R.G : 16/01796 Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 09 février 2016

RG : 12/07732

10^e chambre

DE X Y

A

C/

Syndicat des copropriétaires de L’immeuble le XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRÊT DU 04 Juillet 2017

APPELANTS :

M. D de X Y

XXX

XXX

Représenté par Maître Damien DUREZ, avocat au barreau de LYON

M^me Z A épouse de X Y

XXX

XXX

Représentée par Maître Damien DUREZ, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX, XXX, la société CLICSYNDIC, ayant son siège social

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL SAINT- AVIT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Décembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Mai 2017

Date de mise à disposition : 04 Juillet 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— B C, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l’audience, B C a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par B C, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

M. D de X Y et son épouse M^me Z A sont propriétaires des lots 13 et 15 situés au 6^e étage de l’immeuble en XXX.

À la suite d’une demande de leur part, l’assemblée générale des copropriétaires a, le 27 mars 2012, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, rejeté la résolution 19 proposant de rénover les parties communes desservant ces lots et de faire réparer la porte ouvrant sur le cagibi du 6^e étage.

Par acte d’huissier en date du 24 mai 2012, les époux de X Y ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 5 rue Burdeau devant le tribunal de grande instance de LYON, sur le fondement des articles 14, 24, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’annulation de cette résolution au motif que les travaux réclamés étaient indispensables à l’usage normal du lot et que le refus opposé n’était qu’un abus de majorité, et de voir condamner le syndicat à faire effectuer les travaux litigieux sous astreinte.

Par jugement en date du 9 février 2016, le tribunal a débouté les époux de X Y de l’intégralité de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 7 mars 2016, les époux de X Y ont interjeté appel de ce jugement.

Au terme de conclusions notifiées le 28 novembre 2016, ils demandent à la cour de réformer le jugement déféré et de :

— constater qu’en infraction des dispositions des articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a refusé d’exécuter les travaux d’entretien et de conservation des parties communes tels que prévus dans la résolution n°19 de l’AG du 27 mars 2012,

— constater que ces travaux sont indispensables à l’usage normal de leur appartement et constituent des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble,

— déclarer nulle et de nul effet la résolution n°19 de l’assemblée générale du 27 mars 2012,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5 rue Burdeau à XXX à faire exécuter les travaux selon le devis présenté (devis de l’entreprise BFE d’un montant de 4 447, 29 € TTC) dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5 rue Burdeau à XXX à leur payer :

• la somme de 3 000 € en indemnisation de « son » (sic) entier préjudice causé par le refus de faire exécuter les travaux d’entretien des parties communes indispensables,

• la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• les dépens avec faculté de distraction au profit de M^e DUREZ.

Ils font valoir :

— que les travaux refusés sont des travaux d’entretien et de réfection soumis à l’article 24 de la loi de 1965, que l’exécution de ces travaux est indispensable à l’usage normal de leur logement,

— que les décisions refusant d’exécuter des travaux ou des réparations indispensables encourent l’annulation en application de l’article 24,

— que le caractère délabré des parties communes est incontestablement établi par les procès-verbaux de constat versés aux débats, les photographies annexées et le devis de la société BFE,

— que le syndic avait rappelé lors de l’assemblée générale que tout local destiné à l’habitation avait le droit d’être desservi par des parties communes décentes,

— que le syndicat doit assurer à chacun des copropriétaires un traitement égal quant à l’entretien des parties communes qui accèdent à leurs parties privatives et que le syndicat des copropriétaires ne peut légitimement s’opposer aux travaux,

— que l’arrêté préfectoral ayant interdit l’habitation du lot 13 a été annulé par une décision du 16 avril 2014,

— que c’est à tort que le premier juge a estimé que les travaux en cause étaient des travaux d’amélioration,

— que le refus qui leur a été opposé est dénué de motif légitime, qu’ils sont victime d’un acharnement qui s’est traduit par quatres procédures judiciaires,

— qu’il était loisible au syndicat de se prononcer sur la foi d’un seul devis ainsi qu’il l’avait déjà fait lors du vote sur la rénovation de l’accès aux caves.

Au terme de conclusions notifiées le 29 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré et condamner les appelants à lui payer la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer nulle l’assignation du 24 mai 2012 pour absence d’indication du domicile des requérants,

— subsidiairement débouter les époux de X Y de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SELARL SAINT-AVIT & ASSOCIES.

Il fait valoir :

— que la résolution soumise à l’assemblée générale ne portait pas sur l’entretien mais sur la rénovation d’une partie commune, que le devis joint ne comportait pas de poste de réfection d’une porte mais faisait état de la création d’un faux plafond en plaque de BA 13 sur ossature métallique et de fourniture et de pose de laine de verre lesquels constituaient des travaux de rénovation,

— que les escaliers menant au 6^e étage sont dans un état correct et adapté à la destination des lots qu’ils desservent s’agissant de greniers et d’un local inhabitable en combles,

— que l’état de la desserte n’empêche pas les époux de X Y de louer l’appartement qu’ils ont aménagé dans les combles,

— que le lot n°13 a été frappé d’une interdiction irrémédiable d’habiter, que la déclaration préalable de travaux régularisée par les époux de X Y a fait l’objet d’un arrêté de rejet en date du 12 mars 2012,

— que les époux de X Y n’ont produit qu’un seul devis sans consulter le conseil syndical alors que l’assemblée générale du 28 mars 2011 avait décidé que tout marché devait faire l’objet d’une consultation du conseil syndical s’il est supérieur à 500 € et d’une mise en concurrence s’il est supérieur à 750 €,

— que la demande d’exécution des travaux sous astreinte est irrecevable, la juridiction n’ayant d’autre faculté que d’annuler la décision contestée en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— que les époux de X Y ne peuvent se prévaloir d’un quelconque préjudice de jouissance dès lors que les locaux n’étaient en tout état de cause pas habitables.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Au terme de l’article 18, le syndic a l’obligation d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Selon l’article 24 de la loi, les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présent ou représentés s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Il en va ainsi du vote des travaux nécessaires à la conservation ou l’entretien de l’immeuble.

Constitue un abus de majorité le refus des copropriétaires majoritaires de consentir à l’exécution de travaux dès lors que ce refus n’est justifié par aucun motif valable et qu’il mettrait en péril une partie commune de l’immeuble ou qu’il porterait sur des travaux indispensables. C’est à celui qui prétend que le titulaire d’un droit en abusé d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 30, l’assemblée générale, statuant à la double majorité de l’article 26, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsqu’elle refuse cette autorisation, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter à ses frais et aux conditions fixées par le tribunal tous travaux d’amélioration.

En l’espèce, il est acquis qu’au terme du règlement de copropriété, le local n°13, propriété des appelants, est constitué d’une chambre située dans les combles avec une fenêtre sur la rue Burdeau, bénéficiant d’un WC « particulier »situé contre la porte d’entrée des combles.

S’il s’agit incontestablement d’un lot à usage d’habitation, il est acquis que ce local avait fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’inhabitabilité en date du 16 août 1999 qui n’a été levé que par un nouvel arrêté du 16 avril 2014 ; que la déclaration de travaux des époux de X Y en date du 5 janvier 2012 a fait l’objet d’un arrêté de rejet du maire de LYON en date du 12 mars 2012 qui n’a été rapporté que le 19 juillet 2012 de sorte que le local n’était pas habitable à la date de la délibération litigieuse.

S’il ressort du procès-verbal d’état des lieux établi à la demande des époux de X Y le 27 septembre 2011 que l’accès au local n°13 se fait par un couloir desservant également les greniers, dont le sol est revêtu de tommettes encrassées et hors d’âge et les les murs sont encrassés, faïencés et lézardés, il n’en demeure pas moins que cette desserte permet sans danger l’accès aux locaux situés dans les combles et que, située derrière une porte, son aspect n’est pas de nature à porter atteinte au standing de l’immeuble.

S’agissant de locaux qui, à la date de l’assemblée générale litigieuse, ne pouvaient pas être affectés à l’habitation, l’amélioration esthétique de leur desserte ne saurait être considérée comme indispensable à l’usage normal des lieux et spécialement du local des époux de X Y, ou à la conservation de l’immeuble.

En outre, le devis produit par les époux de X Y au soutien de la résolution n°19, s’il comporte des travaux de reprise de plâtre et de peinture pouvant relever de l’entretien, comporte des travaux de création d’un faux plafond, avec pose de laine de verre, et pose d’une toile de verre sur les murs qui constituent des travaux d’amélioration qu’aucune disposition légale n’oblige la copropriété à supporter. Il convient de relever également que ce devis ne comporte aucun poste relatif à une porte de cagibi et que les constats versés aux débats ne mentionnent pas non plus de cagibi dont la porte serait en mauvais état.

Il en résulte que l’assemblée générale a pu légitimement refuser de voter les travaux demandés et que c’est par d’exacts et pertinents motifs, que la cour adopte, que le premier juge a débouté les époux de X Y de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. D de X Y et M^me Z A épouse de X Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 5 rue Burdeau à LYON 1^er la somme supplémentaire de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNE aux dépens ;

AUTORISE la SELARL SAINT-AVIT & ASSOCIES, avocat, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE