Cour d'appel d'Orléans, Chambre des urgences, 20 mai 2020, n° 19/03262

TGI Blois 1 octobre 2019

CA Orléans
Infirmation partielle 20 mai 2020

CASS
Rejet 23 septembre 2021

Arguments

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Rejeté
Qualité pour agir
La cour a estimé que la SASU KS Bio n'avait pas qualité pour agir en représentation de son bailleur, qui n'a pas contesté la décision du juge des référés.
Rejeté
Interprétation du règlement de copropriété
La cour a jugé que les stipulations du règlement de copropriété interdisent clairement l'activité de restauration dans les locaux, rendant l'argument de la SASU KS Bio infondé.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a noté que le syndicat des copropriétaires ne formait pas de demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, rendant la demande de la SASU KS Bio irrecevable.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter l'intégralité des frais de la procédure, lui allouant ainsi une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. des urgences, 20 mai 2020, n° 19/03262
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	19/03262
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Blois, 1 octobre 2019, N° 19/00183
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel Louis BLANC, président
Avocat(s) :	François JAECKMaâdi SI MOHAMED
Cabinet(s) :	SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED
Parties :	S.A.S.U. KS BIO c/ Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE 7 RUE D U POIDS DU ROI 41000 BLOIS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP A B-C-D E

M^e François JAECK

ARRÊT du : 20 MAI 2020

N° : 156/20 N° RG 19/03262

N° Portalis DBVN-V-B7D-GBEK

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Vice-Président du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 01 octobre 2019, RG19/01593, n° Portalis DBYN-W-B7D-DP4B, minute n° 19/00183 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2505 4831 1349

SASU KS BIO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[…]

représenté par M^e Maâdi D E de la SCP A B-C-D E, avocats au barreau de TOURS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2498 3187 3326

Monsieur X Y

[…]

non constitué

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […], représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA BLOIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès-qualités au dit siège

[…]

représenté par M^e François JAECK, avocat au barreau de BLOIS

' Déclaration d’appel en date du 10 octobre 2019

' Ordonnance de clôture du 11 février 2020

Débats : dossier retenu sans audience, au visa de l’article 11 de la loi n°2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 et de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du

25 mars 2020 et sans opposition dans les 15 jours, en raison des circonstances exceptionnelles liées aux mesures de prévention et de lutte contre la pandémie Covid-19 ;

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre,

M^me Sophie MENEAU BRETEAU, conseiller,

M^me Laure Aimée GRUA, conseiller,

Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Les conseils des parties, après avoir donné leur accord et déposé leur dossier de plaidoirie en raison des circonstances exceptionnelles liées aux mesures de prévention et de lutte contre la pandémie covid-19, en vue de l’audience du 25 mars 2020 ;

Arrêt : prononcé le 20 MAI 2020 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

X Y est copropriétaire au sein du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Blois, […], détenant les lots 4,7 et 36 qu’il louerait à la SASU KS Bio exerçant sous l’enseigne « Chef Tacos ».

Par courrier du 12 janvier 2018, le syndicat des propriétaires de l’immeuble informait X Y de la non-conformité de la destination de son lot au règlement de copropriété et le mettait en demeure de remettre les parties communes en l’état ; le 28 juin 2019,un procès-verbal de constat était établi par la SCP Voisin & Sanson.

Par actes en dates du 1^er août 2019 et du 12 août 2019, le syndicat des copropriétaires assignait X Y et la SASU KS Bio devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Blois aux fins d’entendre condamner X Y sous astreinte de 100 € par jour retard à restituer à ses lots de copropriété un usage de magasin exclusivement et d’entendre interdire à la SASU KS Bio sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par infraction constatée d’exploiter un fonds de restauration dans les locaux par elle loués.

La partie demanderesse exposait que la SASU KS Bio exploite un fonds de restauration rapide générant des nuisances sonores et olfactives aux copropriétaires, et que cette destination des lieux n’est pas conforme au règlement de copropriété, précisant qu’elle n’aurait fait l’objet d’aucune autorisation de sa part.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, il était statué par une ordonnance réputée contradictoire en date du 1^er octobre 2019, par laquelle X Y était condamné sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le huitième jour suivant la signification de cette ordonnance, à restituer un usage exclusif de magasin à ses lots au sein de la copropriété située […] à Blois, et par laquelle il était fait interdiction à la SASU KS Bio, exerçant sous l’enseigne « Chef Tacos », sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par infraction constatée passé le huitième jour suivant la signification de cette ordonnance, d’exploiter un fonds de restauration dans les locaux qu’elle loue au […] à Blois. Les deux défendeurs étaient condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une déclaration en date du 10 octobre 2019, la SASU KS Bio interjetait appel de cette

ordonnance.

Par ses dernières conclusions en date du 10 février 2020, la partie appelante en sollicite l’infirmation, demandant à la cour de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, et de le condamner à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 11 février 2020, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] demande à la cour de jugée irrecevable et infondée faute de qualité à agir la demande de la SASU KS Bio tendant à l’infirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné X Y à restituer à ses lots de copropriétés un usage de magasin exclusivement, et sollicite la confirmation de l’ordonnance du 1^er octobre 2019, demandant à la cour, y ajoutant, de lui allouer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

X Y ne comparaissait pas ; les actes ne l’ayant pas été signifiés à personne, il sera statué par défaut.

L’ordonnance de clôture était rendue le 11 février 2020.

SUR QUOI :

Attendu qu’il est exact, même D la SASU KS Bio prétend que ses intérêts sont intrinsèquement liés avec ceux de X Y que nul ne plaide par procureur, de sorte que le locataire n’a pas qualité pour agir en représentation ou aux lieu et place de son bailleur, qui visiblement n’a pas cru devoir contester la décision du juge des référés, ou tout au moins qui n’a pas comparu pour le faire, la SASU KS Bio conservant quant à elle toute faculté d’agir contre son bailleur D le comportement de ce dernier ou D la condamnation dont il est l’objet lui cause un grief ;

Que la copropriété a été autorisée par son assemblée générale en date du 21 février 2018 à agir en justice dans le but de contraindre X Y à se conformer au règlement de copropriété, ce copropriétaire s’étant abstenu de contester cette décision devant la juridiction compétente et dans les délais qui lui étaient impartis pour ce faire ;

Que le litige entre la copropriété et le copropriétaire ne concerne pas le preneur du local loué par ce dernier ;

Que la SASU KS Bio n’a pas qualité pour solliciter l’infirmation de la décision entreprise s’agissant de la condamnation prononcée à l’encontre de X Y ;

Qu’elle peut être jugée recevable seulement à contester la condamnation prononcée à son propre encontre ;

Attendu que la partie appelante déclare qu’elle possède deux établissements, l’un sis […] à Blois et l’autre 4 rue des Saintes-Marie à Blois également, et qui est son siège social ;

Qu’elle déclare que ce dernier établissement a pour clientèle les élèves des lycées environnants et qu’il est donc fermé pendant la période des vacances estivales, reprochant à son adversaire de lui avoir fait signifier l’acte introductif d’instance à cette adresse, ce qui explique qu’elle n’était ni présence ni représentée à l’audience de référé du 27 août 2019 ;

Que la SASU KS Bio ne peut tout de même pas légitimement se plaindre d’une signification à son propre siège social ;

Attendu que cette société prétend que l’interprétation de la clause stipulant que les locaux sont à

usage de magasin est une question qui relèverait de l’appréciation du juge du fond, et prétend qu’il ne résulterait pas du règlement de copropriété qu’il existerait une interdiction de principe d’exercer l’activité de restauration dans les locaux donnait à bail ;

Qu’elle invoque à cet égard la liberté du commerce et de l’industrie, et observe que la seule interdiction, fort compréhensible, concerne l’exploitation d’un « établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral ou qui par le bruit, l’odeur ou les émanations pourrait nuire aux voisins (') », pour considérer a contrario que l’exploitation de tout établissement qui ne présente pas ces inconvénients est permise ;

Qu’elle reproche à ses adversaires d’avoir engagé la présente procédure en raison de troubles olfactifs, mais non en raison de l’activité de restauration elle-même, et conteste à la fois la réalité des troubles olfactifs et sa responsabilité dans leur existence ;

Attendu que les stipulations du bail commercial conclu entre X Y et la SASU KS Bio, qui prévoit une activité de kebab « restauration rapide, sandwicherie, cuisson à vapeur » pour le local désigné dans le règlement de copropriété comme « magasin » sont inopposables au syndicat des copropriétaires, alors que le règlement de copropriété est, lui, opposable au locataire qui doit en respecter les prescriptions ;

Que le lot 1 est autorisé à usage de café’bar, et les lots 11 à 14 (incluant donc le lot portant le numéro 12, devenu le lot 36, et qui est l’objet du bail liant la SASU KS Bio et X Y, autorisés à la seule affectation de « magasin », ce qui à l’A les distingue de l’affectation du premier lot ;

Que cette clause du règlement de copropriété est claire en ce qu’elle prévoit que le lot 12 devenu 36 ne peut renfermer une activité de débit de boissons, et moins encore une activité de restauration, et ne suppose aucune interprétation qui pourrait échapper à la compétence du juge des référés ;

Attendu que la partie appelante ne conteste pas l’opposabilité à son égard de la clause interdisant l’établissement dans l’immeuble d’une activité entraînant des odeurs ou des émanations pouvant nuire aux voisins ;

Qu’il existe quelque contradiction dans son argumentation, puisqu’elle commence par contester l’existence des nuisances olfactives, et a reproché au juge des référés de les avoir estimées avérées, avant d’affirmer que les nuisances ne la concernent pas puisqu’elles seraient imputables à une société exerçant sous l’enseigne « le Brooklyn » ;

Que son argumentation à cet égard est totalement dénuée de sérieux, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l’A, et qu’une partie qui reconnaît la réalité des nuisances pour les imputer à autrui, alors que cette réalité a été établie par constat d’huissier, et ne saurait être retenue ;

Attendu au surplus que la pièce 10 du syndicat des copropriétaires démontre l’existence d’odeurs de friture chez les voisins, ainsi qu’un encombrement du couloir avec des produits alimentaires, des salissures, la nécessité pour la municipalité de décaper à deux reprises le sol devant

l’établissement exploité par la SASU KS Bio pour éviter des chutes, la présence importante toute

la journée de jeunes agressifs ayant des propos inconvenants, des coups portés à plusieurs reprises sur la vitrine du magasin voisin, et l’accès donné à toutes sortes de gens pour exercer toutes sortes d’activités illicites ;

Attendu que l’auteur de ce témoignage a été victime d’une tentative d’incendie dans son garage immédiatement après l’établissement de son attestation, le syndicat des copropriétaires prétendant que cette tentative ne serait être pas due au seul hasard ;

Que l’attestation de Dame Jacquin (pièce 11) confirme la réalité de nombreuses nuisances constituées par la malpropreté, en particulier la présence de graisse sur le seuil de la porte et dans le hall, et par des nuisances sonores causées par l’entreposage et par des allées venues, ainsi qu’une occupation du trottoir et une gêne pour l’accès à sa porte d’entrée ;

Attendu qu’il est incontestable que c’est à bon droit que le premier juge a prononcé comme il l’a fait ;

Qu’il y a lieu de confirmer dans son intégralité l’ordonnance entreprise ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires ne forme pas de demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Attendu qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des sommes qu’il a dû exposer du fait de la présente procédure ;

Qu’il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu’il réclame ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant sans débats oraux, par défaut et en dernier ressort,

DÉCLARE la SASU KS Bio irrecevable en sa demande tendant à voir infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné X Y à restituer à ses lots de copropriétés un usage de magasin,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SASU KS Bio à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] représenté par son syndicat l’exercice la SARL Citya Blois la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SASU KS Bio aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,