Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JUIN 2010

(n° 228, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/05462

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Décembre 2008 – Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 07/04352

APPELANTS

Monsieur I J Y

né le XXX à DAX

demeurant 43, cours du 14 Juillet – XXX

Monsieur A X

né le XXX à XXX

XXX – XXX

Madame C Y

née le XXX à XXX

demeurant 43, cours du 14 Juillet – XXX

Madame France Z

née le XXX à PARIS

XXX

représentés par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour

assistés de Maître Charlotte de LAGAUSIE, avocat plaidant pour la SCP GRAVELLIER – LIEF – de LAGAUSIE, avocats au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE

XXX

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avoués à la Cour

assistée de Maître Caroline BONDAIS avocat plaidant pour la SELARL CORNELIE WEIL, avocats au barreau du VAL DE MARNE, toque : PC 201

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 6 mai 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Dominique DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l’arrêt : Madame E F

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame E F, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

La société Espace Avenir a fait édifier un immeuble d’habitation sur un terrain situé 58 à 64, boulevard J Vaillant Couturier à XXX.

M. G H, désigné en qualité d’expert dans le cadre d’un référé préventif, a déposé son rapport le 29 novembre 2006.

Par acte du 19 mars 2007, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin sis 66 boulevard J Vaillant Couturier et des copropriétaires ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Créteil la société Espace Avenir aux fins de voir constater qu’ils bénéficient de servitudes de vues sur le fond voisin acquises par usucapion, lesquelles sont remises en question par la construction entreprise en limite séparative, et obtenir la démolition de l’ouvrage ainsi que la réparation de leur préjudice.

Par un jugement du 2 décembre 2008, le Tribunal a :

— dit que les ouvertures du mur pignon ne sont pas des vues au sens de l’article 678 du Code Civil,

— débouté en conséquence, le syndicat des copropriétaires et les consorts Y, Z, Berrani et X de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum, le syndicat des copropriétaires et les consorts Y, Z, Berrani et X aux dépens.

Par déclaration du 25 février 2009, les consorts Y, Z et X ont interjeté appel de ce jugement et demandent à la Cour, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 24 juin 2009 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs motifs, visant les articles 678 et 544 du code civil, de :

A titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il a considéré que les ouvertures ne constituaient pas des servitudes de vue,

Statuant à nouveau,

— juger que chacun des concluants bénéficiait d’une servitude de vue sur le fond de la société Espace Avenir,

— juger que la société Espace Avenir n’a pas respecté la distance légale de 19 décimètres pour édifier le mur,

En conséquence,

— la condamner sous astreinte de 1.000 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à procéder à la démolition des travaux entrepris pour restituer la servitude de vue,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait considérer que les ouvertures sont des jours de souffrance,

— juger que leur obturation leur a crée des troubles anormaux de voisinage,

— condamner la société Espace Avenir à leur verser la somme de 80.000 € chacun en réparation du préjudice subi,

— la condamner à verser à chacun d’eux la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société Espace Avenir demande à la Cour, aux termes de ses dernières conclusions du 11 décembre 2009 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses motifs, de :

A titre principal,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

— constater le défaut de qualité à agir des copropriétaires (absence de justificatifs de leur qualité de propriétaire) et déclarer les consorts Y, Z et X irrecevables en l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

Subsidiairement,

— constater que les ouvertures pratiquées sur le fond sis 66 boulevard J Vaillant Couturier sont des jours de souffrance,

— constater que les travaux de mise en conformité de l’immeuble sont sans lien avec la construction par elle de l’ensemble immobilier sur la parcelle voisine,

— constater l’absence de préjudice relatif à la perte d’ensoleillement,

— confirmer en conséquence le jugement entrepris,

— débouter les consorts Y, Z et X de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions contraires,

Y ajoutant,

— condamner les consorts Y, Z et X solidairement à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que les titres de propriété ont été communiqués le :

—  22 janvier 2010 par M. X (acte de vente du 26 octobre 2001),

—  12 février 2010 par M^me Z,

—  25 mars 2010 par les époux Y,

lesquels justifient donc de leur intérêt à agir, la fin de non recevoir opposée par la société Espace Avenir étant par suite rejetée ;

Considérant qu’il est constant que les ouvertures litigieuses, situées dans le mur pignon de l’immeuble 66 boulevard J Couturier et donnant soit dans la cuisine, soit dans la salle d’eau des appartements des appelants, consistent en des fenêtres à deux vantaux avec crémaillère s’ouvrant à l’intérieur et sont installées, dans chaque appartement, à 1,90 mètres du sol ;

Que de telles ouvertures, qui ne permettent pas de regarder sans effort particulier, de manière constante et normale, sur le fonds voisin, et offrent des garanties de discrétion suffisante, ne constituent pas des vues au sens de l’article 678 du code civil et ne sont pas susceptibles de faire naître une servitude de vue ;

Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes fondées sur la servitude de vue ;

Considérant qu’il est établi par le rapport d’expertise que l’obturation de ces ouvertures du fait de l’édification de l’immeuble voisin a pour conséquence directe une perte d’éclairement des cuisines et une absence de ventilation transversale dans les pièces possédant des chaudières et des chauffe-eau à gaz ;

Qu’il sera observé que c’est la perte d’aération naturelle qui rend dangereuse l’utilisation des appareils à gaz dont les trois appartements des appelants sont équipés et a eu pour conséquence de rendre lesdits appartements insalubres et non la désuétude des installations ou l’absence d’un système de ventilation ;

Considérant que la suppression de l’éclairage naturel, qui est définitif et entraîne une perte de valeur de l’appartement, et la suppression de l’aération naturelle de la cuisine de chacun des appartements des appelants constituent un trouble excédant les troubles normaux de voisinage, ce trouble étant d’autant plus important que la suppression de l’aération naturelle rend obligatoire pour les appelants la réalisation de travaux de ventilation estimés par l’expert à 15.873,41¿ HT par appartement pour rendre les appartements à nouveau salubre ;

Que le préjudice résultant de ce trouble anormal de voisinage sera intégralement indemnisé par l’allocation, à chacun des appelants, de la somme de 45.000 € ;

Considérant que la société Espace Avenir, qui succombe, devra indemniser les intimés des frais non répétibles qu’elle les a contraints à exposer à concurrence de la somme de 2.500 € chacun ;

PAR CES MOTIFS,

Par arrêt contradictoire rendu publiquement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les ouvertures ne constituent pas des servitudes de vue et a débouté les demandeurs sur ce fondement,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne la société Espace Avenir à payer, à :

— M^me Z, 45.000 € en réparation du trouble anormal de voisinage et de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— M. et M^me Y, 45.000 € en réparation du trouble anormal de voisinage et de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— M. X, 45.000 € en réparation du trouble anormal de voisinage et de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande,

Condamne la société Espace Avenir aux entiers dépens de première instance et d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,