RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° 97 /2025, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/15870 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGL7Q

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 juin 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section)- RG n° 20/05772

APPELANTE

S.A.R.L. AT HOME IN [Localité 2]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 379 209 349

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Jérôme HASSID, avocat au barreau de Paris, toque : E0048

INTIMÉE

S.C.I. ESSAFA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 394 522 759

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de Paris, toque : D1383

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Hélène Bussière, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 4 février 2008, la SCI Essafa a consenti à la société At Home in [Localité 2] un bail commercial portant sur un local à usage de bureaux d’une superficie de 50 m² et un emplacement de stationnement situés [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2008, moyennant un loyer indexé de 24.500 € par an HT et HC, payable par trimestre et d’avance, outre une provision sur charges.

Le 26 juin 2019, la SCI Essafa a fait signifier à la société At Home in [Localité 2] un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction avec effet au 31 décembre 2019.

Par acte du 24 juin 2020, la SCI Essafa a fait assigner sa locataire devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation respectivement dues par le bailleur et le preneur.

Par ordonnance du 30 juin 2021, le juge de la mise en état a :

— débouté la société At Home in [Localité 2] de sa fin de non-recevoir ;

— débouté la société At Home in [Localité 2] de sa demande de production de pièces.

Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de paris a, en substance, dit que le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 26 juin 2019 à la société At Home in [Localité 2] a mis fin le 31 décembre 2019 à 24h00 au bail commercial portant sur les locaux litigieux, avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, ordonné une expertise et désigné en qualité d’expert M. [I] [S] avec mission habituelle en la matière, fixé à la somme de 3.000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert et à consigner par la société At Home in [Localité 2], dit qu’à compter du 1er janvier 2020 et jusqu’à la détermination du montant de l’indemnité d’occupation par le tribunal, la société At Home in [Localité 2] devra s’acquitter au profit de la SCI Essafa d’une indemnité d’occupation provisionnellement fixée à la somme de 10.027,06 € par trimestre, condamné à titre provisionnel la société At Home in [Localité 2] à payer à la SCI Essafa la somme de 90.243,52 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2022 inclus, débouté la société At Home in [Localité 2] de sa demande aux fins d’être dispensée du paiement de l’indemnité d’occupation exigible pour la période des 2ème et 4ème trimestres, sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et débouté la société At Home in [Localité 2] de sa demande aux fins de voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 6 septembre 2022, la SARL At Home in [Localité 2] a interjeté appel du jugement.

Par un rapport déposé le 12 juillet 2023, l’expert judiciaire a chiffré à 22.900 € le montant de l’indemnité d’éviction et à 26.550 € celui de l’indemnité d’occupation.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 décembre 2024, par lesquelles la SARL At Home in [Localité 2], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la concluante au paiement provisionnel du loyer ;

Statuant à nouveau,

— ordonner avant dire droit la communication par la SCI Essafa sous astreinte de 50 euros par jour de retard des baux consentis aux autres locataires du même immeuble avec leur arriérés et remises de loyers ;

— subsidiairement en cas de condamnation provisionnelle, fixer l’indemnité d’occupation à 15.000 € annuels ;

— juger qu’aucune provision de charges ne peut être réclamée ;

— en tout état de cause l’en débouter pour la période du deuxième et quatrième trimestres 2020

— reconventionnellement, la condamner au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société At home in [Localité 2] fait valoir que :

— Sur la communication des baux consentis aux locataires du même immeuble, son départ créerait un important trouble commercial du fait de son installation ancienne. La SCI Essafa étant propriétaire de tout l’immeuble, elle a consenti des remises de loyers à ses autres locataires, dont l’un avait accumulé un arriéré de loyer de 476.682,14 € selon un procès-verbal d’assemblée générale du 25 octobre 2019, prévoyant un « gel des loyers (') pour l’exercice 2019/2020 ». Or, cette période correspond en partie à celle sur laquelle le tribunal a fixé l’indemnité provisionnelle. Il convient donc d’ordonner avant dire droit la communication des pièces réclamées, dès lors qu’au sein d’un même immeuble le bailleur ne peut consentir des remises à certains preneurs et pas à d’autres ;

— Sur l’indemnité d’occupation, le tribunal ne pouvait pas à la fois dire qu’une indemnité d’occupation sera fixée par une expertise et condamner la SARL At Home in [Localité 2] au paiement d’une somme provisionnelle à ce titre. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation a été fixée par l’expert à un montant inférieur au loyer, soit 26.550 € annuels. Or, elle ne saurait être supérieure à 15.000 € annuels et, en fixant l’indemnité d’occupation à 10.024,06 euros trimestriels, le jugement a intégré une provision sur charges de 1.200 €, qui ne saurait incomber à la SARL At Home in [Localité 2], celle-ci n’ayant jamais reçu de décompte annuel ;

— Sur la perte partielle de la chose louée, sur le fondement des articles 1722 et 1195 du code civil, durant les périodes de fermetures administratives, la SARL At Home in [Localité 2] a subi une perte partielle de la chose louée, de sorte que le loyer n’était pas dû.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 avril 2025, la SCI Essafa, intimée, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;

— déclarer la société At Home In [Localité 2] mal fondée en son appel et la débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société At Home In [Localité 2] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société At Home In [Localité 2], en tous les dépens, dont le montant pourra être recouvré par Maître Linda Hocini dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Essafa oppose que :

— Sur le fondement de l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être une indemnité de transfert pour des bureaux sans spécificité, l’appelante pouvant se relocaliser aisément. L’expert sollicité par l’intimée évalue à cette indemnité à la somme de 12.830 euros, comprenant divers frais incluant des frais d’agence, de rédaction de bail, un trouble commercial basé sur 8 jours de masse salariale évalué à 1.150 €, des frais de double loyer de 980 euros, des frais de déménagement de 1.500 euros et des réfactions diverses forfaitaires de 3.000 euros. La SCI Essafa expose aussi qu’il est prématuré de discuter du rapport de l’expert judiciaire et demande donc la confirmation du jugement de première instance ;

— Sur le paiement de l’indemnité d’occupation, la société At Home In [Localité 2], qui s’est maintenue dans les lieux après le congé, doit une indemnité d’occupation égale à la valeur locative. En l’espèce, le dernier loyer trimestriel global s’élevait à 10.027,06 € TTC. Ainsi, l’appelante est débitrice de 90.243,52 € au 1er trimestre 2022, dette atteignant 213.442,58 € au 2ème trimestre 2025. De plus, la SCI Essafa indique que, l’activité étant celle de bureau sans accueil de public, l’allégation d’une éventuelle perte partielle due aux fermetures administratives est infondée. En outre, l’ordonnance du 25 mars 2020 n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux. Par conséquent, le tribunal a valablement fixé provisionnellement l’indemnité d’occupation au montant de l’ancien loyer ;

— Sur la demande de production de documents sous astreinte par la SCI ESSAFA, sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile, la demande de production des baux des autres locataires par la société At Home In [Localité 2] a déjà été rejetée par le juge de la mise en état et ne se rattache pas suffisamment aux demandes initiales. L’appelante persiste dans cette demande en appel, ignorant son débouté. La pièce invoquée concerne les associés de la SCI Essafa, dont l’appelante ne fait pas partie et dont l’activité est incomparable à celle de la société Tunisair, qui est par ailleurs elle-même une associée. Par ailleurs, le bail de l’appelante a expiré en 2019 et elle n’a plus payé ses loyers depuis 5 ans. Sa demande de production est donc irrecevable et mal fondée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « donner acte », « constater » ou de « juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

En outre, l’appelante ne sollicitant l’infirmation du jugement que du chef relatif au paiement d’une indemnité d’occupation, et non du loyer comme indiqué par l’appelante dans le dispositif de ses dernières conclusions, il n’y a pas lieu de développer spécifiquement la confirmation du jugement en son chef relatif au paiement d’une indemnité d’éviction à laquelle le preneur évincé a droit, ce qui n’est pas contesté. En revanche, le moyen relatif à la nature de l’indemnité, de transfert ou de remplacement, soulevé par l’intimée sera débattue devant le tribunal saisi en ouverture de rapport.

Sur la demande de communication de document sous astreinte

La cour relève que l’absence de fondement juridique sur lequel se base l’appelante au titre de sa demande de communication de document sous astreinte.

L’objection soulevée par l’intimée relative à l’article 70 du code de procédure civile est toutefois inopérante la demande étant présentée avant-dire droit.

L’article 142 du code de procédure civile énonce que « Les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. »

La production de pièce n’a pas à être ordonnée dès lors que le juge considère qu’il dispose des éléments suffisants pour statuer.

Au cas d’espèce, le tribunal a ordonné une expertise avant-dire droit, désigné M. [S] pour y procéder, lequel a déposer son rapport le 30 juin 2022.

Pour fonder sa demande de production des baux consentis par la bailleresse aux autres occupants de l’immeuble, l’appelante produit le procès-verbal de l’assemblée générale de la SCI Essafa dont il ressort qu’a été adopté en cinquième résolution, la reconduction du « gel des loyers pour les locaux loués à Tunisair [Localité 2] et [Localité 3] ».

Cependant, la cour relève que l’appelante ne justifie pas avoir sollicité de l’expert que ces baux soient pris en considération dans le cadre de sa mission d’évaluation du montant de l’indemnité d’occupation, ni sollicité qu’ils soient produits à l’expertise.

Au demeurant, la société Tunisair étant locataire de plusieurs étages au sein de l’immeuble, ses locaux et le prix du bail en ayant découlé ne peuvent être considérés comme équivalents au local de la société At home in [Localité 2], d’une surface de 50m², de sorte que la production des baux est sans intérêt sur l’issue du litige.

En outre, dans le cadre du déroulement du bail, les relations interpersonnelles entre bailleur et locataire, comme au cas d’espèce la société TunisAir étant associée de la SCI Eassafa, peuvent entrer en ligne de compte sur des avantages provisoires consentis par le bailleur, tel un gel de loyer, sans que cet acte de gestion ne puisse constituer un droit opposable au bailleur par les autres locataires.

La demande de production sous astreinte sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation provisionnelle

Il est contant et non contesté, au cas d’espèce, que la société At home in [Localité 2], locataire évincé, a droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Cependant, il est tout aussi constant que, selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité mais doit verser au propriétaire une indemnité d’occupation.

Il s’en déduit que, contrairement à ce que soutient l’appelante et en absence de moyen nouveau soulevé en cause d’appel, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et condamné, dans l’attente de la fixation définitive du montant de l’indemnité d’occupation par le tribunal après dépôt du rapport d’expertise ordonnée, l’occupation au paiement de cette indemnité à titre provisionnel.

La cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en fixant le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 10.027,06 € par trimestre correspondant au montant du loyer et des charges exigibles lors de la dernière année d’exécution du bail, comme il est d’usage sans que l’appelante et rejeté le moyen tiré d’une exonération du loyer pendant les périodes de fermetures sanitaires .

Il sera simplement ajouté sur le moyen tiré de l’absence de décompte de charge qu’aucun bail ne liant les parties depuis la date de la prise d’effet du congé au 31 décembre 2019, le bailleur n’a pas à justifier à l’occupant sans droit, ni titre des charges engagées, de sorte que toute demande d’exonération à ce titre sera rejetée.

Sur le moyen tiré de la perte partielle de la chose louée pendant la période sanitaire, il sera ajouté que la destruction de la chose louée, lorsqu’elle est juridique implique que le preneur ne peut plus user du bien selon sa destination et ce de façon définitive. De même, la perte peut être totale ou partielle, s’agissant de toutes circonstances pouvant en diminuer sensiblement l’usage ou en limiter la jouissance, cependant, dans cette dernière hypothèse, bien que partielle la perte subie est irréversible. Or, tel n’a pas été le cas des conséquences des mesures administratives précitées, lesquelles ont été limitées dans le temps, comme jugé par la Cour de cassation aux termes de trois arrêts rendus le 22 juin 2022, de sorte que le moyen tiré de ce chef a été pertinemment considéré comme inopérant.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société At home in [Localité 2] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 31 décembre 2019, fixée à la somme de 10.027,06 euros par trimestre.

Sur les demandes accessoires

le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Essafa, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société At home in [Localité 2] sera donc condamné à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 30 juin 2022 en toutes ses dispositions soumises à l’examen de la cour ;

Y ajoute,

Déboute la société At home in [Localité 2] de sa demande de production de pièces sous astreinte ;

Déboute la société At home in [Localité 2] de sa demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 15.000 euros hors charges ;

La déboute de sa demande d’exonération de charges ;

Condamne la société At home in [Localité 2] à payer à la SCI Essafa la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société At home in [Localité 2] à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,