COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 14/12/2021

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI à ORLEANS

la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES à TOURS

ARRÊT du : 14 DECEMBRE 2021

N° : : N° RG 18/00782 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FU3J

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 11 Janvier 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265224321952160

SCI AZ TOURS agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, et par M^e Nicolas COHEN- STEINER de la SCP ATTIQUE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉE : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265222804367760

La SA IMMOBILIERE EUROPEENE DES MOUSQUETAIRES venant aux droits de la Société BOUTIN et Compagnie prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Stanislas DE LA RUFFIE de la SARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, du barreau de TOURS

représentée par M^e Jacques DESGARDIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :21 Mars 2018

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• Madame Laurence FAIVRE, Présidente de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• M^me Fanny CHENOT, Conseiller.

Greffier :

• Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 OCTOBRE 2021, à laquelle ont été entendus Madame Fanny CHENOT, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 14 DECEMBRE 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié du 2 février 2007, la SCI Boutin et compagnie a vendu à la SCI AZ Tours, au prix de 300'000 euros, un ensemble immobilier à usage mixte commercial, de bureaux et d’habitation, situé […]' à Joué-les-Tours, […].

Soutenant que le prix de vente était excessivement faible, au regard notamment du rendement locatif annuel du bien, la SCI Boutin et compagnie a fait assigner la SCI AZ Tours devant le tribunal de grande instance de Tours par acte du 22 octobre 2007, afin d’obtenir l’annulation pour dol de la vente intervenue le 2 février 2007, la condamnation de la société AZ Tours à lui restituer les fruits perçus depuis son entrée en possession et, subsidiairement, sur le fondement de la rescision pour lésion, l’organisation de la mesure d’expertise prévue à l’article 1678 du code civil.

Par jugement du 14 janvier 2010, le tribunal a débouté la SCI Boutin et compagnie de sa demande principale en nullité de la vente pour dol, mais a fait droit à la demande d’expertise judiciaire sur la valeur de l’ensemble immobilier en désignant trois experts.

Le collège d’experts a déposé son rapport le 26 juin 2013.

La société L’Immobilière européenne des mousquetaires (la société IEM), venant aux droits de la SCI Boutin et compagnie, faisant valoir que la valeur vénale de l’immeuble cédé excédait de plus de 7/12ème le prix de vente, a demandé au tribunal de prononcer la rescision de la vente pour lésion, de dire qu’elle restituera la somme de 300'000 euros correspondant au prix perçu par la SCI AZ Tours, de dire que ladite SCI devra restituer les fruits perçus à compter de la demande (22 octobre 2007), de prononcer la compensation entre la créance de restitution du prix de vente et la créance de paiement des fruits et, subsidiairement, vu l’offre de versement du complément du prix de vente, de fixer à la somme de 3'200'000'euros hors droits, la valeur vénale de l’immeuble à la date de la décision et dire en conséquence que le complément de prix dû par la SCI AZ Tours, sous déduction du dixième de la fraction de prix déjà versé, sera de 2'580'000 euros.

La SCI AZ Tours s’est opposée à ces demandes, et particulièrement à la demande principale en rescision pour lésion, en faisant valoir que la valeur vénale des biens et droits immobiliers vendus ne saurait excéder à la date du 2 février 2007 la somme de 541'092,92'euros. Subsidiairement, si l’action en rescision était admise, elle a demandé conformément aux dispositions de l’article 1681 du code civil à garder le fonds, en payant le supplément du juste

prix à définir à la date du jugement, sous déduction de 10%, au besoin en ordonnant un complément d’expertise pour donner un avis sur la valeur des biens actualisée à la date de la décision et, dans l’hypothèse où la lésion serait retenue, a demandé la condamnation de la société venderesse à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme équivalente à la différence entre le prix convenu (300'000 euros) et la valeur économique des lieux, diminuée de 10 %, telle que fixée par le tribunal, et la compensation entre les créances des parties.

Par jugement en date du 11 janvier 2018 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a':

— prononcé la rescision pour lésion de la vente intervenue le 2 février 2007,

— condamné la SCI AZ Tours à tous les frais de publication de la décision,

— condamné la société IEM à restituer le prix reçu de la SCI AZ Tours, soit la somme de 300'000 euros,

— condamné la SCI AZ Tours à restituer, outre le bien immobilier, les fruits perçus à compter du 22 octobre 2007, date de la demande de la SCI Boutin et compagnie,

— prononcé la compensation entre la créance de restitution du prix de vente et la créance de paiement des fruits,

— débouté la SCI AZ Tours de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la SCI AZ Tours à payer à la société IEM la somme de 6'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, incluant le coût de l’expertise judiciaire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le collège d’experts a estimé le bien immobilier litigieux au 2 février 2007 à la somme de 1'684'000 euros, que cette somme excède de plus de sept douzième le prix de vente de 300'000 euros, que les éléments de dépréciation mis en avant par la SCI AZ Tours pour justifier la faiblesse du prix de vente sont largement postérieurs à la vente et n’ont pas été intégrés dans la négociation de ce prix, puis que la SCI AZ Tours, qui entend conserver le bien, ne forme cependant aucune offre chiffrée de supplément de prix, se contentant de revenir sur les éléments de dépréciation et laissant au tribunal le soin de fixer ce complément de prix. Le tribunal a enfin retenu que la SCI AZ Tours ne démontre pas le préjudice dont elle sollicite réparation.

La société AZ Tours a relevé appel de cette décision par déclaration du 21 mars 2018, en critiquant expressément tous les chefs du jugement en cause, et a été autorisée, par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel en date du 9 avril 2018, à assigner à jour fixe la société IEM.

Par arrêt du 16 octobre 2018, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé des faits et de la décision adoptée, la cour a, notamment :

— confirmé le jugement déféré en ce qu’il a :

>prononcé la rescision pour lésion de la vente intervenue le 2 février 2007 selon acte authentique dressé par le ministère de Maître Pierre Massiani, notaire à Vanves, enregistré à la conservation des hypothèques de Tours le 4 mai 2007 Volume 2007 P n° 3697, portant sur l’ensemble immobilier sis à Joué-les-Tours ([…], à usage mixte commercial, de bureaux et d’habitation, figurant au cadastre section […], pour une surface de 00ha 38 a 72ca,

>condamné la SCI AZ Tours à tous les frais de publication de la décision,

>débouté la SCI AZ Tours de sa demande de dommages et intérêts,

Avant-dire-droit, sur la détermination du caractère satisfactoire ou non du supplément du juste prix proposé par la SCI AZ Tours, ordonné un complément d’expertise et désigné pour y procéder trois experts, avec mission de donner un avis commun sur la valeur actuelle de l’immeuble en cause, compte tenu des événements survenus depuis le dépôt du rapport d’expertise du 6 juin 2013': congés délivrés par le Conseil général et par la société Kone, mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire du locataire du lot n°14, ainsi que travaux éventuellement nécessaires à la mise en conformité et à la sécurité de l’immeuble,

— sursis à statuer sur les demandes formées par les parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens d’appel

Le collège d’experts a clôturé son rapport le 1er septembre 2020 et l’a remis au greffe le 4 septembre suivant.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 septembre 2021, la société AZ Tours demande à la cour de':

— la recevoir en son appel et l’y dire bien fondée,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’en l’absence d’une offre réelle de supplément de prix, la SCI AZ Tours ne peut revendiquer le bénéfice des dispositions de l’article 1681 du code civil,

— juger que la SCI AZ Tours est bien-fondée, conformément aux dispositions de l’article 1681 du code civil, à conserver le fonds, en payant le supplément du juste prix, sous déduction de 10%,

— juger qu’en contrepartie du versement du juste prix dans les termes de l’article 1681 du code civil, déterminé par la cour, la SCI AZ Tours conservera le bien immobilier,

— fixer le juste prix à la somme de 1'240'000 euros et, partant, le complément de juste prix dont la SCI AZ Tours devra s’acquitter à la somme de 816'000 euros, hors intérêts,

— débouter la société L’Immobilière européenne des mousquetaires en toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, et ce même d’office,

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2021, la société IEM demande à la cour de':

— dire la SCI AZ Tours recevable mais mal fondée en son appel,

En conséquence,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la SCI AZ Tours à lui verser une somme de 25'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— condamner la SCI AZ Tours aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire de MM. Z A et Vuillier

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 septembre 2021, pour l’affaire être plaidée le 18 octobre suivant et mise en délibéré à ce jour.

SUR CE, LA COUR :

L’appelante, qui commence par rappeler les termes de l’article 1681 du code civil, fait valoir que la loi n’impartit à l’acquéreur aucun délai pour exercer l’option que lui offre ce texte. Elle en déduit que, contrairement à ce que soutient l’intimée, le débat ne porte pas sur l’appréciation de l’offre qu’elle avait formulée à titre très subsidiaire dans les dernières écritures qu’elle avait notifiées en vue de la précédente audience, mais que la cour doit se prononcer sur le juste prix de l’immeuble, afin de lui permettre de connaître le montant du complément de prix dont elle doit s’acquitter pour conserver le bien, dès lors qu’elle a expressément opté pour la conservation de l’immeuble.

La SCI AZ Tours critique ensuite le rapport d’expertise, en soutenant que le collège d’experts a retenu, de manière «'surréaliste'» selon ses termes, que l’immeuble litigieux a une valeur de 2'700'000 euros, ce qui revient à considérer que la valeur de cet immeuble aurait augmenté de 60'% depuis le 6 juin 2013, date à laquelle le premier collège d’experts l’avait évalué à 1'684'000 euros, ce qui ne correspond selon elle, ni à l’évolution du marché, ni à l’évolution du rendement locatif du bien dont une partie reste vacante depuis le départ du conseil départemental en 2015, et ne prend pas non plus en considération les effets de la crise sanitaire.

Se référent à l’estimation qu’elle a fait établir par M^me X, dont elle souligne qu’elle faisait partie du premier collège d’experts et indique qu’elle a évalué l’immeuble à 1'240'000 euros, l’appelante soutient que le complément de juste prix dont elle devra s’acquitter, sous déduction de 10'%, s’établit à 816'000'euros, en déduisant du juste prix qu’elle évalue à 1'240'000 euros, le prix déjà versé (300'000 euros), puis le dixième du prix total qu’elle fixe à 124'000'euros.

L’intimée soutient d’abord que dès lors que la cour a confirmé la rescision et que dans ses dernières écritures [antérieures à l’arrêt du 16 octobre 2018], l’appelante avait offert un complément de prix de 215'304'euros pour le cas où la rescision serait confirmée, il doit être retenu que la SCI AZ Tours a formulé une «'offre réelle'» de versement d’un complément de prix à hauteur de 215'304 euros. Au regard de l’expertise qui a évalué le bien, au 1er septembre 2020, à 2'700'000'euros, la société IEM fait valoir que cette offre est manifestement insuffisante, dans la mesure où le complément de prix offert aurait dû s’élever selon elle à 2'130'000 euros, et en déduit que la cour devra écarter cette offre de prix et confirmer en conséquence le jugement entrepris.

L’intimée expose ensuite que l’offre présentée par la société AZ Tours dans ses conclusions déposées après le dépôt du rapport d’expertise ne peut être considérée comme une offre réelle et, sans s’expliquer sur la nécessité d’une offre de cette nature, en déduit qu’en l’absence d’offre réelle de complément du juste prix, la cour ne pourra, au vu de cette offre simple, et insuffisante, que confirmer le jugement entrepris.

La société IEM ajoute que la société AZ Tours ne développe aucun argument qui n’ait pas déjà été réfuté par le collège d’experts pour démontrer que la valeur de l’immeuble serait inférieure à celle retenue par ces derniers, en soulignant que l’intimée, qui a acquis depuis quatorze ans maintenant l’immeuble à un prix lésionnaire, n’a jamais réalisé les travaux qu’elle assure nécessaires depuis 2008, dans le seul but de minorer la valeur de l’immeuble pour tenter de le conserver à moindre prix.

Sur les modalités d’exercice de l’option offerte à l’acquéreur

Selon l’article 1681 du code civil, dans le cas où l’action en rescision est admise, l’acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu’il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Il est exact que le juge qui prononce la rescision d’une vente en raison du caractère lésionnaire de son prix peut, par cette même décision, sans violer l’article 1881 du code civil qui confère un droit d’option à l’acquéreur, écarter comme non satisfactoire l’offre de supplément de prix présentée par celui-ci en retenant souverainement qu’elle est

manifestement insuffisante par rapport à la valeur actuelle de l’immeuble (v. par ex Civ. 3, 4 décembre 2002, n° 00-21.205).

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation cependant, l’acquéreur peut exercer le droit d’option qu’il tient de l’article 1681 et dont il a l’initiative jusqu’à l’exécution de la décision qui admet la lésion, et même après l’exécution s’il n’a pas connu celle-ci (v. par ex. Civ. 3, 15 octobre 1970, n° 69-11.352).

Il en résulte que, dans une hypothèse où, comme en l’espèce, l’acquéreur indique dans ses dernières écritures souhaiter garder l’immeuble en offrant de verser le supplément de prix tel qu’il sera fixé par la cour, le seul fait que le montant auquel cet acquéreur a proposé à la cour dans ses premières conclusions de fixer le supplément de prix à un montant insuffisant, ne peut conduire à déchoir l’acquéreur de son droit d’option, en lui imposant de rendre le fonds.

L’option que l’article 1681 du code civil offre à l’acquéreur n’est enfermée dans aucun délai, et l’exercice de cette option n’est soumis à aucun formalisme non plus.

C’est donc de manière inopérante que la société IEM soutient, sans en indiquer au demeurant la raison, que la société AZ Tours serait liée par l’offre de versement d’un complément de prix à hauteur de 215'304 euros qu’elle avait formulée avant l’arrêt rendu avant dire droit le 16 octobre 2018, étant observé que, contrairement à ce qu’indique l’intimée, cette offre, qui n’avait été assortie d’aucune consignation, ne constituait nullement une offre réelle libératoire.

C’est également sans fondement que l’intimée fait valoir que l’offre de versement du supplément de prix formulée dans les dernières écritures de l’appelante devrait être écartée en tant qu’elle ne constitue pas une offre réelle, alors qu’il n’est pas nécessaire que, pour exprimer son choix, l’acquéreur ait recours à la procédure d’offre réelle prévue aux articles 1257 anciens et suivants du code civil et consigne le supplément du juste prix (v. par ex. Civ. 1, 5 avril 1954, Bull. Civ. I, n° 117).

Il convient donc d’évaluer le supplément de juste prix dû par l’acquéreur qui indique vouloir garder le fonds.

Sur le montant du supplément du juste prix

Le supplément du juste prix que doit payer l’acquéreur qui choisit de garder le fonds se calcule, selon une méthode qu’il conviendra de rappeler plus en avant, d’après la valeur de l’immeuble à l’époque où doit intervenir ce règlement complémentaire.

D’un commun accord, le collège d’experts désigné a fixé la valeur actuelle de l’immeuble litigieux à la somme de 2'700'000 euros au 1er septembre 2020.

L’ensemble immobilier en cause est constitué de cinq locaux commerciaux d’une surface totale de 1'266 m2, situés au pied de l’immeuble et, en étage, de locaux à usage de bureaux d’une surface totale de 1'416,25 m2 et de quatre locaux à usage d’habitation d’une surface totale de 310 m2.

Cet ensemble immobilier est situé dans la commune de Joué-lès-Tours, en périphérie sud de la ville de Tours, à 3 kilomètres du parc d’activités de la Liodère, à 2,5 kilomètres de la mairie de Joué-les-Tours, au sein d’un secteur moyennement densifié, à dominante pavillonnaire.

Les locaux, initialement à usage de stockage, sont de conception industrielle à ossature métallique et maçonnerie lourde, avec bardage métallique en façades principales, bacs acier ou plaques de fibrociment en façade arrière, toiture à deux versants à faible pente, couverture en bacs acier et plaques de fibrociment, gouttière en PVC et menuiseries extérieures en aluminium.

De l’avis des deux collèges d’expert qui les ont successivement évalués, ces locaux sont dénués de tout intérêt architectural, et situés dans un centre commercial dénommé «'La Petite guillotière'» assez peu attractif, de conception dépassée, auquel on accède en véhicules par une desserte unique, via un giratoire situé en limite nord.

La comparaison des rapports remis successivement par les deux collèges d’experts montre cependant que l’environnement de l’immeuble litigieux a varié de manière assez significative depuis 2013.

Le fonds litigieux dépend toujours du petit centre commercial situé à proximité immédiate du lycée B C, mais l’ensemble est désormais desservi par le tramway qui relie l’aéroport de Tours et le lycée B C, dont un arrêt se trouve à 200 mètres du fonds litigieux.

Le collège d’experts désigné en second explique par ailleurs que le parc d’activités de la Liodière, qui a ouvert en 1989 et se trouve à 3 kilomètres, constitue aujourd’hui un pôle économique majeur du sud de l’agglomération tourangelle.

Pour évaluer l’ensemble immobilier en cause à 2'700'000 euros, le collège d’experts a utilisé deux méthodes : la méthode dite par capitalisation des revenus, et la méthode par comparaison.

S’agissant des termes de comparaison, le collège d’experts a pris le soin de préciser qu’ils étaient peu nombreux et assez hétérogènes, ce qu’avaient déjà indiqué les experts désignés en 2010, lesquels avaient expliqué que lorsque les termes de comparaison permettant une approche directe de la valeur vénale font totalement défaut, comme en l’espèce, on ne peut que rechercher des biens de nature voisine, en corrigeant les données chiffrées pour les adapter aux caractéristiques des biens litigieux.

Pour les surfaces commerciales, les derniers experts ont recueilli un seul terme de comparaison à Joué-lès-Tours, et retenu en conséquence d’autres termes de comparaison relevés à Saint Cyr sur Loire, à Tours Nord et essentiellement sur la commune de Chambray-lès Tours.

L’appelante ne peut sérieusement soutenir, en se prévalant de l’avis de M^me X, que la méthode de comparaison ne peut être retenue en l’absence d’éléments de comparaison idoines, alors que M^me X, qui faisait partie du collège d’experts désigné en 2010 qui avait fourni un avis unanime en indiquant, comme on vient de le rappeler, la manière dont les éléments de comparaison doivent être pris en considération lorsqu’ils sont imparfaits, n’explique pas, dans l’avis qu’elle a accepté de donner à titre privé, pourquoi il ne serait plus pertinent aujourd’hui d’utiliser la méthode qui avait été retenue en 2013 ce, alors que les termes de comparaison utilisés par les experts désignés en 2018 sont, par leur nombre et leur nature, sinon analogues, en tous cas très comparables à ceux qu’avaient retenus les experts désignés en 2010.

Sur le segment de marché des murs commerciaux, les termes de comparaison recueillis par les experts montrent que les transactions portant sur des produits, sinon directement comparables, en tous cas de nature voisine, ont été conclues à des prix du mètre carré compris entre 705 et 1 800 euros, soit à une valeur moyenne de 1'053'euros.

A partir des termes de comparaison qu’ils ont recueillis, les derniers experts ont évalué à 1'000 euros du mètre carré, au 1er septembre 2020, la valeur des surfaces commerciales, soit 5'% en deçà de la valeur moyenne des termes de comparaison dont on a dit qu’ils étaient imparfaits et devaient être corrigés en fonction de la situation particulière de l’immeuble en cause.

Le premier collège d’expert, qui avait retenu un prix au mètre carré de 800 euros, avait appliqué à la valeur moyenne des termes de comparaison un abattement de 20'%, pour tenir compte du niveau modéré des loyers appliqués, et de la difficulté qu’il y avait à augmenter les loyers au regard de la nature des activités exercées par les preneurs, commerçants indépendants qui risquaient de ne pas pouvoir supporter une hausse de leurs charges, puis,

sur cette valeur vénale de 800 euros/m2, un second abattement de 20'% pour tenir compte de la spécificité du bien litigieux.

Le collège d’expert désigné en 2018 n’a appliqué aucun abattement sur les surfaces commerciales, indiquant simplement, en réponse à un dire du conseil de l’appelante qui l’interpelait sur la différence du prix proposé, en comparaison des estimations précédemment effectuées, que le quartier est dynamique, grâce à la présence d’une grande surface moderne et neuve à l’enseigne Intermarché, d’un lycée renommé, et de la proximité immédiate des bus et du tramway.

Les experts ont indiqué que, localement, le segment des immeubles commerciaux reste étroit, avec un nombre très limité de transactions enregistrées, même si les boutiques de pied d’immeuble, comme celles de l’espèce, attirent la majorité des investisseurs.

Les loyers commerciaux qui, hormis pour l’un des cinq locaux, sont perçus en vertu de baux anciens, n’ont pas été augmentés depuis 2013 autrement que par l’effet de l’indexation.

Dès lors que la cour avait déjà indiqué, dans son précédent arrêt, que l’abattement de 20'% retenu par le premier collège d’expert lui apparaissait pertinent compte tenu de la singularité des lieux, et qu’il convient de prendre également en considération, comme l’avaient fait les premiers experts sans être critiqués, l’imperfection des termes de comparaison, mais aussi l’attractivité liée, depuis 2013, à l’arrivée du tramway et au développement économique du parc d’activité de la Liodière situé à environ trois kilomètres de l’ensemble immobilier litigieux, la valeur vénale actuelle des surfaces commerciales sera estimée à 800 euros du mètre carré, ce qui, comparé à la valeur qui avait été retenue en 2013 (800 euros ' 20'% d’abattement), apparaît conforme à l’évolution enregistrée sur le marché de l’agglomération tourangelle sur cette période.

Pour les surfaces à usage de bureaux ou de logements, le collège a pu recueillir des termes de comparaison à Joué-lès-Tours, en nombre suffisant pour être pertinents et, pour tenir compte du fait que les locaux ne se trouvent pas dans une zone d’activité tertiaire, ainsi que des difficultés que l’appelante lui a indiqué rencontrer pour louer les espaces de bureaux qui ont été libérés par d’anciens locataires, notamment par le conseil départemental, le collège d’expert a justement admis, en réponse à un dire du conseil de la société AZ Tours, qu’il convenait de ramener de 1'050 à 900 euros/m2 la valeur unitaire qu’il avait retenue pour les parties bureaux.

Concernant la valorisation des surfaces à usage de logement, le collège d’experts a pu recueillir, à Joué-les-Tours, de nombreux termes de comparaison, dont il n’est ni établi ni même allégué qu’ils ne seraient pas pertinents.

Aux valeurs unitaires qu’il a retenues pour chaque segment de marché, hors marché des murs commerciaux, le collège d’expert a appliqué un abattement pour pertes locatives, ce qui a été une manière de tenir compte de la situation de vacance d’une partie des locaux, puis un abattement au titre des frais de commercialisation, dont on comprend, dans l’explication donnée en réponse à un dire du conseil de l’appelante, que l’approche du collège d’expert a consisté tout à la fois à prendre en considération la réalité de la vacance d’une partie des locaux à usage de bureau, mais aussi le potentiel présenté par ces locaux qui, selon les experts, pourraient être reloués en étant divisés pour être mieux adaptés à la demande, ce qui les a conduit à intégrer dans leur évaluation, outre des frais de commercialisation, le coût de divisibilité et d’aménagement des locaux vacants.

L’appelante, qui reproche au collège d’expert de ne pas avoir pris en considération les effets de la pandémie liée à la Covid 19 sur le marché immobilier, ne fournit pas le moindre élément de nature à établir que cette pandémie a eu des répercussions négatives sur le marché, affirmant, sans aucune offre de preuve, que cette crise a augmenté le niveau des impayés de loyers et les défaillances d’entreprises.

La société AZ Tours n’apporte pas davantage la preuve d’autres éléments de dépréciation survenus depuis 2013 et non pris en compte par les experts.

Elle ne fournit en effet aucun élément relatif à la situation du local voisin (ancien Bricomarché), dont elle indique qu’il serait présenté à la vente depuis 2007 sans trouver preneur, et que son état de friche déprécierait le reste des locaux commerciaux du centre.

Elle ne justifie pas davantage que devant les premiers juges, que l’ensemble immobilier en cause, dont le collège d’expert a indiqué, comme l’avaient fait les premiers experts, qu’il est de conception robuste, de présentation correcte et en état d’usage, nécessiterait à court ou moyen terme d’importants travaux de mise aux normes ou de désamiantage.

Enfin l’appelante, qui soutient que le nouveau preneur du lot 14 à usage de bar restaurant (M. Y, cessionnaire du bail de la société Le Terminus placée en liquidation judiciaire), ne règlerait plus ses loyers, fournit comme seule offre de preuve, ce qui n’est pas sérieux, un facture émise le 26 décembre 2017, et affirme, sans aucun justificatif là encore, que la société Kone aurait quitté les lieux en septembre 2020.

En ramenant la valeur unitaire des surfaces commerciales à 800 euros le mètre carré, afin de prendre en considération la spécificité de l’ensemble immobilier litigieux, mais également leur attractivité moindre à celle de locaux comparables situés dans la commune voisine de Chambray-lès-Tours, dans laquelle se trouve, outre le pôle commercial «'Grand sud'», qui est le plus important du sud de l’agglomération tourangelle et dans lequel sont implantées les enseignes nationales dédiées à l’équipement de la maison et aux loisirs, un parc d’activités commerciales moderne dénommé «'Ma petite Madeleine'», créé en 2016 sur une étendue de 40 000 m2, accueillant trente-deux magasins et restaurants, parmi lesquels de nombreuses enseignes nationales, la valeur de l’ensemble immobilier peut être estimée, selon la méthode par comparaison, à 2'427'366 euros [2'680'566,35 (valeur totale retenue par le collège d’expert) ' 1'266 000 (valeur des surfaces commerciales retenue par le collège d’expert) + 1'012'800 (valeur des surfaces commerciales retenue par la cour)].

Selon la méthode par capitalisation des revenus, le collège d’expert a estimé l’ensemble immobilier à 2'776'710,22'euros, en retenant des taux de rendement de 7,50'% pour les commerces, 8,85'% pour les bureaux, et 5,50'% pour les surfaces d’habitation.

Pour obtenir la valeur de l’immeuble à partir des taux de rendement, il convient au préalable de déterminer le revenu de l’ensemble immobilier.

Dans l’appréciation de ce revenu, l’appelante reproche aux experts d’avoir procédé à leur analyse sur la base de revenus bruts, puis d’avoir pris en considération la vacance des locaux selon une méthode qu’elle critique.

Le loyer, hors taxes et hors charges locatives, constitue le revenu brut de l’immeuble. Le revenu net est celui qui reste au propriétaire après paiement des charges non remboursées par le locataire.

S’il peut sembler plus rigoureux de raisonner sur le revenu net d’un immeuble plutôt que sur le revenu brut, encore faut-il, pour ce faire, disposer des éléments le permettant. Alors que le loyer (revenu brut) est facile à connaître à partir des baux, les revenus nets sont plus difficiles à estimer, et ne peuvent l’être lorsque le propriétaire ne fournit pas une comptabilité rigoureuse.

Au cas particulier, l’appelante ne fournit aucun justificatif des charges qu’elle entend faire prendre considération.

La SCI AZ Tours ne produit pas non plus ses bilans comptables, mais de simples attestations de son expert comptable, particulièrement lacunaires.

Dans ces circonstances, il n’y a pas d’alternative à un raisonnement à partir du revenu brut.

En 2020, la SCI AZ Tours ne conteste pas avoir perçu des loyers correspondant à un revenu brut d’un total de 155'301,52'euros (4'959,72 euros pour les surfaces d’habitation, 44'418,48'euros pour les surfaces de bureaux et 105'923,32 euros pour les surfaces commerciales).

L’appelante ne fournit aucune indication concernant la situation des trois logements qui étaient vacants au 1er mai 2020, date de la dernière situation locative transmise.

De l’avis des experts qui se sont succédés, les logements dépendant de l’ensemble immobilier sont des produits standards, sans charme, mais fonctionnels, offrant un confort de base et en état d’usage.

Lorsque la vacance est temporaire, ce qui n’est pas contesté en l’espèce concernant les surfaces d’habitation, la vacance n’est pas économiquement significative et il convient en conséquence d’intégrer au revenu le loyer habituellement appliqué aux locaux vacants, sans correction.

En considération du loyer appliqué au 1er mai 2020 au logement loué, composant le lot 4 de l’ensemble immobilier en cause (68,89 euros/m2/an), et des loyers pratiqués jusqu’au 1er janvier 2018 au moins pour les logements objets des lots 1 et 3 (75,62 euros et 66,83 euros/ m2), le revenu brut des locaux d’habitation vacants peut être estimé, sur la base de 70 euros/m2 justement retenue par les experts, à 16'660'euros.

Sur la base d’un taux de rendement de 5,5'% pour l’immobilier d’habitation, non contesté, la valeur des surfaces d’habitation de l’ensemble immobilier en cause peut être évaluée, en considération d’un revenu brut annuel estimé à 21'560 euros (16'660 + 4'959,72), à 392'000 euros, soit à une valeur hors droits de 366'698 euros.

Pour les surfaces commerciales, l’appelante admet que le revenu brut de l’année 2020 s’établit à 105'923,32 euros, mais conteste le taux de rendement retenu par les experts, et leur reproche de ne pas avoir pris suffisamment en considération les impayés du local à usage de bar restaurant.

Ce local à usage de bar-restaurant n’est plus occupé par la société Le Terminus, qui a fait l’objet d’une procédure collective, mais par M. Y, auquel le bail a été cédé et dont il n’est nullement établi, on l’a déjà dit, qu’il ne règlerait pas le montant des loyers dus. C’est donc à raison que les experts n’ont pas pris en considération une prétendue situation d’impayés des locaux commerciaux.

En dépit du dire transmis par le conseil de la SCI AZ Tours, le collège d’expert n’a en revanche fourni aucune explication sur le taux de rendement de 7,50'% retenu pour les surfaces commerciales, qui ne peut s’entendre que comme un taux de rendement brut, puisque les experts ont soustrait de leurs estimations le montant prévisible des frais et droits de mutation, qu’ils ont forfaitisés à un taux, non contesté, de 6,90'%.

Le taux de rendement, comme le taux de capitalisation, varie en sens inverse de la classe de l’immeuble. Autrement dit, plus l’immeuble est haut de gamme, plus le taux de capitalisation est faible.

En l’espèce, les cinq commerces installés au pied de l’immeuble sont une auto-école, un garage automobile, une animalerie, un centre technique automobile et un bar-restaurant.

Hormis la grande surface à l’enseigne Intermarché, on ne trouve à proximité de l’ensemble immobilier aucune enseigne ni aucun équipement, hormis le lycée B C, susceptible d’attirer la clientèle vers ces commerces d’aspect plutôt désuet.

Il convient, dans ces circonstances, d’appliquer aux surfaces commerciales un taux de rendement un peu plus élevé que celui retenu par le collège d’experts. Ce taux sera fixé à 9'%, comme le propose l’appelante, sans que l’intimée ait formulé la moindre observation sur ces questions.

Sur la base de ce taux de rendement brut de 9 %, la valeur des surfaces commerciales de l’ensemble immobilier en cause sera évaluée à 1'176'925 euros, soit à une valeur hors droits de 1'258'133'euros.

Concernant enfin les surfaces des bureaux, en grande partie vacantes depuis le départ, courant 2015, du conseil départemental, le collège d’experts a retenu pour les surfaces vacantes un revenu potentiel de 70 euros/m2/an, puis a appliqué, outre un taux de vacance structurelle de 15'%, un abattement pour perte locative équivalent à un an de loyer, des frais de commercialisation de 15'%, et un forfait de 110'000 euros pour les travaux de division et d’aménagement de ces espaces.

Suivre le raisonnement proposé par l’appelante, qui consiste à ne pas prendre en considération le revenu potentiel de ces surfaces de bureau vacantes, reviendrait à retenir, sans aucune raison, que ces espaces n’ont pas vocation à être loués.

La vacance de locaux doit être prise en compte différemment selon la nature de cette vacance. La vacances temporaire, on l’a dit, n’a pas à être prise en considération car elle n’est pas significative, mais la vacance prolongée, ou susceptible de l’être, impose une évaluation de ses conséquences sur les revenus et les charges, et la vacance structurelle oblige à définir un taux de vacance structurelle réduisant l’assiette du revenu à capitaliser.

Contrairement à ce que soutient la SCI AZ Tours, le collège d’expert a pris en considération la vacance d’une grande partie des espaces de bureaux, les difficultés qu’elle lui a expliqué rencontrer pour trouver preneur, et a évalué, à la fois les charges, de travaux et d’impôts fonciers non récupérables, générées par cette vacance, puis défini un taux de vacance structurelle.

Pour déterminer ce taux de vacance structurelle et les charges générées par cette vacance, les experts ont considéré, de manière pertinente, que le fait que l’appelante, qui assure avoir tout mis en 'uvre pour y parvenir, n’ait pas trouvé preneur pour ses locaux à usage de bureaux, ne s’explique pas par une quelconque impossibilité de louer des locaux de cette nature dans l’environnement concerné, mais tient au fait que la SCI AZ n’a pas cherché à adapter son offre à la demande, qui existe, mais qui porte sur de petites surfaces. C’est la raison pour laquelle les experts ont intégré le coût de division et d’aménagement des grandes surfaces vacantes à leur calcul.

C’est donc vainement que l’appelante, en ne faisant valoir aucun motif qui n’aurait pas été réfuté par le collège d’experts, soutient que la vacance d’une grande partie des surfaces de l’ensemble immobilier à usage de bureaux, n’aurait pas été correctement analysée par les experts.

Comme pour les locaux commerciaux en revanche, les experts n’ont pas expliqué, nonobstant les observations formulées par l’appelante par un dire de son conseil, le taux de rendement qu’ils ont retenu à hauteur de 8,85'%, après avoir expliqué que le taux du marché des locaux à usage de bureaux se situait entre 7 et 10'%.

De l’avis de tous les experts qui se sont prononcés, l’environnement, pavillonnaire, de l’ensemble immobilier litigieux, n’est pas propice à la location de locaux tertiaires.

L’aspect, typiquement industriel, de l’immeuble, ne l’est pas davantage.

Dans ces circonstances, il apparaît justifié de retenir le taux de rendement de 10'% proposé par l’appelante, sur lequel l’intimée ne fait là encore aucune observation.

Sur la base de revenus évalués, taux de vacance structurelle déduit, à 124'871,48'euros, la valeur de l’immeuble, avant correction, s’établit à 1'248'714,80'euros, soit, hors droits, à 1'168'115 euros. Déduction faite du forfait «'travaux et divisibilité'» (110'000 euros), de la charge d’impôts fonciers (non récupérables) générée par la vacance (16'472'euros), des pertes locatives générées par cette vacance (84'571'euros) et des frais de commercialisation de 15'% (12'685,65 euros), les surfaces à usage de bureaux de l’ensemble immobilier peuvent être

évaluées à 944'386 euros hors droits.

Selon la méthode par capitalisation, l’ensemble immobilier en cause peut donc être évalué à 2'569'217'euros (366'698 + 1'258'133 +944'386).

La méthode par comparaison ayant conduit à un résultat de 2'427'366 euros, la valeur réelle de l’ensemble immobilier litigieux sera fixée à 2'500'000 euros, ce qui apparaît cohérent, compte tenu de la valeur que cet immeuble avait en février 2007, au jour de sa vente (1'684'000 euros), et de l’évolution du marché immobilier dans l’agglomération tourangelle durant les quatorze années écoulées.

Pour protéger le vendeur contre les effets de l’érosion monétaire, le juste prix dû par l’acquéreur qui souhaite conserver l’immeuble doit être calculé selon la méthode de réévaluation proportionnelle, qui consiste à apprécier la lésion par rapport à la valeur de l’immeuble au jour de la vente.

Le complément de prix ne doit donc porter que sur la partie impayée du juste prix, représentée par une fraction du prix. Le supplément de prix est ensuite évalué à partir de la valeur de l’immeuble au jour de ce versement (Civ. 3, 22 janvier 1970, n° 68-12.429'; Civ. 1, 7 juin 1966, Bull. civ. I, n° 346).

Quant au dixième à déduire, il se calcule sur le prix total résultant des deux versements, initial et complémentaire (Civ. 3, 4 décembre 1973, n° 72-12.856), c’est-à-dire sur le prix de vente effectivement payé, augmenté du complément du juste prix.

La vente du 2 février 2007 ayant été conclue au prix de 300'000 euros alors que l’immeuble valait 1'684'000 euros à cette date, la lésion est de 82,18'%.

Le supplément de prix s’élève donc à 2'500'000 (valeur actuelle de l’immeuble) X 82,18'% = 2'054'500 euros.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article 1681 du code civil, le dixième du prix total qui vient en déduction du complément de prix s’élève à 235'450'euros (2'054'500 + 300'000 X 10'%).

Le supplément de prix dû par l’appelante pour conserver l’immeuble s’élève donc à la somme de 1'964'550 euros (2'500'000 -235'450 ' 300'000).

La SCI Tours AZ devra donc régler cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en rescision du 22 octobre 2007, conformément aux dispositions de l’article 1682 du code civil qui prévoient que si l’acheteur choisit de garder la chose en fournissant le supplément de prix prévu par l’article 1681, il doit l’intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision.

Dans l’hypothèse où l’appelante, qui estimait à 816'000 euros, hors intérêts, le supplément de juste prix, ne règlerait pas, dans un délai de deux mois, le supplément de prix et les intérêts tels qu’ils viennent d’être fixés, elle sera réputée avoir renoncé à la conservation de l’immeuble et sera alors tenue de restituer à l’intimée l’immeuble et les fruits perçus, à charge pour cette dernière de restituer le prix perçu, dans les limites et selon les modalités, non critiquées, prévues au jugement déféré.

Sur les demandes accessoires

La SCI AZ Tours, qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce dernier fondement, l’appelante devra régler à la société IEM, à qui il serait inéquitable de laisser la charge de la totalité des frais qu’elle a exposés en cause d’appel et qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité de procédure de 8'000 euros.

PAR CES MOTIFS

VU l’arrêt du 16 octobre 2018 ayant, notamment, confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la rescision pour lésion de la vente intervenue le 2 février 2007 entre les parties, portant sur un ensemble immobilier situé à Joué-lès-Tours ([…], […], […],

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a retenu qu’en l’absence d’une offre chiffrée de supplément de prix, la SCI AZ Tours devait rendre la chose en retirant le prix qu’elle a payé et, en conséquence, condamné la société L’Immobilière européenne des mousquetaires à restituer le prix reçu de la SCI AZ Tours, condamné la SCI AZ Tours à restituer, outre le bien immobilier susvisé, les fruits perçus à compter du 22 octobre 2007, et prononcé la compensation entre la créance de restitution du prix de vente et la créance en paiement des fruits,

STATUANT à nouveau et y ajoutant':

FIXE le supplément du juste prix à la somme de 1'964'550 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2007, date de l’assignation en rescision,

DIT qu’à défaut pour la SCI AZ Tours d’opter pour la conservation du bien en réglant ce complément de prix dans les deux mois du présent arrêt, ladite SCI devra restituer le bien, avec les fruits reçus, à la société L’Immobilière européenne des mousquetaires, à charge pour cette dernière de restituer le prix qui lui a été payé,

DANS cette dernière hypothèse':

— ordonne en tant que de besoin à la société L’Immobilière européenne des mousquetaires de restituer à la SCI AZ Tours le prix de 300'000 euros,

— condamne réciproquement la SCI AZ Tours à restituer, outre le bien immobilier susvisé, les fruits perçus à compter du 22 octobre 2007,

— prononce la compensation entre la créance de restitution du prix de vente et la créance de paiement des fruits,

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions critiquées sur lesquelles il n’a pas déjà été statué le 16 octobre 2018,

CONDAMNE la SCI AZ Tours à payer à la société L’Immobilière européenne des mousquetaires la somme de 8'000'euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI AZ Tours formée sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI AZ Tours aux entiers dépens, en ce compris les honoraires du complément d’expertise.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Présidente de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT