Cour d'appel d'Orléans, Chambre civile, 15 février 2021, n° 19/00624

TGI Orléans 30 janvier 2019

CA Orléans
Infirmation 15 février 2021

Arguments

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Accepté
Absence de qualité du syndic pour convoquer l'assemblée
La cour a jugé que le syndic ne pouvait convoquer l'assemblée générale après l'annulation de l'assemblée qui l'avait désigné, ce qui entraîne l'annulation de l'assemblée du 25 juillet 2016.
Accepté
Droit à une indemnité de procédure suite à l'annulation de l'assemblée
La cour a accordé une indemnité de procédure à Monsieur Y sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, en raison de la décision favorable rendue en sa faveur.
Rejeté
Demande reconventionnelle en paiement de charges
La cour a rejeté cette demande, estimant que le syndicat n'a pas justifié sa créance par des preuves suffisantes.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. civ., 15 févr. 2021, n° 19/00624
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	19/00624
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Orléans, 30 janvier 2019
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Laurence FAIVRE, président
Avocat(s) :	François TARDIFFabrice BELGHOUL
Parties :	Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 31-33 RUE DE BOURG OGNE A ORLEANS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/02/2021

M^e TARDIF

M^e BELGHOUL

ARRÊT du : 15 FEVRIER 2021

N° : – N° RG 19/00624 – N° Portalis DBVN-V-B7D-F325

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ORLEANS en date

du 30 Janvier 2019.

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265243824495322

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU […]

représenté par son syndic, la SARL HAPHIL, RCS 494 671 001, elle même représentée par sa gérante M^me Z A,

[…]

représentée par M^e TARDIF, avocat au barreau d’ORLEANS,

D’UNE PART

INTIMÉ :

Monsieur B C Y

né le […] à […]

[…]

représenté par M^e BELGHOUL, avocat au barreau d’ORLEANS,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/001852 du 18/03/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’ ORLEANS)

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :12 Février 2019

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 08-09-2020

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• M^me Laurence FAIVRE, président de chambre,

• M. Laurent SOUSA, conseiller,

• M^me X -Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance N°92/2020,

Greffier :

• M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 OCTOBRE 2020, à laquelle ont été entendus M^me X
-Aimée GRUA, magistrat honoraire, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 15 FEVRIER 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Par actes d’huissier de justice délivrés les 11 janvier 2016 et 9 décembre 2016, M.'B Y, copropriétaire de lots de l’ensemble immobilier situé […], a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 22 juin 2015 puis de celle du 25 juillet 2016, subsidiairement, en annulation de plusieurs résolutions.

Par jugement rendu le 30 janvier 2019, le tribunal de grande instance d’Orléans’a :

— annulé l’assemblée générale du 22 juin 2015,

— rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2016,

— annulé les résolutions n°3, 4, 5 et 9 de l’assemblée générale du 25 juillet 2016,

— déclaré recevable la demande reconventionnelle en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires,

— rejeté cette demande,

— condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens et d’une indemnité de procédure de 2'000'euros à M. Y sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 février 2019, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision, en ce qu’elle annule l’assemblée générale du 22 juin 2015, annule les résolutions n°3, 4, 5 et 9 de l’assemblée générale du 25 juillet 2016, rejette la demande reconventionnelle en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires, le condamne au paiement des dépens et d’une indemnité de procédure de 2'000'euros à M. Y sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile et fait application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2020.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Les dernières conclusions, remises le 11 mai 2019 par l’appelant, le 10 juillet 2019 par l’intimé, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

Le syndicat demande d’infirmer la décision, débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, le recevoir en sa demande reconventionnelle, condamner M.'Y à lui payer la somme de 9 875,03'euros au titre des charges arrêtées au 6 février 2017, une indemnité de procédure de 3'000'euros et le condamner aux dépens distraits au profit de son avocat.

M. Y demande de confirmer la décision, sauf en ce qu’elle le déboute de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2016, statuant à nouveau, annuler cette assemblée générale, subsidiairement, annuler les résolutions 2, 3, 4 et 7 de l’assemblée générale du 22 juin 2015, confirmer le jugement pour le surplus, en tout état de cause, débouter le syndicat de sa demande reconventionnelle, le condamner à verser à son conseil une somme de 4'800'euros au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens distraits au profit de son avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’assemblée générale du 22 juin 2015 :

Pour annuler l’assemblée générale, le premier juge a retenu que le courrier de convocation à l’assemblée générale a été présenté à M. Y le 4 juin 2015, soit moins de 21 jours avant la date de la réunion, et que s’il fallait considérer que le courrier lui avait été présenté le 1^er juin, la convocation serait hors délai.

Le syndicat soutient que si la convocation n’a pas été présentée à M. Y le 1^er juin, alors qu’elle l’a été aux autres copropriétaires, c’est en raison du renvoi postal qu’il a mis en place pour que son courrier lui parvienne en poste restante.

Les articles 9 et 13 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 étant d’ordre public, une assemblée générale ne délibère valablement que dans la mesure où, sauf urgence, sa convocation a fait l’objet d’une notification au moins 21 jours avant la date de la réunion.

A l’énoncé de l’article 64 de ce décret, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu’elles font, courir a pour point de départ, le cas échéant, le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.

S’il est certain qu’une adresse «'poste restante'», comme celle de M. Y, ne constitue pas l’adresse du domicile visée par ce texte, il n’en demeure pas moins que si la lettre recommandée lui avait été présentée le 1^er juin, le délai aurait commencé à courir le 2 juin et que le délai de 21 jours, pour une assemblée générale devant se tenir le 22 juin, n’aurait pas été respecté.

En conséquence, la décision doit être confirmée en ce qu’elle annule l’assemblée générale.

La demande subsidiaire de M. Y est dès lors sans objet.

Sur l’assemblée générale du 25 juillet 2016 :

Pour débouter M. Y de sa demande d’annulation, le premier juge a retenu que si le nouveau syndic Haphil n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale, celle le désignant ayant été annulée, M. Y n’a pas demandé l’annulation de l’assemblée générale dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal.

M. Y reproche au tribunal d’avoir soulevé ce moyen d’office, sans l’inviter à présenter ses observations ; de plus ayant sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle, le délai de contestation était interrompu et n’a commencé à courir que le lendemain du jour où la décision du bureau d’aide juridictionnelle a été rendue, soit à compter du 8 novembre 2016 alors que son assignation a été délivrée le 9 décembre 2016.

Le syndicat ne conteste pas cette analyse et précise n’avoir pas prétendu que le délai de saisine de la juridiction était expiré.

La demande d’annulation est donc recevable.

M. Y soutient que l’annulation de l’assemblée générale du 22 juin 2015, ayant désigné le syndic le rend sans qualité pour convoquer l’assemblée générale du 25 juillet 2016.

Pour qu’une assemblée générale puisse être valablement convoquée, il faut que le mandat du syndic soit en cours de validité à la date de la convocation. Le syndic perd le droit de convoquer l’assemblée générale lorsque ses fonctions ont pris fin à la suite de l’annulation judiciaire de la décision de l’assemblée générale l’ayant désigné.

Lors de l’assemblée générale du 22 juin 2015, la 4^e résolution a été adoptée, « Nomination de l’agence Haphil en tant que syndic jusqu’au 30 juin 2016 ». Cette assemblée générale ayant été annulée, l’assemblée générale du 25 juillet 2016, convoquée le 28 juin 2016, doit être annulée pour avoir été convoquée par un syndic dénué de pouvoirs.

Les demandes subsidiaires de M. Y sont donc sans objet.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat :

M. Y prétend que la 2^e ligne de son compte individuel de charges correspond à des travaux votés lors de l’assemblée générale du 8 octobre 2012 dont les résolutions 2 et 3 ont été annulés par arrêt du 18 juin 2018'; par ailleurs, il lui est demandé de participé aux frais d’appel du jugement du 19 octobre 2016 sur lequel il a été statué par l’arrêt précité.

Il est certain qu’aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires demandant le paiement des charges de les justifier en versant au débat les procès-verbaux des assemblées générales les ayant approuvées et le compte de répartition, or l’unique pièce versée au débat par l’appelante, à savoir le compte individuel de charges de M. Y, est insuffisante à faire la preuve de sa créance.

En conséquence, le jugement doit être approuvé en ce qu’il déboute le syndicat de sa demande.

Le syndicat qui succombe sera condamné au paiement des dépens d’appel, distraits au profit de Maître Fabrice Belghoul, avocat, au titre de l’article 699 du code de procédure civile.

Il y a lieu de débouter M. Y de sa demande au titre des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort',

Infirme la décision, en ce qu’elle rejette la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du […] du 25 juillet 2016 et annule les résolutions n°3, 4, 5 et 9 de cette assemblée générale et condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. B Y une indemnité de 2'000'euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau';

Annule l’assemblée générale des copropriétaires du […] du 25 juillet 2016';

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] au paiement des dépens d’appel distraits au profit de Maître Fabrice Belghoul;

Déboute M. B Y de sa demande d’indemnité de procédure des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridique.

Arrêt signé par M^me Laurence FAIVRE, président de chambre, et M^me Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT