N°

228

PG

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Fong,

le 05.06.2020

Copie authentique

délivrée à :

— M^e R. Wiart,

le 05.06.2020

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 4 juin 2020

RG 19/00229 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°9, rg 16/00293 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 16 janvier 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 1^er juillet 2019 ;

Appelante :

La Sarl Résidence Lagon Bleu, inscrite au Rcs de Papeete sous le […], dont le siège social est sis à Papeete boulevard Pomare, centre Paofai front de mer bat-A, […], prise en la personne de son représentant légal ;

Ayant pour avocat la Selarl Fenuavocats, représentée par M^e Christophe ROUSSEAU-WIART, avocat au barreau de Papeete ;

Intimé :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu, dont le siège est sis à Papeete, représenté par la Sogeco, syndic dont le siège social est […] ;

Représenté par M^e Caroline FONG, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 31 janvier 2020 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 13 février 2020, devant M^me LEVY, conseiller faisant fonction de président, MM. GELPI et SEKKAKI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me OPUTU’TERAIMATEATA ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M^me LEVY, président et par M^me PAULO, faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Rappel des faits et de la procédure :

[…], promoteur immobilier, a édifié un ensemble immobilier du même nom, situé quartier de Taunoa à Papeete (Polynésie française), composé de trois bâtiments à usage d’habitation (un bâtiment A comportant 46 logements, un bâtiment B de 26 logements et un bâtiment C de 41 logements), avec deux sous-sols comprenant des box, des celliers et des places de parking.

Soutenant que la Sarl Résidence Lagon Bleu devait assumer les charges de copropriété des lots invendus restant sa propriété conformément au règlement de copropriété qu’elle a établi et qu’à ce titre, elle restait devoir la somme de 12.592.176 FCP (somme ramenée en cours de procédure de première instance à 10.909.882 FCP par conclusions du 22 novembre 2017) à titre d’arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2015, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu l’a faite assigner en paiement devant le tribunal de première instance de Papeete, par requête enregistrée au greffe le 24 mai 2016.

Par jugement du 16 janvier 2019, auquel la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, le tribunal de première instance de Papeete a :

— condamné la Sarl Résidence Lagon Bleu à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu une somme de 10.909.882 FCP, arrêtée au 10 juillet 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2015 ;

— condamné la Sarl Résidence Lagon Bleu à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu une somme de 150.000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

— débouté pour le surplus ;

— et condamné la Sarl Résidence Lagon Bleu aux dépens.

Suivant requête enregistrée au greffe le 1^er juillet 2019, la Sarl Résidence Lagon Bleu a relevé appel de cette décision. Aux termes de ses conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 28 novembre 2019, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement n° 16/00293 du 16 janvier 2019 en toutes ses dispositions au visa des dispositions de l’article 10, alinéa 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

— puis, statuant à nouveau, dire et juger qu’elle ne peut être tenue de régler des charges de copropriété pour des lots ni exploités ni viabilisés qui n’ont aucune utilité pour elle ;

— rejeter l’ensemble des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu ;

— et le condamner au paiement de la somme de 200.000 FCP au titre des frais irrépétibles.

En réplique, suivant conclusions récapitulatives reçues par RPVA au greffe le 8 janvier 2020, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu demande à la cour de :

— débouter la Sarl Résidence Lagon Bleu de l’ensemble de ses demandes ;

— au surplus la condamner à lui payer la somme de 339.000 FCP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’article 268 du code de procédure civile prescrivant d’exposer les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il y sera procédé dans la motivation ci-après, à l’effet d’y répondre, en renvoyant pour un plus ample exposé à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2020, fixant l’affaire à l’audience civile de la cour du 13 février 2020.

À l’issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait prononcée le 2 avril 2020 et prorogé au 4 juin 2020.

Motifs de la décision :

Sur le fond :

[…] ne conteste pas être demeurée propriétaire de différents lots de la résidence éponyme pour lesquels les appels de fonds litigieux ont été émis, ayant donné lieu à un décompte récapitulatif arrêté au 25 septembre 2017 faisant apparaître, sur la période du 7 mars 2011 au 10 juillet 2017, un total de charges impayées de 10.909.882 FCP (cf. pièce 4 du dossier de l’appelante).

Cette dernière rappelle ensuite les termes de l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, auxquels renvoie le règlement de copropriété de la Résidence Lagon Bleu établi par acte authentique du 13 avril 2004, selon lesquels : 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges'.

L’appelante soutient, au visa de ce texte, que, dès lors que les différents lots concernés ne présentent aucune utilité pour elle puisqu’ils ne sont ni exploités, ni viabilisés, elle n’est pas tenue d’en payer les charges de copropriété. La cause d’exonération qu’elle invoque n’est donc pas l’absence d’occupation effective de ces lots, non contestée, mais l’inutilité des services et équipements à l’origine des charges de copropriété réclamées.

Toutefois, ce moyen procède d’une erreur d’interprétation de ces dispositions. En effet, les charges de copropriété litigieuses correspondent aux dépenses d’entretien, de conservation et de gestion des immeubles dans lesquels les lots de l’appelante sont situés. Par suite, elles présentent pour elle une utilité indéniable en ce qu’elles participent à la conservation et à la valorisation de son patrimoine immobilier.

En revanche, il est indifférent de savoir si les lots en question présentent une utilité pour l’appelante, cette question relevant exclusivement de sa gestion interne mais ne pouvant avoir pour effet de la soustraire au paiement des charges concernées.

De surcroît, l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise : 'Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la co-propriété, de la consistance de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation".

Pour ces motifs, ce moyen unique de l’appelante s’avère inopérant, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française:

Compte tenu de ce qui précède, il serait inéquitable de laisser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu la charge des frais irrépétibles du procès. En conséquence, l’appelante sera condamnée à lui payer la somme de 200.000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française : 'Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute d’une autre partie'.

En conséquence, en l’absence au cas présent d’une telle circonstance particulière, la Sarl Résidence Lagon Bleu sera également condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Résidence Lagon Bleu à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Lagon Bleu la somme de 200.000 francs FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne la Sarl Résidence Lagon Bleu aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Prononcé à Papeete, le 4 juin 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : I. PAULO signé : C. LEVY