Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2010

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/06077

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2009 – Tribunal d’Instance de NOGENT SUR MARNE – RG n° 11-07-000659

APPELANTE

XXX – SOCIÉTÉ D’ÉCONOMIE MIXTE DE RÉNOVATION ET DE CONSTRUCTION DE NOGENT SA

agissant poursuites et diligences de son représentant légal.

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoués à la Cour

assistée de Maître Karine ABARCA, avocat plaidant pour Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C 337

INTIMÉE

Madame A X

née le XXX à XXX

de nationalité française

retraitée

XXX – XXX

représentée par la SCP Pascale NABOUDET-VOGEL – Caroline HATET-SAUVAL, avoués à la Cour

assistée de Maître Hervé JOYET, avocat plaidant pour Maître Hélène GUINARD, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC 247

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral de Madame Nicole Papazian, l’affaire a été débattue le 16 juin 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Nicole PAPAZIAN, présidente

Madame Isabelle REGHI, conseillère

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats : Madame Dominique BONHOMME-AUCLÈRE

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicole PAPAZIAN, présidente, et par Madame A BOUDET, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 19 mai 1967, la société d’économie mixte de rénovation et construction de Nogent (SAIEM) a donné en location à M. X un appartement situé au XXX à Nogent sur Marne pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer annuel de 4 836 F.

Un nouveau bail a été régularisé à compter du 15 décembre 1968, qui s’est poursuivi par tacite reconduction jusqu’au 14 décembre 2007 au profit de Madame A X, épouse de M. X.

Lors du renouvellement du bail, estimant le loyer sous-évalué, la société a, le 30 mai 2007, sur le fondement des articles 17c et 19 de la loi du 6 juillet 1989, proposé un loyer réévalué, hors charges et hors indexation, échelonné à compter du 15 décembre 2007 de 367.82 €, et à compter du 15 décembre 2012 de 715.07 €.

Saisie par la SAIEM le 31 août 2007, avant le terme du contrat, la commission de conciliation a constaté le désaccord des parties faisant observer que les références avec photographies produites par la locataire n’étaient pas comparables à l’immeuble récent et résidentiel occupé, et 'par souci de conciliation’ a proposé un loyer de 6.20 € le m2, soit 483.60 €, doublant au terme des 6 ans le loyer acquitté qui était de 3.83 € le m2, observation faite que le loyer proposé par la SAIEM était de 14.51 € le m2, ramené à 9.16 € le m2 au terme des 6 ans

Considérant que la moyenne des références comparatives représentait un prix de 14.51 € le m2, soit à surface égale, 1 131.78 € par mois, la SAIEM a, par acte d’huissier de justice du 30 octobre 2007, fait assigner la locataire aux fins de voir fixer le loyer renouvelé dudit logement à compter du 15 décembre 2007 à 745.07 € par mois soit 9.17 € le m2.

Par jugement du 11 mars 2008, le tribunal d’instance de Nogent sur Marne a ordonné une expertise, désigné M. Y Z, expert immobilier, avec pour mission de :

— visiter l’immeuble sis XXX

— dire si le loyer pratiqué sur le logement occupé est manifestement sous évalué, par comparaison à des logements comparables situés dans le voisinage,

— dans l’affirmative, donner un avis sur le montant du loyer qui pourrait être fixé,

— fournir, après avoir entendu les parties en leurs explications et répondu à tous leurs dires, tous avis et renseignements utiles à la solution du litige.

Selon rapport établi le 30 septembre 2008, l’expert conclut que le loyer acquitté à la date de la proposition de renouvellement, apparaît sous-évalué de 161 % environ par rapport au loyer pouvant être proposé, déterminé au regard des loyers habituellement constatés dans le voisinage, et pourrait être estimé à 780 € à la date du renouvellement.

Par jugement du 23 janvier 2009, tribunal d’instance de Nogent sur Marne a :

— constaté que le loyer de l’appartement est sous évalué,

— après application du décret n° 2006-1049 du 23 août 2006, fixé le loyer mensuel à 539.18 €, à compter du 15 décembre 2007, pour une durée de 6 années,

— dit que la majoration ainsi fixée s’appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, en application de l’article 17c al. 8 de la loi du 6 juillet 1989,

— débouté la société de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, l’a condamnée aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par déclaration du 5 mars 2009, la société SAIEM de Nogent a fait appel du jugement.

Dans ses conclusions du 12 juin 2009, elle demande, au vu des articles 17c de la loi du 6 juillet 1989, du décret du 29 août 2007, des articles 237 et 246 du code de procédure civile, de l’accueillir en son appel, le dire fondé, confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la manifeste sous évaluation du loyer, mais le réformer pour le surplus, statuer à nouveau, et :

— fixer à la somme mensuelle principale de 715.07 € le loyer de renouvellement du bail à compter du 15 décembre 2007 pour une durée de 6 années,

— dire que cette augmentation sera applicable par sixième annuel et ce, indépendamment de la révision annuelle en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers, qu’en tant que de besoin, la décision vaudra renouvellement de bail aux conditions de loyer ainsi fixées, et par ailleurs, aux mêmes clauses, charges et conditions que le bail venu à expiration,

— condamner la locataire au paiement de tout différentiel de loyer qui apparaîtra entre le montant payé depuis le 15 décembre 2007 et le prix fixé et ce, avec les intérêts légaux, ainsi que 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance comprenant les frais d’expertise et d’appel, qui pourront être recouvrés par la SCP Fisselier, Chiloux, Boulay, avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter la locataire de ses demandes.

Dans ses conclusions du 14 octobre 2009 la locataire demande de débouter la société SAEIM de Nogent de ses demandes, confirmer le jugement, condamner cette dernière à lui verser 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés au profit de la SCP Naboudet-Hatet, avoués associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2010.

SUR CE :

Considérant d’abord que la sous évaluation du loyer n’est pas discutée ;

Considérant ensuite que l’appartement dont il s’agit de 78 m2 est situé au 7^e et dernier étage d’un immeuble résidentiel arboré, bien entretenu, avec ascenseur digicode et interphone, mais sans gardien et sans cave ;

Considérant que la batterie de boîtes aux lettres et l’escalier sont en très bon état ; que le chauffage est collectif central au sol ; qu’il existe environ 120 places de parkings pour 300 appartements ;

Considérant toutefois que la situation géographique en retrait du centre ville, à proximité du viaduc de circulation des trains de marchandises, de l’autoroute A 86, et de la zone d’hélicoptères de nature à créer des nuisances sonores, minore la valeur locative des appartements ;

Considérant les références dans le même immeuble de 2 appartements de 78 m2 et 63 m2 avec entrées dans les lieux respectives en 2002 et 2008, qui présentent des loyers au 12 juin 2008 de 8.96 € le m2 et de 12.69 € le m2 ;

Que les 4 autres références issues de l’observatoire des loyers de la région parisienne retenues par l’expert judiciaire font état de prix au m2 de 8.80 €, 10.90 €, 12.20¿ et 14.30 € ;

Considérant qu’eu égard aux nuisances précitées, l’expert conclut à un abattement de 10 à 15 % par rapport à la moyenne des références, et donc à une valeur locative unitaire de 10 €, soit un loyer mensuel avant décret de 780 € ;

Considérant que le loyer acquitté en l’espèce au 15 décembre 2007 est de 298.37 € et que la valeur locative préconisée par l’expert est de 780 €, l’écart est donc de 481.63 € ;

Considérant dans ces conditions, que par ces motifs et ceux pertinents du 1^er juge que la cour fait siens, il y a lieu de confirmer le jugement déféré qui a estimé objective l’évaluation à 10 € le m2 au regard de la situation géographique, de la superficie de l’appartement et des éléments tenant à la qualité de l’immeuble ;

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement, dans toutes ses dispositions,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la société d’économie mixte de rénovation et de construction de Nogent aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit des avoués en cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,