Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MAI 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18535 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4GH5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 14/15991

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 'LES HAUTS DE MALESHERBES', […] représenté par son syndic, la société CABINET BERGER, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 497 763 011

C/O CABINET BERGER

[…]

[…]

Représenté par M^e Caroline VILAIN de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, toque : R098

INTIMEE

Société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Antoine SKRZYNSKI, SELARL CHOISEZ & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société Immo de France s’est vu confier un mandat de syndic à effet du 18 juin 2010, pour la gestion et l’administration de l’immeuble […] arrondissement.

Le 20 décembre 2011, la société Immo de France a apporté sa branche complète et autonome d’activité «gestion et transactions immobilières» dans la région Ile-de-France à la société Immo de France Paris Ile de France.

La société Immo de France Paris Ile de France a été désignée syndic de l’immeuble précité à compter du 26 juin 2012. Lors de l’assemblée générale du 12 juin 2013, le cabinet Craunot a été désigné en ses lieux et place.

Par actes des 6 novembre 2014 et 22 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner les sociétés Immo de France et Immo de France Paris Ile de France devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 11 513,10 euros à titre de dommages-intérêts au titre des différents manquements commis à son égard lors de la souscription du nouveau contrat d’assurance auprès de la société Generali.

Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal de grande instance a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, mis hors de cause la société Immo de France, et en tout état de cause, débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société Immo de France Ile de France, condamné ledit syndicat aux dépens et à payer à la société Immo de France Ile de France la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 octobre 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le16 décembre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 3 janvier 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble […], appelant, invite la cour, au visa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1147 ancien (1231-1 nouveau) et 1991 et 1992 du code civil, à :

— dire que la société Immo de France Paris Ile de France a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de syndic d’une part, en ayant manqué de diligences dans l’établissement préalable des devis comparatifs d’assurance pour l’échéance du 1^er janvier 2013 et, d’autre part, pour avoir accepté les nouvelles conditions tarifaires de la société Generali au 1^er janvier 2013 sans avoir obtenu l’accord préalable du conseil syndical,

Par conséquent,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts, de sa demande d’article 700 du code de procédure civile et l’a condamné à verser à ce titre la somme de 2 500 euros à la société Immo de France Paris Ile de France,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Immo de France Paris Ile de France à lui payer la somme de 14.989, 60 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société Immo de France Paris Ile de France aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code précité. ;

Vu les conclusions du 30 mars 2018 par lesquelles la société Immo de France Paris Ile de France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1991 et1992 du code civil et de l’article 462 du code deprocédure civile, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rectifier dans le jugement la page 8 et remplacer les termes Immo de France Ile de France par Immo de France Paris Ile de France,

— dire qu’elle n’a pas commis de fautes,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un lien de causalité entre les préjudices et les fautes invoqués contre elle,

— dire que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ses préjudices,

— débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes contre elles,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les manquements du syndic

La responsabilité du syndic dans l’exécution de sa mission et en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires qu’il représente, est nécessairement contractuelle ;

La responsabilité du syndic tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance qui est une obligation de moyen, s’appréciant en fonction des circonstances de la cause ; cette obligation de moyens n’intervient que dans les termes et les limites du mandat ;

Enfin, il appartient au demandeur d’établir l’existence de la faute du syndic ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à la la société Immo de France Paris Ile de France son manque de diligence et sa mauvaise gestion dans l’établissement des devis comparatifs pour l’année 2013 et de ne pas avoir obtenu l’accord préalable de la copropriété pour l’acceptation des nouvelles conditions tarifaires de la société Generali applicables au 1^er janvier 2013 ;

Le syndicat des copropriétaires avait souscrit une police d’assurance multirisques immeuble

auprès de la société Generali, le montant de la prime pour l’année 2011 s’élevant à la somme de 4 854 euros ;

Le 24 novembre 2011, compte tenu du taux de sinistralité, la société Assurances & Conseils, consultée par le syndic en vue d’obtenir des devis comparatifs, a indiqué à la société Immo de France que la proposition de la société Generali à hauteur de 8 264,77 euros pour l’année 2012 était la plus intéressante parmi l’ensemble des compagnies consultées ;

Avant le renouvellement du contrat pour l’année 2013, la société Immo de France Paris Ile de France, désignée par l’assemblée des copropriétaires du 25 juin 2012, a sollicité une nouvelle étude comparative du marché à la société Assurances & Conseils ;

Le 3 décembre 2012, ce courtier a à nouveau indiqué que, compte tenu du fort taux de sinistralité, la prime de la société Generali pour l’année 2013 serait de 29 279,20 euros, que les sociétés Covéa, Areas et Sada n’avaient pas souhaité faire de proposition pour l’année 2013 et que la société Axa proposait une prime annuelle de 20 334,50 euros avec franchise dégâts des eaux de 1 800 euros et 28 043,40 euros sans franchise spécifique ;

Le 17 décembre 2012, la société Immo de France Paris Ile de France a alors adressé par courriel à M. X, président du conseil syndical, le comparatif effectué par le courtier entre la police Generali et la police Axa ; force est de constater que le conseil syndical n’a jamais répondu audit courriel ;

Il s’ensuit que le contrat conclu avec la société Generali s’est reconduit tacitement à compter du 1^er

janvier 2013 ;

En outre, l’intimé rappelle à juste titre que l’augmentation des primes d’assurance de la société Generali entre 2010 et 2013 était due à la survenance de sept sinistres en trois ans, ayant généré le versement par l’assureur de la somme cumulée de 35 611,60 euros ;

Il résulte de ce qui précède que le syndic, qui ne répond que de sa gestion à compter du 25 juin 2012, date de sa désignation, a entrepris dès cette date les démarches nécessaires pour l’établissement de devis comparatifs ; dans ce contexte, il appartenait au conseil syndical de prendre position sur les devis qui lui étaient valablement soumis ;

La cour retient que la copropriété ne pouvant pas se retrouver sans couverture d’une assurance et en l’absence de réponse du conseil syndical après l’envoi de l’étude comparative, le contrat a été reconduit auprès de Generali sans qu’aucun manquement à ses obligations n’ait été commis par le syndic ;

Par la suite, la société Immo de France Paris Ile de France a obtenu une modification de la date d’échéance du contrat Generali à juillet 2013, permettant ainsi de ne régler que la moitié du montant de la prime dans l’attente de solliciter un autre courtier ;

Enfin, le syndicat des copropriétaires soutient que la copropriété a finalement contracté une assurance auprès de la Matmut pour une prime annuelle de 6 953 euros TTC ; or, la cour constate que ce contrat n’est pas versé aux débats de sorte qu’il apparaît impossible de comparer les garanties offertes par les polices en présence, le seul document communiqué étant une proposition commerciale ; ensuite, il ressort de cette proposition que la copropriété n’a déclaré que six sur les sept sinistres subis durant les 3 années précédentes ;

Dès lors, il ne peut être reproché au syndic en exercice un défaut de diligences puisqu’il s’est adressé à deux reprises à des courtiers, professionnels de l’assurance, pour l’établissement de devis comparatifs et que le conseil syndical est, pour sa part, resté inactif face aux sollicitations ;

Il est également fait grief à la société Immo de France Paris Ile de France de ne pas avoir obtenu l’avis écrit du conseil syndical avant la signature du contrat avec la société Generali ;

Il résulte de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que, notamment, le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ;

C’est ainsi que, selon procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2012, le syndicat des copropriétaires a fixé à 2 000 euros H.T. le montant des dépenses à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ;

Le contrat de syndic signé le 29 mai 2012 précisait par ailleurs que le syndic devait recueillir l’accord préalable du syndicat des copropriétaires s’agissant de la souscription des polices d’assurance au nom du syndicat ;

S’il est donc acquis que le syndic devait recueillir l’accord précité, il ne peut toutefois lui être reproché de ne pas l’avoir obtenu dès lors qu’il a mis en oeuvre les diligences pour ce faire en le consultant dans des délais raisonnables et que ne pèse sur lui qu’une obligation de moyens ;

Par conséquent, l’absence d’accord préalable du conseil syndical tel qu’exigé par la loi et par le

procès-verbal d’assemblée générale du 25 juin 2012 concernant les conditions de renouvellement d’un contrat d’assurance ou de souscription d’un nouveau contrat n’est pas constitutif d’une faute ou d’un manquement par le syndic à ses obligations ;

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la société Immo de France Paris Ile de France n’ayant pas commis de faute, le syndicat des copropriétaires devait être débouté ;

Sur la rectification d’erreur matérielle affectant le jugement

Il apparaît que dans le dispositif en page 8 du jugement, le tribunal a indiqué «la société Immo de France Ile de France» au lieu de «la société Immo de France Paris Ile de France» ;

La cour ordonnera la rectification de cette erreur matérielle comme il est énoncé au dispositif ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Immo de France Paris Ile de France la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par l’appelant ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Constate l’erreur matérielle qui entache le dispositif du jugement du 6 juillet 2017 rendu par le tribunal de grande instance de Paris ;

Ordonne par conséquent que le dispositif du jugement soit rectifié en remplaçant les mots : Immo de France Ile de France par les mots suivants : Immo de France Paris Ile de France ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Paris de sa demande aux fins de condamnation de la société Immo de France Paris Ile de France à lui payer la somme de 14.989, 60 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à Paris aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Immo de France Paris Ile de France la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT