COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 JUIN 2014

R.G. N° 12/03891

AFFAIRE :

M. X Y

…

C/

M. O B

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 8^e

N° RG : 10/14412

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Claire RICARD

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT TROIS JUIN DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur X, AM, AQ Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

27 bis, W AA AB

92250 LA GARENNE-COLOMBES

Monsieur E, C Y

né le XXX à XXX

de nationalité Française

25, W de Beauregard

27140 BAZINCOURT-SUR-EPTE

Madame K, G Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

N° de Siret : 321 549 826 R.C.S. PARIS

Ayant son siège 32, W Sainte-Anne

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentés par Maître Claire RICARD, avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2012268

plaidant par Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat au barreau de CRETEIL vestiaire : PC 320

APPELANTS

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Monsieur O, AL, AM B

né le XXX à XXX

de nationalité Française

14, W Labouret

XXX

représenté par Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 0013599 vestiaire : 629

plaidant par Maître Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’Association L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J 060

INTIME

*************

Maître Z J ès qualités de syndic provisoire de la copropriété de l’immeuble 27 – 27 bis W AA AB à XXX

XXX

XXX

92202 NEUILLY-SUR-SEINE CEDEX

représenté par Maître Claire RICARD, avocat postulant du barreau de VERSAILLES – N° du dossier 2012268

plaidant par Maître Richard ARBIB de la SELARL A.K.A, avocat au barreau de CRETEIL vestiaire : PC 320

PARTIE INTERVENANTE

*************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Mai 2014, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX

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FAITS ET PROCEDURE,

M. O B est propriétaire d’un immeuble situé 27, W AA AB à XXX (Hauts-de-Seine). La société civile immobilière ALEX est propriétaire de l’immeuble situé 27 bis, W AA AB à XXX.

Par acte notarié du 25 septembre 1992, la société civile immobilière ALEX a acquis le lot n°16 au premier étage du bâtiment B dans la copropriété du 27/27 bis W AA AB.

A la suite du décès de leurs parents, M. X Y, M^me K Y et M. E Y (les consorts Y) sont devenus propriétaires en indivision des lots XXX, constitué d’un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment B, et 17, constitué d’une cave, dans cette copropriété.

Aux termes d’un acte de partage du 18 octobre 2004, M. X Y est devenu propriétaire des lots XXX et 17.

Par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2010, M. O B a assigné XXX représentée par son gérant M. X Y, aux fins d’obtenir la remise en l’état d’origine des fenêtres et un mûr donnant sur la propriété du 27, W AA AB et l’interdiction de l’éclairage derrière le mûr de pavés de verre.

Par acte d’huissier de justice du 5 juillet 2011, M. B a assigné M. X Y en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété en intervention forcée et demandé la jonction des procédures, laquelle a été ordonnée le 16 septembre 2011.

Par jugement contradictoire du 3 mai 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— DÉCLARÉ M^me K Y et M. E Y irrecevables en leur intervention volontaire,

— DÉCLARÉ M. X Y et la société civile immobilière ALEX irrecevables en leur demande en annulation des assemblées générales des 23 février et 15 septembre 2003 de l’ensemble immobilier situé 27/27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine),

— CONDAMNÉ M. X Y à remplacer l’ouverture litigieuse se trouvant à environ 50 cm du sol sur le mur de l’immeuble du 27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts de Seine) et donnant sur la cour de l’immeuble du 27 W AA AB, par un jour de souffrance, soit une ouverture à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— CONDAMNÉ XXX à remplacer les trois ouvertures de toit litigieuses de l’immeuble du 27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine) par des jours de souffrance, soit des ouvertures à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

— DÉBOUTÉ M. O B de sa demande de remise en état du mur de l’immeuble du 27 bis W AA AB à XXX donnant sur la cour de l’immeuble du 27 W AA AB et de sa demande tendant à faire refaire l’étanchéité de ce mur,

— FAIT interdiction à XXX et à tout occupant de son chef d’allumer le néon éclairant les pavés de verre dans le mur de l’immeuble du 27 bis W AA AB à La GARENNE-COLOMBES (92) entre 22 heures et XXXeures,

— ORDONNÉ à M. X Y et à XXX de supprimer toute référence au n° 27 sur la boîte aux lettres de l’immeubble du 27 bis W AA AB à XXX (92), sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 48 heures suivant la signification du présent jugement,

— DÉBOUTÉ M. O B de sa demande en dommages et intérêts au titre du préjudice locatif,

— DÉBOUTÉ XXX de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— CONDAMNÉ in solidum XXX, M. X Y, Madame K Y à payer à M. O B la somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

— CONDAMNÉ in solidum XXX, M. X Y, M^me K Y et M. E Y aux dépens.

Les consorts Y et XXX ont interjeté appel de cette décision le 4 juin 2012 à l’encontre de M. B.

Dans leurs dernières conclusions du 2 mai 2014, les consorts Y et XXX demandent, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 prise en ses articles 25 et suivants, de l’article 66 du code de procédure civile, des articles 328 et suivants du code de procédure civile, 670 et suivants et 1382 du code civil de :

— LES DIRE recevables et bien fondés en leur appel ;

— INFIRMER le jugement déférée sauf en ce qu’elle a débouté M. O B de sa demande de remise en état du mur de l’immeuble du 27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine) donnant sur la cour de l’immeuble du 27 W AA AB, de sa demande tendant à faire refaire l’étanchéité de ce mur et de sa demande en dommages-intérêts au titre du préjudice locatif,

Et statuant à nouveau de :

— DIRE M. E Y et à M^me K Y recevables en leur intervention volontaire,

— ANNULER purement et simplement les assemblées générales des copropriétaires des 26 Février 2003 et 15 Septembre 2003 pour défaut de convocation de tous les copropriétaires concernés par la copropriété sise au 27 et 27 bis W AA AB à XXX,

— DIRE que ces annulations feront l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques de Nanterre,

' DIRE par suite que les parties devront remettre leurs immeubles en même état qu’ils se trouvaient avant les assemblées générales des copropriétaires des 26 février 2003 et 15 septembre 2003,

— DÉBOUTER M. B de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER M. B à verser à XXX la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

— CONDAMNER M. B à verser à M. X Y la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

A titre subsidiaire,

' DÉSIGNER tel expert qu’il plaira à la cour avec mission de dire si les ouvertures sur la façade de l’immeuble appartenant à XXX et à M. Y sont conformes aux dispositions des articles 676 et suivants du code civil,

En toute hypothèse,

— CONDAMNER M. B à verser à XXX, M. X Y, M^me K Y et M. E Y la somme de 5.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER M. B aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 5 mai 2014, M. B demande, sur le fondement des articles 676, 677,678, 1315 et 1382 et suivants du code civil, 31, 122, 480 et 559 du code de procédure civile, de la loi du juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, sur le principe des Troubles Anormaux de Voisinage, sur le principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, de :

— CONFIRMER le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de remise en état du mur de l’immeuble du 27 bis W AA AB à La GARENNE-COLOMBES (92) donnant sur la cour de l’immeuble du 27 de la même W et de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice locatif,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— DÉCLARER M^me K Y et M. E Y irrecevables en leur intervention volontaire,

— DÉCLARER M. X Y et XXX irrecevables en leur demande d’annulation des assemblées générales des 23 février et 15 septembre 2003, de l’ensemble immobilier situé 27 et 27bis W AA AB à La GARENNE-COLOMBES (Hauts de Seine),

En tout état de cause,

— DÉBOUTER M. X Y, M^me K Y et M. E Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— DIRE ET JUGER que les travaux effectués sur la propriété du 27bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES lui portent préjudice,

En conséquence,

— CONDAMNER M. X Y à remplacer l’ouverture litigieuse se trouvant à environ 50 cm du sol sur le mur de l’immeuble du 27bis W AA AB à XXX et donnant sur la cour de l’immeuble du 27 W AA AB à XXX, par un jour de souffrance, soit une ouverture à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— CONDAMNER XXX à remplacer les trois ouvertures de toit litigieuses de l’immeuble du 27bis W AA AB à XXX par des jours de souffrance, soit des ouvertures à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— CONDAMNER M. X Y à supprimer les 9 pavés de verre situés dans le bas du mur de l’immeuble du 27bis W AA AB à XXX et donnant sur la cour de l’immeuble du 27 de la même W et les remplacer par un mur plein, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— CONDAMNER M. X Y à reprendre le ravalement dudit mur, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— FAIRE INTERDICTION à XXX et à tout occupant de son chef d’allumer le néon éclairant les pavés de verre dans le mur du 27bis W AA AB à XXX entre 22 h et XXX,

— ORDONNER à XXX et à M. X Y de supprimer toute référence au numéro « 27 » sur la boîte aux lettres du 27bis W AA AB à XXX, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 48 heures suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— XXX et M. X Y à l’indemniser de son préjudice locatif ou d’occupation et à lui payer à ce titre la somme de 250 € par mois depuis le mois de novembre 2005 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux ordonnés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2010, date de l’assignation principale,

— ANNULER la nomination et constater l’absence d’effet de l’intervention volontaire de M^e Z,

— XXX, MM. X et E Y et M^me K Y à lui verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles que ce dernier a été contraint d’engager en première instance,

— SE RÉSERVER COMPÉTENCE pour liquider les astreintes.

A titre subsidiaire,

Si par impossible il était fait droit à la demande reconventionnelle de Messieurs X et E Y et M^me K Y en annulation des assemblées générales des 23 février et 15 septembre 2003 de l’ensemble immobilier situé 27 et 27bis W AA AB à XXX,

— DIRE que M. X Y, en sa qualité de syndic à l’époque des assemblées litigieuses, est entièrement responsable des préjudices subis par lui,

— CONDAMNER M. X Y à réparer intégralement les préjudices subis par lui consécutivement à sa faute, et à lui rembourser l’intégralité des travaux effectués en suite des assemblées sus-citées,

Et en tout état de cause,

— CONDAMNER en cause d’appel XXX, MM. X et E Y et M^me K Y à lui payer chacun les sommes de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif, et 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— XXX, MM. X et E Y et M^me K Y aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 16 septembre 2013, M^e Z ès qualités d’administrateur judiciaire, désigné en qualité de syndic provisoire de la copropriété de l’immeuble situé 27/27bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES demande à ce qu’il soit :

' DONNÉ acte à M^e Claire RICARD de ce qu’elle se constitue dans son intérêt,

' DONNÉ acte de ce qu’il intervient volontairement dans l’instance en qualité de syndic provisoire et qu’il s’en rapporte à la justice quant au bien fondé de l’appel de la société civile immobilière ALEX et des consorts Y.

A l’audience du 5 mai 2014, avant le prononcé de la clôture, le conseil de M. B déclare renoncer à ses conclusions du même jour aux termes desquelles, sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, il sollicitait de la cour qu’elle rejette des débats les conclusions et pièces produites tardivement le 2 mai 2014, par les consorts Y et XXX, à défaut ne prononce pas la clôture, maintienne l’affaire à la mise en état et renvoie les plaidoiries afin de lui permettre de répliquer à ces conclusions et pièces.

A l’audience du 5 mai 2014, les consorts Y sollicitent que la clôture soit prononcée, que les conclusions de M. B ainsi que ses pièces déposées le jour-même soient prises en compte par la cour et l’affaire maintenue à cette audience de plaidoirie.

La clôture a été prononcée le 5 mai 2014.

*****

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de M. E Y et de M^me K Y

Considérant que M. E Y et M^me K Y sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il les déclare irrecevables en leur intervention volontaire ; qu’ils ne développent aucun moyen ni argument au soutien de cette demande ;

Considérant qu’il résulte des pièces produites que le bâtiment B litigieux situé au 27, bis est composé des lots 15, 16, 17 et 18 propriété de M. X Y et de la société civile immobilière ALEX ; que M. E Y et M^me K Y ne sont aujourd’hui propriétaires d’aucun lot dans l’immeuble litigieux ; qu’ils ne justifient pas d’un intérêt personnel et autonome par rapport à M. X Y et la société civile immobilière ALEX pour solliciter la réformation du jugement ; qu’ils ne précisent pas en quoi le jugement est susceptible de nuire à leurs intérêts propres ; que leur demande de réformation du jugement de ce chef ne saurait dès lors être accueillie ; que le jugement sera confirmé ;

Sur la recevabilité de l’action en annulation des assemblées générales des copropriétaires des 26 février 2003 et 15 septembre 2003 formulée par M. X Y et la société civile immobilière ALEX

Considérant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX font grief au jugement de les déclarer irrecevables en leur demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 26 février 2003 et 15 septembre 2003 alors que l’indivision Y n’avait pas été convoquée à ces assemblées générales, que M. X Y était dans un état de faiblesse suite au décès de sa mère en sorte qu’il n’avait pas conscience de la portée de ses actes durant cette période ; alors que le syndic est aujourd’hui présent en cause d’appel ; que M. B ne démontre pas la fraude ayant conduit à la nomination du syndic provisoire ;

Considérant que M. B sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il déclare M. X Y et la société civile immobilière ALEX irrecevables en leur demande d’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 26 février 2003 et 15 septembre 2003 puisque cette demande ne peut valablement être dirigée contre le syndicat des copropriétaires qui n’a plus d’existence ; que la nomination de M^e Z en qualité de syndic a été obtenue en fraude ; que M. X Y et la société civile immobilière ALEX étaient présents aux deux assemblées générales en sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme opposants ou défaillants et sont dès lors privés de la possibilité de se prévaloir des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Considérant que M. B, sur qui pèse la charge de la preuve de la fraude dans la nomination de M^e Z en qualité de syndic, n’en rapporte pas la preuve ;

Considérant que M^e Z ès qualités d’administrateur judiciaire, désigné en qualité de syndic provisoire de la copropriété de l’immeuble situé 27/27bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES est intervenu volontairement dans l’instance en sorte que l’action en annulation des assemblées générales litigieuses de M. X Y et de la société civile immobilière ALEX dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic est recevable ;

Sur la recevabilité et le bien fondé des demandes en annulation des assemblées générales des copropriétaires des 26 février 2003 et 15 septembre 2003 formulées par M. X Y et la société civile immobilière ALEX

Considérant que les demandes en annulation des assemblées générales litigieuses formulée par la société civile immobilière ALEX, représenté par son gérant, et M. X Y, en son nom personnel, est fondée en premier lieu sur l’absence de convocation de M. E Y, M. C Y, M^me K Y, M^me G Y, membres de l’indivision Y, propriétaires indivis de certains lots de la copropriété litigieuse jusqu’à l’acte de partage successoral reçu par notaires le 18 octobre 2004 ;

Considérant toutefois que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation ;

Considérant qu’il résulte des pièces produites, en particulier des procès-verbaux litigieux, que M. X Y était convoqué et présent aux deux assemblées générales litigieuses ce qu’il ne conteste pas ; que sa demande n’est donc pas recevable sur ce fondement ;

Considérant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX font encore valoir que, bien que présent, son état de faiblesse suite au décès de sa mère était tel qu’il ne pouvait pas avoir conscience de la portée de ses actes durant cette période ;

Considérant que M. X Y sur lequel pèse la preuve du vice qu’il invoque est manifestement défaillant dans l’administration de cette preuve puisqu’il ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer que le chagrin réel subi à la suite du décès de sa mère l’a plongé dans un état de faiblesse et de fragilité tel que celui dénoncé ; que la demande qui n’est pas fondée ne saurait être accueillie ;

Sur le demande d’expertise présentée par M. X Y et la société civile immobilière ALEX

Considérant que la cour dispose de suffisamment d’éléments pour trancher le litige relatif aux griefs relatifs à la non conformité des ouvertures au regard des dispositions des articles 676 et suivants du code civil sans qu’il soit nécessaire de missionner un expert ; qu’il n’y a dès lors pas lieu à désignation d’un expert ;

Sur la fenêtre située à environ 50 cm du sol sur le mur du 27bis et donnant sur la cour du 27

Considérant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX font grief au jugement de les condamner à remplacer l’ouverture litigieuse par un jour de souffrance, soit une ouverture à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte alors que la fenêtre donnant sur la cour, assortie d’un film occultant collé, ne présente aucune anomalie, ne permet aucune vue sur le fonds voisin et ne cause aucune nuisance ou danger pour M. B comme le démontrent les procès-verbaux de constat établis les 26 novembre 2010 et 27 février 2014 ; que ladite fenêtre est munie d’un barreau ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que le mur du 27 bis joint immédiatement la propriété de M. B ; qu’il résulte des pièces produites, en particulier les procès-verbaux de constat d’huissier produits par M. X Y et la société civile immobilière ALEX, les photographies versées aux débats faites par les huissiers mandatés, qu’une petite fenêtre en PVC équipée d’un verre à vitrage transparent, occulté par un film opaque et encombré par des objets posés devant l’ouverture, objets et film qui peuvent être ôtés aisément, est située à une cinquantaine de centimètres du sol de la cour dans le mur du 27 bis ; qu’il résulte également de ces pièces que la fenêtre litigieuse est munie d’une poignée permettant son ouverture ; que M. X Y et la société civile immobilière ALEX ne contestent pas que la fenêtre puisse être ouverte pour faire passer l’air ; qu’il découle de ce qui précède que l’ouverture litigieuse constitue une vue qui ne donne aucune garantie de discrétion suffisante ; que c’est donc exactement que les premiers juges ont retenu que les prescriptions de l’article 676 du code civil n’étaient pas respectées et en conséquence ont condamné M. X Y et la société civile immobilière ALEX à remplacer cette ouverture par un jour de souffrance, soit une ouverture à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte ; que le jugement sera confirmé ;

Sur les trois fenêtres de toit

Considérant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX font grief au jugement de les condamner à remplacer les trois ouvertures de toit litigieuses de l’immeuble du 27 bis W AB alors que ces ouvertures existaient antérieurement, qu’elles se trouvent à 3,50m du fonds voisin ; alors que la jurisprudence afférente à l’article 678 du code civil précise que cette disposition ne peut s’appliquer à des vues qui s’exercent sur un toit pourvu d’ouvertures trop éloignées pour que la vue puisse s’exercer sans accéder à ce toit ; alors qu’il résulte des pièces produites, en particulier les procès-verbaux de constats versés aux débats, que les ouvertures litigieuses ne permettent pas une vue sur les fenêtres de la maison de M. B ;

Considérant qu’il est constant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX ne soutiennent pas bénéficier d’une servitude de vue acquise par prescription ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que les fenêtres de toit litigieuses sont des vues puisqu’elles s’ouvrent et laissent ainsi passer l’air comme la lumière ; que les deux constats dressés les 26 novembre 2010 et 27 février 2014 par des huissiers de justice versés aux débats par M. X Y et la société civile immobilière ALEX énoncent ce qui suit s’agissant de la fenêtre située au niveau du palier : 'pour voir le haut des trois fenêtres situées sous le toit de la maison voisine, il convient de se mettre sur la pointe des pieds. En se promenant normalement sur ce palier, on ne voit pas les fenêtres de la maison mitoyenne’ et aussi, 'je me positionne à une hauteur de 1,62m et je constate que par tous moyens à cette hauteur, je n’ai aucune visibilité sur des fenêtres de la maison, située au 27 W AA AB’ et encore 'Je constate qu’il est impossible de s’approcher du velux compte tenu de la présence du garde corps couronnant le bandeau de trémie de l’escalier et susceptible de générer un risque de chute’ ; qu’en revanche, s’agissant des deux autres fenêtres litigieuses, les huissiers constatent, s’agissant de celle située au 2^e étage dans la chambre de gauche, qu’ 'on ne voit pas les fenêtres de la propriété voisine lorsqu’on est placé au milieu de la pièce’ et qu’un film occultant couvrant 45% de la partie inférieure est visible le 27 février 2014, mais ne l’était pas le 26 novembre 2010 ; que, s’agissant de la fenêtre située dans le dressing sur la droite, l’huissier, dans son procès-verbal du 26 novembre 2010, précise qu’il est possible en s’approchant du VELUX de voir les trois fenêtres de la maison voisine et, dans le procès-verbal du 27 février 2014, qu’un film occultant a été placé couvrant 45% de la partie inférieure de la vitre transparente ;

Qu’il résulte de ce qui précède bien que M. X Y et la société civile immobilière ALEX aient fait poser un film occultant couvrant 45% de la partie basse, deux des fenêtres permettent sans effort particulier la vue sur le fonds voisin de manière constante et normale dès que la fenêtre est ouverte ; qu’en outre, ces films occultants peuvent être ôtés aisément et à tout moment, permettant ainsi la vue fenêtre close de manière constante et normale ; qu’il résulte donc des pièces produites qu’à l’exception de la fenêtre située sur le palier du deuxième étage, les fenêtres de toit litigieuses offrent une vue sans effort particulier de manière constante et normale sur les fenêtres de la propriété de M. B ; qu’il convient dès lors de réformer partiellement le jugement en ce qu’il condamne la société civile immobilière ALEX à remplacer la fenêtre de toit située au 2^e étage au niveau du palier par un jour de souffrance et ce sous astreinte et de le confirmer pour le surplus de ce chef ;

Sur les 9 pavés de verre placés en remplacement de l’ancienne trappe à charbon

Considérant que M. B sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à faire refaire par M. X Y et la société civile immobilière ALEX l’étanchéité dudit mur qui, en effet, ne lui appartient pas ;

Considérant que M. B fait toutefois grief au jugement de rejeter sa demande de voir supprimer les 9 pavés de verre situés dans le bas du mur de l’immeuble du 27 bis, W AA AB à LA GARENNES-COLOMBRES et donnant sur la cour de l’immeuble du 27 de la même W et les remplacer par un mur plein alors que, conformément aux dispositions de l’article 677 du code civil, M. X Y et la société civile immobilière ALEX ne pouvaient pas pratiquer des jours de souffrance dans ce mur à moins de 2,60m du sol, ce qui est le cas en l’espèce ; que la remise en état du mur dans son état d’origine s’impose donc ; qu’elle s’impose d’autant plus que le percement du mur du 27 bis donnant sur la cour du 27 pour y placer les 9 pavés de verre litigieux a dégradé le ravalement du mur, que M. B a payé, ce qui occasionne une gêne esthétique pour les occupants du 27 constituant un trouble anormal de voisinage ;

Considérant que le principe selon lequel 'nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage’ trouve à s’appliquer seulement s’il est démontré que les relations de voisinage génèrent des inconvénients qui dépassent les limites de ce qu’il est habituel de supporter de ses voisins ;

Considérant qu’il résulte des éléments versés aux débats, en particulier les constats d’huissier et les photographies qu’ils ont prises, que l’ouverture litigieuse ne laisse passer que la lumière, qu’elle est équipée de verres opaques qui ne permettent pas de voir sur la propriété voisine et que cette ouverture est située au rez-de-chaussée à moins de 2,60m du sol ; que cette ouverture constitue un jour de souffrance garni d’un châssis fixe sur lequel est monté un matériau translucide mais opaque, qui ne fait qu’éclairer l’immeuble dans lequel il est pratiqué et offre ainsi au fonds de M. B des garanties de discrétion suffisante, peu important sa hauteur par rapport au plancher ; qu’en outre, force est de constater que M. B ne démontre ni l’existence d’une nuisance esthétique en raison de la dégradation du ravalement du mur ni l’existence d’inconvénients qui dépassent les limites de ce que des voisins peuvent supporter ;

Qu’il découle de ce qui précède que la demande de remise en état du mur qui n’est pas justifiée ne sera pas accueillie ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage en raison de la luminosité excessive

Considérant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX font grief au jugement de faire interdiction à la société civile immobilière ALEX et à tout occupant de son chef d’allumer le néon éclairant les pavés de verre dans le mur de l’immeuble du 27, bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES entre 22 heures et XXXeures alors que M. B ne rapporte pas la preuve que la lumière dont il s’agit lui cause un dommage tant il est vrai que la lumière dont il se plaint est générée par un seul néon et non deux ; qu’elle est de surcroît conforme aux normes en vigueur ;

Considérant que le principe selon lequel 'nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage’ trouve à s’appliquer, peu important l’existence d’une faute commise, dès lors que les relations de voisinage génèrent des inconvénients qui dépassent les limites de ce qu’il est habituel de supporter de ses voisins ; qu’ainsi la mise en oeuvre de ce principe suppose la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal, indépendamment de toute activité fautive ; qu’il ne peut donc pas être déduit l’existence d’un trouble du seul fait qu’une infraction à une disposition légale ou administrative a été commise, ni exclu l’existence du trouble au seul motif qu’elle a été respectée ;

Considérant qu’il résulte des pièces produites, en particulier de la 'main courante’ établie par les fonctionnaires de police de LA GARENNE-COLOMBES, qu’une luminosité intense et intrusive provient de la propriété de la société civile immobilière ALEX empêchant les occupants du 27 de jouir de l’obscurité nocturne et d’un repos réparateur ; que ce phénomène est susceptible de se reproduire chaque nuit ; que M. X Y ne contredit pas efficacement ces constatations et la conformité de l’éclairage aux normes en vigueur ne permet pas de l’exonérer de sa responsabilité dès lors qu’il est établi que les inconvénients générés par cet éclairage 'très puissant’ dépassent les limites de ce que le voisinage peut tolérer ; que le jugement sera confirmé ;

Sur le préjudice locatif et d’occupation subi par M. B et les occupants du 27

Considérant que M. B fait grief au jugement de rejeter sa demande en réparation de son préjudice locatif et d’occupation alors qu’il produit le quittancement entier des loyers payés par ses locataires et le témoignage de sa locataire démontrant ainsi qu’il a dû réduire le loyer d’un montant de 250 € par mois en raison du comportement du propriétaire du bâtiment voisin ;

Considérant que M. B verse aux débats une pièce intitulé 'quittancement de gestion immobilière’ d’où il ressort qu’à compter du mois de novembre 2005 jusqu’au mois d’août 2012, les loyers qu’il percevait de ses preneurs (soit 1.350¿) ont diminué de 250 € et le témoignage de M^me A qui confirme avoir obtenu une diminution de son loyer ; que cependant ne sont versés aux débats ni le contrat de bail, ni les justificatifs de paiement des sommes réclamées et que le document intitulé 'quittancement de gestion immobilière’ a été établi par M. B ; qu’en conséquence, faute pour la cour de vérifier avec certitude l’identité du preneur et la réalité de la diminution du loyer, la demande ne saurait prospérer ; que le jugement sera confirmé ;

Considérant que M. B sollicite, à titre subsidiaire, la réparation d’un préjudice d’occupation si sa demande en réparation du préjudice locatif devait être écartée ; qu’à ce préjudice s’ajoute, selon lui, la perte à hauteur de 10 à 15% de la valeur vénale de la maison comme en atteste le gérant d’une agence immobilière ;

Considérant que ni le préjudice d’occupation ni la perte de la valeur vénale de la maison ne sont justifiés par les pièces versées aux débats ; que ces demandes ne sauraient être accueillies ;

Sur la boîte aux lettres

Considérant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX font grief au jugement de leur ordonner de supprimer toute référence au n° 27 sur la boîte aux lettres de l’immeuble du 27 bis W AA AB à XXX, sous astreinte alors que sur l’acte d’acquisition de la société civile immobilière ALEX il résulte qu’elle est propriétaire du 27 ; que M. B n’a rien inscrit sur sa boîte aux lettres ; que si confusion il devait être relevé elle résulterait du fait de M. B ;

Considérant qu’il résulte des pièces versées aux débats, y compris celles produites par M. X Y, que M. X Y et la société civile immobilière ALEX sont propriétaires de l’immeuble situé au 27 bis de la W AB et que l’immeuble situé au 27 de cette même W est la propriété de M. B, peu important les mentions figurant sur les actes notariés respectifs, la réalité de la localisation dans la W AA AB à LA GARENNES-COLOMBES des propriétés litigieuses étant seule pertinente pour ce qui occupe en l’espèce ; que dès lors comme l’ont retenu les premiers juges la mention du 27 sur la boîte aux lettres de M. X Y et la société civile immobilière ALEX est de nature à provoquer des méprises et des perturbations dans l’acheminement du courrier de M. B ou des occupants de son chef ; que c’est donc fort justement que les premiers juges leur ont ordonné de supprimer toute référence à ce numéro sur la boîte aux lettres de l’immeuble du 27 bis W AA AB à XXX, et ce sous astreinte ; que le jugement sera donc confirmé ;

Sur les demandes de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de l’appel présentées par les parties

Considérant que les demandes en paiement de dommages et intérêts pour appel abusif formé tant par M. B que M. X Y et la société civile immobilière ALEX ne sauraient être accueillies, les parties n’ayant fait qu’user des procédures mises à leur disposition sans que l’intention de nuire soit démontrée et obtenant respectivement satisfaction pour certaines de leurs demandes ;

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par M. X Y et la société civile immobilière ALEX

Considérant que M. X Y et la société civile immobilière ALEX soutiennent que l’attitude et le comportement de M. B qui a installé son véhicule dans la cour, se l’appropriant ainsi, les travaux intempestifs et son comportement général leur ont causé un préjudice justifiant une juste réparation qui ne saurait être inférieure à l’allocation de la somme de 10.000 € chacun ;

Considérant que la demande de dommages et intérêts n’est pas justifiée par les pièces produites et par la procédure ; qu’elle ne sera pas accueillie ;

Sur les autres demandes

Considérant que l’équité commande d’allouer à M. B la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; que l’équité ne commande pas d’allouer des sommes à M. X Y, M. E Y, M^me K Y et à la société civile immobilière ALEX sur ce fondement ;

Considérant que M. X Y, M. E Y, M^me K Y et la société civile immobilière ALEX , qui succombent en l’essentiel de leurs prétentions, supporteront les dépens d’appel ; que les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

Dans les limites de l’appel,

DONNE acte à M^e Z désigné en qualité de syndic provisoire de la copropriété de l’immeuble situé 27/27bis, W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine) de ce qu’il intervient volontairement dans l’instance en qualité de syndic provisoire de ladite copropriété,

CONFIRME le jugement en ce qu’il :

* Déclare irrecevables M. E Y et M^me K Y en leur intervention volontaire,

* Condamne M. X Y à remplacer l’ouverture litigieuse se trouvant à environ 50 cm du sol sur le mur de l’immeuble du 27 bis W AA AB à XXX et donnant sur la cour de l’immeuble du 27 W AA AB, par un jour de souffrance, soit une ouverture à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

* Condamne la société civile immobilière ALEX à remplacer les ouvertures situées au 2^e étage au niveau de la chambre de gauche et du dressing sur la droite, dans l’immeuble sis 27, bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine) par des jours de souffrance, soit des ouvertures à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

* Déboute M. O B de sa demande de remise en état du mur de l’immeuble du 27 bis, W AA AB à la GARENNES-COLOMBES donnant sur la cour de l’immeuble du 27, W AA AB et de sa demande tendant à faire refaire l’étanchéité de ce mur,

* Interdit à XXX et à tout occupant de son chef d’allumer le néon éclairant les pavés de verre dans le mur de l’immeuble du 27 bis W AA AB à XXX entre 22 heures et XXXeures,

* Déboute M. O B de sa demande en dommages-intérêts au titre du préjudice locatif,

* Ordonne à M. X Y et à XXX de supprimer toute référence au n° 27 sur la boîte aux lettres de l’immeuble du 27 bis, W AA AB à XXX, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 48 heures suivant la signification du jugement,

* Rejette la demande de la société civile immobilière ALEX en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* Confirme le jugement en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

RÉFORME le jugement en ce qu’il :

* Déclare M. X Y et la société civile immobilière ALEX irrecevables en leur demande en annulation des assemblées générales des 23 février et 15 septembre 2003 de l’ensemble immobilier situé 27/27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine),

* Condamne la société civile immobilière ALEX à remplacer l’ouverture au niveau du palier du deuxième étage de l’immeuble du 27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine) par un jour de souffrance, soit une ouverture à châssis fixe et verre dormant, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉCLARE M. X Y et la société civile immobilière ALEX recevables en leur action en annulation des assemblées générales des 26 février et 15 septembre 2003 de l’ensemble immobilier situé 27/27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine),

DÉCLARE M. X Y et la société civile immobilière ALEX irrecevables en leur demande en annulation des assemblées générales des 26 février et 15 septembre 2003 de l’ensemble immobilier situé 27/27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine) en raison de l’absence de convocation de M. E Y, de M. C Y, de M^me K Y, de M^me G Y,

DIT n’y avoir lieu à désignation d’un expert,

REJETTE la demande de M. X Y et de la société civile immobilière ALEX en annulation des assemblées générales des 26 février et 15 septembre 2003 de l’ensemble immobilier situé 27/27 bis W AA AB à LA GARENNE-COLOMBES (Hauts-de-Seine), en raison de l’absence de consentement éclairé de M. X Y et la société civile immobilière ALEX,

REJETTE la demande de M. B en réparation de son préjudice d’occupation,

REJETTE les demandes en paiement de dommages et intérêts pour appel abusif formées tant par M. O B que M. X Y et la société civile immobilière ALEX,

CONDAMNE in solidum M. X Y, M. E Y, M^me K Y et la société civile immobilière ALEX à payer à M. O B la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. X Y, M. E Y, M^me K Y et la société civile immobilière ALEX aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président et par Madame RIDOUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER Le PRESIDENT