Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

23^e Chambre – Section B

ARRET DU 15 JANVIER 2009

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/00838.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2007 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 2^e Section – RG n° 05/01021.

APPELANTE :

S.A.S. CITYA IMMOBILIER PECORARI

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège XXX

représentée par Maître Luc COUTURIER, avoué à la Cour,

assistée de Maître Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364.

INTIMÉE :

Madame F A Z

tant en son nom personnel qu’ès qualités d’héritière unique de M^me B C

XXX

représentée par la SCP MENARD – SCELLE-MILLET, avoués à la Cour,

assistée de Maître D COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires 83/83 BIS RUE D E 75011 PARIS

représenté par son syndic, la SAS CITYA IMMOBILIER PECORARI, ayant son siège XXX

Non représenté.

(Assignation délivrée à la requête de Madame A Z le 4 septembre 2008 à domicile).

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 octobre 2008, en audience publique, devant Monsieur DUSSARD, président, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame X, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Y.

ARRET :

Par défaut,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur Y, greffier présent lors du prononcé.

Par déclaration du 11 janvier 2008, la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI a appelé d’un jugement contradictoire rendu le 29 novembre 2007 par le Tribunal de grande instance de Paris, 8^e Chambre, 2^e Section, qui :

— déclare la demande recevable,

— prononce la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 83/83bis rue D E à Paris 11^e arrondissement en date du 23 juin 2004,

— condamne le Cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI à payer à Madame F A veuve Z et à Madame B C épouse A les sommes de :

* 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

* 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile,

— condamne la même société aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code précité et auxquels ne participeront pas les demanderesses en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame A-Z, intimée est également intervenue volontairement ès qualités d’héritière unique de Madame B C décédée le XXX.

Le syndicat des copropriétaires, cité à domicile à la requête de Madame A-Z par acte du 4 septembre 2008 remis à domicile n’a pas constitué avoué.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée à sa censure et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— de la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI, syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, recherché à titre personnel, et par ailleurs gérant des biens des dames A, le 5 mai 2008,

— de Madame F A-Z agissant en son nom personnel et ès qualités d’héritière, le 12 août 2008.

CELA ETANT EXPOSE

LA COUR,

I – Sur la nullité de l’assemblée générale :

Les premiers juges ont annulé l’assemblée du 23 juin 2004 en retenant la nullité de la convocation.

Le syndic conteste cette nullité.

Il s’évince de l’examen des documents postaux régulièrement produits aux débats, en particulier le courrier de la poste 'PARIS C DISTRI 19^e ARRON’ du 25 octobre 2004 et la mention manuscrite signée et portant le cachet du service postal compétent du même jour apposée sur la lettre de réclamation de Madame A-Z du 21 octobre précédent que l’objet recommandé n° RA 697360411FR correspondant au courrier LRAR de convocation à l’assemblée générale dont s’agit destiné à Madame A-Z a été distribué le 10 juin 2004 au Cabinet XXX à Paris 19^e.

Dans ces circonstances les mandantes n’ont pas été touchées par la convocation.

La société appelante explique que les copropriétaires intimés ont expressément demandé que les convocations lui soient directement adressées en raison de sa double qualité de syndic et de mandataire de gestion mais n’en justifie pas.

Si dans le passé, l’appelante a pu recourir à la pratique dénoncée par la mandante – qui s’en plaindrait pour la première fois en 2004 – cette pratique demeure irrégulière puisque contraire au mandat sous seing privé du 22 octobre 2002 qui n’a jamais permis au Cabinet CITYA PECORARI de 's’auto-convoquer’ aux assemblées générales et être ainsi de fait le véritable destinataire de la convocation, de l’ordre du jour et des pièces y annexées.

En effet, le mandataire reçoit les pouvoirs suivants au regard de l’acte précité :

'(…)

Représenter éventuellement le mandant aux assemblées générales de copropriétaires (…) suivant les modalités fixées aux conditions particulières ci-après.

Aux effets ci-dessus passer et signer tous actes, élire domicile, substituer et généralement faire le nécessaire.

(…)

XXX :

(…)

Si le mandant souhaite se faire représenter aux assemblées de copropriétaires, il fera parvenir au mandataire, dès leur réception, tous les documents qu’il recevrait directement concernant ces assemblées : Il adressera pour chaque assemblée au mandataire un pouvoir spécial (…)'.

Ledit mandat de représentation aux assemblées n’est pas général mais au contraire spécial. Il faut en effet que la mandante demande cette représentation, ce qui suppose qu’elle ait été elle-même destinataire de la convocation et des documents y annexés, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Le Cabinet PECORARI, en l’absence d’autorisation expresse des copropriétaires concernées, ne pouvait pas en sa qualité de syndic convoquer celles-ci dans les locaux de leur gérant de biens, c’est-à-dire dans ses propres locaux, et ce nonobstant sa double qualité de syndic et de mandataire.

Le mandat de gestion de biens confié à la société appelante par les dames A qui est un contrat classique de gestion régi par la loi du 2 janvier 1970 n’est pas le mandat commun spécial prévu par l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 auquel il ne se réfère d’ailleurs pas.

La convocation est nulle et partant l’est l’assemblée générale attaquée. Le jugement est confirmé de ce chef.

II – Sur les autres demandes :

La Cour ne retiendra pas à l’encontre de la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI un quelconque falsification de document postal destinée à tromper ses mandantes.

En revanche, ce mandataire a commis une faute en ne révélant pas spontanément à Madame A qu’il avait convoqué celle-ci directement à son siège et que c’est pour cette raison que cette copropriétaire n’avait pas reçu de convocation. Il le savait forcément puisque c’était lui qui avait expédié et reçu la convocation.

Ce manquement à la loyauté a exposé Madame A à des démarches désagréables dont elle est en droit de demander réparation sur le plan de la responsabilité pour faute prouvée, sans qu’il importe que les décisions votées par l’assemblée dont s’agit ne lui fassent pas grief.

Ce préjudice moral est intégralement réparé par la condamnation du responsable à l’indemnité fixée par les premiers juges.

III – Sur les autres demandes :

1) La Cour ne prononcera pas de condamnation du syndicat des copropriétaires au profit de Madame A-Z, ledit syndicat n’ayant pas commis de faute dommageable pour cette copropriétaire.

2) La société appelante qui critique l’exécution provisoire n’a pas sollicité l’arrêt de celle-ci devant le Premier président statuant en référé.

Ses critiques sont dès lors sans portée.

3) Les dépens de première instance, par confirmation, et ceux d’appel pèsent sur la partie perdante qui réglera à la partie gagnante, en sus des 1.500 € alloués en première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile une indemnité de même montant au titre des frais hors dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement entrepris.

Y ajoutant,

Condamne la Société CITYA IMMOBILIER PECORARI à payer à Madame F A-Z agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière unique de Madame B C décédée la somme de 1.500 € au titre des frais hors dépens d’appel.

Rejette les demandes autres plus amples ou contraires.

Condamne la société appelante aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispense Madame A-Z de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires.

Le greffier, Le Président,