Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2010

(n° ,5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/17250

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juillet 2009 -Tribunal d’Instance de CHARENTON LE PONT – RG n° 1109000315

APPELANT

Monsieur Z H X

demeurant 28 E Véron – 94140 Y

représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assisté de Maître Marie-Annick PICARD DUSSOUBS, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC 58

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 26/28 E F 94140 Y

pris en la personne de son Syndic, la SA JJ. CHARDON dont le siège est 33/35 E Gabrielle 94220 CHARENTON LE PONT

agissant poursuites et diligences de son Présient Directeur Général

représenté par Maître Nadine CORDEAU, avoué à la Cour

assisté de Maître Jean-Pierre WILLAUME, avocat au barreau de PARIS, toque : B1042

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2010, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Jean DUSSARD, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame B C, conseillère

Madame Marie KERMINA, conseillère désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 25/05/10

Greffier, lors des débats : Madame Isabelle COULON

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Mademoiselle Sandra PEIGNIER greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*******

Par déclaration du 29 juillet 2009 Monsieur Z X a appelé d’un jugement réputé contradictoire rendu le 15 juillet 2009 par le Tribunal d’Instance de CHARENTON-LE -PONT, Val-de-Marne, qui :

— le condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des 26/28 E F à Y les sommes suivantes :

—  4897,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2009, date de l’assignation, et capitalisation de ceux-ci dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil, au titre des charges de copropriété échues selon décompte arrêté au 31 mars 2009,

* 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, à titre de dommages et intérêts,

* 600 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire,

— condamne la partie défenderesse aux dépens.

L’intimé a constitué avoué.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— de Monsieur X, le 22 décembre 2009,

— du syndicat des copropriétaires, le 28 mai 2010.

CELA ETANT EXPOSE LA COUR

I SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE CHARGES

1) Il s’évince de l’examen du règlement de copropriété en date du 5 juin 1980 et des pièces régulièrement produites aux débats, entre autre éléments, les suivants :

L’immeuble en copropriété comprend trois bâtiments distincts désignés A,B et C.

Les lots dépendant du bâtiment A sont la propriété des membres de la famille X.

Le bâtiment A se révèle autonome des deux autres en ce que :

— ses copropriétaires règlent son impôt foncier, l’assurent et l’entretiennent,

— il est raccordé à son compteur général EDF avec compteurs divisionnaires par appartements,

— il a son propre raccordement à l’égout.

Les restrictions à sa totale indépendance sont :

— que son passage sous porche donnant sur la E F est utilisé par le copropriétaire du bâtiment C consistant en un pavillon en fond de parcelle, étant précisé que la bâtiment A dispose d’une entrée distincte sur la E F,

— que la canalisation des eaux usées du bâtiment B se déverse dans son collecteur du tout à l’égout.

Tenant compte de cette situation particulière, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 26-28 E F en date du 6 novembre 1995 a adopté la résolution suivante – devenue définitive – sous le point cinq de l’ordre jour intitulé 'création d’un syndicat secondaire pour le BAT A’ Mrs et M^me X informent la copropriété de leur intention de s’ériger au syndicat indépendant pour leur bâtiment A, lequel représentait le 28 E F, avant la création de la copropriété.

Pour ce faire, en conformité avec l’article 27 de la loi du 10/07/65, ils devront réunir une assemblée particulière des copropriétaires de ce bâtiment, lesquels devront voter une résolution concernant le retrait du syndicat principal, conformément à l’article 25 de ladite loi.

Ce procès-verbal devant être adressé au syndicat des copropriété actuel.

L’assemblée générale réunie ce jour, prend acte de cette déclaration et conformément à l’article 28 de la loi du 10/07/65 accepte d’ores et déjà et à la majorité des présents et représentés, totalisant ensemble 916/1000 ce retrait de la copropriété.

Etant ici précisé que pour éviter les frais d’un nouvel état descriptif et de deux règlements de copropriété, le bâtiment A comprenant les lots 1 à 36 se gérera conformément aux millièmes affectés à ces lots en 512/512èmes. Les copropriétaires des bâtiments B et C, soit les lots n° 100 à 301, se géreront sur la base de 488/488 millièmes.

Les consorts X devront faire homologuer lesdits procès-verbaux par devant notaire aux fins d’enregistrement aux hypothèques.

Cette résolution mise aux voix est adoptée à l’unanimité.

(')'.

Cette décision, malgré sa rédaction incohérente qui procède d’une confusion entre la constitution de syndicat secondaire régie par l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et la scission de l’article 28 de la même loi sur la constitution de propriétés séparées, emporte accord pour opérer la scission sous forme de retrait du syndicat initial du bâtiment A pour créer une propriété séparée.

L’emploi des termes 'syndicat indépendant’ et ' retrait de la copropriété’ dans la résolution n° 5 exclut sur ce point toute équivoque.

Mais les consorts X n’ont pas accompli les formalités notariales leur incombant aux termes de la décision d’assemblée dont s’agit.

L’article 28 de la loi précitée, qui fixe de façon précise les formalités et diligences à accomplir pour réaliser la scission, stipule en ses deux derniers alinéas que :

' Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon les cas.

La division ne prend effet que lorsque que sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial'

En l’espèce et contrairement à l’article 28 II de la loi, l’assemblée générale du syndicat n’a pas statué sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. Elle n’a opéré en effet que la ventilation des tantièmes de copropriété entre le bâtiment A sortant du syndicat et les deux autres bâtiments restants.

La scission à l’évidence reste à parfaire dans le respect des dispositions contraignantes de l’article 28 de la loi.

Actuellement et comme l’objecte à juste titre le syndicat des copropriétaires, la copropriété reste régie par le règlement de copropriété du 5 juin 1980 conformément à l’article 28 de la loi.

Il est dès lors inutilement soutenu qu’au regard de l’article 13 de la loi l’inopposabilité de la modification du règlement de copropriété ne profite pas au syndicat des copropriétaires. En effet, dans les circonstances de l’espèce, ce n’est pas la question de l’inopposabilité de la modification du règlement de copropriété qui se pose, mais bien celle de la date de l’entrée en vigueur de la scission.

Et l’article 28 de la loi constitue une exception expresse au caractère immédiatement exécutoire des décisions d’assemblée générale.

Il s’ensuit que le moyen de défense tiré de la scission est inopérant.

2) La partie appelante demande à titre subsidiaire l’annulation des décisions d’assemblées générales concernées portant sur l’approbation des comptes et les répartitions individuelles opérées.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne produit pas les actes de notification des procès-verbaux des assemblées générales de 2005, 2006 (2) 2007 et 2008, il ne peut pas utilement se prévaloir de l’expiration du délai de recours de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il importe sur ce point que les consorts X n’aient pas désigné de mandataire commun ou aient changé d’adresse.

Dans une telle hypothèse le syndic doit, conformément à l’article 23 de la loi sur la copropriété faire désigner un mandataire commun. Or il n’en a rien fait.

Dès lors qu’il n’est pas justifiée de l’existence d’une quelconque notification des procès-verbaux d’assemblées dont s’agit, la copropriétaire dispose du délai de 10 ans de l’article 42 alinéa 1 de la loi courant à compter de la date de l’assemblée concernée pour contester les décisions de celle-ci.

La demande d’annulation des décisions des assemblées précitées n’est donc pas forclose.

Le syndicat des copropriétaires doit justifier d la convocation du copropriétaire à l’assemblée dont celui-ci conteste des décisions.

Or en l’absence de production aux débats d’un quelconque convocation de l’appelant, -ou d’un autre consort X pris ès qualités de mandataire des autres-, la Cour ne peut que retenir le défaut de convocation du copropriétaire, indivis ou non, aux assemblées querellées qui constitue une cause d’annulation de celles-ci, en l’espèce limitée à leurs résolution concernant l’approbation des comptes et les répartitions opérées.

L’assemblée générale du 27 février 2006 qui n’a pas statué sur l’approbation des comptes et les répartitions opérées ne sera pas annulée.

La nullité des décisions portant sur les points précités des autres assemblées générales implique le rejet de la demande en paiement des charges correspondantes.

La Cour infirme le jugement entrepris.

II SUR LES AUTRES DEMANDES

1) L’action en paiement de charges, bien que rejetée, n’a pas dégénéré en abus.

Il n’y a pas lieu à dommages et intérêts.

2) Les dépens de première instance et d’appel pèsent sur le syndicat des copropriétaires, partie perdante.

La condamnation prononcée à son profit au titre des frais hors dépens est infirmée.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la partie appelante.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

Déclare nulles les décisions des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble des 26-28 E F à Y tenues les XXX, 6 novembre 2006, 20 novembre 2007 et 10 juillet 2008 portant sur l’approbation des comptes et des répartitions individuelles,

Rejette en conséquence la demande en paiement de charges du syndicat des copropriétaires précité,

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,