COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 16/01/24

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SELARL AUDREY CHEFNEUX

la SARL ARCOLE

la SELARL CELCE VILAIN

ARRÊT du : 16 JANVIER 2024

N° : – 24

N° RG 21/00430 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJOC

(N° RG 21/00453 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GJPX)

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 17 Décembre 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS (RG 21/00430) et INTIMÉS (RG 21/00453) :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260351599956

Madame [O] [T] épouse [N]

née le 19 Juillet 1956 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [B] [N]

né le 30 Janvier 1950 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉE (RG 21/00430) et APPELANTE (RG 21/00453) :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265263581355800

S.A.R.L. BROSSET VAL DE LOIRE SARL (à associé unique) anciennement dénommée MB IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Catherine GAZZERI-RIVET de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant M^e Emmanuelle RODDE de la SELARL EMMANUELLE RODDE, avocat au barreau de CHATEAUROUX

INTIMÉS :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265260746755840

Monsieur [X] [F]

né le 24 Juillet 1954 à [Localité 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

Madame [S] [G] épouse [F]

née le 01 Janvier 1957 à [Localité 12]

[Adresse 11]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Audrey CHEFNEUX de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259555902166

S.A.S. CAPI agissant poursuites et diligences de son représentant légal

domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant M^e Pascal VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Didier FAVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [A] [D]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non représenté, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 9 février 2021

ORDONNANCE DE JONCTION avec RG 21/453 : 14 juin 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 20 novembre 2023 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 16 janvier 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [F] ont eu recours à la société MB Immobilier, désormais dénommée société Brosset Val de Loire, pour leur recherche d’un bien immobilier.

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2016, M. et Mme [N] ont consenti une promesse unilatérale à M. et Mme [F] pour la vente de leur ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 15], pour lequel ils avaient donné mandat de vente à la société Capi. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 26 avril 2016, reçu par Me [D], notaire à [Localité 15].

Les lots n° 1 et n° 2 de l’immeuble vendu étaient loués à usage commercial par la société L’étoile exploitant une discothèque, laquelle a fait l’objet d’un arrêté municipal de fermeture administrative en date du 10 novembre 2016. Par jugement du 20 décembre 2016, une procédure de liquidation judiciaire de la société L’étoile a été ouverte.

Par actes d’huissier en date du 27 et 28 avril, 2 mai 2017, M. et Mme [F] ont fait assigner M. et Mme [N], Me [D], la société Capi et la société MB Immobilier aux fins d’obtenir la résolution de la vente ou à défaut sa nullité, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice financier.

Par jugement en date du 17 décembre 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

— prononcé l’annulation de vente passé par acte authentique du 26 avril 2016 entre M. et Mme [F], d’une part et M. et Mme [N] d’autre part, portant sur les lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré EI, n° [Cadastre 9] d’une surface de 00 ha, 00 ares et 78 centiares ;

— ordonné la restitution des lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1], cadastré EI, n° [Cadastre 9] d’une surface de 00 ha 00 ares 78 centiares à M. et Mme [N] ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] le prix de vente d’un montant de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2016 ;

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] la somme de 46 300 euros au titre des frais accessoires à la vente ;

— dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

— débouté M. et Mme [F] de leur demande en indemnisation du préjudice financier ;

— débouté M. et Mme [F] de leurs demandes formées à l’encontre de Me [D] et de la société Capi ;

— déclaré sans objet les demandes en garantie formées par la société Capi à l’encontre de M. et Mme [N] et de la société MB Immobilier ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier aux entiers dépens comprenant les frais de publication de l’assignation et les frais de publication du jugement, qui seront recouvrés par M^e Audrey Chefneux, membre de la SELARL Audrey Chefneux ;

— rejeté les autres demandes de frais irrépétibles.

Par déclaration en date du 9 février 2021, M. et Mme [N] ont appel interjeté du jugement sauf en ce qu’il a : débouté M. et Mme [F] de leur demande d’indemnisation du préjudice financier ; débouté M. et Mme [F] de leurs demandes formées à l’encontre de Me [D] et de la société Capi ; déclaré sans objet les demandes en garantie formées par la société Capi à l’encontre des époux [N] et de la société MB Immobilier. La déclaration d’appel ne visait pas Me [D].

Par déclaration en date du 11 février 2021, la société Brosset Val de Loire a interjeté appel du jugement à l’encontre de toutes les parties en ce qu’il a :

— dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier aux entiers dépens comprenant les frais de publication de l’assignation et les frais de publication du jugement, qui seront recouvrés par M^e Audrey Chefneux, membre de la SELARL Audrey Chefneux.

Par acte d’huissier de justice délivré à personne le 28 avril 2021, la société Brosset Val de Loire a fait signifier la déclaration d’appel à Me [D] qui n’a pas constitué avocat.

La jonction des deux instances a été ordonnée par le conseiller de la mise en état.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 août 2023, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

À titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a : prononcé l’annulation de vente passé par acte authentique du 26 avril 2016 entre M. et Mme [F] d’une part et M. et Mme [N] d’autre part, portant sur les lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 15] cadastré EI, n°[Cadastre 9] d’une surface de 00 ha, 00 ares et 78 centiares ; ordonné la restitution des lots de copropriété numéro un, deux, trois et quatre de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1], cadastré EI, n°[Cadastre 9] d’une surface de 00 ha 00 ares 78 centiares à M. et Mme [N] ; condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] le prix de vente d’un montant de 370 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2016 ; ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ; condamné in solidum M. et Mme [N] à restituer à M. et Mme [F] le prix de vente d’un montant de 46 300 euros au titre des frais accessoires à la vente ; dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente ; condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ; condamné in solidum M. et Mme [N] et la société MB Immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [F] de l’intégralité de leurs demandes formées à leur encontre ;

— condamner M. et Mme [F] à restituer la somme de 489 377,99 euros, qu’ils ont perçue dans le cadre de l’exécution forcée de la décision de première instance ;

— confirmer le jugement en ses autres dispositions ;

À titre subsidiaire,

— condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 67 891,62 euros à parfaire, au titre des loyers qu’ils ont encaissés durant la période d’occupation ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 102 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux des lots n° 1 et n° 2 sur une période de 51 mois ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 68 718 euros au titre de leur préjudice matériel résultant des frais de remise en état du local commercial ;

— à titre subsidiaire sur ce point, dans l’hypothèse où la cour ne s’estimait pas suffisamment informée sur l’étendue des désordres, et eu égard aux contestations élevées par les intimés, désigner tel expert qu’il plaira à la cour de nommer aux fins de : convoquer les parties au [Adresse 1] à [Localité 4] dans le délai de quinze jours suivant l’acceptation de sa mission ; prendre contradictoirement connaissance de tout document (plans, relevés, permis de démolir ou construire, autorisation préalable, rapport d’expertise amiable, devis, factures, procès-verbaux, attestation de diplôme et de compétence, contrat d’assurance, correspondances échangées entre les parties) et toute déclaration pouvant l’aider à l’accomplissement de sa mission ; entendre tout sachant ; décrire l’état dans lequel se trouve l’immeuble ; examiner si des désordres persistent, en déterminer la nature, l’étendue, les causes ainsi que les dommages en résultant, préciser notamment si ces désordres résultent d’une absence d’entretien ; déterminer les travaux de reprise qui s’imposent pour permettre la remise en état de l’immeuble en bon état de réparations locatives ; chiffrer dans cette hypothèse leur coût tout en précisant leur durée estimative de réalisation, et les contraintes éventuelles liées à leur exécution ; donner au tribunal l’ensemble des éléments techniques et factuels permettant de fixer les responsabilités dans la survenance de ces désordres ; rédiger toute note et pré-rapport d’expertise utiles, en prenant soin de laisser le temps nécessaire aux parties pour rédiger leurs dires, et respecter ainsi le principe du contradictoire ; puis rédiger un rapport d’expertise définitif à remettre au tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de sa mission ; fixer la provision initiale à régler sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire, et dont les époux [N] s’acquitteront pour le compte de qui il appartiendra par la suite ;

— réserver les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise à intervenir ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;

En conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice financier ;

Et statuant de nouveau,

— les juger recevables et bien fondés en leur demande tendant à l’indemnisation de leur préjudice financier ;

— condamner en conséquence in solidum M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier à leur verser la somme de 160 715,55 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions ;

— rejeter en conséquence toutes demandes plus amples ou contraires de M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier, comme étant sinon irrecevables sur le fondement des dispositions des articles 564 et suivant du code de procédure civile, à tout le moins mal fondées ;

— condamner in solidum M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier, à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. et Mme [N] et la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier, aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par M^e Audrey Chefneux, membre de la SELARL Audrey Chefneux.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2022, la société Brosset Val de Loire demande à la cour de :

— déclarer recevable l’appel interjeté par la société Brosset Val de Loire anciennement dénommée société MB Immobilier ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 17 décembre 2020 :

Statuant à nouveau :

— débouter M. et Mme [F] de toutes leurs demandes formées à son encontre ;

— débouter la société Capi de ses demandes formées à son encontre ;

— condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens et à une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statue sur les dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2022, la société Capi demande à la cour de :

— juger ses conclusions recevables et bien fondées ;

Et y faisant droit, rejetant toutes prétentions contraires,

— prendre acte que la société Brosset Val de Loire bien qu’ayant formé appel du jugement à l’encontre de l’ensemble des parties de première instance ne formule aucune demande à son encontre ;

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner la société Brosset Val de Loire à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 code de procédure civile ;

— condamner la société Brosset Val de Loire aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la nullité de la vente sur le fondement du dol

Moyens des parties

Les vendeurs soutiennent que les éléments constitutifs du dol ne sont pas caractérisés ; que l’élément matériel du dol serait, en l’occurrence, constitué par la rétention d’une information sur l’absence de conformité des lieux à la destination de bar-discothèque exploité par la société L’étoile ; que suite à l’avis défavorable émis par la commission de sécurité le 6 janvier 2003, alors

que les lieux étaient exploités par M. [N], les préconisations ont donné lieu à la réalisation de travaux ; que suite à l’avis défavorable émis par l’administration le 16 janvier 2008, seule la problématique liée à la sortie de secours située au sous-sol de l’établissement n’avait pas été résolue par la société L’étoile ; que selon protocole d’accord en date du 16 septembre 2010, M. [N] et M. [W] (société L’étoile) se sont accordés pour que les travaux restants soient effectués par le preneur en contrepartie du versement par le bailleur d’une indemnité transactionnelle, définitive et forfaitaire d’un montant de 12 000 euros, de sorte que cette difficulté était définitivement réglée pour eux ; que M. [N] n’était pas présent lors de la visite périodique des services de la ville de [Localité 15] du 30 janvier 2013 qui a donné lieu à un avis défavorable en date du 4 mars 2013 ; que malgré le mécanisme installé par M. [N] à la demande de l’administration suite à la visite du 19 décembre 2002, la commission de sécurité a relevé que l’une des sorties de secours située au sous-sol était non-conforme en raison de son étroitesse ; que, contrairement à ce qu’a pu retenir le tribunal, M. [N] n’a pas été informé de cette nouvelle visite et de l’avis défavorable du 4 mars 2013, car si la société L’étoile avait porté à sa connaissance l’existence de cet avis défavorable, la société aurait donc dû admettre que l’accord transactionnel du 16 septembre 2010 demeurait inexécuté et M. [N] aurait sollicité l’exécution forcée de cet engagement, ou bien sa résolution aux torts exclusifs de la société ; que c’est donc par des moyens parfaitement impropres à démontrer une réticence dolosive que le tribunal a considéré que M. [N] ne pouvait pas ignorer que ces travaux de mise en conformité n’avaient pas été effectués par son locataire ; que le tribunal s’est fondé sur une présomption, ce qui est rigoureusement interdit aux termes de l’article 1116 du code civil ; que M. et Mme [F] échouent à apporter la preuve qui leur incombe, de ce que l’information relative à l’absence de conformité des lieux avait été portée à la connaissance de M. et Mme [N] avant la vente ; que le dol ne peut être caractérisé seulement si la partie qui se prétend lésée parvient à démontrer l’existence d’une réticence délibérée et volontaire de son auteur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’enfin, l’information relative à l’absence de conformité des lieux à l’activité de bar-discothèque ne pouvait être déterminante du consentement des acquéreurs, dès lors qu’ils n’ont pas fait l’acquisition d’un bar-discothèque, mais d’un ensemble immobilier composé de quatre lots, à usage mixte commercial et d’habitation ; que la procédure de fermeture administrative n’impliquait pas, à elle seule, l’arrêt de l’activité de la société L’étoile ou l’absence de règlement des loyers ; que la fermeture administrative n’était pas inéluctable et n’impliquait pas le départ du preneur des lieux ; que cette situation ne pouvait absolument pas être anticipée et n’avait pas, au demeurant, été prévue par l’acte de vente du 26 avril 2016 comme étant une condition déterminante du consentement des acquéreurs ; que le caractère déterminant doit nécessairement porter sur un élément essentiel du contrat, et non sur des éléments secondaires du fonds auxquels il pouvait être aisément remédié ; que la rentabilité économique d’un investissement immobilier, lorsque celle-ci n’était pas entrée dans le champ contractuel comme c’est le cas en l’espèce, ne constitue pas une qualité substantielle du bien objet d’une vente immobilière ; que les acquéreurs étaient pleinement en mesure de relouer les lieux à un autre preneur commercial, ce qu’ils se sont abstenus de faire ; que M. et Mme [F] sont de même façon mal fondés à se prévaloir du départ des locataires du lot d’habitation n° 4, arguant d’un départ des lieux en raison de problèmes d’humidité, alors que cette problématique n’avait jamais été évoquée auprès des vendeurs ; que le départ de locataires est un évènement inhérent à tout contrat de bail qui ne peut ni être anticipé, ni empêché, et qui n’a aucune incidence sur l’exploitation continue des lieux puisqu’ils peuvent être mis à disposition d’autres preneurs ; que le caractère déterminant de l’information en cause n’est donc pas démontré.

M. et Mme [F] répliquent que qu’une lecture attentive des avis défavorables émis par l’administration tend à établir l’existence d’une non-conformité à la législation relative aux établissements recevant du public et liée à l’inadaptation des sorties de secours existantes pour assurer l’évacuation rapide et sûre de la salle de danse au sous-sol du local ; qu’ainsi, l’avis défavorable émis par l’administration le 6 février 2003 renvoyait à une visite des lieux réalisée le 19 décembre 2002 alors que M. [N] exploitait lui-même la discothèque au sein des lieux ; que la prescription n° 3 émise par l’administration, dans le cadre de cet avis défavorable, consistait à équiper la trappe de l’escalier de secours du sous-sol d’un dispositif d’ouverture asservie à l’alarme incendie et doublé d’une commande manuelle située près de l’issue ; que cette prescription n’a jamais été réalisée ; que l’avis défavorable émis le 4 mars 2013 par la commission communale de sécurité persistait à relever la non-conformité des lieux avec la législation applicable en matière d’établissements recevant du public, lié à la sortie de secours existant au sous-sol ; que le protocole d’accord régularisé entre la société L’étoile et M. [N] le 16 septembre 2010 permet de constater qu’alors même que le coût des travaux de mise en conformité était totalement inconnu et qu’aucun rapport n’avait été diligenté sur la faisabilité de cette mise en conformité et son coût, M. [N] avait en réalité versé une somme forfaitaire transactionnelle et définitive d’un montant de 12 000 euros destinée non pas à permettre au preneur de réaliser les travaux de mise en conformité mais d’empêcher purement et simplement cette dernière d’engager sa responsabilité dans l’hypothèse d’une fermeture administrative ; qu’il appartenait aux vendeurs de livrer toute information dont ils avaient connaissance sur la conformité des lieux avec les normes ERP (établissements recevant du public), seule de nature à assurer la pérennité de l’exploitation des lieux par la société L’étoile ; que M. [N] n’a pu que se rendre compte de l’absence de réalisation des travaux de mise en conformité par la société L’étoile, lors de la visite des lieux préalable à la vente ou lors de la réalisation des diagnostics techniques ; que l’information sur l’absence de réalisation de travaux de mise en conformité des lieux donnés à bail commercial a été volontairement retenue par M. [N] ; qu’il est impensable que les vendeurs ne se soient pas enquis auprès de leur preneur de l’évolution de la situation, et ce d’autant qu’ainsi que la question des travaux de mise en conformité à la réglementation applicable en matière de sécurité et d’accueil du public avait été débattue dans le cadre du bail commercial contracté entre les parties le 22 juin 2014 ; que le bail met à la charge du preneur la réalisation des travaux de sécurité sous réserve d’une information préalable du bailleur et d’un suivi desdits travaux par l’architecte mandaté par le bailleur à cet effet ; qu’à défaut d’avoir été saisi d’une telle information et d’avoir à désigner un architecte pour le suivi des travaux, M. et Mme [N] ne pouvaient que dresser le constat de la non-réalisation des travaux de mise en conformité pourtant exigés de l’administration ; qu’en outre, M. et Mme [N] avaient été contraints en 2015 de renoncer à un projet d’acquisition, ne parvenant pas à vendre l’immeuble objet du présent litige, en raison des travaux de mise aux normes en matière de sécurité qui leur étaient imposés par l’administration, pour la poursuite de l’exploitation de la discothèque par la société L’étoile ; qu’au regard des relations d’affaires existantes entre M. [W] et M. [N], il est impensable que ce dernier ait été tenu par son preneur dans l’ignorance des difficultés de la société L’étoile dans le cadre de l’exploitation de son établissement postérieurement au protocole régularisé entre les parties le 16 septembre 2010 ; que les vendeurs ont sciemment retenu les informations dont ils avaient connaissance s’agissant de la non-conformité des lots 1 et 2 en matière d’accueil et de sécurité du public, alors qu’elles étaient pourtant d’une importance capitale dès lors que la fermeture administrative de l’établissement était encourue, à défaut pour le preneur d’entreprendre les

travaux nécessaires à la mise en conformité du site ; que lors de la vente, les vendeurs ne craignaient à cet égard pas de déclarer que le bien ne faisait l’objet d’aucune injonction de travaux, alors même que de tels injonctions sous peine de fermeture administrative de l’établissement exploitant le local commercial étaient formulées depuis plus de treize années ; que les caractéristiques déterminantes de l’immeuble qui les ont conduits à procéder à l’acquisition de l’immeuble litigieux, résidaient précisément dans la capacité de rendement locatif de celui-ci au regard du renouvellement du bail commercial intervenu avec la société L’étoile, le 22 juin 2014, ou encore la présence de deux locataires ; que la société MB Immobilier reconnaissait elle-même dans le cadre de ses écritures en première instance que la destination de l’immeuble à un usage locatif et le rendement locatif de celui-ci étaient entrés dans le champ contractuel ; que cet élément déterminant de la volonté des acquéreurs se lit aux termes du contrat de vente du 26 avril 2016 qui stipule que le bien immobilier est à usage commercial et que l’acquéreur entend conserver cet usage ; qu’en outre, dans les jours suivants suivant la régularisation de la vente entre les parties, le locataire du lot n° 4 a signifié son intention de mettre un terme au bail d’habitation dont il bénéficiait, à défaut de réalisation par le propriétaire de travaux pour remédier à l’humidité importante des lieux ; que les vendeurs ont ainsi également retenu une information déterminante s’agissant de la situation locative du lot n° 4, compromettant le rendement locatif de ce lot à raison du départ imminent du locataire.

Réponse de la cour

L’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Par arrêté du 10 novembre 2016, le maire de la ville de [Localité 15] a ordonné la fermeture de la discothèque L’étoile, preneur à bail du local commercial du rez-de-chaussée vendu à M. et Mme [F] jusqu’à la réalisation de travaux de mise en sécurité d’une part, la visite de la commission communale de sécurité d’autre part et enfin l’autorisation d’ouverture par arrêté municipal, et ce pour les motifs suivants :

« VU l’avis défavorable renouvelé, formulé par la Commission Communale de Sécurité de [Localité 15] lors de la visite périodique de l’établissement, en date du 30 janvier 2013 ;

CONSIDÉRANT le courrier de mise en demeure avant fermeture du 26 avril 2016 notifié à l’exploitant par pli recommandé avec accusé réception, distribué le 28 avril 2016 ;

CONSIDÉRANT qu’aucune réponse n’a été apportée et donc qu’aucun élément probant ne garantit la sécurité du public accueilli ;

CONSIDÉRANT que l’état des locaux compromet gravement la sécurité du public et des biens »

Par courrier du 26 avril 2016, la ville de [Localité 15] avait mis en demeure l’exploitant de la discothèque, la société L’étoile de réaliser des travaux de sécurité, sous peine de fermeture, dans les termes suivants :

« L’établissement que vous exploitez fait l’objet d’un avis défavorable, renouvelé, de la Commission Communale de Sécurité, suite à la visite effectuée le 30 janvier 2013, au sein de votre établissement

référencé en objet, de type P et de 4ème catégorie.

En son état actuel et au regard du règlement de sécurité, votre établissement présente un danger pour le public qui le fréquente. Je vous ai alerté à plusieurs reprises sur l’importance de remédier à cette situation.

Pour rappel, je vous joins le dernier pli que je vous ai adressé, en date du 30 juin 2015, resté sans réponse de votre part à ce jour.

Compte tenu de ce qui précède et a’n de mettre votre établissement en conformité, je vous mets en demeure, dans le délai de SIX mois à compter de la réception de la présente, de remédier à la prescription (n° 5-2-1°) du procès-verbal de la visite du 30/01/2013, que vous retrouverez en pièce jointe) émise par la commission de sécurité et motivant son avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de votre établissement, à savoir : « La sortie de secours existante au sous-sol et débouchant [Adresse 13] est inadaptée et inappropriée pour assurer une évacuation rapide et sûre. »

En cas de carence de votre part dans le délai de SIX mois, je serai amené à prononcer la fermeture de votre établissement, conformément à l’article R123-52 du code de la construction et de l’habitation. »

Le procès-verbal de la commission communale de sécurité en date du 30 janvier 2013 mentionne un avis défavorable pour le motif suivant : « Sortie de secours existante au sous-sol et débouchant [Adresse 13] inadaptée et inappropriée pour assurer une évacuation rapide et sûre ».

Ce procès-verbal avait exposé les risques afférents à la sortie de secours comme suit :

« 5-1-3 Risques de gêne à l’évacuation y compris pour les personnes en situation de handicap

— deuxième sortie de secours au sous-sol non-conforme. En effet, lors de la visite, la commission de sécurité a constaté que le dégagement permettant au public d’évacuer depuis le sous-sol jusqu’au niveau de la [Adresse 13] était trop étroit au regard de la hauteur nous plafond trop faible. De plus, il n’existe aucune garantie concernant la vacuité de la sortie de secours existante de ce dégagement constitué d’une trappe actionnable par tirer lâcher depuis le sous-sol et donnant directement au débouché d’une porte d’entrée de hall d’immeuble.

[…]

5-1-5 Risques liés à la non-réalisation des prescriptions antérieures

— dégagement au sous-sol non-conforme ne permettant pas une évacuation rapide et sûre du public en cas d’incendie. »

Une visite de la discothèque avait également été réalisée par la commission communale de sécurité le 18 décembre 2007, en présence de M. [N], propriétaire et ancien gérant, et de M. [W], gérant de la discothèque. Le procès-verbal établi le même jour mentionne un avis défavorable notamment pour le motif « sorties de secours existantes au sous-sol inadaptées et inappropriées pour assurer l’évacuation rapide et sûre de la salle de danse ».

M. [N], propriétaire des lieux qui avait cédé le fonds de commerce de discothèque à la société L’étoile par acte sous seing privé du 3 décembre 2007, était donc présent lors de cette visite de la commission communale de sécurité, et avait donc connaissance du défaut de sécurité portant sur les sorties de secours.

Un litige est d’ailleurs survenu entre M. [N] et le cessionnaire du fonds de commerce relatif aux travaux de sécurité non-réalisés. Les parties se sont rapprochées et ont conclu un protocole transactionnel le 16 septembre 2010 comportant les stipulations suivantes :

« Quelques jours après la cession, le 18 décembre 2007, la Commission Départementale de Sécurité en présence de Monsieur [B] [N] et de

la SARL L’étoile, a constaté un certain nombre d’anomalies en matière de sécurité des lieux d’exploitation de la discothèque situé [Adresse 1].

Monsieur [B] [N], bien qu’ayant parfaitement informé le cessionnaire de l’état des lieux cédés, s’engageait néanmoins à prendre en charge lesdits travaux de sécurité, ce qu’il fît.

Deux ans plus tard et plus précisément le 04 janvier 2010, la SARL L’étoile, s’appuyant sur deux avis deux avis défavorables à la poursuite de l’exploitation de l’établissement, mettait en demeure Monsieur [N] de mettre de nouveau en conformité les lieux cédés prétextant qu’il s’agissait de travaux de 2007 non-réalisés à l’époque.

Par courrier du 29 janvier 2010, Monsieur [B] [N] rappelait qu’il avait déjà pris en charge les travaux de sécurité, que la discothèque n’avait subi aucune fermeture administrative durant les deux années écoulées, et que dans ces conditions il ne s’estimait a priori pas responsable de la décision prise par la Commission.

Monsieur [B] [N] et la SARL L’étoile ont constaté que leurs positions demeuraient opposées mais, soucieux de trouver une solution amiable à leurs différends, se sont rapprochées pour tenter d’y mettre en terme moyennant des concessions réciproques.

[']

Article 1 : Concession de Monsieur [B] [N]

Monsieur [B] [N], prenant en considération les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux cédés et loués, accepte de verser à la SARL L’étoile en compensation des travaux à effectuer, la somme de douze mille euros (12 000 €) à titre d’indemnité transactionnelle, dé’nitive et forfaitaire.

[']

Article 2 : Concession de la société SARL L’étoile

La société SARL L’étoile, sous réserve de l’exécution entière de la présente transaction, renonce à toute action et instance devant toute juridiction ayant pour objet :

o la conformité des lieux sis [Adresse 1] où est exploitée la discothèque, avec les normes de salubrité, d’hygiène et de sécurité actuellement en vigueur,

o toute décision prise par la Commission Départementale de Sécurité en ces matières ».

Il résulte de ce protocole transactionnel que M. [N] avait connaissance de la persistance du défaut de sécurité des locaux de la discothèque, postérieurement au procès-verbal de la commission communale de sécurité du 18 décembre 2007, et du fait que la non-réalisation des travaux prescrits par celle-ci était susceptible de conduire à la cessation de l’exploitation de la discothèque sur décision administrative.

Par ailleurs, le bail commercial existant entre M. [N] et la société L’étoile renouvelé le 22 juin 2014, comporte la stipulation suivante relative aux travaux imposés par l’administration :

« Dans le cas où des transformations, améliorations ou aménagements seraient imposés par un quelconque règlement existant ou à venir en raison de l’activité ou de l’occupation des lieux par le PRENEUR, ce dernier est d’ores et déjà autorisé à les faire sous la réserve qu’il justi’e préalablement au BAILLEUR de leur caractère obligatoire. Ces travaux seront exécutés sous la surveillance de l’architecte du BAILLEUR dont les honoraires seront à la charge du PRENEUR ».

M. et Mme [N] qui n’allèguent aucune demande de travaux formée par le preneur à bail commercial, ni aucune intervention de leur architecte, ne

peuvent donc soutenir ne pas connaître le fait que les travaux de mise aux normes incendie de la sortie de secours du local commercial n’avaient pas été réalisés par la société L’étoile.

En outre, M. et Mme [F] qui avaient eu connaissance d’un projet de vente par M. et Mme [N] de l’ensemble immobilier litigieux au cours de l’année 2015 qui ne s’était pas concrétisé, ont fait délivrer une sommation interpellative le 22 juillet 2016 à Mme [Y] [U] de l’agence Béranger immobilier aux fins de communication du compromis de vente et les motifs de non-réitération de la vente. Mme [U] a répondu à l’huissier de justice instrumentaire : « Je vous remets le projet de compromis qui n’a jamais été signé. M. [N] a annulé son projet d’achat, il venait d’apprendre qu’il avait d’importants travaux à effectuer dans sa boîte de nuit. Ces travaux lui étaient imposés par l’administration. Il a annulé le projet en mars 2015. »

Les appelants critiquent cette pièce en expliquant que Mme [U] a établi cette déclaration, car elle a été contrariée d’avoir été éconduite dans la recherche d’un bien immobilier. Cependant, aucun élément ne permet d’établir le défaut d’impartialité et de véracité des déclarations de Mme [U] faites sur sommation interpellative, M. et Mme [N] n’alléguant et ne justifiant d’aucun motif justifiant le défaut de signature du compromis de vente de 2015.

Lors de la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 15], le 26 avril 2016, M. et Mme [N] n’ont pas informé M. et Mme [F] de la prescription de travaux formulée par la commission communale de sécurité portant sur la sortie de secours du local commercial, et du risque de fermeture administrative de la discothèque à défaut de réalisation des travaux de sécurité. Les vendeurs n’ont pas plus annexé à l’acte de vente le protocole transactionnel conclu le 16 septembre 2010 avec le preneur à bail commercial qui aurait pu éclairer les acquéreurs sur l’ancienneté du défaut de sécurité du local commercial et les risques afférents.

M. et Mme [N] ne sont pas fondés à se prévaloir de leur absence de connaissance du procès-verbal de la commission locale de sécurité en date du 30 janvier 2013, dès lors qu’ils avaient connaissance de l’avis défavorable précédent prononcé en raison du défaut de sécurité affectant les sorties de secours et qu’en qualité de propriétaire, ils avaient une parfaite connaissance des locaux objets de la vente de sorte qu’ils savaient parfaitement qu’aucuns travaux n’avaient été réalisés pour se conformer aux prescriptions de la commission locale de sécurité, et qu’en 2015, ils avaient renoncé à la vente pour ce motif. Les acquéreurs se prévalent d’ailleurs d’une visite préalable à la vente effectuée en présence de M. [N], non-contredite par celui-ci, sans que celui-ci n’évoque les avis défavorables rendus par la commission communale de sécurité lors de la visite des locaux dans lesquels il n’a pu que constater, à nouveau, l’absence de réalisation des travaux de sécurité portant sur les sorties de secours.

En outre, le protocole transactionnel conclu le 16 septembre 2010 avec la société L’étoile ne dispensait nullement les vendeurs d’informer de manière complète et loyale les acquéreurs de l’état du local commercial au regard des avis défavorables précédemment rendus par la commission locale de sécurité et du risque de cessation d’exploitation du commerce.

Il est donc établi que M. et Mme [N] ont délibérément dissimulé à M. et Mme [F] une information susceptible d’avoir un effet sur la continuité de l’exploitation du commerce de discothèque.

Les appelants contestent l’existence du caractère déterminant de cette rétention d’information sur le consentement des acquéreurs.

M. et Mme [F] ont acquis l’ensemble immobilier qui comportait les lots de copropriété n° 1 et 2 constituant le local commercial au rez-de-chaussée et sous-sol, et les lots n° 3 et 4 composés de deux appartements au 1er étage.

L’acte authentique de vente mentionne que les lots vendus étaient actuellement loués en vertu des contrats de location suivants qui étaient alors transmis aux acquéreurs :

— lots n° 1 et 2 : bail commercial de 9 années à compter du 1er janvier 2015, loyer mensuel de 2 178,70 euros ;

— lot n° 3 : bail d’habitation de 3 années à compter du 1er avril 2013, loyer mensuel de 490 euros charges comprises ;

— lot n° 4 : bail d’habitation de 3 années renouvelé le 1er octobre 2014, loyer mensuel de 560 euros charges comprises.

Il en résulte que M. et Mme [N] avaient connaissance que M. et Mme [F] faisaient l’acquisition d’un ensemble immobilier dont tous les lots étaient loués, afin d’en tirer des revenus locatifs, et en particulier de percevoir le loyer commercial qui était le plus élevé des baux transmis, sur la durée restant à courir du bail commercial récemment renouvelé. Il ne peut donc être contesté que l’objectif financier de l’investissement des acquéreurs était entré dans le champ contractuel.

Il s’ensuit que la poursuite de l’exploitation du commerce de bar-discothèque indispensable au paiement des loyers était une condition déterminante de l’investissement réalisé par M. et Mme [F], quand bien même l’ensemble immobilier vendu comportait d’autres lots donnés à bail d’habitation moins lucratifs et dont les preneurs peuvent être plus aisément remplacés que pour un local commercial nécessitant de travaux de mise aux normes de sécurité qui n’avaient pas été réalisés depuis 2007.

Or, quelques mois après la vente, la discothèque a fait l’objet d’un arrêté de fermeture en date du 10 novembre 2016 suite à des avis défavorables de la commission communale de sécurité bien antérieurs à la vente. Le 20 décembre 2016, la société L’étoile a fait l’objet de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire, qui présente un lien avec l’impossibilité d’exploiter le commerce depuis le 10 novembre 2016.

La reprise de l’exploitation du commerce de bar-discothèque était alors soumise à la réalisation de travaux de mise en sécurité qui n’ont pas été réalisés par M. [N] ni par son successeur exploitant la discothèque malgré les avis défavorables prononcés depuis le 18 décembre 2007. Aucune étude de faisabilité et d’évaluation du coût des travaux n’a d’ailleurs été réalisée, aux fins de mettre les locaux aux normes de sécurité. En outre, même après réalisation de travaux, l’exploitation du commerce ne pourrait reprendre qu’après visite de la commission communale de sécurité et autorisation par arrêté municipal.

Le local commercial ne pouvait donc plus être exploité, de sorte que M. et Mme [F] ne pouvaient envisager la reprise du bail commercial par un autre preneur in bonis, tant que les travaux de mise aux normes n’étaient pas réalisés.

En conséquence, la réticence dolosive commise par M. et Mme [N] a été déterminante du consentement de M. et Mme [F] qui n’auraient pas acquis l’ensemble immobilier s’ils avaient eu connaissance des avis

défavorables à l’exploitation du bar-discothèque rendus par la commission communale de sécurité, des travaux prescrits par celle-ci, et du risque de fermeture administrative du commerce pour défaut de réalisation des travaux.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé l’annulation de vente conclue le 26 avril 2016 entre M. et Mme [F] et M. et Mme [N], ordonné les restitutions réciproques du bien et du prix de vente et ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente.

II- Sur la demande d’indemnisation des acquéreurs

Moyens des parties

M. et Mme [F] demandent d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de préjudice financier au motif que le préjudice en relation causale avec la réticence dolosive ne pouvait être que la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter des conditions plus avantageuses, à l’exclusion des avantages financiers attendus de la vente projetée. Ils soutiennent qu’ils ont investi dans cet immeuble aux seules fins d’investissement locatif afin de percevoir des revenus en complément de leurs pensions de retraite ; que cet investissement semblait particulièrement sécurisé dans la mesure où les lots 1 et 2 étaient exploités depuis de très longues années à usage commercial de bar et discothèque, le bail commercial ayant été renouvelé moins de deux années avant la signature de l’acte de vente ; que dans la mesure où la SARL L’étoile ne pouvait solliciter la résiliation du bail qu’à la fin de la première période triennale suivant le renouvellement, ils étaient garantis de percevoir le loyer commercial fixé conventionnellement à la somme mensuelle de 2 178,70 euros, sur la période du 26 avril 2016 au 31 décembre 2017, soit la somme de 43 937,12 euros hors taxes ; qu’ils n’ont effectivement reçu de la SARL L’étoile que les loyers des mois de mai à août 2016, soit la somme de 8 714,80 euros, de sorte que leur préjudice financier s’établit de manière directe et certaine à la somme de 35 222,32 euros ; que si, à l’issue de la première période triennale, il existait un risque que le preneur ne résilie le bail commercial, celui-ci était relativement faible au regard de la pérennité de l’exploitation d’une discothèque-bar au sein de l’immeuble acquis, de sorte qu’ils pouvaient espérer percevoir des loyers sur toute la durée du bail ; que leur préjudice financier pour la période postérieure au 31 décembre 2017 est constitué par la perte de chance de percevoir les loyers prévus au bail commercial renouvelé jusqu’au terme des neuf années, cette perte de chance pouvant être évalué à 80 % du montant des loyers pouvant être perçus, soit la somme de 125 493,12 euros ; qu’au-delà du choix de contracter ou de ne pas contracter, les acquéreurs voient le projet de rendement, dans lequel ils ont investi et dans lequel ils espéraient voir fructifier leurs fonds, totalement anéanti par l’effet de deux phénomènes ; que le premier phénomène procède de l’annulation de la vente qui emporte restitution des fonds perçus en qualité de propriétaires entre la date de la vente et son annulation judiciaire, les fruits ainsi perçus, constitués des loyers, étant restitués aux vendeurs initiaux ; que le second phénomène réside dans le fait que, par l’effet même de cette annulation de la vente, les fonds investis dans le cadre de l’acquisition objet de l’annulation judiciaire ont été totalement mobilisés sans fructifier pendant tout le temps de la procédure, là où, en l’absence de réticence dolosive, les acquéreurs auraient eu le choix de se reporter vers un autre investissement sur lequel leurs fonds auraient fructifié au cours de la même période ; que la liquidation judiciaire dont a fait l’objet la SARL L’étoile a, dans un premier temps, rendu impossible toute récupération des lieux pour les relouer, étant précisé que par la suite, aucune location nouvelle ne pouvait être envisagée au regard de l’absence de conformité des lieux avec la législation applicable en matière d’établissement recevant du public ; que le préjudice financier ainsi allégué

est donc en relation causale directe avec la réticence dolosive dont se sont rendus auteurs les époux [N].

M. et Mme [N] demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre du préjudice financier. Ils expliquent que les époux [F] ne peuvent se prévaloir de la nullité de l’acte de vente d’un côté, et de l’autre espérer retirer les avantages attendus de cette transaction annulée ; qu’il est en effet de jurisprudence constante qu’aucun préjudice de nature contractuelle ne peut être valablement indemnisé suite à l’annulation du contrat, eu égard à son effet rétroactif ; qu’il n’existe aucun lien causal entre le prétendu défaut d’information relatif à l’existence de l’avis défavorable de la commission communale de sécurité et la résiliation du bail commercial par la société L’étoile qui a subi une procédure de liquidation judiciaire ; qu’aucune responsabilité ne pourrait être imputée aux vendeurs en raison de la résiliation prématurée du bail.

Réponse de la cour

En cas d’annulation du contrat pour dol, seuls peuvent être indemnisés les préjudices résultant de la conclusion du contrat, dont la perte de chance de ne pas contracter et d’éviter ainsi de subir des pertes, ou de contracter à des conditions plus avantageuses, et non la perte de chance d’obtenir les gains attendus, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Com., 28 juin 2023, pourvoi n° 22-15.671 ; Com., 22 septembre 2021, pourvoi n° 19-18.886 ; Com., 25 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.658 ; Com., 31 janvier 2012, pourvoi n° 11-10.834).

En l’espèce, M. et Mme [N] ne formulent aucun moyen propre à fonder l’infirmation au titre de leur condamnation à verser à M. et Mme [F] la somme de 46 300 euros au titre des frais accessoires à la vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

M. et Mme [F] sollicitent le paiement d’une indemnité au titre de la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux. Or, cette demande vise à obtenir une partie des gains d’un bien dont ils ne sont pas propriétaires par l’effet rétroactif de l’annulation de la vente pour dol. Les acquéreurs ne peuvent en effet, sans contradiction, solliciter la nullité du contrat et les bénéfices liés à son exécution.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [F] de leur demande de réparation d’un préjudice financier.

III- Sur les demandes des vendeurs

A- Sur la recevabilité des demandes

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que la demande de restitution des loyers perçus, d’indemnisation des pertes de gains locatifs et d’indemnisation au titre de la remise en état des lieux ne pouvait être sollicitée devant les premiers juges, et entre par conséquent dans les exclusions autorisées de l’article 564 du code de procédure civile ; que ces trois demandes sont formées en considération des conséquences de la décision rendue en première instance et ayant prononcé l’annulation de la vente en date du 26 avril 2016, et sont donc nées de la survenance d’un élément nouveau, soit le jugement rendu le 17 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de [Localité 15] ; que l’état des lieux et la remise des clés ont été réalisés le 6 avril 2021, soit près de 4 mois après la décision critiquée et ce n’est qu’à cette occasion qu’ils ont découvert l’état

dans lequel les lieux ont été laissés à l’abandon durant des années par M. et Mme [F] ; que leurs demandes sont donc recevables.

Les intimés font valoir que qu’en première instance M. et Mme [N] se sont contentés de solliciter le rejet de l’intégralité des demandes formées par eux sans formuler aucune demande qui répondrait aux critères posés par les articles 564 à 566 du code de procédure civile ; que les appelants sollicitent la restitution des loyers perçus par eux au titre de la location des appartements contenus audit immeuble, ce qui n’est pas contesté dans son principe, sauf à ce qu’il soit opéré compensation avec les frais engagés au titre des travaux, des cotisations d’assurance, frais de copropriété ou encore fiscalité foncière afférente à l’immeuble ; qu’en revanche, M. et Mme [N] présentent deux demandes en indemnisation parfaitement contestables, au titre de la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux et des frais de remise en état du local commercial ; que ces demandes ne tendent à aucun moment à opérer compensation avec les sommes dont ils sont redevables dans le cadre de l’annulation de la vente ; qu’il était loisible aux vendeurs de formuler des demandes subsidiaires en première instance dans l’hypothèse d’une annulation de la vente de l’immeuble litigieux ; que le fait que le local commercial n’ait plus été loué après la déconfiture de la SARL L’étoile ou encore qu’aucuns travaux destiné à relouer ce même local n’ait été engagé n’est pas un fait nouveau que les consorts [N] auraient découvert postérieurement à la décision de première instance, dès lors que cet état de fait avait été exposé en première instance ; que l’irrecevabilité de leurs demandes aux fins d’indemnisation de la perte de chance de relouer leur bien ou encore de remise en état du local commercial est patente.

Réponse de la cour

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 567 du code de procédure civile prévoit toutefois que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, les demandes tendant à l’indemnisation de la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux et d’indemnisation du coût de remise en état du local commercial, ont été formées par les défendeurs à l’action en nullité et visent à une autre fin que le simple rejet de la demande adverse. Il s’agit donc de demandes reconventionnelles qui se trouvent être recevables en appel.

B- Sur la restitution des loyers

Moyens des parties

Les appelants soutiennent qu’en cas de nullité de la vente, les loyers doivent être intégralement restitués, sans que le possesseur ne puisse invoquer sa bonne foi pour s’y opposer ; que les époux [F] n’ont pas restitué les loyers encaissés, sur la période allant de la vente à l’année 2021, soit la somme de 67 891,62 euros ; que les intimés n’ont toujours pas justifié des prétendus frais exposés qu’ils entendent déduire des loyers qu’il leur incombe de restituer, mais reconnaissent devoir a minima la somme de 53 601,67 euros, tout en sollicitant le rejet intégral de la demande de restitution des loyers ; que M. et Mme [F] seront condamnés à leur payer la somme de

67 891,62 euros à parfaire, au titre des loyers qu’ils ont encaissés durant la période d’occupation.

M. et Mme [F] indiquent qu’ils ne contestent pas devoir restitution des loyers, mais entendent fort justement opposer, dans le cadre des restitutions devant être opérées au stade de l’annulation de la vente, le remboursement des frais dont ils ont assumé la charge ; que par courrier officiel du 29 mars 2021, ils se reconnaissaient ainsi redevables à l’égard des époux [N] d’une somme de 53 601,67 euros actuellement consignée sur le compte Carpa de leur conseil ; que les époux [N] réclament à ce titre, la somme de 67 891,62 euros à parfaire, oubliant qu’ils ont dû faire face à des frais de travaux pour la conservation et l’amélioration de l’ensemble immobilier ; qu’ils entendent déduire de la somme de 67 891,62 euros, le montant des frais engagés au titre des travaux, et par voie de conséquence les demandes des époux [N] à ce titre seront purement et simplement rejetées.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 549 du code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.

L’article 550 du code civil dispose que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d’être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.

En application de ces dispositions, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3e Civ., 1er octobre 2020, pourvoi n° 19-20.737 ; 3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-12.444, Bull. 2002, III, n° 244).

En l’espèce, M. et Mme [F] sont entrés régulièrement en possession de l’ensemble immobilier litigieux en ignorant le vice affectant l’acte de vente, de sorte que leur bonne foi est établie. À compter de l’assignation délivrée le 2 mai 2017 à M. et Mme [N] aux fins d’annulation de la vente, M. et Mme [F] ne peuvent toutefois plus se prévaloir de la bonne foi et sont tenus de la restitution des loyers encaissés à compter de cette date.

Dans un courrier officiel en date du 29 mars 2021, le conseil de M. et Mme [F] a indiqué que le montant total des recettes encaissées par ses clients depuis la vente s’élevait à la somme de 67 891,62 euros. Toutefois, il précisait que le montant des loyers encaissés de 2017 à mars 2021 s’était élevé à la somme de 48 190 euros.

En conséquence, M. et Mme [F] reconnaissant devoir aux vendeurs la somme de 53 601,67 euros au titre des loyers encaissés après déduction de leurs frais et dépenses, il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme au profit de M. et Mme [N], étant précisé que le seul fait que ces derniers sollicitent une somme supérieure à celle due et reconnue par M. et Mme [F] ne peut justifier le rejet pur et simple de leur demande en paiement.

C- Sur la perte de chance de percevoir les loyers commerciaux

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que l’absence de location des lieux pendant une période supérieure à 4 ans, leur est nécessairement préjudiciable puisqu’ils sont privés d’un revenu locatif important, qu’il convient de calculer en fonction du montant du loyer versé par la SARL L’étoile d’un montant de 2 178,70 € par mois lors de la vente ; que cela représente donc une perte de loyer d’un montant de 111 113,70 € sur 51 mois, à compter de 2017 ; que cette demande n’a rien à voir avec l’action en annulation fondée sur l’ancien article 1116 du code civil ; que l’absence de relocation du local commercial par les époux [F] leur cause un préjudice par l’effet du retour au statu quo, en leur qualité de propriétaire ; qu’ils sont donc pleinement recevables à être indemnisés d’une perte de chance d’avoir pu percevoir les loyers du local durant cette période durant laquelle les époux [F] n’ont rien fait pour le proposer à la location ; que conformément aux dispositions de l’ancien article 1382 du code civil, ils sollicitent la somme de 102 000 €, représentant une perte de 2 000 € par mois, au titre de leur préjudice de perte de chance de percevoir ces gains.

Les intimés répliquent que cette demande est empreinte de mauvaise foi dès lors que, dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement, il sera acquis que M. et Mme [N] ont commis une réticence dolosive à leur égard ; que la fermeture administrative dont a fait l’objet la SARL L’étoile est la résultante de leur réticence dolosive tant au moment de la cession de leur propre commerce qu’au moment de la vente du bien immobilier intervenue le 26 avril 2016 ; que cette non-conformité emportait l’impossibilité absolue pour la SARL L’étoile de poursuivre son activité, ce qui conduira à sa liquidation judiciaire, mais également et de manière plus générale, impossibilité absolue de relouer le bien à titre de local commercial sans effectuer au préalable les travaux de mise en conformité exigés par l’administration ; que le préjudice subi par M. et Mme [N] n’est en réalité que la conséquence de leur propre réticence dolosive et leur inaction quant à la mise en conformité des locaux antérieurement à la vente, et en pareille matière, les juges du fond n’hésitent pas à rappeler l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans pour écarter de telles prétentions ; que si la restitution des revenus locatifs produits par la location des lieux s’impose, il ne peut en revanche être exigé d’eux, alors qu’ils sont réputés rétroactivement ne jamais avoir été propriétaires des lieux, la restitution de fruits qu’ils n’ont pas perçus, surtout au regard des circonstances de la cause ; qu’il convient donc de rejeter la demande formée à ce titre.

Réponse de la cour

Seule la partie de bonne foi peut demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat de vente annulé, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (Ch. mixte., 9 juillet 2004, pourvoi n° 02-16.302, Bulletin civil 2004, Ch. mixte, n° 2).

M. et Mme [N], étant les auteurs d’une réticence dolosive à l’origine de l’annulation de la vente, ils ne peuvent, à raison de leur mauvaise foi, obtenir indemnisation du préjudice subi consécutivement à la vente.

S’ils sont bien fondés à obtenir la restitution des fruits perçus par les acquéreurs à compter de l’assignation aux fins de nullité de la vente, ils ne peuvent en revanche solliciter l’indemnisation d’une perte de chance de percevoir les loyers qui n’ont pas été perçus par M. et Mme [F].

En outre, il s’avère que la société L’étoile n’a plus versé de loyers tant en raison de la fermeture administrative que de la liquidation judiciaire dont elle a fait l’objet. Il ne peut donc être reproché à M. et Mme [F] qui ont sollicité l’annulation de la vente à raison de la réticence dolosive dont ils

avaient été victimes, de ne pas avoir entrepris de démarches pour remettre le local aux normes de sécurité et percevoir à nouveau les loyers commerciaux.

En conséquence, il convient de débouter les appelants de leur demande formée au titre de la perte de chance de percevoir des loyers.

D- Sur la remise en état des lieux

Moyens des parties

Les appelants expliquent que lors d’une visite du bien, consécutive à l’annulation de la vente, ils ont pu constater que le local commercial avait été laissé intégralement à l’abandon par les acquéreurs, et n’avait fait l’objet d’aucun entretien pendant plus de 5 ans ; qu’ils sont donc bien fondés à solliciter la condamnation des époux [F] au paiement de la somme de 68 718 € au titre de leur préjudice matériel pour la remise en état du local résultant de la dégradation des lieux consécutif à l’absence totale d’entretien depuis la vente ; que subsidiairement, afin d’établir le chiffrage exact des frais nécessaires à la remise en état du bien, ils sont recevables et fondés à solliciter une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer la nature des dégradations et travaux de reprise nécessaires conformément aux dispositions de l’article 144 du code de procédure civile.

Les intimés font valoir que loin d’être dégradé, le local commercial est resté en l’état en suite de la clôture de la procédure de liquidation judiciaire dont a fait objet la société L’étoile, étant précisé que les clés de ce local ne leur ont été restituées qu’après la cession des éléments mobiliers du fonds de commerce survenue au cours de l’année 2017 ; qu’à raison de l’action aux fins d’annulation de la vente du bien litigieux, mais également de l’impossibilité et du refus pour eux de procéder aux travaux de mise en conformité des locaux dont la responsabilité initiale incombait aux époux [N], ils n’ont eu d’autre choix que de laisser le local en état sans y commettre aucune dégradation ; que le devis de remise aux normes d’un local commercial versé aux débats chiffre le coût des travaux tendant à une remise à neuf du local commercial, qui aurait en tout état de cause été engagé quelle que soit la date de restitution des lieux dès lors que les désordres que ces travaux tendent à remédier sont liés à l’usure générée dans le cadre de l’activité de discothèque de la société L’étoile, déjà présente au stade de la vente intervenue ; que ces travaux de mise en conformité auraient dû être effectués de longue date par les époux [N], bien antérieurement à la cession de leur fonds de commerce au bénéfice de la société L’étoile ; que l’état d’abandon dans lequel se trouve le local à ce jour n’est que la résultante de l’inaction fautive des vendeurs dont ils ne sauront supporter les conséquences ; qu’il n’apparaît pas davantage utile de faire procéder à une expertise dans le but de chiffrer les frais nécessaires à la remise en état du bien immobilier.

Réponse de la cour

M. et Mme [N] versent aux débats un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 6 avril 2021, en présence de M. et Mme [F], comportant les constatations suivantes quant à l’état du local commercial :

— rez-de-chaussée : « l’ambiance est humide et l’ensemble des revêtements a souffert de cette fermeture » ; traces d’humidité à divers endroits du plafond qui est en état d’usage avancé ; mur en pierres de tuffeau en état d’usage ; meuble présentoir en état d’usage avancé, avec des parties bois qui sont en mauvais état ; sol du local à usage de réserve à usage de vestiaire en état d’usage avancé

— WC : en état d’usage ; WC cassés au niveau de la lunette ;

— sous-sol salle de danse : pièce très dégradée en raison de l’humidité qui y règne ; l’humidité a dégradé le mobilier laissé sur place, les panneaux bois, tous les câblages et les connectiques ; développement de moisissure et de salpêtre à de très nombreux endroits sur les murs en pierre ;

— pièce située au fond de la salle de danse : sol très humide ; les tables qui étaient 'xées au sol ont été arrachées du sol ; pièce très sale ; convecteur électrique arraché du mur.

L’état du local commercial résulte de l’usage qui en a été fait par le preneur et de sa fermeture pendant plusieurs années. Il convient de rappeler que le commerce a fait l’objet d’une fermeture administrative le 10 novembre 2016 et que la société exploitante a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire. Les clés du local commercial ont été restituées par le liquidateur judiciaire à M. et Mme [F] en 2017, année au cours de laquelle ces derniers ont introduit l’action aux fins d’annulation de la vente, à laquelle les vendeurs se sont opposés.

En conséquence, M. et Mme [N] n’établissent pas que M. et Mme [F] ont commis une faute à l’origine des dégradations dont une partie provient de l’usage du local par le preneur et une autre de la durée de la fermeture du local. Les vendeurs ne peuvent donc exiger des acquéreurs de bonne foi, victimes de leur réticence dolosive, la remise en état du local commercial résultant de l’utilisation de celui-ci et du délai écoulé depuis la vente jusqu’à la restitution consécutive à l’annulation de celle-ci.

M. et Mme [N] seront donc déboutés de leur demande indemnitaire formée à ce titre ainsi que de leur demande d’expertise qui ne présente aucune utilité en l’absence de faute commise par M. et Mme [F].

IV- Sur la responsabilité de l’agence immobilière

Moyens des parties

La société Brosset Val de Loire anciennement dénommée MB Immobilier demande l’infirmation du jugement des chefs mentionnés dans sa déclaration d’appel et le rejet des demandes formées à son encontre par M. et Mme [F]. Au soutien, elle indique que le jugement a retenu sa responsabilité au motif qu’elle aurait dû faire des investigations auprès de la mairie de [Localité 15] ou consulter le registre de sécurité de la discothèque ; qu’il s’agit là d’investigations très approfondies, dépassant largement les vérifications que l’on pouvait raisonnablement attendre de l’agent immobilier dans le cadre de son devoir de conseil, et il n’est rapporté aucun élément démontrant qu’elle aurait dû avoir des doutes sur les conditions d’exploitation de la discothèque ; que de même, aucune des circonstances de l’espèce ne permettait d’envisager le risque de fermeture administrative de la discothèque exploitée dans l’immeuble acquis par M. et Mme [F] ; qu’elle ne peut donc se voir condamnée, solidairement avec les époux [N] à indemniser le préjudice moral de M. et Mme [F], ni même le préjudice financier qui ne présente pas de lien de causalité avec la réticence dolosive des vendeurs.

M. et Mme [F] demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné l’agence immobilière à les garantir du remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente en cas d’insolvabilité de M. et Mme [N] et à l’indemniser du préjudice moral, et sollicitent sa condamnation à réparer le préjudice financier allégué. Ils exposent que lors de la visite du bien préalable à la vente, ils avaient interrogé l’agence immobilière sur le point de savoir s’il existait une quelconque difficulté susceptible d’entraver l’exploitation de l’établissement de la société L’étoile et une réponse négative catégorique lui avait été apportée ; que l’agence immobilière n’a, à aucun moment, procédé à une quelconque vérification de la conformité des lieux

avec l’activité exploitée par la société L’étoile alors même qu’en tant que professionnelle, une simple vérification du registre de sécurité ou encore la consultation des procès-verbaux de visites périodiques de la commission communale de sécurité auraient permis de mettre à jour l’avis défavorable de la commission quant à la poursuite de l’activité au regard des non-conformités constatées aux normes applicables en matière d’accueil du public ; qu’il ne s’agissait pas là de vérifications approfondies, mais de diligences usuelles eu égard à la nature des lieux et au rendement locatif attendu de ses mandants dans le cadre de l’acquisition projetée.

Réponse de la cour

L’agent immobilier est tenu à une obligation de renseignements et de conseils à l’égard du mandant, et engage sa responsabilité en cas de manquement à l’égard de ce dernier.

La vente a été annulée à raison de la réticence dolosive commise par les vendeurs, portant sur les avis défavorables à la poursuite de l’exploitation du bar-discothèque, rendus par la commission communale de sécurité et aux prescriptions de travaux afférents à la sécurité.

Il n’est ni argué ni justifié que les vendeurs avaient informé l’agence immobilière des avis défavorables prononcés par la commission communale de sécurité et des travaux prescrits pour la mise aux normes de sécurité des sorties de secours.

Lors de l’exécution du mandat de recherche de biens confié par M. et Mme [F] par la société Brosset Val de Loire, le commerce de bar-discothèque était normalement exploité et la visite des lieux ne permettait de connaître les avis rendus par la commission communale de sécurité et les travaux prescrits.

L’agence immobilière, professionnelle de l’immobilier, qui ne dispose pas de compétences en règles de normes de sécurité des établissements recevant des publics, n’était nullement tenue de vérifier le respect de toutes les normes de sécurité existantes pour de tels locaux, dans le cadre de son mandat. En toute hypothèse, son avis ne pouvait se substituer à celui de la commission communale de sécurité qui avait seule le pouvoir de prescrire des travaux de mise aux normes. L’agence immobilière n’avait pas plus à se substituer aux parties au contrat de vente quant au respect des normes de sécurité de l’établissement commercial, qu’à la commission communale de sécurité quant à l’appréciation du respect de ces normes et des moyens à mettre en 'uvre pour s’y conformer.

Dès lors qu’aucun élément porté à la connaissance de l’agence immobilière ne permettait de douter de la non-conformité de l’établissement commercial aux règles de sécurité et donc du risque de fermeture administrative de celui-ci, il n’est établi aucun manquement de la société Brosset Val de Loire à ses obligations contractuelles.

En conséquence, M. et Mme [F] doivent être déboutés de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la société Brosset Val de Loire anciennement dénommée MB Immobilier. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente et condamné la société MB immobilier in solidum avec M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral.

V- Sur les frais de procédure

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société MB Immobilier aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais il sera confirmé au titre de la condamnation de M. et Mme [N] aux dépens et au paiement des frais irrépétibles.

M. et Mme [N] seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître [R] [L], et à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [F] ont, à tort, attrait en justice la société Brosset Val de Loire, anciennement dénommée MB Immobilier, de sorte qu’ils doivent supporter la charge des frais irrépétibles exposés par elle. En conséquence, ils seront solidairement condamnés à verser à la société Brosset Val de Loire une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— dit qu’en cas d’insolvabilité de M. et Mme [N], la société MB Immobilier devrait garantir à M. et Mme [F] le remboursement du prix de vente et des frais accessoires à la vente ;

— condamné la société MB immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice moral ;

— condamné la société MB Immobilier à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société MB Immobilier aux entiers dépens comprenant les frais de publication de l’assignation et les frais de publication du jugement ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉCLARE RECEVABLES les demandes reconventionnelles de M. et Mme [N] tendant à l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers et l’indemnisation de la remise en état des lieux ;

DÉBOUTE M. et Mme [N] de leurs demandes reconventionnelles tendant à l’indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers et l’indemnisation de la remise en état des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire du local commercial ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [F] à payer à M. et Mme [N] la somme de 53 601,67 euros à titre de restitution des loyers ;

DÉBOUTE M. et Mme [F] de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société Brosset Val de Loire ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [N] à payer à M. et Mme [F] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme [F] à payer à la société Brosset Val de Loire la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [N] aux entiers dépens d’appel ;

DIT que Maître Audrey Chefneux, membre de la SELARL CM&B 'COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT