COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

TPBR

EXPÉDITIONS en LRAR: le 23/02/2021

la SCP REFERENS

M^e D BRETON

EXPÉDITIONS en LRAR: le 23/02/2021

Monsieur X

Madame Y

ARRÊT du : 23 FEVRIER 2021

N° : – N° RG 19/03148 – N° Portalis DBVN-V-B7D-GA4D

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de BLOIS en

date du 29 Août 2019.

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS,

D’UNE PART

INTIMÉE :

Madame C Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e BRETON, avocat au barreau de SAUMUR,

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :26 Septembre 2019

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12-10-2020

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• M^me Laurence FAIVRE, président de chambre,

• M. Laurent SOUSA, conseiller,

• M^me Fanny CHENOT, conseiller.

Greffier :

• M^me EL BOUDALI Marie-lyne, greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 OCTOBRE 2020, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 23 FEVRIER 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A l’attention du greffe': Compte tenu du point de départ du délai accordé à l’intimée pour consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, il faut envoyer cet arrêt au tribunal judiciaire de Blois dès la notification de cet arrêt

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique en date du 1^er juillet 2015, M. B X a consenti un bail rural à M^me C Y portant sur diverses parcelles de terres situées sur les communes de Villiersfaux, Vendôme, Naveil, Mazange et Villiers sur Loire (41), en nature de terres pour 2 hectares 65 ares 42 centiares et de vignes pour 4 hectares 47 ares 64 centiares, moyennant le paiement d’un fermage annuel de 305 euros pour les terres et de 27 hectolitres pour les vignes.

Par avenant du 23 novembre 2015 reçu dans les mêmes formes, les parties ont convenu de retirer certaines parcelles de l’assiette du bail et de modifier la nature d’autres parcelles. En conséquence, le fermage a été ramené à 226 euros pour 1 hectare 97 ares 74 centiares de terres et à 25,08 hectolitres pour 4 hectares 15 ares 75 centiares de vignes.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 2 février 2018, M. X a mis en demeure M^me Y de lui régler la quote-part de taxe foncière des années 2015 à 2017 et les fermages des années 2018 et 2017 pour un montant total de 3'459,33'€.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe de la juridiction le 4 juin 2018, M. X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois aux 'ns notamment de résiliation du bail, expulsion et paiement d’une somme de 3'459,33'€.

La société civile d’exploitation viticole de Montreux (la SCEV de Montreux), qui bénéficie de la mise à disposition du bail, est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement en date du 29 août 2019, le tribunal a':

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SCEV de Montreux';

— jugé illicite les fermages fixés par le bail du 1^er juillet 2015 et l’avenant du 23 novembre 2015 entre M. B X et M^me C Y';

— débouté M. B X de ses demandes de résiliation du bail et paiement des fermages';

— débouté M^me C Y de sa demande de dommages et intérêts';

— ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder, M^me D E, afin de rechercher la valeur locative actuelle des biens loués et décrire leur état d’entretien';

— dit que M^me C Y versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal d’instance de Blois une provision de 1'000 euros à valoir sur la rémunération du technicien';

— sursis à statuer sur tous autres chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise';

— réservé les dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

— l’intervention de la SCEV est irrecevable, car les prétentions des parties principales sont sans lien avec les demandes de la SCEV, tiers au bail rural, qui recherche la responsabilité délictuelle de M. X';

— les parties ont minoré la surface réelle des terres nues de 9 centiares 64 ares et que, ce faisant, une partie du fermage des terres nues est exprimée en denrées en violation des dispositions d’ordre public de l’article L.411 31 du code rural et de la pêche maritime, peu importe que l’inexactitude de l’avenant soit le fruit d’une volonté délibérée d’échapper aux règles encadrant strictement la 'xation du fermage ou d’une erreur commune des parties';

— le bail fixe le prix du fermage en une quantité de «'AOC coteaux du vendômois'» pour l’ensemble des parcelles en nature de vignes alors que l’arrêté du 28 septembre 1998 du préfet de Loir et Cher ne permet d’utiliser cette référence que pour les vignes plantées par le bailleur produisant des vins de qualité dans des régions déterminées'; les parties ne pouvaient fixer le prix du fermage de toutes les parcelles de manière indifférenciée en se référant uniquement à une quantité «'AOC coteaux du vendômois'», alors que le fermage des parcelles ne pouvant produire des vins bénéficiant de cette appellation devait être fixé en quantité de vin blanc ou rouge 9°';

— le caractère illicite du fermage constitue un motif légitime et sérieux de s’opposer à son paiement, d’autant que les échanges entre les parties n’ont pas permis d’aboutir à un accord sur un autre montant';

— le bailleur a manqué à son obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations existantes, dès lors que plusieurs parcelles sont plantées de vignes âgées et souffrent de manquants pouvant atteindre 60'%'; ces manquements du bailleur caractérisent également une raison sérieuse et légitime de ne pas payer le fermage.

Par déclaration en date du 26 septembre 2019, M. X a interjeté appel du jugement à l’encontre de M^me Y, en ce qu’il a': jugé illicite les fermages fixés par le bail du 1^er juillet 2015 et l’avenant du 23 novembre 2015, débouté M. X de ses demandes de résiliation du bail et paiement des fermages, ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder M^me D E, sursis à statuer sur tous autres chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, réservé les dépens.

Suivant conclusions réitérées oralement, M. X demande de':

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a': déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la SCEV de Montreux, débouté M^me C Y de sa demande de dommages et intérêts, mais l’infirmer pour le surplus, et statuant à nouveau':

— dire le prix du fermage fixé dans le bail du 1^er juillet 2015 et de l’avenant du 23 novembre 2015 licite';

— constater qu’il n’existe aucune raison sérieuse et légitime au non-paiement des fermages';

— en conséquence, prononcer la résiliation du bail rural consenti à M^me Y le 1^er juillet 2015';

— enjoindre à M^me Y ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux dans les quinze jours après la signification du jugement prononçant la résiliation et ce, sous astreinte de 150'€ par jour de retard à compter du seizième jour après la signification du jugement à intervenir';

— dire qu’à défaut celle-ci pourra être expulsée au besoin avec l’assistance de la force publique';

— condamner M^me Y au paiement de la somme totale de 5'433,63'€, à parfaire jusqu’à complète restitution des lieux, décomposée comme suit, outre les intérêts au taux légal':

— Quote-part de taxe foncière 2015': 37,46'€

— Fermage et quote-part de taxe foncière 2016': 1'582,54'€

— Fermage et quote-part de taxe foncière 2017': 1'839,33'€

— Fermage et quote-part de taxe foncière 2018': 1'974,30'€

— dire que M^me Y sera redevable d’une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son complet départ d’un montant équivalent au fermage actuel';

— dire que M^me Y devra restituer les lieux et éventuels bâtiments en bon état ou à tout le moins dans l’état existant au moment de son entrée dans les lieux et qu’à défaut elle devra répondre des dégradations commises';

— débouter M^me Y et la SCEV de Montreux de l’ensemble de leurs demandes';

— subsidiairement sur la mesure d’expertise judiciaire, prendre acte des protestations et réserves de M. X';

— dire que les frais d’expertise seront à la charge exclusive de M^me C Y';

En tout état de cause':

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 5'000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant conclusions réitérées oralement, M^me Y demande de':

— débouter M. X de ses demandes';

— confirmer le jugement déféré sauf en ce que le dernier délai pour verser la provision a été fixé au 30 septembre 2019';

— condamner M. X à lui régler la somme de 4'000'€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner M. X aux entiers dépens.

Il est référé pour le surplus aux écritures déposées par les parties à l’appui de leurs explications orales devant la cour.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur le défaut de paiement des loyers :

L’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose': «'I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants':

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

2o Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation'».

En l’espèce, le bailleur a adressé une mise en demeure à M^me Y, notifiée le 5 février 2018, de lui régler la somme de 3'459,33 euros au titre de la quote-part de taxe foncière 2015, du fermage et quote-part de taxe foncière 2016 et du fermage et quote-part de taxe foncière 2017. Cette mise en demeure rappelle les termes de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Une seconde mise en demeure n’est pas nécessaire dès lors que le paiement de deux termes est demandé dans une seule mise en demeure.

La somme de 3'459,33 euros n’a pas été réglée au jour de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de sorte que le bailleur peut obtenir la résiliation du bail si M^me Y n’établit pas l’existence d’un motif sérieux et légitime de non-paiement des fermages. Il convient donc d’examiner l’illicéité du fermage alléguée par M^me Y.

Sur l’illicéité du fermage :

Les règles de fixation des fermages étant d’ordre public, et l’action en illicéité des fermages pouvant être exercée à tout moment, il ne peut être reproché au preneur la tardiveté de cette demande. En outre, l’intimée établit qu’elle a contesté le fermage portant sur les vignes antérieurement à la présente action en justice, en écrivant au bailleur notamment le 4 avril 2017. La demande tendant à voir déclarer le fermage illicite est donc recevable.

L’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose':

«'Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

[…]

Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas'».

L’avenant au contrat de bail, en date du 23 novembre 2015, a fixé le fermage comme suit':

—  226 euros pour 1 hectare 97 ares 74 centiares de terres nues,

—  25,08'hl pour 4 hectares 15 ares 75 centiares de vignes.

Il n’est pas contesté que le bail porte en réalité sur la même super’cie, mais effectivement répartie comme suit':

—  2 hectares 07 ares 38 centiares de terres nues,

—  4 hectares 06 ares 11 centiares de vignes.

Il résulte de ces éléments que le fermage n’a pas été fixé conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime, dès lors que le fermage des terres nues n’a pas été fixé intégralement en monnaie. En effet, du fait de la minoration de la surface réelle des terres nues de 9 centiares 64 ares dans l’avenant au contrat de bail, volontairement ou par erreur, une partie du fermage des terres nues a été fixée en denrées. Le fermage est donc frappé d’illicéité.

M^me Y a également soulevé le caractère illicite du fermage en ce que le prix du fermage des vignes a été intégralement fixé par référence au prix des vignes classées AOC Coteaux du Vendômois, alors que le relevé d’exploitation établit que quatre parcelles visées dans le bail du 1^er juillet 2015 sont classifiées en «'vin de pays du jardin de la France'» pour une surface totale de 71 a 58 ca. Il s’ensuit que le fermage des vignes est majoré au regard de ce que permettait l’arrêté préfectoral du Loir et Cher du 28 septembre 1998.

Cette fixation du fermage sur le seul prix du fermage des vignes classées AOC Coteaux du Vendômois, constitue une violation de l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime qui fait expressément référence à la quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, laquelle a opéré une distinction de la valeur locative selon le type de production de vins.

Enfin, si M^me Y a écrit au bailleur pour proposer un nouveau fermage des vignes compte tenu de l’arrêté préfectoral du 28 septembre 1998, cela témoigne d’une contestation du fermage fixé et non d’une quelconque renonciation à se prévaloir de l’illicéité du fermage. Le bailleur n’a d’ailleurs pas tenu compte de la contestation de M^me Y, en continuant de solliciter paiement du fermage intégralement fixé par référence au prix des vignes classées AOC Coteaux du Vendômois.

Le fermage fixé par l’avenant au contrat de bail est donc frappé d’une cause d’illicéité.

L’illicéité du fermage constitue un motif sérieux et légitime de non-paiement des fermages sollicités par le bailleur, nonobstant les observations qui lui avaient été formulées quant à la non-conformité des fermages aux dispositions d’ordre public. La résiliation du bail ne peut donc être prononcée pour défaut de paiement des fermages.

En conséquence,le jugement sera confirmé en ce qu’il a jugé illicites les fermages fixés par le bail du 1^er juillet 2015 et l’avenant du 23 novembre 2015, et débouté M. X de ses demandes de résiliation du bail et paiement des fermages.

Sur les manquements du bailleur à ses obligations contractuelles :

L’article 1719 du code civil dispose que «'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière':

[…]

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations'».

Le contrat de bail rappelle également que «'le bailleur devra assurer la permanence et la qualité des plantations existantes'».

L’intimée verse aux débats un rapport de présentation et approche de la valorisation, établi par la Safer en avril 2016, sur sa demande. Ce rapport mentionne que plusieurs parcelles sont plantées de vignes âgées et souffrent de manquants dans des proportions pouvant atteindre 60'%.

Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, et ce même si elle l’a été en présence des parties, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Ch. Mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18710'; Civ. 2', 13 septembre 2018, n° 17-20.099).

En l’espèce, seul le rapport de la Safer précise la présence de manquants dans les parcelles de vignes. Si des factures de frais de complantations et d’achats de plants de vignes sont produites, celles-ci ne suffisent pas à établir le constat d’un manquement du bailleur à son obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations. En effet, l’intimée n’a pas versé aux débats l’état des lieux contradictoire à l’entrée dans les lieux, de sorte que la cour n’est pas en mesure de faire une comparaison avec la situation qui ressortirait des pièces communiquées.

En conséquence, il n’est pas établi que le bailleur ait manqué à son obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations. Le motif pris de cet éventuel manquement ne peut donc justifier le défaut de paiement des fermages.

Sur l’expertise judiciaire :

Le fermage fixé étant illicite, le tribunal a décidé, à juste titre, de prononcer une mesure d’instruction afin de pouvoir fixer le fermage applicable aux terres données à bail.

Le jugement sera confirmé sur ce point, sauf à réformer la décision sur le délai de versement de la provision sur les honoraires du technicien, en accordant un délai de trois mois à compter du présent arrêt pour y procéder.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. X succombant en cause d’appel, il convient de le condamner aux entiers dépens d’appel, ainsi qu’à verser à M^me Y la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré, mais le réforme quant au délai accordé à M^me Y pour verser la provision à valoir sur la rémunération du technicien au régisseur d’avances et de recettes de la juridiction de première instance';

DIT que M^me C Y devra verser la provision fixée à valoir sur la rémunération du technicien, auprès de la régie d’avance du tribunal judiciaire de Blois, dans le délai de trois mois à compter du présent arrêt';

Y AJOUTANT':

CONDAMNE M. B X à payer à M^me C Y la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. B X aux entiers dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT