 16 a 00 ca,

— section YT n° 9 'Les Buissons Biens’ d’une superficie de 24 ha 53 a 58 ca,

le tout pour une superficie totale de 58 ha 30 a 65 ca.

Le bail s’est renouvelé tacitement pour une durée de 9 années le 4 juin 2016. M. F A est devenu seul propriétaire des terres après le décès de ses parents.

Les preneurs ont sollicité l’autorisation de céder le bail à leur fille M^me H Z qui leur a été refusée, par courrier recommandé du 30 septembre 2016.

Par requête reçue au greffe le 14 avril 2017, les consorts Z ont demandé la convocation de M. F A et M^me J A, devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours, aux fins d’obtenir l’autorisation de céder le bail rural à M^me H Z, en application des dispositions des articles L 411-64 et L 411-35 du code rural et de la pêche maritime.

Par jugement du 5 juin 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours a, avec exécution provisoire':

— dit n’y avoir lieu à écarter des débats les pièces n° 21 et 23,

— autorisé la cession du bail rural consenti le 20 mars 1998 aux époux G Z à leur fille, M^me H Z,

— condamné M. F A aux dépens de l’instance,

— condamné M. F A à payer à M. G Z, M^me K Z et M^me H Z une somme de l.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que':

— le projet d’exploitation de M^me H Z n’est pas soumis à autorisation administrative préalable dans le cadre de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles';

— M^me H Z est inscrite à la MSA depuis le 3 février 2014 et exploite déjà 31,68 ha sur la commune de Preuilly sur Claisse, et s’engage à résider à 4 kilomètres de la résidence de ses parents'; qu’elle dispose de peu de matériel, mais elle envisage d’acquérir le matériel de ses parents et d’autres biens'; qu’elle bénéficie d’un accord de prêt d’un montant de 100.000 € lui permettant d’acquérir le matériel et d’une caution bancaire de 7.000 € sur une durée de 12 mois, garantissant les fermages'; que M^me H Z remplit les conditions posées par l’article L 411-59 du code rural et de la pêche maritime ;

— le seul retard de paiement observé au titre du fermage 2015, depuis régularisé, n’est pas suffisamment grave pour priver les preneurs du droit de céder leur bail à leur fille';

— il n’est pas démonté de défaut d’entretien des parcelles louées';

— la modification partielle d’une parcelle qui a été ensemencée, constitue une amélioration, susceptible d’accroître la valeur des terres, et ne saurait représenter une faute de nature à priver les preneurs de leur droit de cession à un descendant';

— le fait d’avoir laissé la parcelle ZM 56, d’une superficie de 3 ha 16 a, à l’état de friches ou de jachères, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour faire obstacle à la cession';

— il n’est pas établi de mauvaise foi des preneurs empêchant la cession du bail.

Par courrier recommandé en date du 18 juin 2018, M. F A a interjeté appel en visant tous les chefs de décision du jugement.

Suivant conclusions réitérées oralement, M. F A demande de':

— réformer en toutes ses dispositions, le jugement déféré,

— débouter les consorts Z de l’ensemble de leurs demandes,

— enjoindre à M^me H Z de produire la copie de son dossier complet de demande d’autorisation préalable d’exploiter, au besoin sous astreinte,

— subsidiairement et en tant que de besoin, enjoindre à M. G Z et à M^me H Z de produire leurs bilans détaillés 2017, au besoin sous astreinte,

— rejeter la demande de cession du bail rural au profit de M^me H Z,

— condamner solidairement les consorts Z à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les consorts Z aux entiers dépens.

L’appelant soutient que la fille des époux Z ne justifie pas disposer d’une autorisation préalable d’exploiter, obtenue au regard d’un dossier exhaustif, visant les revenus de son foyer et sa résidence principale'; qu’il convient de dire que M^me H Z devait se soumettre à une demande d’autorisation préalable d’exploiter'; que M^me H Z ne justifie pas de disposer de matériels d’exploitation personnels et suffisants ou de fonds pour les financer'; qu’elle ne justifie pas remplir les conditions personnelles et sérieuses pour prétendre reprendre et poursuivre cette exploitation, dans des conditions viables et pérennes, en considération de ses déficits antérieurs cumulés, de ceux du cédant, et faute de solvabilité immédiate et suffisante pour mener sérieusement une campagne culturale'; que M^me H Z ne justifie pas d’une rentabilité prévisible et d’un projet viable de reprise'; qu’elle ne justifie pas, à la date de la reprise, vouloir et pouvoir se consacrer personnellement à la reprise de cette exploitation, et plus généralement d’une réelle motivation de reprise personnelle, au regard notamment de son éloignement, de son activité professionnelle et de ses obligations familiales'; qu’elle n’offre aucune garantie sérieuse et pérenne au bailleur, au-delà des quelques premiers mois de la reprise et du premier fermage, ce qui rend le seul engagement bancaire totalement inopérant.

Il indique également que les époux Z se sont rendus coupables de plusieurs manquements et/ou agissements fautifs quant aux obligations nées du bail rural, du code civil et aux dispositions d’ordre public du statut du fermage, cumulés sur plusieurs années (défauts caractérisés et réitérés de paiement des fermages à l’échéance convenue, défaut d’entretien et de bonne exploitation du fonds loué, défaut de matériel et de main-d''uvre suffisants, défaut d’autorisation préalable des bailleurs au retournement des prés loués) ; que le projet de cession de droit au bail ne préserve pas les intérêts légitimes du bailleur, et que les manquements cumulés et réitérés des fermiers, même si ces manquements ne constituent pas des fautes graves de nature à justifier une résiliation ou un refus de renouvellement, sont incompatibles avec la notion de bonne foi et ne peuvent permettre d’aboutir à l’autorisation de cession du bail au profit de M^me H Z.

Suivant conclusions récapitulatives réitérées oralement, M. G Z, M^me K L épouse Z et M^me H Z demandent de':

— débouter M. A de l’ensemble de ses demandes,

— écarter des débats les pièces n° 21 à 23 de M. A obtenues en fraude des droits des preneurs,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, autorisant la cession des parcelles louées à M^me H Z,

Y ajoutant,

— condamner M. F A à payer à M. G Z et son épouse M^me K Z la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les intimés expliquent que M^me H Z s’est vu accorder une autorisation tacite d’exploiter, car la direction départementale des territoires (DDT) a indiqué que son projet d’ajouter 58 ha 31 à son exploitation n’était pas une opération soumise à autorisation administrative préalable'; que M. A n’a pas formé de recours à l’encontre de la décision de la DDT'; que le tribunal était incompétent pour apprécier, au regard du schéma régional du contrôle des structures agricoles, si l’opération envisagée était dispensée d’autorisation ou justifiait le dépôt d’une demande d’autorisation'; qu’en cas d’autorisation de la cession de bail, elle va s’installer dans le logement existant sur son exploitation actuelle, situé à 4 kilomètres des terres données à bail'; que M^me H Z est exploitante agricole depuis le 3 février 2014 de terres d’une superficie de 31 ha 54 a 07 ca, à titre personnel, sur la commune de Preuilly sur Claise, soit à proximité des parcelles litigieuses'; qu’elle justifie disposer du matériel et des moyens financiers nécessaires pour assurer l’exploitation des terres'; que l’exploitation des preneurs est parfaitement viable, et le fermage est toujours payé sans difficulté'; qu’elle bénéficie d’un cautionnement sur les fermages et d’une avance d’un montant de 45.000 euros permettant de couvrir très largement les charges courantes d’exploitation'; que M^me H Z s’est engagée à se consacrer de façon personnelle, effectivement et permanente à l’exploitation des terres, et ne sera pas pluriactive lors de la reprise des terres louées.

Ils indiquent que les preneurs sont de bonne foi'; que M^me K Z a toujours participé de manière effective aux terres louées en qualité de conjoint collaborateur, comme l’atteste la MSA le 3 octobre 2017'; que le bailleur ne justifie que d’un seul et unique retard de paiement d’un fermage en 37 années de location'; qu’il n’y a pas eu de retards récurrents de règlement des fermages, mais un accord tacite des parties pour régler le fermage tous les ans en deux fois'; qu’en 37 années d’exploitation, le bailleur n’a fait aucune critique quant à l’entretien par le preneur des parcelles louées'; que M. A a fait réaliser un constat par un expert forestier en leur faisant croire qu’il s’agissait d’évaluer les terres en vue d’une vente'; que le rapport d’expertise de M. B a été obtenu au moyen d’une violation de domicile de sorte qu’il conviendra de rejeter les pièces n° 21 à 23 de M. A'; que ce rapport, non contradictoire, ne démontre aucun mauvais entretien des terres'; que les intimés produisent quant à eux un constat d’huissier de justice établissant le bon entretien des terres'; que le bailleur ne peut se prévaloir d’un changement de destination de la parcelle qui a fait l’objet d’une vente en date du 25 novembre 2005 à M. et M^me Z'; que le bail prévoit expressément que les retournements de parcelles de terre en herbe ou la mise en herbe de parcelles de terres, ne seront pas soumis à accord écrit du bailleur'; qu’à supposer que la nature de la parcelle louée ait été changée, la modification ne porte que sur une partie du bien loué et elle a amélioré la qualité des terres qui au lieu d’être déclassée en prairie permanente est désormais classée en terre arable'; que les intérêts du bailleur sont donc préservés.

SUR QUOI, LA COUR,

L’article L. 411 35 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable au litige, permet la cession du bail rural aux descendants du preneur majeurs ou émancipés, avec l’agrément du bailleur ou à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux.

S’agissant d’une dérogation au principe général d’incessibilité du bail rural, elle ne peut bénéficier qu’au preneur qui a satisfait a toutes les obligations nées du bail et ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur appréciés, au regard, d’une part, de la bonne foi du preneur

cédant et, d’autre part, de la capacité du cessionnaire éventuel de remplir les obligations nées du contrat.

La cession du bail par le preneur à l’un de ses descendants ne peut être autorisée que si le cessionnaire projeté présente toutes les qualités requises pour assurer la bonne exploitation du fonds. Aucune disposition du code rural et de la pêche maritime ne définissant les conditions à remplir par le cessionnaire, il convient de se référer aux conditions posées pour un candidat à la reprise par l’article L. 411 59 qui dispose':

«'Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.'»

I- Sur les qualités du cessionnaire

Capacité ou expérience professionnelle :

En l’espèce, il est établi que la cessionnaire, M^me M Z, est la fille des co-preneurs et qu’elle a obtenu le brevet de technicien supérieur agricole de sorte que sa capacité professionnelle n’est pas contestée.

Contrôle des structures :

Si la cour doit vérifier que la réglementation sur le contrôle des structures est respectée, elle n’a pas à se substituer à l’autorité administrative qui a statué sur une demande d’autorisation préalable d’exploiter.

Les intimés produisent un courrier du directeur régional de l’alimentation, de l’agriculture, et de la forêt, en date du 2 janvier 2017 attestant que M^me M Z a déposé une demande d’autorisation d’exploiter les terres données à bail à M. G Z d’une superficie de 58,31 ha, et que compte tenu des déclarations sur l’honneur qu’elle a effectuées (sur les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, de superficie de l’exploitation inférieure à 110 ha, de la distance entre son siège d’exploitation et les parcelles sollicitées, de revenus extra agricoles du foyer fiscal ne dépassant pas 3120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance et de l’absence de double participation dans une autre exploitation agricole), son projet n’est pas soumis à autorisation administrative préalable dans le cadre de la réglementation relative au contrôle des structures.

M^me M Z n’a donc pas à obtenir une autorisation préalable d’exploiter. Il n’y a pas lieu de lui enjoindre de produire le dossier de demande d’autorisation d’exploiter. L’appelant ne justifie pas en quoi l’appréciation faite par les services préfectoraux serait affectée d’un vice d’illégalité qui pourrait conduire à interroger la juridiction administrative sur ce point.

Moyens matériels et financiers :

M^me H Z est exploitante agricole de 31 ha 54a et 07 ca, depuis le 3 février 2014, comme le précise l’attestation MSA versée aux débats. Afin de pouvoir bénéficier de la cession du bail, elle doit justifier doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Elle produit à ce titre, la liste du matériel de M. G Z qu’elle va reprendre': charrue, chisel, Cover-Crop, distributeur engrais, herse rotative, pulvérisateur, remorque, rouleau, semoir à céréales, semoir mono-grain, tracteur 130 chevaux. Elle a également listé le matériel à acquérir': tracteur 110 chevaux, combiné de semi (herse + semoir), pulvérisateur 24 mètres. Le prix de reprise et d’achat de ces matériels est évalué à 80.100 euros. L’évaluation du matériel de M. G Z à reprendre a été validée par le cabinet d’expertises LEON. Sur le matériel à acquérir, il ne peut être reproché à M^me M Z de se fixer un budget pour l’acquisition du matériel agricole notamment du nouveau tracteur (prix évalué à 32.000 euros). M. A ne produit aucun élément propre à démontrer que les prix mentionnés dans la liste du matériel à reprendre et à acquérir ne seraient pas conformes à la valeur réelle des biens.

M^me M Z justifie avoir déjà acquis du matériel agricole': un tracteur John Deere d’occasion (facture SARL DI CRISTIANU de 24.840 € en date du 29/08/18), un pulvérisateur (facture PCE de 6.600 € en date du 02/10/18), une charrue (factures Ets CHESNEAU de 9.600 € du 18/10/18).

Il est également justifié que M^me M Z bénéficie d’un accord de prêt de la Banque Populaire Val de France en date du 11/07/17, pour la somme de 100.000 euros, aux fins d’acquisition du matériel agricole. L’accord de prêt mentionne que l’emprunteur devra fournir un gage sur le matériel immatriculé, un nantissement sur le matériel non immatriculé et souscrire une assurance DC/PTIA/IT à hauteur de 100'%.

Les intimés produisent également un accord de prêt plus récent, daté du 30/10/18, portant sur la somme de 80.000 euros au titre de la reprise de matériel, et la somme de 16.000 euros pour le financement de la TVA jusqu’à récupération. La seule garantie exigée est la souscription d’une assurance DC/PTIA/IT/IPT à hauteur de 100'%.

Il est donc établi que la Banque Populaire Val de France a manifesté son accord persistant d’accorder un prêt à M^me M Z pour la reprise du matériel de son père et l’achat de nouveaux matériels. Si l’accord du 30/10/18 porte sur une somme inférieure au précédent, il s’explique par le fait que M^me M Z a acquis, entre-temps du matériel agricole tel un tracteur, de sorte que le financement de celui-ci n’a plus lieu d’être.

L’appelant soutient qu’il n’est pas justifié de la levée des réserves liées à l’obtention des prêts. Cependant, la seule condition à l’octroi du prêt dans le dernier accord de financement N dans la souscription d’une assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie, et invalidité à hauteur de 100'% du prêt. Aucun élément ne permet de démontrer que M^me M Z née le […] et âgée de 40 ans, ne pourra pas souscrire une telle assurance pour bénéficier du financement envisagé. En outre, il ne peut être exigé qu’elle produise une offre de prêt alors que pour bénéficier de la cession, une autorisation judiciaire est nécessaire.

Les dispositions légales n’exigent pas que le bénéficiaire de la reprise du bail justifie posséder du matériel nécessaire à l’exploitation dès lors qu’il démontre avoir les moyens de les acquérir. M^me M Z a démontré qu’elle disposait des moyens financiers pour acquérir du matériel agricole nécessaire à l’exploitation des terres, et qu’elle en a déjà acquis.

Il importe peu que la liste du matériel acquis et à acquérir ne mentionne pas une moissonneuse batteuse puisqu’il n’est pas interdit au preneur d’avoir recours à la location de certains matériels agricoles ou de recourir ponctuellement aux services de tiers pour certains travaux.

La rentabilité financière et la pérennité de l’exploitation du bénéficiaire de la reprise n’est pas une condition de la cession du bail aux termes des articles L.411-35 et L.411-59 du code rural. Une telle appréciation nécessiterait en outre de faire une analyse prospective et de porter une appréciation sur les qualités du cessionnaire dépendant d’événements futurs et

aléatoires. La cour n’a donc pas à examiner ce point et le bailleur ne peut substituer sa propre appréciation de la situation financière de la bénéficiaire de la reprise à celle de l’établissement bancaire pour considérer qu’il existerait un soutien abusif. L’existence d’une perte de 4.544 euros au 31/12/2017 pour l’exploitation de M^me M Z ne permet pas de conclure qu’elle sera dans l’incapacité d’exploiter les terres reprises et de régler les fermages afférents.

M^me M Z produit également un accord de la Banque Populaire Val de France pour un cautionnement bancaire d’un montant de 7.000 euros sur une durée de 12 mois visant à garantir les fermages à hauteur de cette somme. Ce cautionnement étant nullement exigé comme condition à la cession, M^me M Z entend ainsi prendre toutes mesures permettant de garantir le respect des obligations du preneur en cas de reprise.

En conséquence, la condition d’existence des moyens matériels ou financiers est établie.

Capacité à assurer de manière personnelle. effective et permanente l’exploitation :

M^me M Z N actuellement à […], commune située à plus de 500 kilomètres des terres données à bail. Elle produit cependant une «'lettre d’engagement'» en date du 1^er juin 2017 mentionnant':

«'Si j’obtiens la cession du bail, objet de la demande dans le cadre de notre procédure auprès du tribunal paritaire des baux ruraux, j’envisage de m’installer avec mon compagnon et mes enfants sur le département de l’Indre-et-Loire. A noter que nous avons un logement sur mon siège d’exploitation situé aux Cingaudières 37290 Preuilly-sur-Claise, distant de 4 kilomètres des terres pour lesquelles je sollicite la cession de bail'».

Il ne peut être valablement argué que ce courrier ne constitue pas un engagement de M^me H Z de venir résider à proximité des terres reprises, cet engagement étant repris dans ses conclusions réitérées oralement devant la cour. Aucun élément ne tend à faire considérer que cette lettre d’engagement est affectée d’une intention frauduleuse à l’égard du bailleur.

M^me H Z s’engage ainsi à résider à 4 kilomètres des terres reprises de sorte que la condition de proximité de l’habitation est remplie, même si son lieu de résidence est à ce jour éloigné. En exigeant que le bénéficiaire de la reprise occupe lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe, l’article L.411-59 du code rural et de la pêche maritime ne vise nullement à prohiber la reprise par une personne ne résidant pas à proximité de l’exploitation avant la reprise, dès lors que lors de la reprise, le cessionnaire du bail établit sa résidence à proximité des terres louées.

S’agissant de la pluriactivité, M^me M Z indique qu’elle va cesser son emploi au sein de l’agence bancaire qui l’emploie et qu’elle se consacrera pleinement à l’exploitation. Comme l’a justement relevé le tribunal, il ne peut être exigé du bénéficiaire éventuel de la reprise qu’elle cesse son activité professionnelle actuelle pour prouver qu’elle ne sera plus pluriactive, sans avoir la certitude d’obtenir du tribunal l’autorisation de cession du bail.

Il ne peut être déduit du recours de M^me H Z au service de tiers pour son exploitation actuelle, qu’elle ne va pas se consacrer de manière personnelle, effective et permanente à l’exploitation reprise. En effet, la situation n’est pas identique puisqu’elle N actuellement à une forte distante de son exploitation actuelle de sorte qu’elle ne peut l’exploiter comme elle le ferait en cas de résidence à proximité. L’engagement de M^me H Z de résider à proximité des terres reprises et à plein temps ne la placera pas dans la même situation que pour son exploitation actuelle.

Le fait que M^me H Z ait des enfants en bas âge n’est pas de nature à établir qu’elle ne se consacrera pas effectivement, personnellement et de manière permanente à l’exploitation dont la surveillance et la direction n’interdit pas d’avoir une vie de famille. Aucune disposition légale ne vise à réserver la cession de bail à des personnes ne disposant

pas d’enfant mineur.

L’intention d’exploiter les terres reprises résulte également des démarches de M^me H Z pour reprendre et acquérir du matériel à cette fin. Le critère de la capacité à assurer de manière personnelle, effective et permanente l’exploitation, est donc également rempli.

II- Sur la bonne foi du cédant

Retard de règlement des fermages :

La cession du bail ne peut être refusée que si les manquements du preneur à ses obligations sont suffisamment graves. La bonne foi du cédant doit également s’apprécier au regard de la durée du bail et de la superficie des terres données à bail.

M. F A soutient que les preneurs ont régulièrement réglé leurs fermages avec retard et que le bailleur n’a jamais toléré un quelconque décalage.

Le contrat de bail du 20 mars 1998 comporte les modalités de paiement suivantes': «'le fermage sera payable en numéraire, annuellement en une seule fois, après l’enlèvement des récoltes et au plus tard le 1^er novembre de chaque année (…)'»

Les courriers de M. G Z versées aux débats, mentionnant la date de règlement des fermages, permettent notamment de constater les dates de règlement suivantes':

— règlement le 30 janvier 2008 pour le fermage échu au 1^er novembre 2007,

— règlement le 10 mars 2009 pour le fermage échu au 1^er novembre 2008,

— règlement le 11 mars 2010 pour le fermage échu au 1^er novembre 2009,

— règlement le 20 décembre 2010 pour le fermage échu au 1^er novembre 2010,

— règlement le 12 décembre 2011 pour le fermage échu au 1^er novembre 2011,

— règlement le 12 février 2013 pour le fermage échu au 1^er novembre 2012,

— règlement le 9 février 2014 pour le fermage échu au 1^er novembre 2013

— règlement le 20 février 2015 pour le fermage échu au 1^er novembre 2014,

Les courriers de M. G Z mentionnent cependant que ces dates de règlement concernent le solde des fermages dont un acompte de 1.500 à 2.000 euros était versé au mois de novembre de chaque année. Il soutient qu’il existait un accord tacite avec le bailleur pour le règlement du fermage en deux échéances rapprochées.

La cour relève à ce titre que les prétendus retards de règlements des fermages précités n’ont jamais donné lieu à une quelconque mise en demeure du bailleur pour rappeler les termes du contrat de bail sur les modalités de paiement. Le bailleur a adressé aux preneurs une première mise en demeure le 4 mai 2016 pour le fermage 2015, et non au cours du mois de novembre 2015, rédigée notamment en ces termes':

«'L’échéance de novembre 2015 est à ce jour demeurée impayée, seul un acompte de 1500 euros a été versé.

En conséquence, je vous somme d’avoir, dans le délai de 3 mois à compter de la réception de la présente, payé la somme de 4 384,30 euros au titre du fermage et des charges 2015'»

Il convient de constater que tant que le fermage était réglé au plus tard au cours du premier trimestre de l’année suivante après versement d’un acompte, aucune réclamation du bailleur n’est intervenue. La mise en demeure du 4 mai 2016 a été délivrée en mentionnant expressément le terme d’acompte également présent dans les courriers de M. G Z, alors que le second paiement du fermage n’a pas été effectué au cours du premier trimestre de l’année 2016.

Au regard de ces éléments, il est établi que les parties avaient un accord sur le paiement du fermage en deux versements dont le second intervenait en début d’année suivante, dérogeant volontairement aux modalités de paiement prévu au contrat de bail. Il y a lieu de noter qu’il ne s’agit pas de la seule dérogation au contrat de bail convenu puisque les fermages étaient réglés par chèques alors que la convention conclue stipulait un versement «'en numéraire'». Au regard de l’accord des parties et de l’absence de contestation antérieure du règlement du fermage en deux fois, le règlement des fermages jusqu’à l’année 2014 ne peuvent être considérés comme tardifs.

M. G Z reconnaît un règlement tardif pour le fermage 2015 pour ne pas avoir versé le second règlement en début d’année 2016. Suite à la mise en demeure, le paiement a été effectué.

L’appelant produit aux débats une seconde mise en demeure de régler le fermage 2016 en intégralité, datée du 17 novembre 2016, rappelant que seul un acompte de 1.600 euros a été versé. Le solde a été réglé le 29 novembre 2016. Par la suite, le fermage 2017 a été payé le 30 octobre 2017 et le fermage 2018 a été payé le 1^er novembre 2018.

En conséquence, le bailleur a remis en cause l’accord conclu avec les preneurs sur le paiement en deux versements du fermage, à compter de l’année 2016, suite à un retard de paiement du second versement pour le fermage 2015, et postérieurement à la demande de cession de bail formulée amiablement par les preneurs.

La remise en cause de l’accord antérieur des parties ne peut conduire à considérer que le léger retard de paiement du fermage en 2016, au regard des modalités de paiement présentes au contrat de bail auxquelles il a été dérogé pendant plusieurs années, soit fautif. Après révocation de l’accord du bailleur sur un paiement en deux fois, M. G Z a bien respecté la date d’échéance prévue au contrat.

Il en résulte qu’il n’existe qu’un seul retard de paiement du fermage par M. G Z en 2015, alors que celui-ci bénéficie d’un contrat de bail depuis 1998, et qu’il indique qu’il louait ces mêmes terres depuis 1980 sans difficulté. Ce seul retard ne constitue pas un manquement suffisamment grave des preneurs à leurs obligations pour refuser la cession du bail à un descendant.

Défaut d’entretien des terres :

M. F A produit un rapport de constat établi le 7 juillet 2017 par M. O-P B, Expert foncier et Agricole, comprenant diverses photographies.

Ce document a été régulièrement communiqué et versé aux débats, et soumis à la libre discussion contradictoire entre les parties. Il n’est pas établi que ce constat ait été obtenu de manière déloyale, au préjudice des droits des preneurs. En effet, le constat mentionne qu’en l’absence d’autorisation des preneurs pour pénétrer sur les parcelles, M. B s’est limité à suivre les routes et chemins entourant lesdites parcelles. Les photographies annexées au constat ne permettent pas d’établir que M. B a pénétré sur les terres données à bail. Il n’y a donc pas lieu d’écarter des débats les pièces n° 21 à 23 de l’appelant.

Le rapport de M. B est un rapport d’expertise extra-judiciaire établi de manière non contradictoire. Or, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

M. F A ne produit que le seul rapport de M. B pour tenter de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’entretien des parcelles. Ce document est, en outre, contredit par le constat d’huissier de justice établi par M^e C le 29 novembre 2017 qui mentionne un bon entretien général des parcelles, un état cultural n’appelant aucune remarque et l’absence de végétaux envahissants. M. D, expert foncier, qui s’est rendu sur les terres louées pour en évaluer la valeur a également indiqué qu’il s’agissait de parcelles de terre cultivées ou en prairie temporaire en bon état d’entretien.

Enfin, aucun élément ne permet de conclure que le rendement de l’exploitation, jugé faible par le bailleur, serait en lien avec un défaut d’entretien des terres. Le défaut d’entretien des parcelles par les preneurs n’est donc pas établi.

Changement de destination des lieux :

Le contrat de bail rural du 20 mars 1998 mentionne que les parcelles données à bail se trouvent en nature de terre, à l’exception de la parcelle ZM 56, en nature de pré et de la parcelle YT 9, pour partie en nature de pré avec une mare.

Il est également mentionné au paragraphe «'modification du bien loué'»':

«'le preneur ne pourra faire, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucun changement dans les biens loués sauf application':

— de l’article L.411-29 du même code qui permet pour améliorer les conditions de l’exploitation et sous certaines conditions, de procéder, soit au retournement des parcelles de terre en herbe, soit à la mise en herbe des parcelles de terre, soit à la mise en 'uvre de moyens culturaux non prévus au bail'».

L’acte authentique de bail rural ne faisait donc que rependre les dispositions de l’article L.411-29 du code rural et de la pêche maritime qui prévoit également qu’à défaut d’accord amiable, le preneur «'doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal paritaire n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition du bailleur'».

M. F A se prévaut du constat de M. B du 17 juillet 2017 qui mentionne que la parcelle ZM 56 est en friches ou en jachères non entretenues et que la parcelle YT 9 a été entièrement cultivée en maïs ensilage. Il convient de rappeler que la décision ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

En tout état de cause, il n’est pas justifié qu’il a respecté la procédure prévue à l’article L.411-29 du code rural et de la pêche maritime et obtenu l’accord du bailleur.

Comme l’a relevé le tribunal, la parcelle YT 9 a été divisée en 2005 en deux parcelles cadastrées YT n° 12 et n° 13 et par acte du 25 novembre 2005, les preneurs ont acquis la parcelle cadastrée section YT n° 12, dont ils pouvaient changer la destination librement. S’agissant de la parcelle YT, le procès-verbal de constat de Maître C mentionne qu’une partie de celle-ci a été ensemencée, le surplus restant en herbage. Cette modification constitue une amélioration, accroissant la valeur des terres, et ne peut être considérée comme une faute de nature à priver les preneurs de leur droit de cession à un descendant.

La mise en jachère de la parcelle ZM 56, d’une superficie de 3 ha 16, est corroborée par le constat d’huissier de justice établi par Maître C. sans l’accord du bailleur, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour faire obstacle à la cession du bail. Ce retournement de pré, dont il n’est pas allégué qu’il n’a pas été autorisé par les services préfectoraux, est de nature à améliorer le sol.

Le non-respect de la procédure prévue à l’article L.411-29 du code rural et de la pêche maritime, en ce qui concerne les parcelles YT n° 13 et ZM n° 56, ne constitue pas un motif de refus d’autorisation de la cession du bail, dès lors que la transformation de prés en labours ne porte que sur une partie du bien loué et constitue une amélioration du fonds. L’appelant ne verse aucun élément propre à démontrer qu’il s’agirait d’une dégradation du fonds.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement déféré, le preneur étant de bonne foi et le cessionnaire présentant toutes les qualités requises.

M. F A sera en outre condamné aux entiers dépens d’appel et à verser aux intimés une somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT':

CONDAMNE M. F A à payer à une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE M. F A aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Sylvie GUYON-NEROT, Présidente de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT