SA/YF

[…]

[…]

[…]

SELARL ALEXIA AUGEREAU AVOCAT

LE : 04 AVRIL 2019

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 AVRIL 2019

N° – Pages

N° RG 17/01767 – N° Portalis DBVD-V-B7B-DADO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHÂTEAUROUX en date du 21 Novembre 2017

PARTIES EN CAUSE :

I – SCI SUPER RUE MONTAIGNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée par M^e Ophélie GIRARD de la […], avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Cédric PARILLAUD du Cabinet FIDAL, avocat au barreau de PERIGUEUX

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 22/12/2017

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – SA COPPA MG, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexia AUGEREAU de la SELARL ALEXIA AUGEREAU AVOCAT, avocat au barreau de

CHÂTEAUROUX

plaidant par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

04 AVRIL 2019

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2019 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. FOULQUIER Président de Chambre,

entendu en son rapport

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me X

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

***************

Aux termes d’un acte authentique en date du 18 mai 1987, la […] et la SA COPPA MG

ont conclu un bail à construction d’une durée de 48 ans et 43 jours portant sur un terrain appartenant à la

première et situé […] à Châteauroux, avec cette précision que les travaux, portant sur la

construction d’un bâtiment à usage commercial d’une surface hors oeuvre nette de 2050 m² avec 69 places de

parking, devaient être démarrés au plus tard le 12 décembre 1988 et achevés au plus tard le 12 décembre

1989. Néanmoins la SA COPPA MG n’a jamais construit le bâtiment prévu par ce contrat tout en continuant

de payer les loyers.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2014, la […] a fait assigner la SA COPPA MG en

référé devant le président du tribunal de grande instance de Châteauroux aux fins d’obtenir, à titre principal, sa

condamnation sous astreinte à déposer une nouvelle demande de permis de construire et à justifier de ce

document administratif et, à titre subsidiaire, l’organisation d’une expertise à l’effet de déterminer la valeur

d’un bâtiment à usage commercial conforme aux caractéristiques portées au permis de construire initial.

Par ordonnance en date du 20 mai 2015, le juge des référés, considérant que l’action envisagée par la SCI

[…] était prescrite, a rejeté les demandes de cette dernière.

C’est ainsi que par acte d’huissier du 1^er avril 2016, la […] a fait assigner la SA COPPA

MG au fond devant le tribunal de grande instance de Châteauroux aux fins de voir prononcer la résiliation

judiciaire du bail à construction aux torts exclusifs de celle-ci, voir condamner la même à lui payer la somme

de 537 638,45 euros hors taxes au titre des loyers restant à courir jusqu’au mois de juin 2035, celle de

2 065 809 euros hors taxes correspondant à la valeur de l’immeuble qu’elle avait l’obligation de construire,

subsidiairement voir condamner la même à lui payer la somme de 1 114 366,17 euros en réparation du

préjudice subi et, en tout état de cause, voir condamner la même à lui payer la somme de 8 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la SA COPPA MG a soulevé la prescription de l’action depuis le 19 juin 2013, terme du délai de

cinq ans suivant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 sur la prescription, ainsi que la caducité du bail à

construction dès lors que la cause et l’objet du bail à construction avaient disparu au 13 décembre 1989

correspondant à l’expiration du délai de validité prorogé du permis de construire initial. À titre

reconventionnel, la SA COPPA MG a sollicité la condamnation de la […] à lui

rembourser la somme de 565 098,12 euros au titre des loyers perçus depuis le 13 décembre 1989 et à lui payer

la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 21 novembre 2017, le tribunal a déclaré prescrite l’action de la SCI Super Rue

Montaigne en dommages-intérêts pour inexécution de l’obligation de construire, l’a déboutée de ses demandes

en résiliation judiciaire du bail et en paiement de diverses indemnités, constaté que des parties étaient toujours

liées par un contrat de bail, débouté la SA COPPA MG de sa demande au titre des loyers versés et a

condamné la […] à payer à la SA COPPA MG la somme de 2 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le premier juge retient que du fait de la disparition de la cause ou de l’élément essentiel à l’exécution, à savoir

la construction et l’achèvement de l’immeuble, le bail à construction conclu le 18 mai 1987 est devenu caduc

et a été remplacé par un bail emphythéotique et que la résiliation judiciaire de ce dernier ne saurait être

ordonnée dès lors que l’obligation de construire n’existe plus et que la SA COPPA MG s’est acquittée de tous

les loyers et charges. Il relève que le point de départ de l’action indemnitaire est le 13 décembre 1989, date à

laquelle la construction aurait dû être édifiée et terminée, que le délai initial de prescription de trente ans a été

réduit à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 et que la prescription était donc

acquise lors de la délivrance de l’assignation en référé du 9 décembre 2014. Enfin, soulignant que les parties

sont toujours liées par un bail, même s’il ne s’agit plus d’un bail à construction, il considère que la SA COPPA

MG n’est pas fondée à solliciter le remboursement des loyers versés.

Par déclaration reçue le 22 décembre 2017, la […] a relevé appel de ce jugement en ce

qu’il a considéré son action comme étant prescrite, rejeté ses demandes en résiliation judiciaire du bail et a

requalifié le bail à construire en bail emphythéotique.

Par conclusions notifiées le 18 décembre 2018, la […] demande à la cour de prononcer

la résiliation judiciaire du bail à construction aux torts exclusifs de la SA COPPA MG, de condamner celle-ci

à lui payer la somme de 537 638,45 euros hors taxes au titre des loyers restant à courir jusqu’au mois de juin

2035, celle de 2 065 809 euros hors taxes correspondant à la valeur de l’immeuble qu’elle avait l’obligation de

construire, subsidiairement voir condamner la même à lui payer la somme de 1 114 366,17 euros en réparation

du préjudice subi et, en tout état de cause, de débouter la SA COPPA MG de l’intégralité de ses demandes

reconventionnelles et de la condamner au paiement de la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

[…] fait principalement valoir :

1) s’agissant de la recevabilité des demandes :

— que l’obligation de construire, indissociable du bail, peut être exigée à tout moment jusqu’au terme du bail,

— que l’action relative à l’exécution d’un bail à construction est a priori de nature réelle immobilière, même si

un tel bail génère des obligations personnelles, et qu’elle est soumise à la prescription trentenaire de l’article

2227 du code civil,

— qu’à supposer même que l’action soit soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224, le

manquement à l’obligation de construction en constitue le point de départ de sorte qu’elle est recevable tant

que le contrat se poursuit et donc jusqu’à cinq ans après qu’il a pris fin ;

2) sur l’obligation incontestable de construire :

— que l’article L. 251-1 du code de la construction définit le bail à construction comme étant celui par lequel le

preneur s’engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur,

— qu’il n’est pas contesté que la SA COPPA MG n’a pas respecté cette obligation de résultat de construire

malgré l’obtention d’un permis de construire le 13 décembre 1986,

— que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où

l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement et qu’elle peut donc solliciter la résolution du

contrat ;

3) sur la disqualification du bail à construction :

— que toutes les caractéristiques du bail à construction sont remplies et interdisent toute disqualification ainsi

que le premier juge l’a retenu,

— qu’en effet, la jouissance exclusive du terrain est concédée à charge d’y édifier ou faire édifier un immeuble à

usage commercial,

— que le preneur s’est vu conférer un véritable droit de propriété pendant toute la durée du contrat avec

possibilité de d’hypothéquer, de le céder et d’y consentir des servitudes,

— que la durée de 48 ans et 43 jours est bien comprise entre 18 et 99 ans,

— que le défaut d’exécution par le preneur de ses obligations ne peut avoir aucune incidence sur la qualification

d’un contrat ;

4) sur la validité de la convention du bail à construction :

— que la caducité d’un acte juridique ne peut résulter que d’un événement postérieur à sa formation et

indépendant de la volonté des parties,

— que la caducité du permis de construire, résultant de la propre négligence du preneur qui n’a pas commencé

les travaux dans les délais prescrits, est donc sans incidence sur la validité du contrat de bail à construire,

— que le preneur a la possibilité de déposer une nouvelle demande de permis de construire ;

5) sur la résiliation du bail à construction aux torts exclusifs du preneur :

— que l’absence de construction découle uniquement du choix fautif de la SA COPPA MG de ne pas exécuter

l’obligation principale mise à sa charge par le contrat,

— que la résiliation du bail à construction et donc encourue en application de l’article 1184 du Code civil et que

le preneur doit être condamné à réparer le préjudice qui en résulte,

— que ce préjudice est d’abord constitué des loyers jusqu’au terme du contrat et s’élève, sauf à parfaire à la date

de la décision définitive, à 484 991,15 euros hors taxes après paiement du quatrième trimestre 2017,

— qu’il comprend ensuite la perte de valeur de l’immeuble dont la propriété lui revient au terme du contrat et

qui peut être fixée, selon une estimation d’un bureau d’études, à 2 065 809 euros hors taxes au second trimestre

2015, étant observé que le preneur, qui ne peut se prévaloir de sa propre défaillance, ne peut invoquer, pour

minimiser cette évaluation, le changement de normes en matière de construction ou la vétusté qui devraient

caractériser un bâtiment construit il y a plusieurs années ;

6) sur les demandes reconventionnelles :

— que la résolution du contrat ne peut intervenir que pour inexécution fautive du preneur et ne peut donc ouvrir

droit au remboursement des loyers versés,

— que l’éventuelle caducité du contrat doit être écartée et, à supposer qu’elle résulte de la perte de validité du

permis de construire obtenu le 13 décembre 1986, ne découle pas d’un événement indépendant de la volonté

des parties,

— que si cette caducité venait néanmoins à être prononcée, la SA COPPA MG devrait être condamnée à payer

des dommages et intérêts à hauteur de l’intégralité des loyers qui auraient dû être perçus ;

Par conclusions notifiées le 27 décembre 2018 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, la société

Coppa MG demande à la cour de :

— déclarer l’appel principal de la […] recevable mais mal fondé,

— déclarer l’appel incident de la société Coppa MG recevable et bien fondé,

À titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en paiement de dommages-intérêts depuis le 19

juin 2013,

— dire que l’action personnelle en résiliation judiciaire du bail au titre du non-respect des obligations

contractuelles est également prescrite depuis le 19 juin 2013,

À titre subsidiaire,

— constater que le bail à construction avait pour objet l’engagement de la société Coppa MG de construire et

achever l’immeuble à usage commercial et ses dépendances autorisé par le permis de construire obtenu le 13

décembre 1986 au plus tard le 12 décembre 1989,

— dire que l’objet et la cause du bail à construction en date du 18 mai 1987 ont disparu le 13 décembre 1989,

date d’expiration du délai de validité prorogée du permis de construire,

— confirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a constaté la caducité du bail à construction à effet au 13

décembre 1989,

— débouter la […] de l’intégralité de ses prétentions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a requalifié le bail à construction, postérieurement à la caducité, en bail

emphytéotique,

À titre infiniment subsidiaire,

— constater que la société Coppa MG a régulièrement procédé au paiement des loyers dus en exécution du bail

à construction,

— débouter la […] de ses demandes au titre des loyers postérieurs à une éventuelle

résiliation judiciaire jusqu’au terme du bail initialement convenu,

— dire qu’en cas de résiliation du bail, le préjudice du bailleur se limite à la perte du bénéfice d’obtenir la

propriété des constructions non réalisées,

— dire que la valeur vénale de ces constructions est nulle,

— débouter en conséquence la […] de l’intégralité de ses prétentions,

À titre reconventionnel,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la […] à payer à la société Coppa MG la somme de 621 641,21 euros,

arrêtée au 10 juillet 2018, sauf à parfaire, au titre des loyers indûment perçus en vertu du bail à construction

caduc depuis le 13 décembre 1989, hors accessoires, charges et autres frais,

— condamner la […] à payer à la société Coppa MG une somme de 8 000 euros sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société Coppa MG fait valoir principalement que :

— constitue une action réelle, soumise à la prescription trentenaire, celle dont l’objet est la restitution ou la

revendication d’un bien immobilier, tandis que constitue une action personnelle, soumise à la prescription

quinquennale depuis la loi du 17 juin 2008, celle qui trouve sa source dans la mise en oeuvre ou la sanction

des obligations résultant d’un contrat, même portant sur un bien immobilier,

— l’action en résiliation judiciaire d’un contrat portant sur un bien immobilier est donc une action personnelle

ou encore une action mixte immobilière relevant par défaut du régime des actions personnelles,

— le contrat de bail à construction ne crée au profit du bailleur de droit réel sur l’immeuble construit qu’au

terme de la convention, de sorte que l’action engagée avant ce terme ne peut être fondée que sur une

obligation personnelle de son cocontractant et ne revêt donc pas un caractère réel immobilier,

— la persistance de l’obligation de construire jusqu’au terme du bail n’existe que si les parties n’ont pas convenu

du contraire,

— en l’occurence, les parties sont convenues d’une obligation de débuter les travaux de construction au plus tard

le 12 décembre 1988 et d’achever l’immeuble, dont le permis avait été obtenu le 13 décembre 1986, au plus

tard le 12 décembre 1989,

— c’est donc à compter du 13 décembre 1989, date à laquelle la […] avait connaissance

du non-respect de ses obligations par le preneur, que le délai de prescription, à l’époque de 30 ans, a

commencé à courir et que ce délai, ramené à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin

2008, a expiré le 19 juin 2013, soit antérieurement à l’assignation en référé du 9 décembre 2014 qui aurait pu

l’interrompre,

— l’appelant ne saurait se prévaloir d’un arrêt de la 3^e chambre civile de la cour de cassation du 1^er février

2018 qui poserait pour principe que la prescription ne pourrait commencer à courir qu’à compter de la

cessation du manquement aux obligations contractuelles, cette jurisprudence étant propre à la matière du bail

rural et à la prohibition d’ordre public de la cession de ce bail,

— dans l’hypothèse où l’action de la […] serait déclarée recevable, le permis délivré par

arrêté du 13 décembre 1986 est périmé, à défaut de commencement des travaux dans le délai de deux ans à

compter de sa délivrance,

— l’objet du bail à construction, soit l’engagement par le preneur d’édifier et d’achever des constructions

autorisées dans le cadre du permis de construire obtenu le 13 décembre 1986, a donc disparu au plus tard le 13

décembre 1989, de sorte que le premier juge a constaté à bon droit la caducité du contrat, interdisant au

bailleur de solliciter sa résiliation judiciaire et l’allocation de dommages-intérêts,

— c’est cependant à tort que le jugement, après avoir constaté la caducité du bail à construction, a requalifié ce

dernier en bail emphytéotique au regard du seul paiement des loyers, dès lors que la commune intention des

parties a été d’encadrer leurs relations dans un acte répondant à toutes les caractéristiques du bail à

construction et que le bail emphytéotique, contrairement à ce dernier qui autorise la seule exploitation d’un

immeuble à usage commercial, ne peut contenir de clause limitant l’usage auquel le preneur peut affecter les

lieux loués,

— subsidiairement sur les prétentions indemnitaires, le preneur ne peut être tenu au paiement des loyers

postérieurs à la résiliation judiciaire qui met fin au bail et permet au bailleur de retrouver la jouissance

anticipée de l’immeuble,

— le bailleur, qui perd le bénéfice d’obtenir, au terme du bail, la propriété de la construction qui n’a pas été

édifiée, ne saurait réclamer une indemnité de

2065 809 euros égale à l’estimation du coût à neuf de la construction de l’immeuble, alors qu’elle ne pouvait

prétendre récupérer qu’un bâtiment à usage commercial qui aurait dû être achevé le 12 décembre 1989, et dont

la valeur est à l’évidence nulle puisque de telles constructions auraient été vétustes et non conformes aux

règles actuelles, de surcroît situées dans un secteur ayant perdu tout potentiel commercial,

— le bail étant devenu caduc depuis la disparition de son objet le 13 décembre 1989, le bailleur doit restituer les

loyers perçus depuis cette date.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2019.

Lors des débats, la cour a invité les parties à s’expliquer, au moyen d’une note en délibéré, sur la portée de

l’effet dévolutif de l’appel au regard du libellé de la déclaration d’appel.

Dans une note datée du 10 janvier 2019, le conseil de la […] fait observer que ses

demandes initiales tendaient à obtenir la résiliation du bail à construction aux torts de la partie adverse avec

toutes les conséquences qui en découlent, que ses demandes indemnitaires dépendent donc directement de la

résiliation du bail à construction et qu’en tout état de cause, le défaut de mention dans la déclaration d’appel

des chefs de jugement critiqués est sanctionné par une simple nullité de forme soumise à l’existence d’un grief,

inexistant en l’espèce puisque la société Coppa MG a conclu sur tous les chefs de demande, y compris

indemnitaires.

Dans une note datée du 22 janvier 2019, le conseil de la société Coppa MG fait observer que si la déclaration

d’appel critique le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en dommages intérêts et a rejeté sa demande

en résiliation judiciaire, en revanche elle ne critique pas le rejet des demandes indemnitaires, étant précisé que

la question n’est pas celle d’une nullité de forme ou de fond, mais touche au périmètre de l’appel strictement

défini par la déclaration.

SUR CE,

Sur la portée de l’appel :

[…] a relevé appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de

Châteauroux le 21 novembre 2017 par une déclaration reçue le 22 décembre 2017 ainsi libellée :

«Objet/Portée de l’appel : contestation en ce que le jugement a considéré l’action engagée par la SCI Super

[…] comme étant prescrite ; le point de départ de la prescription ne peut être antérieur à la fin du

bail à construire. Contestation en ce que les demandes de résiliation judiciaire présentées par la SCI Super Rue

Montaigne aux torts de la partie adverse ont été rejetées. Contestation en ce que le bail à construire a été

requalifié par erreur comme étant un bail emphytéotique».

Selon l’article 901 du code de procédure civile, en sa rédaction résultant du décret du 6 mai 2017 applicable en

la cause, la déclaration d’appel est faite par acte contenant, à peine de nullité, les chefs du jugement

expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet

du litige est indivisible.

L’article 562 de ce même code dispose que l’appel défère à la cour d’appel la connaissance des chefs de

jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution s’opère pour le tout lorsque

l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Il résulte du premier de ces deux textes que la déclaration d’appel qui ne mentionne pas expressément les

chefs de jugement critiqués ne répond pas aux exigences de ce texte et encourt la nullité prévue par l’article

901 de ce code. Cette nullité, qui ne sanctionne pas une irrégularité de fond, est une nullité pour vice de forme

au sens de l’article 114 du code de procédure civile, qui ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire

qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité. Elle peut être couverte par une nouvelle

déclaration d’appel qui ne peut pas toutefois intervenir après l’expiration du délai imparti à l’appelant pour

conclure conformément aux articles 910-4,alinéa 1, et 954, alinéa 1, du code de procédure civile (Avis Cass.

20 décembre 2017).

Indépendamment de cette sanction qui n’aurait pu être mise en oeuvre que devant le conseiller de la mise en

état, il résulte du second de ces textes, qui définit le contour de l’effet dévolutif de l’appel, qu’en l’absence

d’énonciation expresse, dans la déclaration d’appel, de chefs de jugement critiqués, la cour n’est saisie d’aucun

litige et que le jugement ne peut qu’être confirmé.

En première instance, la […] a demandé au tribunal de prononcer la résiliation

judiciaire du bail à construire aux torts exclusifs de la société Coppa MG et de condamner cette dernière, en

conséquence de cette résiliation, au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 537 638,45 euros

correspondant au montant des loyers restant à courir jusqu’au mois de juin 2035 et à hauteur de 2 065 809

euros correspondant à la valeur de l’immeuble que la partie adverse avait obligation de construire sur la

parcelle, outre une indemnité de procédure de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

Après avoir, dans ses motifs, considéré que le bail à construction était devenu caduc le 13 décembre 1989 et

avait été remplacé, de fait, par un bail emphytéotique, le jugement frappé d’appel rejette la demande en

résiliation judiciaire de la convention et l’ensemble des demandes indemnitaires aux motifs que l’obligation de

construire n’existe pas dans ce dernier bail et ne peut servir de base à une résiliation et que la société s’est

acquittée de tous les loyers et charges. Abordant dans un second temps la demande de dommages-intérêts, le

tribunal, relevant que le point de départ de l’action est le 13 décembre 1989, déclare prescrite la demande de

dommages-intérêts pour inexécution de l’obligation de construire (il est à noter que dans le dispositif l’ordre de

présentation des réponses aux demandes est inversé).

Il apparaît ainsi que le tribunal, après avoir déclaré prescrite l’une des deux demandes de dommages-intérêts, a

priori celle portant sur la somme de 2 065 809 euros, a néanmoins, au prix d’une contradiction manifeste,

rejeté ensuite l’ensemble des demandes indemnitaires, alors que les demandes indemnitaires avaient toutes

deux été formées en conséquence de la résiliation judiciaire.

Dans ces conditions, en critiquant le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite l’une des demandes indemnitaires

et rejeté « les demandes de résiliation judiciaire », la […] a entendu, au travers de sa

déclaration d’appel, relever également appel de l’autre des deux demandes de dommages-intérêts qui avaient

été formées toutes deux au titre de la résiliation judiciaire et dépendaient donc du sort donné à cette dernière

demande, expressément critiqué.

En revanche, la […] n’a pas critiqué les chefs de jugement relatifs à l’indemnité de

procédure et aux dépens, de sorte que l’effet dévolutif de l’appel ne saurait être étendu à ces deux chefs de

décision.

Sur la prescription de l’action :

Contrairement à la méthodologie retenue par le premier juge, la cour abordera cette question de manière

préalable dans la mesure où la société Coppa MG se prévaut de cette fin de non-recevoir pour faire obstacle

d’abord à l’examen de l’action en résiliation judiciaire puis des deux demandes indemnitaires

formées par la partie adverse en conséquence de la résiliation sollicitée.

En application de l’article 2262 du code civil, en sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, toutes les

actions, tant réelles que personnelles, étaient, sauf exceptions, prescrites par trente ans. En revanche, depuis

l’entrée en vigueur de cette loi le 18 juin 2008, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles

ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû

connaître les faits lui permettant de l’exercer. Seules restent soumises à la prescription trentenaire,

conformément aux dispositions de l’article 2227 de ce code, les actions réelles immobilières.

Selon l’article 26 de la loi du 17 juin 2008, les dispositions de cette loi qui réduisent la durée de la prescription

s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse

excéder la durée prévue par la loi antérieure. Il en résulte que les actions personnelles ou mobilières, nées

avant l’entrée en vigueur de la loi et soumises à la prescription trentenaire, sont désormais prescrites à compter

du 19 juin 2013.

Ainsi, l’action en référé de la […], introduite par acte d’huissier du 9 décembre 2014,

soit postérieurement au 19 juin 2013, n’est pas susceptible d’interrompre le délai de la prescription

quinquennale de l’action au fond si cette dernière a la nature d’une action personnelle et si son point de départ

est antérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Pour déterminer si une action est personnelle ou réelle, il y a lieu de se référer à son objet et non à la nature du

contrat.

En l’espèce, l’action exercée par la […] vise principalement à obtenir la résiliation

judiciaire du contrat de bail à construction pour défaut d’exécution par la société Coppa MG de son obligation

de réaliser des constructions sur le terrain donné à bail, en respectant certaines spécifications, et dans un

certain délai. Secondairement à cette résiliation du contrat, il est demandé l’indemnisation des préjudices

résultant de ce défaut d’exécution des obligations mises à la charge du preneur.

Cette action, qui tend à faire sanctionner, sous ce double aspect, l’inexécution d’une obligation de faire, revêt

un caractère personnel, et non réel, puisqu’elle ne vise pas, notamment, à obtenir le transfert de propriété sur

des constructions qui, par hypothèse, n’existent pas.

Certes, le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier, conformément à l’article L. 251-3 du

code de la construction et de l’habitation, et la résiliation judiciaire aboutit nécessairement à l’anéantissement

de ce droit réel immobilier.

Cependant, ainsi que le fait observer pertinemment la société Coppa MG, le bailleur ne recouvrerait la

propriété totale du terrain donné à bail ou ne pourrait revendiquer la propriété des constructions qui auraient

été édifiées dessus, qu’une fois tranchée l’action en résiliation judiciaire du bail à construction. L’action

personnelle précède donc et conditionne toute prétention de nature réelle, de sorte que si la première est

prescrite, la seconde est nécessairement vouée à l’échec.

Il doit également être relevé que le délai de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil est

celui de droit commun et que seules peuvent y échapper les actions soumises par une disposition spéciale à un

autre délai, comme l’action réelle immobilière prévue à l’article 2227.

Ainsi, l’action mixte, à supposer que l’action engagée par la […], revête ce caractère, ne

peut échapper à cette prescription quinquennale de droit commun.

S’agissant du point de départ de délai pour agir, la […] soutient que l’obligation de

construire, indissociable du bail à construction, peut être exigée à tout moment jusqu’au terme de la

convention, de sorte que l’action en résiliation judiciaire serait recevable tant que le contrat se poursuit et

jusqu’à cinq ans après qu’il a pris fin.

I Il est constant qu’aux termes de l’acte notarié signé le 18 mai 1987, le bailleur a proposé au preneur qui a

accepté, de lui concéder pour une période de 48 ans et 43 jours la jouissance exclusive d’un terrain sis à

Châteauroux, à charge d’y édifier ou faire édifier un immeuble à usage commercial avec ses dépendances, et

que les parties, pour réaliser cette opération, ont retenu comme moyen juridique le bail à construction tel qu’il

se trouve défini par la loi du 16 décembre 1964, aujourd’hui codifiée sous les articles L. 251-1 à L. 251-9 du

code de la construction et de l’habitation.

Il résulte des dispositions de l’article L. 251-1 que le bail à construction est caractérisé par une obligation de

construire à laquelle s’engage le preneur et que l’existence de cette obligation permet de distinguer le bail à

construction d’autres conventions comme le bail emphytéotique, le bail commercial de terrain nu avec faculté

de construire ou encore le bail civil de droit commun. En outre, l’article L. 251-2 prévoit qu’à la fin du bail, à

défaut de stipulations contraires, les constructions deviennent la propriété du bailleur.

Ainsi, l’obligation de construire est bien de l’essence du bail à construction et, en principe, persiste jusqu’au

terme du contrat.

Cependant, les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites, la persistance de

cette obligation de construire jusqu’au terme du bail ne saurait être invoquée que si les parties n’en ont pas

autrement convenu.

Aux termes des charges et conditions générales du contrat, le preneur s’oblige à édifier ou faire édifier les

constructions désignées dans les délais définis. Les constructions consistent en un bâtiment d’une surface hors

oeuvre nette de 2050 mètres carrés à usage commercial de magasin d’électroménager et vêtements, avec 69

places de parking environ. L’implantation, la consistance et les caractéristiques des constructions et

aménagements sont définis au dossier de permis de construire délivré par le maire de Châteauroux le 13

décembre 1986. Quant au délai d’achèvement, il est prévu que les travaux seront démarrés au plus tard le 12

décembre 1988 et achevés au plus tard le 12 décembre 1989.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions contractuelles que les parties ont entendu définir de manière étroite

l’engagement de construire du preneur tant en ce qui concerne les constructions à édifier que le délai dans

lequel cette obligation devait être accomplie.

Ainsi, dès lors que le permis de construire accordé le 13 décembre 1986, prorogé pour une durée d’un an à

compter du 3 décembre 1988, était périmé à la date du 12 décembre 1989 et que les travaux, qui n’avaient

jamais démarré, n’étaient pas achevés à cette date, la […] n’avait plus la possibilité de

poursuivre l’exécution forcée de l’obligation de construire et ne pouvait que faire sanctionner le défaut

d’exécution des charges et conditions du bail en sollicitant la résiliation judiciaire du bail et, le cas échéant,

des dommages-intérêts.

Et cette action en résiliation du bail et dommages-intérêts devait être mise en oeuvre dans le délai de trente

ans à compter de la date à laquelle l’obligation mise à charge du preneur ne pouvait plus être exécutée, soit le

12 décembre 1989, ce délai étant ensuite ramené à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17

juin 2008.

[…] ne prétend pas que le point de départ du délai pourrait être différé à une date

ultérieure pouvant correspondre au jour où elle a connu ou aurait dû connaître l’inexécution de l’obligation

mise à la charge du preneur. A cet égard, la cour relève que le preneur ayant l’obligation d’obtenir le récépissé

de la déclaration d’achèvement ainsi que le certificat de conformité prévu par la réglementation relative au

permis de construire et le bailleur disposant lui-même d’un délai d’un an à compter de la constatation de

l’achèvement de l’immeuble pour vérifier la conformité des constructions, la […] a dû

nécessairement connaître l’inexécution de l’obligation au plus tard le 12 décembre 1990.

Enfin, l’obligation de faire mise à la charge de la société Coppa MG devant être exécutée avant une certaine

date, la jurisprudence selon laquelle la prescription ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation

du manquement imputé au preneur (obligation de ne pas faire), n’est pas transposable.

Dès lors, l’action engagée par la […] et tendant tant à la résiliation judiciaire du bail à

construction qu’à l’octroi de dommages-intérêts pour manquement de la société Coppa MG à son obligation de

construire doit être déclarée prescrite.

Sur la requalification en bail emphytéotique :

Le jugement, sous prétexte de restituer leur exacte qualification aux conventions conclues entre les parties, a

considéré que le bail à construction étant devenu caduc le 13 décembre 1989, compte tenu de la disparition de

la cause ou de l’élément essentiel à l’exécution, à savoir l’obligation de construire, il devait être remplacé par

un bail emphytéotique.

Cependant, la qualification d’une convention doit s’apprécier au jour de sa conclusion, de sorte que toutes les

caractéristiques du bail à construction étant alors remplies, ce qu’aucune des deux parties n’a jamais contesté,

la requalification en bail emphytéotique, motif pris de l’inexécution par le preneur de son obligation de

construire, n’avait pas lieu d’être.

Sur la demande reconventionnelle en restitution des loyers :

La société Coppa MG soutenant que le bail à construction est caduc depuis la disparition de son objet le 13

décembre 1989, les loyers versés postérieurement à cette date n’étaient pas dus et doivent donner lieu à

restitution à hauteur de la somme de 621 641,21 euros provisoirement arrêtée au 18 juillet 2018.

[…] fait toutefois valoir, à bon droit, que la caducité d’un acte juridique ne peut

résulter que d’un événement postérieur à sa formation et indépendant de la volonté des parties, qu’en

l’occurrence seule la négligence du preneur qui a laissé se périmer le permis de construire et n’a pas édifié les

constructions dans les délais prescrits, est à l’origine de l’actuelle situation et que le bail à construction ne

saurait donc être déclaré caduc.

Il y a donc lieu de débouter la société Coppa MG de sa demande de restitution des loyers puisque le bail à

construction n’est pas devenu caduc et continuera de produire ses effets jusqu’à son terme.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

il est équitable d’allouer à la société Coppa MG, dont les prétentions ont été pour l’essentiel accueillies, une

somme de 2000 euros en compensation de ses frais non compris dans les dépens d’appel, en complément de la

somme du même montant accordée par le premier juge.

[…] succombant en son appel, supportera les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Constate que la […] n’a pas critiqué les chefs de jugement relatifs à l’indemnité

de procédure et aux dépens et que l’appel ne porte donc pas sur ces deux chefs de décision qui sont

définitivement jugés,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

- déclaré prescrite la demande de dommages-intérêts pour inexécution de l’obligation de construire,

- débouté la société Coppa MG de sa demande de remboursement des loyers versés,

Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

Déclare irrecevable, pour cause de prescription, la demande de la […] tendant à

la résiliation judiciaire du contrat ainsi que l’ensemble de ses demandes tendant à l’obtention de

dommages-intérêts,

Dit n’y avoir lieu à requalification du bail à construction en bail emphytéotique ou autre,

Condamne la […] à payer à la société Coppa MG la somme de 2 000 euros en

compensation de ses frais non compris dans les dépens d’appel,

Condamne la […] aux dépens d’appel et accorde au conseil de l’intimé le bénéfice

de l’article 699 du code de procédure civile.

l’arrêt a été signé par M. FOULQUIER, Président, et par M^me MINOIS, Greffier auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

[…]