Cour d'appel d'Orléans, Chambre commerciale, 22 janvier 2026, n° 23/02893

TGI Tours 9 novembre 2023

CA Orléans
Confirmation 22 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de restitution conforme des lieux loués
La cour a constaté que la SCI Together ne prouve pas qu'elle était propriétaire des meubles ou aménagements en question, et que les éléments de preuve fournis ne suffisent pas à établir un préjudice.
Rejeté
Préjudice économique lié à la restitution des locaux
La cour a jugé que la SCI Together n'a pas démontré l'existence d'un préjudice économique en lien avec les manquements allégués, notamment en raison de la vente rapide des locaux sans travaux.
Rejeté
Perte de gain liée à la vente de l'immeuble
La cour a constaté que la SCI Together n'a pas apporté la preuve suffisante d'un préjudice de perte de gain, notamment en raison de la vente des locaux sans travaux et des circonstances entourant cette vente.

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Sur la décision

Référence :	CA Orléans, ch. com., 22 janv. 2026, n° 23/02893
Juridiction :	Cour d'appel d'Orléans
Numéro(s) :	23/02893
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Tours, 9 novembre 2023, N° 21/01549
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julien BERBIGIERPhilippe BARON
Cabinet(s) :	SCP OLIVIER LAVAL - JOANNA FIRKOWSKI-BELLOUARD - ALEXIS DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIESWALTER & GARANCE AVOCATSETHIS AVOCATS
Parties :	son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, S.C.I. TOGETHER c/ MINISTERE DE LA JUSTICE, S.A.R.L. ACRIPLAST STIQUES ( ACRI-PLAST )

Texte intégral

MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL 2BMP

ARRÊT du 22 JANVIER 2026

N° : – 25

N° RG 23/02893 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G46Z

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du tribunal judiciaire de TOURS en date du 09 novembre 2023, dossier N° 21/01549

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

S.C.I. TOGETHER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour conseils, M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS postulant et M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS ;

D’UNE PART

INTIMÉE :

S.A.R.L. ACRIPLAST STIQUES (ACRI-PLAST)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Ayant pour conseil M^e Philippe BARON de la SELARL 2BMP, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 04 Décembre 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du jeudi 09 OCTOBRE 2025, à 14 heures,

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d’appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, conseiller en charge du rapport,

ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.

Greffier :

Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le Jeudi 22 JANVIER 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [M] [O] a transmis l’entreprise qu’il avait fondée suivant un montage consistant d’une part à céder les parts de sa société à associé unique Atelier Chaudronnerie Réalisations Industrielles Plastiques (Acri-Plast) à la société à associé unique Sacrifix de M. [F] [D], suivant acte 1er mars 2019, d’autre part à être embauché dans l’attente de sa retraite en qualité de cadre par la société Acri-Plast, dont il perdait la qualité d’associé et de dirigeant. La société Acri-Plast exerçait par ailleurs son activité dans des locaux appartenant à la SCI Together dont M. [M] [O] détenait la quasi intégralité des parts sociales, suivant un bail signé par ce dernier à la fois en sa qualité de bailleur et de preneur le 1er octobre 2011.

Dans un contexte de forte dégradation des relations entre M. [M] [O] et M. [F] [D], suivant courrier daté du 24 mars 2020, un mois après le licenciement de M. [M] [O] pour faute grave, la société Acri-Plast a notifié congé à la SCI Together pour le 30 septembre 2020, à l’issue de la troisième échéance triennale.

La société Acri-Plast a finalement quitté les lieux fin octobre 2020.

Lui reprochant d’avoir à cette occasion emporté les meubles qui garnissaient le local commercial et d’avoir par ailleurs failli à l’obligation d’entretien incombant au locataire, la SCI Together a fait assigner la société Acri-Plast devant le tribunal judiciaire de Tours suivant acte du 31 mars 2021 en vue principalement d’obtenir l’indemnisation d’un préjudice évalué à 50'000 euros, dont 42'237 euros au titre des frais de remise en état et 7763 euros au titre d’un préjudice économique.

Par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

— reçu les demandes présentées par la SCI Together,

— débouté la SCI Together de ses demandes en paiement de frais de remise en état d’un immeuble et en réparation d’un préjudice économique,

— débouté la SCI Together de sa demande en remboursement de frais de commissaire de justice exposés au titre d’un procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2020,

— débouté la SCI Together et la société Acri-Plast de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Together aux dépens,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire à la motivation.

La SCI Together a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 4 décembre 2023 en critiquant expressément tous les chefs du jugement lui faisant grief.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2025, la société SCI Together demande à la cour de :

Vu les articles 544, 1728, 1231-1 et 1240 du code civil,

Vu le bail commercial du 1er octobre 2011,

Vu la jurisprudence précitée, et les pièces versées aux débats,

— confirmer le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a déclaré la SCI Together recevable en ses demandes, et débouté la société Acri-Plast de ses demandes,

— infirmer le jugement rendu le 9 novembre 2023 en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau :

* juger que la société Atelier Chaudronnerie Réalisations Industrielles Plastiques « Acri-Plast » a manqué à son obligation légale et contractuelle d’entretien et de restitution conforme des lieux loués et qu’elle est par conséquent redevable des frais de réparations engagés par la SCI Together en vue de la remise en état et du ré-ameublement de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1],

* condamner la société Acri-Plast payer à la SCI Together la somme de 42 237 euros au titre des frais de remise en état, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la lettre officielle du 12 mars 2021,

* condamner la société Acri-Plast à payer à la SCI Together la somme de 7 763 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice économique,

* subsidiairement, condamner la société Acri-Plast à payer à la SCI Together la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice de perte de gain à valoir sur le prix de vente de l’immeuble,

* condamner la société Acri-Plast à payer à la SCI Together la somme de 260 euros au titre des honoraires de Maître [T] [N], la locataire s’étant illicitement maintenue dans les lieux à l’expiration de son préavis,

— débouter la société Acri-Plast de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Acri-Plast à payer à la SCI Together une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même à prendre à sa charge exclusive les entiers dépens de première instance et d’appel,

— juger, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, que les frais d’exécution forcée doivent rester à la charge exclusive du débiteur défaillant.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 septembre 2025. La société Acri-Plast a constitué avocat mais n’a pas conclu. Elle est réputée s’approprier les motifs du jugement en application de l’article 954 du code de procédure civile. L’affaire a été plaidée le 9 octobre suivant.

MOTIFS

C’est aux termes d’une juste analyse, en fait et en droit, des circonstances de la cause et des moyens des parties que le tribunal judiciaire a débouté la SCI Together de l’ensemble de ses demandes.

La cour, faisant siens les motifs du jugement entrepris, confirmera l’intégralité des chefs critiqués et, y ajoutant, déboutera l’appelante de sa demande nouvelle et subsidiaire d’indemnisation de son préjudice de perte de gain après avoir pu constater à son tour:

— en premier lieu, que la SCI Together ne rapporte pas la preuve qui lui incombe qu’elle a loué un local garni de meubles ou comportant des aménagements pouvant être définis comme des immeubles par destination, dont la non- restitution caractériserait un manquement du locataire à son obligation de restitution du local ; elle ne démontre au demeurant pas qu’elle était propriétaire des meubles ou étagères litigieux plutôt que la société Acri-Plast elle-même, et ses explications relatives au détail des immobilisations de cette dernière entre 2011 et 2018 (pièce 33 SCI Together) ne suffisent pas à expliciter le montant conséquent desdites immobilisations figurant aux bilans de la société d’exploitation dès 2011 et à exclure qu’Acri-Plast ait bel et bien vu ces éléments d’aménagement portés à son actif ; devant la cour la SCI Together admet que le mobilier n’a jamais fait partie de son propre bilan, mais fait valoir que l’immobilisation d’un bien suppose une facture d’achat qui ne pouvait exister dès lors que les biens litigieux sont issus d’un don de l’ancien propriétaire exploitant ; l’appelante n’explique cependant pas selon quelles règles comptables seuls les biens achetés seraient immobilisables ; en l’état, on peut déduire de l’absence d’inscription des biens litigieux au bilan de la SCI Together, soit qu’ils ont été portés au bilan de la société d’exploitation Acri-Plast, soit qu’ils étaient dépourvus de valeur, valeur au demeurant et au surplus nullement justifiée par l’appelante au soutien de sa demande d’indemnisation ;

— en second lieu et en tout état de cause, que s’il résulte de la combinaison des articles 1732, 1231-1 et 1231-2 du code civil que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer les préjudices éventuellement subis de ce chef par le bailleur, lequel préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses, le juge doit cependant prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux telles que la vente de ceux-ci (3e Civ., 27 juin 2024, n°22-10.298 ; n° 22-24.502 ) ; en l’espèce, la SCI Together a vendu les locaux loués aux termes d’une promesse de vente signée moins de trois mois après leur restitution, sans avoir effectué de travaux; l’attestation de l’acquéreur sur les raisons de sa proposition d’achat à 500'000 euros pour un bien mis à la vente à 550'000 euros, établie pour les besoins de la cause à une date où les parties étaient déjà en conflit (pièce 27 SCI Together), ne suffit pas à démontrer une dépréciation du prix des locaux en lien avec les manquements allégués du locataire à ses obligations ; force est de constater, à l’instar du tribunal, qu’alors que le prix de vente du bien a été le résultat de négociations, les échanges qui n’ont pas manqué de précéder la vente de l’immeuble ne sont pas versés aux débats, et qu’il n’est pas même démontré qu’un prix de mise en vente de 550'000 euros, pour un bien acquis à 450'000 euros, correspondait à la valeur actualisée de ce bien sur le marché immobilier ; il suit de l’ensemble des constats qui précèdent que la SCI Together n’apporte pas la preuve suffisante de l’existence d’un préjudice et qu’elle ne peut dès lors que voir ses demandes indemnitaires rejetées, sans qu’il soit nécessaire de s’interroger plus avant sur l’imputabilité des dégradations locatives au preneur.

Succombant en sa demande, la SCI Together supportera la charge des dépens d’appel et verra sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME en tous ses chefs critiqués le jugement entrepris,

Y ajoutant,

DÉBOUTE la SCI Together de sa demande nouvelle et subsidiaire au titre d’un préjudice de perte de gain à valoir sur le prix de vente de l’immeuble,

DÉBOUTE la SCI Together de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Together aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT