COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JUILLET 2019

N° RG 17/03537 – N° Portalis DBV3-V-B7B-RQ2J

AFFAIRE :

Société ACTIDOME

C/

Syndicat des copropriétaires du […]

L’ […], représenté par son syndic IPH IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 13/09130

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

M^e Matthieu BARBÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société ACTIDOME

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Anne-laure DUMEAU, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 42120 – vestiaire : 628

Représentant : Maître Gérard FASSINA de la SELARL GERARD FASSINA & ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : E0587

APPELANTE

****************

Syndicat des copropriétaires Du […], représenté par son syndic IPH IMMOBILIER

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Matthieu BARBÉ, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : A0440

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Mai 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Anna MANES, Président,

Madame Isabelle DE MERSSEMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

Par acte du 18 mars 1985, la société civile de construction du […] (ci-après, la SCC) a

été constituée pour acquérir un terrain situé […] et […] à Meudon et y

construire un immeuble collectif à usage d’habitation divisé en fractions destinées à être attribuées

aux associés, en propriété ou en jouissance.

Le 18 mars 1985, le règlement de copropriété de l’immeuble a été établi.

Le 11 juillet 2007, la société Actidome a acquis 184 parts sociales auprès de la SCC lui donnant

vocation à la jouissance et à l’attribution des lots n°12, 13, 22 et 23 de l’état descriptif de division.

La société Actidome a entrepris la réalisation de travaux et annoncé qu’elle entendait louer une partie

de ses locaux à un cabinet d’architecte.

Estimant que la société Actidome enfreignait le règlement de copropriété, le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble a obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance du 23

janvier 2008.

Les travaux poursuivis par la société Actidome ayant engendré de nouveaux désordres, le président

du tribunal de Nanterre a ordonné la cessation des travaux sous astreinte et étendu la mission de

l’expert le 6 juin 2008.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 octobre 2009.

Par ordonnance de référé du 19 juillet 2010, le président du tribunal a ordonné sous astreinte à la

société Actidome de remettre en état les jardins et chemins de ronde et de payer au syndicat des

copropriétaires la somme provisionnelle de 12 000 euros. Cette ordonnance a été confirmée par un

arrêt de la cour d’appel de Versailles du 6 juillet 2011, la provision ayant été ramenée à la somme de

8 000 euros.

Par acte du 22 juillet 2013, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Actidome aux

fins principalement d’interdiction d’exercice de l’activité d’architecte, de remise en état des parties

communes occupées et d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 16 mars 2017, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Ordonné l’interdiction à la société Actidome ainsi qu’à tous occupants de son chef de faire usage des

lieux correspondants à ses parts pour une activité autre que l’habitation, notamment l’exercice des

professions d’architecte et d’urbaniste, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

— Condamné la société Actidome à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros

TTC avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice Insee du coût de la construction au jour

du dépôt du rapport d’expertise, soit le 28 octobre 2009, au jour des présentes, au titre de la remise en

état des végétaux détruits ainsi qu’une somme de 1 396,93 euros correspondant aux frais d’évacuation

des déchets du pourrissoir,

— A défaut par la société Actidome d’avoir satisfait à ses obligations au jour des présentes, condamné

la société Actidome à restituer sans délai au syndicat des copropriétaires les parties communes

occupées indûment et Autorisé le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société

3C Gestion Immobilière à faire procéder aux travaux suivants, par les entreprises et maître d’oeuvre

de son choix aux frais, risques et périls de la société Actidome :

*dépose des canalisations, terrasse implantée sur jardin, rangées de rondins, réseau d’éclairage, stères

de bois, végétaux, brumisateurs, caméras, réseau de télévision ce tel que mentionné au rapport

d’expertise dressé par l’expert judiciaire le 28 octobre 2009,

*remise en état du chemin de ronde ceinturant l’immeuble du syndicat des copropriétaires,

*rebouchage des trous laissés par l’enlèvement des brumisateurs et caméras,

— Condamné la société Actidome à payer la somme de 25 000 euros au syndicat des copropriétaires au

titre de la provision des travaux à effectuer,

— Condamné la société Actidome à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 000 euros au

titre des dommages-intérêts,

— Avant dire droit sur les caractéristiques du poële à bois ou de l’insert, sur les travaux à effectuer en

lieu et place de la société Actidome et sur l’établissement d’un projet d’état descriptif de division,

— Ordonné une mesure d’expertise,

— Nommé pour y procéder en qualité d’expert M. B-C D,

— Fixé ainsi qu’il suit la mission de l’expert :

*convoquer les parties,

*se faire remettre tous documents et pièces nécessaires à sa mission,

*s’entourer si besoin est de tout sachant et technicien de son choix,

*se rendre au […] et […] à Meudon,

*donner tous les éléments techniques d’appréciation utiles pour statuer sur le poële à bois ou sur

l’insert,

*donner son avis sur les devis qui lui seront présentés par le syndicat des copropriétaires chargé de la

remise en état des lieux en lieu et place de la société Actidome,

*constater la bonne fin de l’exécution des travaux sus énoncés et remise en état des parties

communes,

*établir un projet d’état descriptif de division à partir des plans figurant au règlement de copropriété

en fonction de la consistance et du mesurage des différents lots et des parties communes,

*faire les comptes entre les parties,

— Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et

suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai

de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en

temps utile auprès du juge du contrôle,

— Dit qu’à l’issue de la première réunion, l’expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des

expertises et communiquera aux parties la liste des pièces nécessaires à sa mission, le calendrier des

opérations, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste

de la provision allouée, sollicitera la consignation d’une provision complémentaire,

— Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou

réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas

tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives,

— Désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer

sur tous les incidents,

— Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des

diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la

communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions

des articles 273 et 275 du code de procédure civile,

— Fixé à la somme de 8 000 euros :

*au titre de l’expertise caractéristique du poële à bois ou de l’insert,

*au titre des devis concernant les travaux à effectuer par le syndicat des copropriétaires et du constat

de bonne fin de l’exécution des travaux,

*au titre de l’établissement du projet d’état descriptif de division,

à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires,

— Dit que les consignations se feront entre les mains du régisseur d’avances et recettes du tribunal de

grande instance de Nanterre dans le délai de quatre semaines à compter de la présente décision, sans

autre avis,

— Dit que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et

privée de tout effet,

— Sursis à statuer sur la demande relative à l’existence du poële à bois ou de l’insert et de la cheminée

ainsi que sur la demande relative au projet d’état descriptif de division,

— Ordonné l’exécution provisoire des mesures d’expertises et des sursis à statuer,

— renvoyé l’affaire à la mise en état,

— Condamné la société Actidome à payer les dépens, y compris les frais d’expertise dont distraction au

profit de Maître Barbe, avocat, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile à

l’exception de ceux qui concernent le poële à bois ou l’insert et la cheminée et le projet d’état

descriptif de division.

Par déclaration remise au greffe le 4 mai 2017, la société Actidome a interjeté appel de ce

jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par ses dernières conclusions signifiées le 3 avril 2019, la société Actidome demande à la cour,

au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et des

actes du 18 mars 1985, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à écarter ses conclusions n°4 et ses

pièces n°20 à 23,

— La recevoir dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la disant bien fondée,

— Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé toutes condamnations à son encontre,

Y ajoutant,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la fin de non-recevoir invoquée,

— Dire et juger recevable la demande de nullité du règlement de copropriété du 18 mars 1985 publié à

la conservation des hypothèques le 2 avril 1985 volume […],

— La dire et juger recevable dans l’ensemble de ses demandes et moyens de défense,

A titre principal,

— Prononcer l’annulation du règlement de copropriété du 18 mars 1985 publié à la conservation des

hypothèques le 2 avril 1985 volume […],

— Ordonner la publication de la décision à la conservation des hypothèques aux frais du syndicat des

copropriétaires,

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que le règlement de copropriété du 18 mars 1985 publié à la conservation des

hypothèques le 2 avril 1985 volume […] est de nul effet et lui est inopposable,

En tout état de cause,

— Dire et juger que la mission de l’expert judiciaire sera limitée à l’établissement d’un projet d’état

descriptif Division avec mesurage de l’ensemble des bâtiments de la copropriété et des parties

communes, des parties communes à usage privatif, plans et calculs des tantièmes généraux et des

charges en conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toute ses demandes à son encontre,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de

dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la demande et capitalisation,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en vertu de l’article 699 du code de

procédure civile, distraits au profit de la Selarl Gérard Fassina et Associés, avocat aux offres de droit

qui déclare avoir fait l’avance sans en avoir reçu provision suffisante.

Par ses dernières conclusions signifiées le 25 mars 2019, le syndicat des copropriétaires

demande à la cour, au visa du règlement de copropriété , de la loi du 10 juillet 1965, de l’article

1382 du code civil et du rapport d’expertise judiciaire du 28 octobre 2009, de :

— Ecarter les conclusions adverses n°4 et les pièces adverses n°20, 21, 22 et 23 communiquées

tardivement pour non respect du principe du contradictoire des articles 15 et 16 du code de procédure

civile,

— Déclarer irrecevables les demandes nouvelles de nullité et d’applicabilité du règlement de

copropriété conformément à l’article 564 du code de procédure civile,

— Plus généralement, Débouter la société Actidome de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’interdiction à la société Actidome ainsi qu’à tous

occupants de son chef de faire usage des lieux correspondant à ses parts pour une activité autre que

l’habitation, notamment l’exercice des professions d’architecte et d’urbaniste,

En conséquence,

— Augmenter le montant de l’astreinte à la somme de 10 000 euros par infraction constatée,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’il subissait un réel préjudice du fait du

comportement de la société Actidome qui occupe indûment les parties communes de l’immeuble, en

effectuant sans aucune autorisation des travaux et en refusant de restituer lesdites parties communes

pendant plus de neuf ans,

— Condamner en conséquence la société Actidome à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme

de 180 000 euros, à parfaire au jour de la complète libération et remise en état des parties communes,

— Confirmer le jugement rendu le 16 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce

qu’il a :

*Condamné la société Actidome à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 euros

TTC avec actualisation en fonction de l’évolution de l’indice Insee du coût de la construction au jour

du dépôt du rapport d’expertise, soit le 28 octobre 2009, au jour des présentes, au titre de la remise en

état des végétaux détruits ainsi qu’une somme de

1 396,93 euros correspondant aux frais d’évacuation des déchets du pourrissoir,

*A défaut par la société Actidome d’avoir satisfait à ses obligations au jour des présentes, condamné

la société Actidome à restituer sans délai au syndicat des copropriétaires les parties communes

occupées indûment et autorisé le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société 3C

Gestion Immobilière à faire procéder aux travaux suivants, par les entreprises et maître d’oeuvre de

son choix aux frais, risques et périls de la société Actidome : dépose des canalisations, terrasse

implantée sur jardin, rangées de rondins, réseau d’éclairage, stères de bois, végétaux, brumisateurs,

caméras, réseau de télévision ce tel que mentionné au rapport d’expertise dressé par l’expert

judiciaire le 28 octobre 2009 ; remise en état du chemin de ronde ceinturant l’immeuble du syndicat

des copropriétaires ; rebouchage des trous laissés par l’enlèvement des brumisateurs et caméras,

*Condamné la société Actidome à payer la somme de 25 000 euros au syndicat des copropriétaires

au titre de la provision des travaux à effectuer,

*Ordonné une mesure d’expertise aux fins de :

donner son avis sur les devis qui lui seront présentés par le syndicat des copropriétaires chargé de la

remise en état des lieux en lieu et place de la société Actidome,

constater la bonne fin de l’exécution des travaux sus énoncés et remise en état des parties communes,

établir un projet d’état descriptif de division à partir des plans figurant au règlement de copropriété en

fonction de la consistance et du mesurage des différents lots et des parties communes,

faire les comptes entre les parties,

— Condamner la société Actidome à lui payer la somme de 25 000 euros sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Actidome en tous les dépens, lesquels comprendront les frais de référé et

d’expertise, dont distraction au profit de Maître Barbé, avocat, dans les termes de l’article 699 du

code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 9 avril 2019.

*****

SUR CE, LA COUR :

Sur l’irrecevabilité de la note en délibéré de la société Actidome :

Attendu que par lettre du 27 juin 2019, la société Actidome a fait parvenir à la cour, au visa de

l’article 442 du code de procédure civile, une note en délibéré confirmant sa demande tendant à lui

voir déclarer inopposable le règlement de copropriété, accompagnée d’une nouvelle pièce ;

Attendu cependant que la cour n’a ni sollicité ni autorisé cette note en délibéré, ce qui est suffisant

pour la déclarer irrecevable ;

Que l’on peut en outre souligner que la pièce qui l’accompagne : un jugement du 26 novembre 2009

auquel la société Actidome est partie, dont l’appelante affirme qu’il est devenu définitif sans toutefois

en apporter la preuve, est antérieur de 7 ans et demi à la déclaration d’appel et de 9 ans et demi aux

dernières conclusions de l’appelante ;

Que celle-ci disposait en conséquence d’un temps très largement suffisant pour l’invoquer et en tirer

toutes les conséquences juridiques qu’elle estimait pertinentes ;

Sur la recevabilité des conclusions n°4 et des pièces de la société Actidome :

Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient qu’en application des dispositions des articles 15

et 135 du code de procédure civile, les conclusions n° 4 de la société Actidome et les pièces n° 20 à

23 signifiées trois jours avant la date de clôture ne lui ont pas permis de répondre en temps utile et

doivent donc être écartées des débats ;

Attendu cependant, qu’il résulte du dossier que la clôture initialement prévue le 26 mars 2019, a été

reportée au 9 avril suivant pour permettre au syndicat des copropriétaires de répondre aux

conclusions n° 4 de l’appelante ainsi qu’aux nouvelles pièces produites, signifiées le 22 mars 2019 ;

Que celui-ci n’a cependant pas profité de cette possibilité et n’a pas signifié d’autres conclusions

après celles du 25 mars 2019 ;

Qu’en conséquence, le principe de la contradiction a été respecté et la demande du syndicat des

copropriétaires sera rejetée ;

Sur la fin de non recevoir tirée de la nouveauté des demandes tendant à la nullité et à

l’inapplicabilité du règlement de copropriété :

Attendu que le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande de la société

Actidome tendant à voir prononcer la nullité du règlement de copropriété du 18 mars 1985 et de celle

tendant, à titre subsidiaire, à l’inapplicabilité du même règlement de copropriété, en raison de leur

nouveauté en cause d’appel ;

Attendu cependant que c’est à bon droit que la société Actidom soutient que la demande en nullité du

contrat, que constitue en l’espèce le règlement de copropriété, peut être soulevée pour la première

fois en cause d’appel dès lors qu’elle a pour objet de faire écarter la prétention adverse ,

conformément à l’une des exceptions au principe d’interdiction des demandes nouvelles en cause

d’appel prévues par l’article 564 du code de procédure civile ;

Qu’en l’espèce en effet, les demandes du syndicat des copropriétaires dans la présente instance, qu’il

s’agisse de l’interdiction d’utiliser à des fins professionnelles les lots correspondant aux parts sociales

de la société Actidome, des demandes de remise en état de parties communes ou de paiement de

dommages-intérêts, sont fondées sur des violations par la société appelante, du règlement de

copropriété ;

Qu’en conséquence, cette demande est recevable, sans que le principe de l’estoppel selon lequel "nul

ne peut se contredire au détriment d’autrui", ne puisse être opposé ;

Qu’il en est de même de la demande subsidiaire, tendant à l’inapplicabilité du règlement de

copropriété en raison de ces imprécisions ;

Que cette fin de non recevoir sera donc rejetée ;

Sur la demande de nullité du règlement de copropriété :

Attendu que la société Actidom soutient que le règlement de copropriété du 18 mars 1985 est

contraire à l’article L.212-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux statuts de la

société civile de construction du […] et doit en conséquence être annulé ;

Qu’il expose que l’article précité, qui régit les sociétés de construction constituées en vue de

l’attribution d’immeubles aux associés par fractions divises, prévoit d’une part, qu’un état descriptif de

division de l’immeuble social distinguant les parties communes de celles qui sont privatives, doit être

établi avant tout commencement des travaux de construction, d’autre part, que les statuts doivent

diviser les droits composant le capital social en groupes et affecter à chacun d’eux l’un des lots

définis à l’état descriptif de division ;

Qu’il fait valoir qu’en l’espèce, les statuts de la SCC (établis le 18 mars 1985) ne comportent aucune

référence à la division effective de l’immeuble et aux 28 lots qui figurent au règlement de copropriété

et qu’ils n’ont donc pas procédé à la division de l’immeuble en fractions destinées à être attribuées

aux associés en propriété ou en jouissance contrairement aux dispositions précitées ;

Que le règlement de copropriété n’a pas été rédigé par les associés de la SCC , mais par les consorts

X, propriétaires de la parcelle initiale de 4 313 m² située […],

avant même la constitution de la SCC ;

Qu’elle prétend enfin qu’il n’existe en réalité aucune copropriété entre l’immeuble de la SCC et les

deux autres bâtiments dont l’entrée se trouve rue de l’Abbaye, ni même entre ces deux autres

bâtiments ;

Attendu cependant que le syndicat des copropriétaires rétorque à bon droit que les statuts de la SCC

font référence à plusieurs reprises (clauses n° 3.1, 6.0, 4.0.6) au règlement de copropriété litigieux et

que les statuts de la SCC comportent bien en page 34 la liste des attributions des groupes de parts

sociales ainsi que celles des lots (n° 1 à 28) auxquels correspondent ces parts ;

Que ces lots sont précisément ceux qui figurent au règlement de copropriété contesté ;

Que le règlement de copropriété, établi par acte notarié le 18 mars 1985 et publié au 4^e bureau des

hypothèques de Nanterre les 2 et 5 avril 1985 sous le volume 85 P n° 695, est antérieur à la

construction de l’immeuble social de la SCC puisque cet immeuble a été achevé le 15 avril 1988

selon la déclaration d’achèvement des travaux et cet immeuble constitue le bâtiment n° 3 du syndicat

des copropriétaires ;

Que l’acte d’acquisition du 11 juillet 2007 de la société Actidom, renvoie expressément au règlement

de copropriété publié sous le volume 85 P n° 695 en précisant que le cessionnaire devra en respecter

les clauses ;

Qu’en conséquence, les statuts de la SCC sont conformes aux dispositions de l’article L.212-2 précité

tout comme le règlement de copropriété litigieux ;

Qu’en outre et en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires fait très pertinemment observer que

cet article ne prévoit aucune sanction en cas de non respect de ses dispositions et en tout cas, aucune

nullité du règlement de copropriété ;

Qu’enfin, le seul fait que le règlement de copropriété concerne d’autres lots que ceux issus de la

construction de l’immeuble par la SCC et que le règlement de copropriété ait été signé par d’autres

personnes que les associés de cette SCC, n’est pas de nature à remettre en cause sa régularité ;

Attendu, s’agissant de l’existence de la copropriété, qu’il résulte de la lecture des quatre actes notariés

rédigés le 18 mars 1985, que la parcelle cadastrée section AD n° 379 d’une contenance de 4 313 m²

appartenant aux consorts X et supportant deux maisons d’habitation , a, le même jour, fait

l’objet :

— d’une part, d’une division et d’une soumission au statut de la copropriété par la rédaction de l’état

descriptif de division et du règlement de copropriété déjà cité prévoyant que les deux maisons

constituaient les bâtiments n° 1 et 2 de la copropriété et que le bâtiment n° 3 était constitué d’un

« ensemble immobilier »comportant deux maisons individuelles reliées par un immeuble composé de

quatre appartements (les plans montrent qu’en réalité il s’agit d’un seul et même bâtiment en forme de

croissant dont les deux extrémités ont été dénommées « maisons »),

— d’autre part, d’une vente aux consorts Y du bâtiment n° 1 et d’une vente aux consorts Z du

bâtiment n° 2,

— de troisième part, d’une cession à la SCC « d’une partie de terrain » "afin d’y édifier les lots qui après

achèvement, auront la désignation suivante.." et suit la liste des 28 lots composant le bâtiment n° 3,

étant relevé que cette liste correspond à celle des lots figurant en page 34 des statuts de la SCC ;

Que l’examen de ces pièces démontre clairement que l’immeuble édifié par la SCC fait partie de la

copropriété constituée sur la parcelle d’origine de 4 313 m², en constituant son bâtiment n° 3 ;

Que si, comme le fait valoir la société Actidome, l’acte de vente au profit de ladite SCC fait

maladroitement état de la vente du "terrain (souligné par la cour) sur lequel seront édifiés les lots..",

il s’agit à l’évidence d’un lot à construire qui ne confère pas un droit de propriété sur le terrain, mais

seulement sur les lots à édifier ;

Que la volonté des parties a été de constituer un syndicat des copropriétaires sur la totalité de la

parcelle, ce qui est expressément rappelé dans tous les actes du 18 mars 1985 et, le sol est

effectivement désigné dans le règlement de copropriété comme une partie commune ;

Qu’en conséquence, la demande tendant à voir prononcer la nullité du règlement de copropriété sera

rejetée ;

Sur l’inapplicabilité du règlement de copropriété :

Attendu que la société Actidom expose à titre subsidiaire, que le règlement de copropriété litigieux

doit être déclaré inapplicable en raison des nombreuses imprécisions qui l’affectent et en

conséquence, être écarté et déclaré inopposable à la société Actidome ;

Qu’elle fait ainsi valoir qu’il ne permet pas de distinguer les parties communes des parties privatives,

les premières étant définies seulement par opposition aux secondes ;

Que c’est en raison de la non conformité de l’état descriptif de division et du règlement de

copropriété à la situation réelle des lieux et de l’engagement du notaire de ce que la refonte de ces

documents allaient intervenir à brève échéance, qu’elle a acquis des parts de société ;

Que cette refonte n’a cependant pas eu lieu, en dépit d’un vote de l’assemblée générale dès le 12

juillet 2007 décidant le lancement d’une opération de mesurage par un géomètre, des bâtiments et

parties communes et de calcul des tantièmes généraux et de charges ;

Que le géomètre désigné a constaté des incohérences entre les statuts de la SCC et le règlement de

copropriété portant notamment sur le nombre de lots et le nombre de constructions prévues et

existantes, rendant sa mission impossible ;

Que l’appelante en conclut que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété n’étant pas

conformes à la réalité, ils sont inapplicables et ne peuvent créer ni droits ni obligations ;

Qu’elle ajoute que le syndicat des copropriétaires est de mauvaise foi en en demandant l’application

alors qu’il les sait irréguliers et inopérants ;

Attendu cependant, s’agissant tout d’abord du caractère imprécis du règlement de copropriété,

notamment dans sa définition des parties communes et privatives, qu’ainsi que l’a fort justement

retenu le tribunal, la nécessité d’établir un nouvel état descriptif de division, admise par le syndicat

des copropriétaires, ne peut justifier une occupation irrégulière de plus de 400 m² de parties

communes, les différences existant entre les plans annexés au règlement et ceux résultant de la

construction étant « légères » ;

Qu’il résulte en effet, tant des explications de l’intimé que du contenu des actes du 18 mars 1985

ci-avant rappelé, que la différence du nombre de lots entre les statuts de la SCC et le règlement de

copropriété tient à ce que le syndicat des copropriétaires comporte 3 bâtiments et 31 lots quand les

statuts de la SCC concernent exclusivement le bâtiment n° 3 composé de 28 lots ;

Que par ailleurs, la différence relevée par l’appelante et le géomètre désigné en 2007 entre les plans

de construction et ceux annexés au règlement de copropriété ne porte que sur trois lots de parking

non réalisés et une cave supplémentaire créée dans le bâtiment n° 2 ;

Qu’enfin, des parties privatives définies comme celles qui sont affectées à l’usage exclusif et

particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les parties communes

(celles-ci étant expressément désignées en page 13 du règlement), n’ont rien d’irrégulier ;

Que l’exception relative aux cours et jardins, qui bien que faisant partie du sol sont considérés

comme communs s’ils ne sont pas définis comme privatifs, ne constitue pas davantage une

irrégularité, les critères de cette exception étant clairement posés ;

Attendu en second lieu, en ce qui concerne le caractère opposable du règlement de copropriété à

l’appelante, que le syndicat des copropriétaires souligne à juste titre que le notaire a fait établir le

même jour, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété et, les statuts de la SCC et que

chaque document comporte une ou plusieurs stipulations qui renvoient à l’autre, ainsi qu’il a déjà été

exposé ci-dessus ;

Que le règlement de copropriété précise en outre qu’il s’applique à tous les occupants, ce qui vise les

copropriétaires, mais également les associés de la SCC ;

Qu’il convient de rappeler que ce document a été signé par tous les associés de la SCC (dont les

auteurs de la société Actidome) ainsi que par les acquéreurs des bâtiments n° 1 et 2 ;

Que force est d’ailleurs de constater que l’acte du 11 juillet 2007 comporte en page 18 la stipulation

selon laquelle "le cessionnaire (la SCI Actidome) devra respecter les stipulations du règlement de

copropriété, de ses modificatifs éventuels visés ci-dessus ainsi que les dispositions des lois et décrets

postérieurs régissant la copropriété" ;

Que pour l’ensemble de ces raisons, le règlement de copropriété contesté est bien applicable à

l’appelante et sa demande subsidiaire sera donc rejetée ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Sur la demande d’interdiction d’une activité professionnelle dans les lieux :

Attendu que c’est par de pertinents motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a fait droit à cette

demande ;

Qu’il convient seulement d’y ajouter que contrairement à ce que prétend la société Actidome, les

premiers juges ne se sont pas fondés exclusivement sur une lettre du 27 septembre 2007 pour

parvenir à cette décision, mais ont également pris en compte un constat d’huissier de justice du 25

mars 2013 établissant que le sigle le la société FGDN, dont M. et M^me A, les associés gérants de

la société Actidome, sont également associés, figure sur la boîte aux lettre de l’appelante ;

Que le syndicat des copropriétaires produit en outre en cause d’appel des extraits du site infogreffe

relatifs à la société FGDN, au 7 septembre 2017, établissant que cette société apparaît toujours

comme disposant d’un établissement secondaire au […] à Meudon ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de majorer le montant de l’astreinte comme le demande le syndicat des

copropriétaires, l’exécution provisoire du jugement n’ayant pas porté sur cette partie du dispositif ;

Sur l’installation d’un poêle à bois :

Attendu que c’est également par d’exacts motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a désigné un

expert avec pour mission, notamment, de déterminer si les caractéristiques de l’installation d’un poêle

à bois ou insert par la société Actidome dans ses lots étaient identiques à celles d’un poêle à

combustion lente, prohibée par le règlement de copropriété ;

Sur la destruction des végétaux situés sur les parties communes :

Attendu que c’est encore par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal acondamné la

société Actidome à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

4 000 € au titre de la remise en état des végétaux détruits et celle de 1 396,93 € au titre des frais

d’évacuation des déchets du pourrissoir ;

Qu’il y a seulement lieu d’y ajouter que le syndicat des copropriétaires a établi aussi bien l’existence

des végétaux arrachés que celle du compost non évacué, par la production des courriers et devis de la

société Art-Parc, qui entretenait les plantations de la copropriété avant leur arrachage (pièces n° 31 et

55 du syndicat des copropriétaires) ;

Que l’arrachage de ces végétaux et la présence d’un compost ont d’ailleurs déjà été admis par

plusieurs décisions de justice et notamment, l’ordonnance de référé du 19 juillet 2010 et l’arrêt de la

cour d’appel de ce siège du 6 juillet 2011 ;

Que le jugement sera également confirmé de ce chef ;

Sur la demande de remise en état des lieux :

Attendu que c’est également par d’exacts et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a de

nouveau condamné (après les décisions du 19 juillet 2010 et 6 juillet 2011) la société Actidome à

restituer au syndicat des copropriétaires les parties communes indûment occupées, autorisé le

syndicat à faire procéder aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux et condamné la société

Actidome à lui verser la somme de 25 000 € à titre de provision ;

Que la société Actidome se borne à invoquer la nullité ou inapplicabilité du règlement de

copropriété, mais n’établit ni même n’allègue avoir procédé à la remise en état demandée ;

Que le jugement sera également confirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommage-intérêts :

Attendu que c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’occupation

irrégulière de 400 m² de parties communes par l’appelante, essentiellement pour l’installation d’une

terrasse privative et le stockage de stères de bois, a causé un préjudice de jouissance à l’ensemble des

copropriétaires en les privant depuis plus de 9 ans de l’accès à ces parties communes qui faisaient

partie d’un grand jardin et tout particulièrement du chemin de ronde qui permettait à chacun de se

promener ou de faire du jogging ;

Que ce préjudice estimé par les premiers juges à 50 000 €, sera porté à 60 000 € ;

Que le jugement sera infirmé sur ce quantum ;

Sur les frais d’expertise :

Attendu que si la société Actidome était demanderesse en première instance à la désignation d’un

expert pour l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété, demande au demeurant acceptée

par le syndicat des copropriétaires, il convient de confirmer la décision du tribunal mettant à la

charge du syndicat des copropriétaires les frais de cette expertise, dès lors que les frais de

modification du règlement de copropriété pour tenir compte d’ajustements entre les plans de

construction et la réalité incombent au syndicat des copropriétaires ;

Que le jugement sera également confirmé de ce chef ;

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Actidome :

Attendu que le sens de la présente décision conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts

formée par l’appelante, étant observé qu’elle n’a avancé aucun fondement juridique pour justifier

cette demande, ni allégué aucun préjudice ;

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens :

Attendu que le sens de la présente décision conduit également à rejeter les demandes formées par la

société Actidome au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que l’équité commande de la condamner à payer la somme de 8 000 € au syndicat des

copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Que les entiers dépens sont laissés à la charge de la société Actidome, à l’exception des frais

d’expertise relatifs au poêle à bois et à la modification du règlement de copropriété ;

Que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Déclare irrecevable la note en délibéré de la société Actidome du 27 juin 2019,

Déclare recevables les conclusions n° 4 et les pièces n° 20 à 23 de la société Actidome,

Déclare recevables les demandes de la société Actidome tendant à la nullité et subsidiairement à

l’inapplicabilité du règlement de copropriété,

La déboute de ces deux demandes,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la société Actidome à

payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 000 euros à titre des dommages-intérêts,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Actidome à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 000 euros à

titre des dommages-intérêts,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par la société Actidome,

Condamne la société Actidome à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

Condamne la société Actidome aux entiers dépens de première instance et d’appel, à l’exception des

frais d’expertise relatifs au poêle à bois et à la modification du règlement de copropriété,

Dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,