COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/12/2021

M^e Alexis DEVAUCHELLE à ORLEANS

la SCP REFERENS à TOURS

ARRÊT du : 06 DECEMBRE 2021

N° : : N° RG 19/00694 – N° Portalis DBVN-V-B7D-F37V

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 17 Janvier 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2423 7877 2693

SA SAFER DU CENTRE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Alexis DEVAUCHELLE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Hervé GUETTARD de la SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND, avocat plaidant au barreau de BLOIS,

D’UNE PART

INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2344 7054 8933

S.C.I. DE LA ROSE ET DE LA BASSE COUR, inscrite au RCS de THONON LES BAINS sous le n° 434 478 947 prise en la personne de ses représentaux légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS substituée par M^e Johanna GUEREKOBAYA, avocat au barreau de TOURS

S.C.I. LE BUISSON AUX BOIS inscrite au RCS de TOURS inscrite au RCS de TOURS sous le N° 492 090 568, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Michel ARNOULT de la SCP REFERENS, avocat au barreau de TOURS substituée par M^e Johanna GUEREKOBAYA, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :22 Février 2019

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 07 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• Madame Laurence FAIVRE, Présidente de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

• M^me B C D, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

• Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 OCTOBRE 2021, à laquelle ont été entendus Madame B-C D, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance N° 92/2020, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 06 DECEMBRE 2021 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

FAITS ET PROCÉDURE

Selon promesse de vente du 31 août 2006, la SCI de la Rose et de la Basse Cour s’est engagée à vendre à la SCI le Buisson aux Bois une exploitation agricole comportant bâtiments d’exploitation, d’habitation et diverses parcelles de terre située en Loir et Cher, sur les communes de Huisseau-en-Beauce, Saint-Amand-Longpré et Ambloy d’une superficie totale de 216 hectares, 66 ares et 50 centiares, moyennant un prix global de 1 067 143 euros.

Maître Giraud, notaire à Annecy (74), a informé la SAFER du Centre de ce projet de vente, par courrier recommandé avec avis de réception du 28 septembre 2006.

Par courrier recommandé du 24 novembre 2006, la SAFER du Centre a notifié au notaire sa décision d’exercer son droit de préemption aux charges et conditions notifiées.

Par actes d’huissier des 18 janvier et 8 mars 2007, la société de la Rose et de la Basse Cour, la société le Buisson aux Bois et M. Y X ont assigné la SAFER du Centre en annulation de la décision de la préemption à raison d’une prétendue nullité de la notification et d’une insuffisance de motivation.

Par jugement du 7 mai 2009, le tribunal de grande instance de Blois a déclaré régulier l’exercice du droit de préemption par la SAFER et les a déboutés de leurs demandes.

Par arrêt rendu le 28 juin 2010, notre cour a confirmé ledit jugement en toutes ses dispositions.

Par arrêt rendu 12 octobre 2011 (N°10-25.119), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société de la Rose et de la Basse Cour, la société le Buisson aux Bois et M. X.

Par arrêt du 14 octobre 2013, notre cour a déclaré irrecevable la tierce opposition formée par M. Z A, gérant de la société de la Rose et de la Basse Cour, à l’encontre de l’arrêt de la cour du 28 juin 2010 et l’a condamné à verser à la SAFER une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Par requête du 23 juillet 2015, M. Y X, exploitant des parcelles, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois en vue de se voir déclarer titulaire d’un bail rural en application des articles L 411-1 et suivants du code rural.

A l’appui de ce recours, il a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) dirigée contre les dispositions de l’article L 1431 du code rural et de la pêche maritime, instituant un droit de préemption au profit des SAFER.

Par jugement du 17 mars 2016, le président du tribunal paritaire des baux ruraux a rejeté la demande de transmission à la Cour de cassation de la QPC de M. X.

Selon jugement du 24 novembre 2016, le tribunal a débouté M. X de sa demande tendant à voir constater l’existence d’un bail rural sur les parcelles litigieuses.

Ce jugement a été confirmé par l’arrêt rendu par notre cour le 26 juin 2018.

Une ordonnance du 11 avril 2019 a constaté le désistement de M. X de son pourvoi en cassation.

Parallèlement, la vente n’ayant jamais été réalisée, la société de la Rose et de la Basse Cour et la société le Buisson aux Bois ont, par acte d’huissier du 27 mai 2016, sommé la SAFER de la réaliser dans le délai de 15 jours et l’ont ensuite mise en demeure le 5 juillet 2016.

Par acte d’huissier de justice du 30 janvier 2017, elles ont assigné la SAFER en nullité de sa déclaration de préemption et réparation de leur préjudice.

Par jugement rendu le 17 janvier 2019 le tribunal de grande instance de Blois a notamment :

— déclaré les sociétés de la Rose et de la Basse Cour et le Buisson aux Bois recevables en leurs demandes,

— constaté la nullité de la déclaration de préemption de la SAFER du Centre en date du 24 novembre 2006,

- débouté les parties demanderesses de leur demande tendant à voir condamner la SAFER du Centre à verser à la SCI Le Buisson aux Bois la somme de 30 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de chance,

— condamné la SAFER du Centre à payer aux sociétés la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAFER du Centre,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné la SAFER du Centre aux dépens,

— accordé à la Selarl Sebaux & Associés avocat, le droit prévu a l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que l’action en nullité de la déclaration de préemption de la SAFER est soumise, non au délai de prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières, mais au délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ est l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article L 412-8 du code rural, et non la déclaration de préemption.

Selon déclaration du 22 février 2019, la SAFER du Centre a relevé appel de tous les chefs de ce jugement sauf en ce qu’il déboute les demandeurs de leurs demandes et accorde à la Selarl Sebaux & Associés, avocat, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Les parties ont conclu.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les dernières conclusions, remises les 29 octobre 2019 par la SAFER, 21 novembre 2019 par la société de la Rose et de la Basse Cour et la société le Buisson aux Bois, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La SAFER du Centre demande de :

— la déclarer recevable en son appel,

— infirmer le jugement, sauf en ce qu’il déboute les parties demanderesses de leur demande tendant à la voir condamner au paiement de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable pour cause de prescription l’action introduite par les sociétés,

Subsidiairement sur ce point,

— juger qu’en attendant le 5 juillet 2016 pour la mettre en demeure de réaliser l’acte de vente authentique suite à la vente intervenue le 24 novembre 2006, les sociétés ont commis un abus de droit,

— juger en conséquence qu’elles ne peuvent désormais revendiquer le bénéfice de la mise en demeure du 5 juillet 2016,

Subsidiairement au fond,

— juger que c’est à bon droit qu’elle n’a pas régularisé l’acte de vente à des conditions différentes de celles qui lui avaient été notifiées,

— débouter les sociétés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater qu’elles ne justifient d’aucun préjudice et les débouter de toute demande de dommages et intérêts, frais ou accessoires,

— condamner in solidum les sociétés au paiement d’une indemnité de procédure de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

La société de la Rose et de la Basse Cour et la société le Buisson aux Bois demandent de :

— confirmer le jugement en ce qu’il les déclare recevables en leur action,

— l’infirmer en ce qu’il dit que le délai de prescription applicable est le délai quinquennal,

Statuant à nouveau,

— dire et juger que l’action en nullité de la déclaration de préemption de la SAFER du Centre est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il fixe le point de départ de la prescription quinquennale à l’issue du délai de quinze jours, prévu par l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime à compter de la mise en demeure de régulariser l’acte de vente,

— confirmer le jugement en ce qu’il prononce la nullité de la déclaration de préemption de la SAFER du Centre,

— l’infirmer en ce qu’il déboute la société le Buisson aux Bois de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner la SAFER du Centre à verser à la société le Buisson aux Bois la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance,

En toute hypothèse,

— débouter la SAFER du Centre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions irrecevables et mal fondées ;

— condamner la SAFER du Centre à verser à la société de la Rose et de la Basse Cour et à la société le Buisson aux Bois la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A l’appui de son moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action, la SAFER fait valoir que son droit de préemption ne constitue pas un droit réel immobilier soumis à la prescription trentenaire mais une prérogative de puissance publique déléguée lui conférant un droit d’acquisition prioritaire par détermination de la loi ; il s’agit d’un droit personnel et non un doit réel attaché à la possession d’un immeuble.

Les sociétés intimées répondent qu’il s’agit de remettre en cause le droit de propriété de la SAFER sur l’exploitation agricole, l’acceptation sans réserve par celle-ci de la notification faite par le notaire rendant la vente parfaite ; l’action tendant à voir constater la nullité de la déclaration de préemption portant sur des immeubles et à dénier un droit de propriété sur ces immeubles est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

Ainsi que l’a parfaitement analysé le premier juge, le droit de préemption est un droit personnel conféré par la loi et non un droit attaché à la propriété d’un immeuble. L’action engagée est donc bien soumise au délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil.

La SAFER reproche au tribunal d’avoir retenu que le point de départ du délai de prescription quinquennal de l’action en nullité est l’envoi de la mise en demeure prévue à l’article L. 412-8 alinéa 4 du code rural et de la pêche maritime et non la déclaration de préemption. Elle soutient que les faits permettant d’invoquer ce texte étaient connus dès l’expiration du délai de deux mois ayant commencé à courir à compter de la déclaration de préemption, soit le 25 janvier 2007.

Les sociétés intimées répondent que leur droit n’existait pas avant l’issue du délai imparti par la mise en demeure, ainsi que l’a retenu le premier juge.

A l’énoncé de l’article L 412-8 alinéa 4 du code rural et de la pêche maritime, En cas de préemption, celui qui l’exerce bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date de sa réponse au propriétaire-vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet. L’action en nullité appartient au propriétaire-vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

L’article 2224 du code civil situe le point de départ de la prescription de cinq ans au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Si la loi ne fixe aucun délai au propriétaire-vendeur pour exercer son droit de mise en demeure de réaliser l’acte authentique, il est certain que son droit de l’exercer naît dès l’expiration du délai de deux mois suivant la déclaration de préemption de la SAFER, qui constitue le point de départ du délai quinquennal de prescription, la mise en demeure ne faisant courir que le délai de nullité de la déclaration de préemption pour non réalisation de la vente par acte authentique. Les intimées, qui ont multiplié les procédures en annulation de cette déclaration de préemption, à raison d’une prétendue nullité de la notification et d’une insuffisance de motivation, dès avant l’expiration de ce délai de deux mois, leur première assignation ayant été délivrée le 18 janvier 2007, ne pouvaient ignorer leur droit de mettre la SAFER en demeure de réaliser l’acte de vente authentique.

La déclaration de préemption de la SAFER ayant été adressée au notaire le 24 novembre 2006, les sociétés intimées connaissaient ou auraient dû connaître qu’elles pouvaient la mettre en demeure de réaliser l’acte authentique dès le 25 janvier 2007. La SAFER ayant été mise en demeure par sommation du 27 mai 2016, soit au delà du délai de cinq ans prévu par le texte précité, il convient, infirmant la décision, de déclarer irrecevable comme prescrite, l’action en nullité de la déclaration de préemption de la SAFER introduite par les sociétés intimées le 30 janvier 2017.

Les sociétés intimées qui succombent seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel et à verser à la SAFER une indemnité de procédure de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement ;

INFIRME la décision, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

DECLARE irrecevable, comme prescrite l’action en nullité de la déclaration de préemption de la

SAFER du Centre introduite le 30 janvier 2017 par la société de la Rose et de la Basse Cour et la

société le Buisson aux Bois ;

CONDAMNE in solidum la société de la Rose et de la Basse Cour et la société Le Buisson aux Bois

au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel et d’une indemnité de procédure de

5 000 euros à la SAFER du Centre.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE, Présidente de Chambre et Madame Fatima HAJBI,

Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT