N° 42 RB

Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Pindozzi,

le 21.02.2017.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e E. Spitz,

le 21.02.2017.

REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D’APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 16 février 2017

RG 15/00517 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 414 – rg n° 13/00478 – du Tribunal Civil de première instance de Papeete en date du 26 août 2015 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 28 octobre 2015 ;

Appelante :

La Sci Y, inscrite au registre du commerce de Papeete, sous le numéro 1704-B, enregistrée sous le numéro Tahiti 250 555, représentée par M^me Z CHIN FOO, dont le siège XXX, XXX

Représentée par M^e Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

L’Etat, représenté par Monsieur le Haut Commissaire de la République en Polynésie française, dont le siège social est XXX

Non comparant ;

L’Agent Judiciaire de l’Etat, dont le siège social est sis rue Anne-Marie Javouhey, XXX ; Représenté par M^e Anthony PINDOZZI, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 5 août 2016 ;

Composition de la Cour :

Après communication de la procédure au ministère public conformément aux articles 249 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française et après que la cause a été débattue et plaidée en audience publique du 29 septembre 2016, devant M. VOUAUX-MASSEL, premier président, M. BLASER, président de chambre, M^me TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me X ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé publiquement ce jour par M. VOUAUX-MASSEL, président, en présence de M^me SUHAS-TEVERO, greffier, lesquels ont signé la minute.

A R R E T, PROCEDURE :

Par acte sous-seing privé du 15 novembre 1991, la SCI Y a donné à bail à l’État français un immeuble à usage mixte de bureau et d’habitation situé XXX, pour une durée de 18 ans, moyennant un loyer annuel de 96 600 000 FCP. Les deux parties s’accordent sur la date d’entrée dans les lieux de l’État, le 1^er juillet 1993. Le bail venait donc à expiration le 30 juin 2011.

En l’absence d’accord entre les parties sur les conditions de renouvellement du bail, la SCI Y a informé le trésorier-payeur général de la Polynésie française, par courrier du 15 avril 2011 réitéré le 28 juin 2011, qu’il lui appartenait de restituer les locaux au 30 juin 2011 sans toutefois exclure de nouvelles discussions pour trouver les termes d’un accord. L’État s’est maintenu dans les lieux après le 30 juin 2011 et les discussions se sont poursuivies jusqu’à la saisine du juge des référés par la SCI Y, le 1^er septembre 2011, aux fins d’expulsion sous astreinte de l’État.

Par ordonnance du 30 avril 2012, le juge a dit n’y avoir lieu à référé au motif d’une contestation sérieuse. Par courrier du 29 août 2012, le conseil de la SCI Y a indiqué au conseil de l’État qu’il renonçait à sa demande d’expulsion en raison de la tacite reconduction du bail, en l’invitant à délivrer congé au moins un an avant de quitter les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 29 mars 2013, le trésorier-payeur général a informé la SCI Y de son départ au 30 avril 2013. Sur la proposition du bailleur, l’état des lieux a été fixé au 6 mai 2013. Un procès-verbal de constat a été établi à cette date par l’huissier de justice B-C D.

Par requête du 28 juin 2013 précédée d’une assignation du 18 juin, la SCI Y a saisi le tribunal de première instance d’une demande en paiement, à l’encontre de l’État et de l’agent judiciaire du Trésor, d’une somme de 127 628 522 FCP au titre des loyers restants du 30 juin 2013, date de libération effective des lieux, et au titre d’une année de loyers expirant le 30 juin 2014 au motif du non respect du délai de préavis d’un an ; subsidiairement, la SCI a demandé la somme de 109 395 867 FCP au titre des loyers dus du 1^er mai 2013 au 9 avril 2014, ainsi qu’une somme de 10 000 000 FCP à titre de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat ou des pourparlers.

Par jugement du 26 août 2015, le tribunal de première instance a débouté la SCI Y de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à l’agent judiciaire de l’État la somme de 250 000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens.

Par requête enregistrée le 28 octobre 2015 au greffe de la cour, la SCI Y a interjeté appel de ce jugement.

DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES :

1) La SCI Y demande à la cour :

— à titre principal :

— dire que le bail du 15 novembre 1991, arrivé à terme le 30 juin 2011 et n’ayant fait l’objet d’aucun congé dans les formes et délais légaux, a été tacitement reconduit,

— constater que le congé donné par l’État le 9 avril 2013 était tardif et n’a pu prendre effet qu’à l’expiration de la prochaine échéance annuelle du bail fixée à la date du 30 juin 2014,

— condamner l’agent judiciaire de l’État à lui payer la somme de 127 628 522 FCP au titre du reliquat du loyer annuel pour la période du 1^er mai 2013 au 30 juin 2014,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où serait écartée la clause relative au loyer annuel :

— constater que l’usage des lieux commandait pour une location de cette nature concernant un seul locataire et un seul immeuble spécialement adapté à ses besoins, le respect d’un congé d’une année,

— constater que le congé donné le 9 avril 2013 n’a pu prendre effet au plus tôt que le 9 avril 2014,

— condamner l’agent judiciaire de l’État à lui payer la somme de 103 044 450 FCP au titre des loyers dus sur cette période, ou, si la cour considérait que le congé a pris effet six mois plus tard, la somme de 48 307 679 FCP, et, s’il a pris effet trois mois plus tard, de 20 963 710 FCP,

— à titre plus subsidiaire, dans l’hypothèse où serait écartée la tacite reconduction,

— condamner l’agent judiciaire de l’État à lui payer la somme de 9 116 323 FCP au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 1^er mai 2013 au 29 mai 2013,

— condamner l’agent judiciaire de l’État à lui payer la somme de 50 000 000 FCP en raison de la révocation unilatérale de l’accord du 13 mai 2011,

— condamner l’agent judiciaire de l’État à lui payer la somme de 50 000 000 FCP en raison des fautes commises dans les circonstances de son départ, annoncé 21 jours avant, réalisé plus de 29 jours après la date annoncée, sans réalisation des travaux prévus pour la remise en état des lieux,

— en tout état de cause, condamner l’agent judiciaire de l’État à lui payer la somme de 800 000 FCP au titre des frais irrépétibles d’instance et d’appel sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu’aux dépens d’instance et d’appel dont distraction d’usage au profit de son conseil.

Elle soutient que :

— il y a eu tacite reconduction par application des articles 1738 et 1759 du Code civil, puisqu’il résulte des échanges de courriers entre l’État et la SCI que les deux parties avaient également la volonté de renouveler le bail ;

— il y a eu tacite reconduction par application de l’article 1^er de la délibération 71-111 du 12 juillet 1971 portant réglementation des loyers des locaux à usage professionnel et de l’article 18 de la délibération 62-35 du 18 mai 1962 portant réglementation des loyers des locaux à usage d’habitation, puisque la SCI n’a pas donné congé dans les formes et délais prévus par la loi ;

— il y a eu tacite reconduction conventionnelle par l’acceptation expresse du bailleur le 29 août 2012 de la demande de reconduction de l’État formée par aveu judiciaire dans ses conclusions du 28 octobre 2011, et par la renonciation expresse du bailleur à se prévaloir de la fin du bail ;

— en conséquence de la tacite reconduction, les modalités conventionnelles de résiliation du bail (préavis de six mois) s’appliquent ; subsidiairement, il faut appliquer un délai correspondant à « l’usage des lieux » au sens de l’article 1759 du Code civil, soit un an au regard de l’agencement particulier de l’immeuble à l’usage d’un locataire unique ;

— les dispositions de l’article LP 31 de la loi du Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012, invoquées par l’État, doivent être écartées puisqu’elles ne concernent que les baux prévoyant une tacite reconduction ;

— en l’absence de reconduction du bail, l’Etat est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au jour de la remise des clés, le 29 mai 2013, soit un mois de loyer pour la période du 1^er au 29 mai 2013 ;

— l’État a commis une faute contractuelle en révoquant unilatéralement la convention du 13 mai 2011 par laquelle il acceptait de reconduire le bail pendant une durée de neuf ans avec un loyer réduit de 10 % ;

— en tant qu’occupant sans droit ni titre, l’État a commis une faute délictuelle en n’informant la SCI Y que par une lettre recommandée dont elle a pris connaissance le 9 avril 2013 pour un départ au 30 avril 2013, et en ne libérant les lieux que par une remise des clés constatée le 29 mai 2013 ;

— les demandes d’indemnisation formées à titre subsidiaire par la SCI sont recevables puisqu’elles ont déjà été formées en première instance et qu’elles tendent aux mêmes fins, la sanction de la rupture abusive du bail.

2) L’agent judiciaire de l’État demande à la cour de déclarer irrecevables et mal fondées les demandes formées par la SCI Y, l’en débouter, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et condamner l’appelante à lui payer la somme de 2 000 000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux dépens.

Il soutient que :

— il n’y a pas tacite reconduction puisque les deux parties ont toujours été en désaccord sur les conditions du renouvellement du bail au prix du loyer demandé par la SCI Y et pour la durée voulue par celle-ci ; à cet égard, le courrier du 29 août 2012 invoqué par la SCI est contredit par son attitude antérieure (procédure d’expulsion) et par l’absence de réponse de l’État à ce courrier ;

— en l’absence de tacite reconduction et de bail verbal, l’État ne peut être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation au-delà du 30 avril 2013, date de restitution des lieux ;

— la loi du Pays n° 212-26 du 10 décembre 2012 a notamment abrogé la délibération 62-35 du 18 mai 1962 ; son article LP 18 fixe à un mois ou trois mois, selon que le bail est d’un an ou d’une durée supérieure à un an ; l’État ne saurait donc être condamné au titre des loyers du 1^er mai 2013 au 9 avril 2014 ; – les demandes de la SCI Y à titre plus subsidiaire sont irrecevables comme nouvelles en cause d’appel, en application de l’article 349 du code de procédure civile de la Polynésie française ; elles ne sauraient trouver un fondement contractuel en l’absence de tacite reconduction.

MOTIFS :

Sur la tacite reconduction et l’occupation sans titre :

Depuis le premier courrier versé aux débats, en date du 15 janvier 2010, par lequel le trésorier payeur général informe Madame Z A, gérante de la SCI Y, du rejet d’une contre-proposition sur la base d’une diminution de 5 % du loyer, jusqu’à la saisine du juge des référés par la SCI, le 29 août 2011, il n’est établi par aucune pièce la preuve d’un accord de volonté des deux parties sur le principe et les modalités d’un renouvellement du bail conclu en 1991 et qui venait à expiration le 30 juin 2011.

Le courrier du 13 mai 2011 par lequel le trésorier-payeur général informe sa correspondante qu’il est « disposé à examiner un projet de bail » établi sur la base des nouvelles propositions formées par la SCI ne suffit pas à établir, contrairement à ce que soutient cette dernière, le consentement de l’État au renouvellement du bail, puisque l’accord des parties n’a pas été trouvé, non sur le prix du loyer mais sur la durée du bail renouvelé, ainsi qu’il résulte des échanges de correspondance des 17, 23, 27 et 28 juin 2011.

Une nouvelle tentative de négociation, postérieure à l’expiration du bail, s’est manifestée par les échanges de courriers des 6 et 9 juillet 2011. Son échec est acté par le courrier du 12 juillet 2011 par lequel le conseil de la SCI manifeste son intention de saisir la justice pour faire « constater que l’État est occupant sans droit ni titre » des locaux lui appartenant.

Postérieurement à l’ordonnance de référé du 30 avril 2012, le courrier par lequel le conseil de la SCI Y « prend acte de la tacite reconduction » du bail ne suffit pas à établir un accord de volonté des parties qui aurait pris effet au terme du 30 juin 2011, en raison d’un désaccord manifeste entre les deux parties à cette date. Ainsi que le relève l’agent judiciaire du Trésor, la tacite reconduction est exclue dès lors que le maintien dans les lieux est contredit par la volonté du bailleur d’obtenir la restitution du bien loué, telle qu’elle résulte de l’action en référé. En conséquence, la rupture du bail ne saurait être qualifié d’abusive par la SCI Y.

En vain la SCI Y invoque-t-elle les articles 1738 et 1759 du Code civil, qui fondent la tacite reconduction sur la présomption d’un accord de volonté, alors que la preuve contraire est rapportée par l’échange de courriers précité. Les conclusions déposées le 28 octobre 2011 par le trésorier-payeur général à l’occasion de l’instance en référé ne démontrent pas, contrairement aux assertions de la SCI, l’accord de l’État sur les conditions d’un nouveau bail puisque celui-ci n’invoque que le droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail primitif, droit que lui conteste précisément la SCI en l’absence d’accord sur les conditions du nouveau bail.

Les dispositions des articles 1^er et 12 de la délibération n° 71-111 du 12 juillet 1971 portant réglementation des loyers des locaux à usage professionnel et l’article 12 de la délibération n° 62-35 du 18 mai 1962 portant réglementation des loyers des locaux à usage d’habitation, invoquées par la SCI Y, ne traitent que du droit au maintien dans les lieux des occupants de bonne foi mais n’ont pas pour effet d’imposer aux deux parties une tacite reconduction aux conditions de l’ancien bail dont elles ne veulent ni l’une ni l’autre.

Enfin, la SCI Y ne peut invoquer ses propres erreurs, à les supposer établies, dans la forme ou les délais dans lesquels elle a donné congé à son locataire dans ses courriers des 15 avril et 28 juin 2011, pour soutenir la reconduction tacite alors même qu’elle a invoqué le contraire devant le juge des référés, c’est-à-dire l’occupation sans droit ni titre des locaux. Dès lors, il convient de considérer que l’État a en effet occupé sans titre les locaux appartenant à la SCI Y à partir du 1^er juillet 2011. Cette occupation s’est poursuivie jusqu’au 30 avril 2013, date de restitution des lieux. Il est établi par les factures EDT versées aux débats que les contrats d’abonnement étaient résiliés à cette date.

Si l’état des lieux de sortie a été effectué le 6 mai 2013, c’est à la demande de la SCI, ainsi qu’il résulte de son courrier du 29 avril 2013. À cette date, il ressort du procès-verbal de constat dressé par l’huissier B-C D que les locaux sont libérés, même s’il demeure quelques éléments de mobilier à retirer. Si les parties ont convenu de différer la remise des clés pour permettre l’enlèvement des derniers meubles, il ne s’ensuit pas que cet accord entérine un maintien dans les lieux de l’État au-delà du 30 avril 2013.

Sur l’indemnisation de l’occupation sans titre :

En l’absence de relations contractuelles entre les parties à l’expiration du contrat de bail, le 30 juin 2011, le dommage susceptible de résulter du maintien de l’État dans les lieux est, d’une part, le dommage né du manque à gagner qu’une nouvelle location aurait pu procurer à la SCI Y à un loyer supérieur et, d’autre part, le dommage résultant des circonstances de son départ, qui ne permettaient pas à la SCI d’organiser une relocation sans solution de continuité.

Sur le premier point, il n’est pas contesté que l’État a poursuivi le paiement des loyers antérieurs, du 1^er juillet 2011 au 30 avril 2013, alors même que la SCI en avait proposé, au cours des négociations, une baisse de 5 à 10 % pour tenir compte de l’évolution défavorable de la valeur locative. La SCI Y ne fait d’ailleurs état d’aucun préjudice à ce titre.

Sur le second point, il est établi que l’État n’a informé la SCI Y de la libération des lieux que par lettre recommandée du 29 mars 2013. La SCI Y déclare avoir eu connaissance de ce courrier le 9 avril 2013, mais la signature de l’accusé de réception n’est pas versée aux débats.

Même si aucune règle de nature contractuelle relative au préavis ne s’imposait à l’Etat, celui-ci a tardé a informé la SCI de la libération des lieux, alors même qu’il ressort d’un courriel du 15 janvier 2013 adressé à la société AQUAPURE chargée de l’entretien de la station d’épuration de l’immeuble que son départ était déjà programmé à cette date. En outre, il ressort du procès-verbal du 6 mai 2013 que l’état des lieux à cette date ne permettait pas une relocation rapide en raison des travaux à accomplir.

Les circonstances du départ de l’État démontrent l’existence d’un préjudice subi par la SCI, au regard de la nature les locaux, de leur superficie et de leur aménagement, qui ne permettaient raisonnablement pas à la SCI Y, soit de rechercher et de trouver un autre partenaire institutionnel pour occuper l’immeuble, soit de réaménager les locaux pour les diviser entre plusieurs locataires. Il serait en effet paradoxal que l’État, s’étant maintenu dans les lieux sans titre durant 22 mois, puisse bénéficier d’un régime plus favorable que le locataire, soumis à un délai de préavis de trois mois, en application de l’article LP 18 de la loi du Pays n° 212-26 du 10 décembre 2012 applicable aux locaux à usage mixte professionnel et d’habitation objets d’un bail conclu pour une période supérieure à un an.

La demande de dommages intérêts de la SCI Y fondée sur une information tardive de l’État sur la date de son départ sera donc reçue en son principe. En vain l’agent judiciaire du Trésor invoque-t-il la prohibition des demandes nouvelles en appel pour justifier l’irrecevabilité qu’il invoque. La demande subsidiaire de la SCI en appel tend aux mêmes fins que l’allocation de dommages intérêts contractuels demandée en première instance, conformément aux dispositions de l’article 349-1 du code de procédure civile de la Polynésie française.

En revanche, le montant des dommages-intérêts alloués ne saurait être équivalent à la somme de 50 000 000 FCP demandée par la SCI Y sur le fondement d’une intention de l’Etat de nuire au bailleur qui n’est pas démontrée. La cour fixe ce montant à la somme de 18 232 646 FCP correspondant à deux mois de loyer.

Sur les frais du procès :

Il est équitable, au sens de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, d’allouer à la SCI Y une indemnité au titre des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour assurer ses prétentions en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du 26 août 2015 ;

Condamne l’agent judiciaire de l’État à payer à la SCI Y la somme de 18 232 646 FCP à titre de dommages intérêts en réparation de l’occupation sans titre de l’immeuble Le Y appartenant à cette SCI ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne l’agent judiciaire de l’État à payer à la SCI Y la somme de 400 000 FCP en application de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne l’agent judiciaire de l’État aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du même code.

Prononcé à Papeete, le 16 février 2017.

Le Greffier, Le Président,

Signé : M. SUHAS-TEVERO Signé : R. VOUAUX-MASSEL