COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la SELARL DA [Localité 1] – DOS REIS

la SELARL PINCHAUX-DOULET

ARRÊT du : 03 JUIN 2026

n° : N° RG 24/03184 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HDKP

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] en date du 02 Août 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°:1256 3067 9478 3341

Monsieur [N] [Q] [K]

né le 18 Janvier 1971 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocat au barreau d’ORLEANS

INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: [XXXXXXXXXX01]

S.A. [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 967 200 049

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocat au barreau d’ORLEANS

' Déclaration d’appel en date du 21 Octobre 2024

' Ordonnance de clôture du 18 novembre 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 19 NOVEMBRE 2025, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,

Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre,

Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 21 janvier 2026, à cette date le délibéré a été prorogé au 03 juin 2026,

Arrêt : prononcé le 03 JUIN 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

FAITS ET PROCEDURE :

Le 24 juillet 2012, la SA HLM 3F Centre Val de Loire a consenti, par acte sous seing-privé, un bail d’habitation à M. [N] [Q] [K] et Mme [O] [Q] [K], situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 528,17 euros, outre 45 euros au titre du loyer du parking et 10 euros au titre du loyer de jardin.

M. [N] [Q] [K] a déclaré à son assureur, la société Allianz et à la SA [Adresse 5], un sinistre dégât des eaux consécutif à une fuite de la baignoire située dans la salle de bain du logement, survenu le 15 mai 2020.

Le 8 juillet 2020, un constat d’huissier à l’initiative de M. [N] [Q] [E] a été établi.

Le 2 septembre 2020, une réunion contradictoire a été organisée par la société Sarated, expert mandaté par l’assureur des locataires, en présence de ces derniers, et du cabinet Cet Ird, expert mandaté par l’assureur du bailleur afin de réaliser une expertise.

Le 13 novembre 2020, la société API Nettoyage facturé à M. [N] [Q] [E] l’enlèvement et la mise en déchetterie « d’encombrants » ainsi que le nettoyage du garage et sa désinfection.

En juillet 2021, M. [N] [Q] [K] a informé la société que des infiltrations avaient été constatées par un plombier qu’il avait mandaté.

Le 5 août 2021, la SA [Adresse 5] a remplacé la baignoire et le siphon, après une recherche de fuite réalisée le 26 juillet 2021.

Le 28 décembre 2021, M. [N] [Q] [K] a mis en demeure la Sa HLM 3F Centre Val de Loire d’indemniser son préjudice, la jugeant responsable.

Le 12 mai 2022, M. [N] [Q] [K] a de nouveau mis en demeure la société.

Le 26 avril 2023, M. [N] [Q] [K] a fait assigner la société [Adresse 5] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans.

DECISION DONT APPEL :

Par jugement en date du 2 août 2024, le Tribunal judiciaire d’Orléans a :

Déclaré irrecevable, pour défaut de qualité à agir, M. [N] [Q] [K] en ses demandes de condamnation de la SA d’HLM 3F Centre Val de Loire au paiement des sommes de 22 500 euros (12 500 euros et 10 000 euros) et 512,40 euros au titre des préjudices résultant des dégâts des eaux survenus en 2020 et 2021 sur le logement situé [Adresse 6], et dont il est le locataire avec Mme [O] [Q] [K], selon le bail du 24 juillet 2012 ;

Condamné M. [N] [Q] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamné M. [N] [Q] [K] à verser à la SA d’HLM [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes ;

Rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Par déclaration du 21 octobre 2024, M. [N] [Q] [K] a interjeté appel aux fins de contester ce jugement.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant ses dernières conclusions du 2 septembre 2025, M. [N] [Q] [K] demande à la Cour de :

Déclarer l’appel partiel interjeté par M. [N] [Q] [K] à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’Orléans du 2 août 2024 recevable et bien fondé ;

Y faisant droit et infirmant partiellement le jugement,

Déclarer la SA HLM 3F Centre Val de Loire entièrement responsable du préjudice causé à M. [N] [Q] [K] ;

Condamner la SA [Adresse 5] à payer à M. [N] [Q] [K] :

La somme de 12 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice matériel ;

La somme de 512,40 euros TTC en réparation des frais de nettoyage facturés par la société Api Nettoyage Multiservice ;

La somme de 324,09 euros au titre du coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice, réalisé par Me [V] [C] le 8 juillet 2020 ;

Condamner la SA [Adresse 5] à verser à M. [N] [Q] [K] la somme de 1 500 euros pour la procédure de première instance et de 2 000 euros complémentaires en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel, qui comprendront notamment le coût de tous les actes de poursuites rendus nécessaires dans le cadre de la présente instance et ses suites.

Aux termes de ses dernières conclusions du 30 octobre 2025, la SA 3F Centre Val de Loire demande à la Cour de :

Juger la SA [Adresse 2] recevable dans ses écritures ;

Confirmer le jugement querellé en tous chefs de son dispositif ;

A titre subsidiaire, débouter M. [N] [Q] [K] mal fondé en ses demandes ;

En tout état de cause,

Condamner M. [N] [Q] [K] à verser à la SA 3F Centre Val de Loire une somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamner M. [N] [Q] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

Par ordonnance du 18 novembre 2025, la mise en état de l’affaire a été clôturée.

MOTIVATION :

Sur ce,

Sur l’indemnisation du préjudice matériel :

En application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, est sanctionné de l’irrecevabilité l’action ouverte par celui qui n’a pas qualité à agir.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En l’espèce, pour être recevable en sa demande d’indemnisation au titre de la perte de la marchandise entreposée dans le garage sinistré, M. [N] [Q] [K] doit rapporter la preuve de sa qualité de propriétaire de ladite marchandise.

Or, il résulte du dossier que, lors des expertises M. [N] [Q] [K] n’a pas produit de preuve de la propriété des vêtements entreposés, ce qu’il ne conteste pas. En outre, la facture produite à la procédure n’identifie pas M. [N] [Q] [K] comme acheteur de la marchandise, mais « M. [Q] », lequel peut autant représenter M. [N] [Q] [K], le père, que M. [A] [N] [Q], le fils, gérant de la société Al Soudani. A cet égard, la Cour observe que le courrier rédigé par M. [A] [N] [Q], annexé au procès-verbal de constat d’huissier de justice du 8 juillet 2020, fait mention de la même adresse que celle de M. [N] [Q] [K]. D’autre part, M. [N] [Q] [K] ne produit à la Cour aucun justificatif de règlement de ladite facture, même partiellement. Dès lors, la facture produire par M. [N] [Q] [K] ne permet pas d’établir sa propriété sur la marchandise sinistrée.

Il résulte également du dossier que M. [N] [Q] [K] produit un certain nombre d’attestations quant à la réalité de la marchandise, sans toutefois identifier le propriétaire. De même, le procès-verbal de constat du 8 juillet 2020 ne fait que constater la présence de la marchandise sinistrée dans le garage, et ne constate pas le propriétaire de celle-ci. La présence de la marchandise ne fait pas présumer de la propriété à l’égard de celui-ci qui l’entrepose.

Encore, le rapport d’expertise « dégât des eaux » du 8 septembre 2020 ne chiffre aucun dommage concernant les vêtements constituant la marchandise, la preuve de la propriété de ces derniers n’ayant pas été rapportée par M. [N] [Q] [K].

Enfin, la facture émise par la société API Nettoyage Multiservice, le 13 novembre 2020, a été adressée à « [N] [Q] », et précise intervenir pour le compte de la société Al Soudani. En outre, M. [N] [Q] [K] ne rapporte pas la preuve du paiement par lui de la présente facture, de sorte qu’il n’établit ni l’intervention de la société de nettoyage pour son compte, ni de la réalité de son préjudice.

En conséquence, M. [N] [Q] [K] est défaillant en sa démonstration et doit donc être déclaré irrecevable.

Sur la réparation des frais de nettoyage :

En application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, est sanctionné de l’irrecevabilité l’action ouverte par celui qui n’a pas qualité à agir.

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En l’espèce, tel que démontré ci-dessus, M. [N] [Q] [K] ne rapportant ni la preuve que le sinistre visait ses biens, et ne le chiffre pas indépendamment de ceux déclarés par son fils, M. [A] [N] [Q], ni que la facture émise par la société de nettoyage visait exclusivement ses désordres, la qualité à agir de M. [N] [Q] [K] fait défaut.

En conséquence, il y a lieu de déclarer M. [N] [Q] [K] irrecevable en ses prétentions sur ce point.

Sur le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice :

En vertu de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur à bail pendant toute la durée du bail. Ainsi, il est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En la cause , le procès-verbal de constat litigieux, établi le 8 juillet 2020, par Me [V] [C], en qualité d’huissier de justice, et suivant un coût TTC de 324,09 euros, a été dressé suivant requête conjointe de M. [N] [Q] [K] et la SAS Al Soudani. Il résulte du procès-verbal de constat, que celui-ci dresse constat tant des sinistres relatifs à l’habitation que de la marchandise. Dès lors, le constat n’a pas été dressé au seul bénéfice de M. [N] [Q] [K].

D’autre part, il résulte du dossier, qu’à la suite du dégât des eaux déclaré le 15 mai 2020 par l’appelant, l’expert de l’assureur de la société [Adresse 2] avait constaté que l’absence de rideaux de douche ainsi qu’une fuite à l’origine du sinistre déclaré. L’expert de l’assureur des locataires a réalisé les mêmes constats, et a relevé en outre que la société 3F Centre Val de Loire avait réalisé les travaux nécessaires pour remédier à la fuite, ce que confirme l’appelant.

Enfin, la production par M. [N] [Q] [K] d’un courrier du 14 décembre 2021 provenant d’un artisan intervenu en juillet 2021, ainsi que des multiples attestations des proches de M. [N] [Q] [K], ne suffisent pas à démontrer la responsabilité du bailleur.

En conséquence, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la SA [Adresse 2] le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice, réalisé le 8 juillet 2020, à l’initiative des seuls locataires.

Sur les demandes annexes :

M. [N] [Q] [K] sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la SA 3F Centre Val de Loire, la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

CONFIRME, en toutes ses dispositions, la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Orléans le 2 août 2024 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [Q] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [Q] [K] à verser à la SA [Adresse 2] la somme de

1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,