COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 26/03//2025

M^e Lydie DAVID

M^e Jean-Michel LICOINE

ARRÊT du : 26 MARS 2025

N° : – 25

N° RG 22/02466 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GVJT

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 05 Juillet 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265280145194140

Madame [H] [C] [G]

née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Lydie DAVID, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265290528771570

Maître [X] [P]

Notaire associé de la SARL [10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 21 Octobre 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 2 Décembre 2024

L’avis du Ministère public du 23 août 2024 a été communiqué aux avocats des parties le 26 novembre 2024.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 03 Février 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre en charge du rapport et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 26 mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant acte authentique du 29 juin 2006, reçu par Maître [P], notaire, Mme [G] et M. [S], concubins, ont acquis un immeuble sis au [Adresse 3] à [Localité 8].

Le bien a été financé au moyen d’un prêt consenti à la [7], qui a pris un priviliège de prêteur de deniers sur l’immeuble.

Le Service des impôts d'[Localité 9]-Ouest a également inscrit une hypothèque légale sur les droits de M. [S].

Une procédure de saisie immobilière a été diligentée par la [7].

Dans le cadre de la procédure de saisie, l’immeuble a fait l’objet d’une vente amiable intervenue le 4 novembre 2016, en l’étude de Me [P] au prix net vendeur de 185.000 euros.

Les fonds ont été consignés en l’étude de Me [P] qui était en charge de la répartition.

Me [P] a remis les sommes de :

—  39.168 euros au Trésor public,

—  135.942,15 euros à la [7].

Après avoir déduit ces créances du prix de vente, le notaire a partagé le solde disponible, d’un montant de 8.489,66 euros, entre les deux indivisaires, qui ont chacun reçu une somme de 4.244,83 euros.

Contestant l’état de répartition fait par Me [P], Mme [G] a assigné Me [P] devant le tribunal judiciaire d’Orléans en responsabilité, par acte d’huissier en date du 22 septembre 2020.

Par jugement en date du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— dit que Me [P] en qualité de notaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de Mme [G],

— condamné Me [P], notaire associé de la SCP notariale [P]-Gasnier-Pinson, notaires au [Adresse 4], à payer à Mme [G] la somme de 4.244,83 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à partir de la date du présent jugement,

— rejeté la demande de Me [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Me [P] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle,

— rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Par déclaration en date du 21 octobre 2022, Mme [G] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a condamné Me [P], notaire associé de la SCP notariale [P]-Gasnier-Pinson, notaires au [Adresse 4], à payer à Mme [G] la somme de 4.244,83 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à partir de la date du présent jugement.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par avis en date du 23 août 2024, le parquet général s’en rapporte à justice.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, Mme [G] demande à la cour de :

— dire l’appel de Mme [H] [C] [G] recevable et bien fondée,

— débouter Maître [P] de son appel incident,

— recevoir Mme [H] [C] [G] en son appel,

— infirmer la décision querellée du chef de jugement critiqué dans la déclaration d’appel en ce qu’il a condamné Maître [X] [P], notaire associé de la SCP notariale [P]-Gasnier-Pinson, notaire à [Adresse 4], à payer à Mme [H] [C] [G] la

somme de 4.244,83 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à partir de la date du présent jugement.

Par conséquent,

— condamner Maître [P], notaire associé de la SARL [10], venant aux droits de la SCP [P] -Gasnier-Pinson à régler à Mme [G] la somme de16.090 euros, en deniers ou quittances,

— confirmer la décision entreprise pour le surplus.

— débouter Maître [P] Notaire associé de la SARL [10], venant aux droits de la SCP [P] -Gasnier-Pinson de toutes demandes plus amples et contraires.

— condamner Maître [P] aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 février 2024, M. [P] demande à la cour de :

— débouter Mme [H] [C] [G] de son appel conte le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans le 5 Juillet 2022.

— recevoir Maître [X] [P] en son appel incident et y faire droit :

— infirmer les dispositions du jugement qui ont :

— dit que Me [P] en qualité de notaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de Mme [G],

— condamné Me [P], notaire associé de la SCP notariale [P]-Gasnier-Pinson, notaires au [Adresse 4], à payer à Mme [G] la somme de 4.244,83 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à partir de la date du présent jugement,

— rejeté la demande de Me [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Me [P] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle,

— débouter Mme [H] [C] [G] de sa demande tendant à voir condamner Maître [X] [P] à lui payer la somme principale de 16.090 euros.

— condamner Mme [H] [C] [G] au paiement d’une somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [H] [C] [G] aux dépens.

A titre subsidiaire :

— confirmer les dispositions du jugement qui ont condamné Maître [X] [P] à payer à Mme [H] [C] [G] la somme de 4 244,83 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à partir de la date du jugement,

— débouter Mme [H] [C] [G] de toutes demandes plus amples ou contraires.

— débouter Mme [H] [C] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— statuer ce qu’il appartiendra sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 décembre 2024.

MOTIFS

Sur le principe de la responsabilité

Moyens des parties

Mme [G] soutient que M. [P], notaire, a commis une faute en déduisant du prix de vente l’intégralité de la somme de 39 168 euros dont elle réclamait le paiement, et en lui en imputant donc une partie, alors qu’il s’agissait d’une dette fiscale personnelle de M. [S], dont il devait seul répondre et à laquelle elle n’était quant à elle pas tenue, de sorte que le notaire ne pouvait l’imputer sur la part du prix de vente ayant vocation à lui revenir.

M. [P] soutient qu’il n’a pas commis de faute dans la mesure où la vente est intervenue afin de mettre fin à une procédure de saisie immobilière intentée par la banque, et qu’il était par conséquent nécessaire d’obtenir la mainlevée des inscriptions grevant ce bien à savoir le privilège de prêteur de deniers de la banque et l’hypothèque légale du Trésor Public. Il n’avait donc d’autre choix que de régler la dette du Trésor Public pour obtenir la mainlevée de son hypothèque légale et pouvoir procéder à la vente de gré à gré, plus favorable pour les vendeurs que si la procédure de saisie immobilière s’était poursuivie contre eux, étant précisé qu’un paiement partiel de la dette du Trésor Public, qui n’aurait entraîné qu’une mainlevée partielle des inscriptions prises par le Trésor Public, aurait fait obstacle à la vente.

Réponse de la cour

En application de l’article 1240 du code civil :

'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Le notaire est tenu de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il instrumente.

Il lui appartient notamment, lors de la vente d’un bien grevé de sûretés, de vérifier l’étendue de ces sûretés avant de procéder au versement des fonds entre les mains du titulaire de celles-ci.

Il lui appartient également, lorsqu’il procède à la répartition du prix de vente entre les vendeurs, de le faire conformément aux droits de chacun.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le bien immobilier était grevé non seulement d’un privilège de prêteur de deniers au profit de la [7], de sorte que M. [P] a à bon droit versé à cet organisme le solde de l’emprunt souscrit par les deux indivisaires, mais également de plusieurs inscriptions hypothécaires, inscrites par le Trésor Public 'sur les droits de M. [S] [D]', sur le bien immobilier en cause, 'pour ses parts et portions'.

Ces inscriptions hypothécaires mentionnaient donc clairement qu’elles ne concernaient que M. [D] [S], pour ses 'parts et portions’ dans le bien immobilier considéré.

Il en résulte que M. [P] ne pouvait ignorer que seul M. [S] était concerné par les sûretés du Trésor Public, à hauteur de ses droits dans la maison, et qu’il ne pouvait donc, pour désintéresser le Trésor Public, prélever sur la part ayant vocation à revenir à Mme [G].

Il prétend vainement que la mainlevée de l’hypothèque était subordonnée au paiement de l’intégralité de la somme réclamée par le Trésor Public, alors que cette sûreté n’était inscrite qu’à hauteur des droits de M. [S] dans le bien considéré, de sorte que la mainlevée de la sûreté ne pouvait être subordonnée à un paiement excédant les droits de M. [S] sur le prix de vente.

M. [P] a donc commis une faute en versant au Trésor Public, en exécution de sûretés pesant sur un seul des coindivisaires, des sommes excédant les droits de celui-ci, prélevant ainsi sur la part de l’autre indivisaire, qui s’est trouvé ainsi privé d’une partie de ses droits sur le prix.

Sur l’étendue du préjudice

Moyens des parties

Mme [G] estime que son préjudice s’élève à la somme de 16 090 euros, correspondant au montant de la dette fiscale incombant personnellement à M. [S] au titre de ses impôts sur les revenus demeurés impayés. Elle précise que le surplus de la dette fiscale correspondant à des taxes foncières ou d’habitation.

M. [P] sollicite, si sa responsabilité est retenue, la confirmation du jugement qui l’a condamné au versement d’une somme de 4244,83 euros, somme qu’il calcule comme suit:

— solde du prix de vente après déduction du paiement à la [7] et des frais de mainlevée (1600 euros) : 47 657,66 euros soit 23 828,83 euros pour chaque indivisaire.

— dette fiscale soumise à solidarité : 39 168 – 16 090 = 23 078 euros soit

11 539 euros pour chaque indivisaire ;

— sur la part de M. [S], soit 23 828,83 euros, déduction de la somme de 16 090 euros correspondant à sa dette fiscale personnelle, et de la somme de 11 539 euros correspondant à sa part de dette fiscale solidaire, soit un solde négatif de 3 800,17 euros.

— ce solde devait s’imputer sur la part du prix revenant à Mme [G], de sorte qu’il aurait dû lui revenir 23 828,83 – 11 539 – 3800,17 = 8489,66 euros.

Celle-ci ayant perçu une somme de 4244,83 euros, elle peut tout au plus revendiquer un préjudice de 4 244,83 euros correspondant à la fraction versée à M. [S], alors qu’il aurait dû ne rien percevoir.

Réponse de la cour

Le préjudice de Mme [G] correspond à la somme qu’elle aurait dû percevoir sur le prix de vente du bien immobilier.

Il résulte du décompte établi par Maître [P] (pièce n°3), que revenait aux vendeur une somme de 185 199,81 euros se décomposant comme suit :

— le prix de vente : 185 000 euros

— le prorata de taxes foncières de l’année 2016 : 199,81 euros .

M. [P] estime qu’il convient également de déduire la somme de 1600 euros, figurant dans son décompte, correspondant à 'provision mainlevée (TP + [7]).

Toutefois, les frais de mainlevée des hypothèques inscrites par le Trésor Public, qui ne concernaient que M. [S], lui incombent exclusivement sans pouvoir être imputés par moitié à Mme [G]. La [7] avait quant à elle fait inscrire un privilège de prêteur de deniers. Faute pour M. [P] de justifier des frais éventuels de mainlevée du privilège de prêteur de deniers, seuls imputables aux deux indivisaires, la somme de 1600 euros ne peut pas être imputée à Mme [G] et ne peut donc pas être déduite des sommes devant lui revenir.

Doit être en revanche déduit du prix de vente la somme de 135 942,15 euros versée à l’organisme prêteur, la [7], se décomposant comme suit :

— solde de l’emprunt : 129 838,58 euros

— frais de poursuite de saisie immobilière : 6 103,57 euros.

Les deux indivisaires avaient donc vocation à se partager la somme de 185 199,81 – 135 942,15 euros, soit 49 257,66 euros / 2 = 24628,83 euros.

S’agissant ensuite de la dette fiscale, d’un montant total de 39 168 euros, Mme [G] précise qu’elle portait sur des dettes personnelles de M. [S], au titre de ses impôts sur les revenus, à hauteur de 16 090 euros. Le surplus, soit la somme de 39 168 – 16 090 = 23 078 euros correspond donc, en considération des déclarations de Mme [G] corroborées par les inscriptions d’hypothèques versées aux débats, à des taxes foncières ou taxes d’habitation impayées, dont étaient redevables de ce fait par moitié les deux indivisaires, sans solidarité puisqu’ils n’étaient ni mariés ni pacsés. Cette somme incombait donc à Mme [G] par moitié (23 078/2 =

11 539 euros).

Il en résulte que Mme [G] avait vocation à percevoir une somme de :

24 628,83 – 11 539 = 13 089,83 euros.

Elle a déjà perçu, indépendamment de la condamnation prononcée en première instance, une somme 4244,83 euros selon décompte de Maître [P].

Elle a donc subi un préjudice d’un montant de 13 089,83 – 4244,83 = 8845 euros.

Il convient donc d’infirmer le jugement et de condamner M. [P] au paiement d’une somme de 8845 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [P] supportera les dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrées conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il condamne Maître [X] [P] à payer à Mme [H] [C] [G] la somme de 4244,83 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à partir de la date du jugement ;

Le CONFIRME pour le surplus des dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

CONDAMNE M. [X] [P] à payer à Mme [H] [C] [G] une somme de 8845 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de M. [X] [P] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [P] aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT