COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Estelle GARNIER

la SCP MERLE-PION-ROUGELIN

ARRÊT du : 13 MAI 2026

n° : N° RG 24/02047 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HBLF

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 11 Juin 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération

Madame [K] [Y]

née le 19 Décembre 1989 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2024-003169 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4])

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265311719453359

Monsieur [N] [P]

né le 01 Juin 1967 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [U] [V] épouse [P]

née le 26 Juillet 1971 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par M^e Julie PION, de la SCP MERLE-PION-ROUGELIN, avocat au Barreau de Montargis

' Déclaration d’appel en date du 1er Juillet 2024

' Ordonnance de clôture du 17 juin 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 08 OCTOBRE 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 03 décembre 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 13 mai 2026 ;

Arrêt : prononcé le 13 MAI 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Le 17 octobre 2018, M. et Mme [P] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Y], situé [Adresse 3], suivant un loyer mensuel de 510 euros.

Le 26 janvier 2019, M. et Mme [P] ont consenti une convention d’occupation précaire au rez-de-chaussée du bâtiment situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour une durée d’un an, destiné à accueillir une épicerie de villages, sans paiement de loyer, avec pour contrepartie le paiement des taxes et impôts fonciers. La convention a été reconduite d’une année supplémentaire à la demande de Mme [Y].

Le 23 juillet 2020, le conciliateur de justice a établi un constat d’échec de la tentative de conciliation, dont le différent portait sur le bail d’habitation, le défaut de paiement du dépôt de garant, le défaut de garant et sur l’état des lieux.

Le 3 décembre 2020, M. et Mme [P] a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Le 26 janvier 2021, Mme [Y] a libéré les lieux, dans des relations conflictuelles. M. et Mme [P] ont mandaté la société la société [X]-CHAUDRE-LESOEUR, huissiers de justice, aux fins de constater la remise volontaire des clés et réaliser un état des lieux de sortie contradictoire du local d’habitation et du local commercial.

Le 24 juin 2022, par acte d’huissier délivré à étude, M. et Mme [P] ont fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis, et ont demandé de :

Dire et juger M. et Mme [P] recevables et bien fondés en leur action ;

Débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, y compris à titre reconventionnelle ;

Condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de :

2 255 euros au titre des loyers au titre du bail d’habitation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse du 8 février 2021 ;

1 499,70 euros au titre des dégradations locatives de l’habitation avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

1 203,84 euros au titre des impôts fonciers 2019, 2020, 2021 dus au titre de la convention précaire du rez-de-chaussée, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse en date du 21 septembre 2020 ;

923,40 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ;

1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire et l’ancienneté de l’affaire ;

Condamner Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] une indemnité d’un montant de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance.

DECISION DONT APPEL :

Par jugement en date du 11 juin 2024, le Tribunal judiciaire de Montargis a :

Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 2 255 euros au titre des impayés locatifs, avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2021 ;

Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 499,70 euros au titre des réparations locatives ;

Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 203,84 euros au titre des impôts fonciers relatifs à la convention d’occupation précaire avec intérêt au taux légal à compter du 8 février 2021 ;

Débouté M. et Mme [P] de leur demande relative à la résistance abusive ;

Débouté M. [Y] de sa demande relative au préjudice de jouissance ;

Condamné Mme [Y] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer les loyers en date du 3 décembre 2020, la notification à la CCAPEC en date du 3 décembre 2020 et le commandement de payer les loyers commerciaux en date du 3 décembre 2020 ;

Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 1er juillet 2024, Mme [K] [Y] a interjeté appel aux fins de contester ce jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Par dernières conclusions signifiées en date du 10 juin 2025, Mme [K], appelante demande à la Cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel de Mme [Y] à l’encontre d’un jugement rendu le 11 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] ;

Y faisant droit, infirmer cette décision en ce que critiquée par elle ;

Statuant à nouveau,

Débouter les époux [P] de leurs réclamations locatives sur le bail à usage d’habitation du 17 octobre 2018, ainsi que de leur demande au titre des préjudices annexes concernant ce bail ;

Condamner in solidum les époux [P] à payer à Mme [Y] la somme de 4 080 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;

Fixer la somme due par compensation par les époux [P] à Mme [Y] à la seule somme de 1 825 euros ;

Condamner in solidum les époux [P] à payer la somme de 621,16 euros par compensation finale avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions de première instance de Mme [Y], qui valent mise en demeure (10 janvier 2023) ;

Déclarer les époux [P] irrecevables, en tous cas mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes, ainsi qu’en leur appel incident, et les en débouter ;

Subsidiairement, ne déclarer Mme [Y] redevable que de la moitié du coût des constats d’état des lieux de sortie et rejeter toute prétention plus ample ou contraire ;

Dans tous les cas, condamner in solidum les époux [P] à payer à Mme [Y] la somme de 1 800 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la première instance et d’appel et dire qu’ils seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions signifiées en date du 13 janvier 2025, M. et Mme [P], intimés et appelants incidents, demandent à la Cour de :

Déclarer Mme [Y] mal fondée en son appel à l’encontre du jugement rendu le 11 juin 2024 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 1] ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] les sommes de 2 255 euros au titre des impayés locatifs avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2021, de 1 499,70 euros au titre des réparations locatives ;

Débouté Mme [Y] de sa demande reconventionnelle relative au préjudice de jouissance ;

Condamné Mme [Y] à verser aux époux [P] la somme de 1 203,84 euros au titre des impôts fonciers 2019/2020 et 2021 à sa charge relativement au bail précaire du rez-de-chaussée, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse en date du 21 septembre 2020 ;

Condamné Mme [Y] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer les loyers du bail d’habitation en date du 3 décembre 2020, la notification à la CCAPEX correspondance en date du 3 décembre 2020 et le commandement de payer concernant le bail précaire en date du 3 décembre 2020 ;

Condamné Mme [Y] à payer à M. et Mme [P] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déclarer M. et Mme [P] recevables et bien fondés en leur appel incident portant sur leur demande au titre des frais non compris dans les dépens et sur leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Infirmant la décision entreprise de ces deux chefs seulement et, statuant à nouveau,

Condamner Mme [Y] à régler à M. et Mme [P] la somme de 660 euros à titre de dommages et intérêts en réparations du préjudice matériel relatif aux frais de constats exposés et non compris dans les dépens ;

Condamner Mme [Y] à régler à M. et Mme [P] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Débouter en tout état de cause Mme [Y] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions, y compris à titre reconventionnel, plus amples ou contraires aux présentes ;

Condamner Mme [Y] à régler à M. et Mme [P] une indemnité d’un montant de 2 000 euros au fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Condamner Mme [Y] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance en date du 17 juin 2025, la mise en état de l’affaire a été clôturée.

MOTIVATION :

Sur ce,

Sur les impayés locatifs

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que le « locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

Mme [Y], locataire, sollicite auprès de la Cour que les époux [P] soient déboutés de leur demande tendant à sa condamnation au paiement des impayés locatifs, par compensation des dommages et intérêts réclamés au titre du préjudice de jouissance.

M. et Mme [P], bailleurs, sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [Y] à leur verser la somme de 2 255 euros au titre des impayés locatifs. M. et Mme [P] produisent à la Cour plusieurs courriers attestant que la décision prise par Mme [Y] de ne plus régler ses loyers, en contradiction des dispositions du contrat de bail, ainsi que du versement direct par la Caisse aux allocations familiales des prestations dues à Mme [Y] aux bailleurs.

***

Il ressort du dossier que dans un courrier en date du 25 octobre 2020, Mme [Y] revendique ne plus régler les loyers prévus au contrat de bail depuis septembre 2020. A cet égard, Mme [Y] n’a pas pris acte de la mise en demeure de régler les sommes dues, émise par M. et Mme [P], par LRAR présenté le 9 février 2021. En outre, Mme [Y] ne réfute pas avoir cessé ses paiements

Or, il incombe au locataire de payer le loyer convenu dans le contrat de bail, et ne peut s’y soustraire que dans les cas prévus expressément par la loi. Mme [Y] ne justifie pas être dans l’une des situations prévues par la loi.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] à verser à M. et Mme [P] la somme de 2 255 euros au titre de sa dette locative. Cette condamnation sera assortie aux intérêts au taux légal à compter du 8 février 2021, date de mise en demeure portant interpellation suffisante du débiteur.

Sur les réparations locatives

L’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

L’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement».

« Le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt en date du 7 mars 1972, que « les juges du fond qui ont souverainement estimé que les dégâts constatés provenaient d’un usage normal et légitime de la chose louée peuvent en déduire que le preneur n’est pas tenu d’effectuer les travaux de remise en état réclamés par le bailleur ».

Enfin, en application des articles 1730 et 1731 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il reçue, suivant l’état décrit. Toutefois, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt en date du 28 février 1990 (n°88-14.334) que dès lors que, dans un état des lieux très sommaire dressé à l’entrée du locataire, les locaux n’avaient fait l’objet d’aucune observation, le locataire devait les restituer dans un état n’appelant pas davantage d’observations, sauf à démontrer que les désordres constatés à son départ étaient dus à la vétusté.

***

Mme [Y] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné au versement de la somme de 1 499,70 euros au titre de la réparation de la baignoire, et dénonce que celle-ci est attraite aux obligations du bailleur. S’agissant de l’état des lieux, Mme [Y] relève que celui-ci n’a pas été signé. S’agissant de la baignoire, Mme [Y] relève aussi avoir réalisé plusieurs réclamations verbales et par SMS afin de signaler un problème de fuite de celle-ci. A cet égard, Mme [Y] produit, d’une part, deux attestations justifiant que ladite baignoire avait été installée par les anciens propriétaires lors de la rénovation du local, entre 2007 et 2009, et d’autre part, déclare que les jets de la baignoire balnéo ne fonctionnaient plus en raison de la présence de calcaire. Enfin, Mme [Y] produit une attestation d’un ancien bailleur témoignant du soin apporté par elle au logement qui lui était loué.

M. et Mme [P], prenant appui sur l’état des lieux de sortie établi par procès-verbal d’huissier, constatent que le logement présentait plusieurs dégradations locatives (entrée, salle de bain, bureau, palier, chambre 1 et extérieur). Ces dégradations justifient la conservation par eux du dépôt de garantie. Les bailleurs sollicitent une indemnisation au titre du remplacement de la baignoire et produisent, à cet égard, un devis établi par la SARL HUREAU, pour un montant TTC de 2 009,70 euros. Les époux [P] précisent à cet égard que le devis ne concerne qu’une baignoire classique, et non pas une baignoire identique à celle dégradée, laquelle présentait des jets de massages.

***

Il ressort du dossier que Mme [Y] est entrée dans les lieux le 17 octobre 2018 et a quitté les lieux le 26 janvier 2021. En conséquence, Mme [Y] est demeurée locataire plus de deux ans dans le local d’habitation.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, dressé contradictoirement le 26 janvier 2021, établi par la société SCP [X]-CHAUDRE-LESOEUR, constate que « l’assise au fond de la baignoire est dégradée et fendue à divers endroits, l’étanchéité semble compromise à cet endroit ; paroi et robinetterie entartrées ».

L’absence de signature et de datation de l’état des lieux d’entrée ne permettent pas d’établir que l’état des lieux des lieux joint à la procédure soit celui remis lors de la signature du bail. Dès lors, il appartenait à Mme [Y] de renverser la présomption selon laquelle elle aurait reçu le bien en bon état d’usage.

Or, la production d’échange de SMS par Mme [Y], notamment en date du « 17 juin », à l’égard de « [U] [P] », et indiquant la détérioration de la baignoire, sans préciser de date certaine, sans être joints de photographies, ou de circonstances exactes des dégradations, ne peuvent constituer une preuve inéluctable en l’absence de constat.

En outre, il ne peut être imputé aux bailleurs la présence de calcaire ayant empêché l’utilisation des jets de massage de la baignoire dès lors que l’entretien de ces derniers relèvent des obligations locatives.

En conséquence, Mme [Y] ne démontre pas que la dégradation de la baignoire relève de l’usage normale de celle-ci ou que le vice existait déjà lors de la prise à bail. Il lui appartenait de relever lors de l’état des lieux la dégradation de la baignoire.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] à verser aux bailleurs la somme de 1 499,70 euros au titre du remplacement de la baignoire.

Sur le paiement des impôts fonciers 2019, 2020 et 2021

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats sont négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

***

Mme [Y] retient à titre préliminaire que le local commercial n’était pas soumis au statut des baux commerciaux et qu’aucun loyer n’était convenu, mais uniquement le remboursement des taxes, notamment foncières, au bail. Mme [Y] soutient que les bailleurs ne lui ont communiqué les justificatifs des taxes des années 2019, 2020 et 2021 qu’à l’occasion de l’assignation délivrée le 24 juin 2022. Mme [Y] sollicite l’infirmation du jugement.

M. et Mme [P] produisent les courriers des 13 octobre et 1er novembre 2020, établissant la créance et portant rappel de celle-ci, ainsi que le commandement de payer, délivré le 23 décembre 2020. Les époux [P] font état du calcul proratisé par rapport à la surface louée et au nombre de jours d’occupation. En conséquence, Mme [Y] est redevable des sommes de 556,81 euros au titre de la taxe foncière de 2019, de 604,03 euros au titre de la taxe foncière de 2020 et de 43 euros au titre de la taxe foncière de 2021, soit une somme totale de 1 203,84 euros. Enfin, M. et Mme [P] soulignent que Mme [Y] ne conteste pas être redevable de cette somme.

***

La convention relative au local commercial précaire signée le 26 janvier 2019 stipulait que le preneur « remboursera, en outre, au bailleur :

(')

Taxe foncière »

Mme [Y] ne conteste pas être redevable de la somme de 1 203,84 euros. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [Y] à verser cette somme à M. et Mme [P]. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 février 2021.

Sur la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

Les trois conditions posées par le texte, à savoir une faute, un résultat et un lien de causalité, sont cumulatives et non alternatives. En conséquence, dès lors que l’une des conditions est absente, le rejet de la demande s’impose.

***

M. et Mme [P] sollicitent la condamnation de Mme [Y] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre d’une résistance abusive de cette dernière, à exécuter ses obligations (dettes locatives, dégradation des locaux).

Mme [Y] soutient que les époux [P] ne démontrent pas l’existence d’un comportement abusif, ni d’une faute de celle-ci, ni d’un préjudice.

***

Il ressort du dossier que M. et Mme [P] ne démontrent pas l’existence d’un comportement abusif au-delà d’une résistance de Mme [Y] à répondre de ses obligations contractuelles.

Dès lors, il y a lieu de débouter les époux [P] de leur demande d’indemnisation au titre d’une résistance abusive de Mme [Y].

Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « le bailleur est obligé :

De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (') ;

D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux » qui auraient fait l’objet d’une clause expresse.

A cet égard, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé dans un arrêt en date du 14 novembre 2007 (n°06-18.430) que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient alors en sa qualité de propriétaire, ce trouble ne cessant que par l’exécution de ces travaux.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

Mme [Y] sollicite auprès de la Cour la condamnation des époux à lui verser la somme de 4 080 euros au titre d’un préjudice de jouissance en raison de la détérioration de la baignoire, de dysfonctionnements du chauffage et de la cheminée, de problèmes de toiture occasionnant une humidité.

M. et Mme [P] contestent tout préjudice de jouissance. En effet, s’agissant la baignoire, les époux [P] soulignent que Mme [Y] n’a fait état d’une difficulté qu’en mai 2020.

S’agissant d’un radiateur défectueux, les bailleurs soulignent avoir été informés le 1er novembre 2019, et l’avoir changé le 2 novembre 2019. En outre, le bruit émis par l’un des radiateurs résulte de sa mise en fonctionnement durant quelques minutes.

S’agissant de la cheminée, les bailleurs précisent qu’ils n’en ont été informés qu’au 1er novembre 2019, alors que Mme [Y] avait passé l’hiver 2018 avec cet équipement, sans toutefois avoir éprouvé de difficulté.

S’agissant des ardoises, M. et Mme [P] font état d’une incohérence, car ni le constat des lieux de sortie, ni la photo produite en procédure par Mme [Y] n’illustrent le glissement de 10m2 d’ardoises. Aussi, les bailleurs questionnent les raisons d’un tel glissement. A cet égard, les bailleurs précisent que le toit correspond au local commercial et non au local d’habitation, et que Mme [Y] n’a jamais déclaré ce sinistre. Enfin, ni le constat d’huissier, ni les échanges produits, ne font état d’une humidité dans le logement, tel que prétendue par Mme [Y].

***

Il ressort du dossier que Mme [Y] a produit différents échanges de SMS entre elle et Mme « [U] [P] ». Toutefois, il ressort des échanges que Mme [Y] ne caractérise pas expressément ses préjudices et n’en rapporte la preuve. En effet, aucune photo n’est transmise. En outre, Mme [Y] ne produit à la Cour aucun autre élément de preuve que lesdits échanges, lesquels ne peuvent constituer une preuve inéluctable.

Dès lors, Mme [Y] ne justifie pas de ses préjudices allégués, et sera déboutée de sa demande tendant à voir constater un préjudice de jouissance.

Sur le préjudice matériel résultant des procès-verbaux de constat

L’article 70 du code de procédure civile dispose que « les demandes reconventionnelle ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ». Le jug du fond apprécie souverainement de la qualité du lien.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’ « un état des lieux est établi (') contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt en date du 15 février 2023 (n°21-24.024), que lorsque le bailleur est le seul responsable de l’absence d’un établissement de l’état des lieux amiable, il ne peut pas demander au locataire le remboursement pour moitié des frais exposés pour établir cet état des lieux.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt en date du 26 octobre 2023 (n°22-20.183) que le bailleur qui informe les locataires qu’un état des lieux de sortie sera dressé par huissier moins de sept jours avant la date prévue ne peut leur demander le remboursement de la moitié de son coût.

***

M. et Mme [P] sollicitent auprès de la Cour que Mme [Y] soit condamnée à leur verser la somme de 660 euros au titre des frais d’établissement des constats des états des lieux de sortie par la société d’huissiers de justice. S’agissant de la recevabilité de la demande, les bailleurs soutiennent qu’elle se rattache par un lien suffisant aux demandes originelles, et est non prescrit en ce que le coût des procès-verbaux avait été visé au titre des dépens de première instance.

Les bailleurs justifient de deux factures du 25 février 2021, de 330 euros chacune, relatives à la réalisation de l’acte d’état des lieux de sortie sur le local d’habitation et le local commercial. Ils soulignent avoir été contraints de faire intervenir un huissier de justice en raison de l’attitude de Mme [Y].

Mme [Y] s’oppose au règlement par elle des constats des états des lieux de sortie. En effet, Mme [Y] soutient que la demande des bailleurs est irrecevable en ce qu’elle est nouvelle et prescrite auregard du délai de prescription de trois ans depuis la loi ALURT du 24 mars 2014, les états des lieux de sortie étant intervenus le 26 janvier 2021.

Aussi, Mme [Y] relève que les bailleurs ont pris seuls, la décision de mandater un huissier de justice pour procéder à l’établissement des deux états des lieux. Mme [Y] précise que le mandat était inutile et injustifié dès lors qu’il était possible de procéder aux états des lieux amiablement.

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En l’espèce, la demande formée par les bailleurs se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires en ce que le coût des procès-verbaux de constat des états des lieux de sortie avait été visé au titre des dépens de première instance.

Il ressort du dossier que les bailleurs justifient, par échange de mail du 16 janvier 2021, avoir informé la preneuse à bail qu’un état des lieux de sortie sera dressé par un Commissaire de justice au moins sept jours avant la date des constats, soit dix jours.

Il ressort également du dossier que le dialogue entre les bailleurs et la preneuse à bail était rompu, tel qu’en atteste le constat d’échec de la tentative de conciliation établi le 26 janvier 2019.

En conséquence, Mme [Y] sera condamnée à verser aux époux [P] la moitié des frais d’établissement des procès-verbaux de constat des états des lieux de sortie, soit 330 euros.

Sur les demandes annexes

Il y a lieu de condamner Mme [Y] à verser aux époux [P] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner Mme [Y] aux entiers dépens d’instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

CONFIRME le jugement dans toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne du préjudice matériel ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [Y] à verser à M. et Mme [P] la somme de 330 euros au titre de l’établissement des états des lieux de sortie ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [Y] à verser à M. et Mme [P] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] aux entiers dépens d’instance ;

Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,