REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRET DU 16 Décembre 2010

(n° 23 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 08/00128

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 Mai 2008 par le tribunal de grande instance de Paris RG n° 08/00003

APPELANTE

XXX

Élisant domicile en l’étude : SCP OUDINOT – FLAURAND

XXX

XXX

représentée par M^e Yves D’ ORSO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0343

INTIMES

MONSIEUR LE MAIRE DE LA VILLE DE PARIS

XXX

XXX

représenté par la SCP BOMMART-FORSTER-FROMANTIN avoués près la Cour d’Appel

et par M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :

SERVICE DES MISSIONS DOMANIALES(EXPROPRIATION)

XXX

XXX

représenté par M^me A-B C en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2010, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Louis FROMENT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

M. François PAUL DU BOIS DE LA SAUSSAY, Conseiller désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

Madame Catherine DAVID-BEDDOK, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de X, désignée conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. – signé par Monsieur Jean-Louis FROMENT, Président et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.

Vu le jugement du 26 mai 2008 par lequel le juge de l’expropriation du département de Paris, statuant sur les indemnités dues par la Ville de Paris, ayant acquis le 19 mars 1993 par voie de préemption un ensemble immobilier XXX à XXX, à la SARL Excelsior Hôtel Varlin (la société évincée), au titre de l’éviction de cette dernière, locataire de ce bien par bail commercial :

— a fixé l’indemnité principale, y compris la licence IV, à 279.397 €, dont 95.625 € pour le café et 183.772 € pour l’hôtel,

— a fixé l’indemnité de remploi à 26.789 €,

— a condamné la Ville de Paris à payer à la société évincée la somme de 2000 € pour frais non taxables,

— l’a condamnée aux dépens.

Vu l’appel de ce jugement interjeté par la société évincée, suivant déclaration au greffe de la cour, effectuée par avoué, le 1^er août 2008

Vu le mémoire d’appel déposé le 1^er octobre 2008, notifié le 6 octobre 2008 au commissaire du gouvernement (AR du 9 octobre 2008) et au conseil de la Ville de Paris le 4 décembre 2008 (AR du 14 décembre 2008), par lequel la société évincée, qui réclame en outre 3000 € pour frais non taxables d’appel :

1) soutient que la demande de la Ville de Paris est irrecevable pour les dispositions des articles R 13-15 et suivants n’avoir pas été respectées, le mémoire de celle-ci du 21 novembre 2007 n’étant pas conforme à son offre du 4 août 2004, de sorte que ce mémoire, qui est l’acte de saisine du 1^er juge, est nul et la demande ainsi irrecevable,

2) soutient, subsidiairement, qu’il n’est pas justifié que l’exécution des travaux nécessite l’éviction, de sorte que la demande de la Ville de Paris est également irrecevable à ce titre,

3) soutient, à titre plus subsidiaire, que les indemnités dues sont d’un montant total de 795.375,80 €, en ce que :

* l’indemnité d’éviction pour l’activité de bar-restaurant doit être fixée à 207.178,80 €, en observant, d’une part, qu’il y a lieu de majorer le chiffre d’affaire retenu par la Ville de Paris de 50%, dés lors qu’en tant que bailleur elle n’a pas procédé aux travaux de gros-oeuvre nécessaires et que sa défaillance est à l’origine du délabrement et de la fermeture du restaurant, d’autre part que la recette journalière doit être effectuée sur la base de 220 jours ouvrés,

* l’indemnité d’éviction pour l’activité d’hôtel doit être fixée à 418.496 €, en observant notamment que 8 chambres ont dû être fermées, ce qui est imputable au bailleur, lequel n’a pas fait les travaux lui incombant qui s’imposaient et est responsable de la chute du chiffre d’affaires, et que la taux de remplissage de l’hôtel, qui est élevé (23 chambres disponibles toutes occupées) justifie l’application du coefficient 4 et non 2,5,

* l’indemnité de remploi doit être calculée au taux de 20%, et non à un taux de 5% puis 10%,

* un trouble commercial doit également être indemnisé à hauteur de 30.966 €, en observant qu’elle exerce personnellement l’activité de commerciale de loueur de fonds,

* une indemnité de déménagement doit être fixée à 10.000 €,

Vu le mémoire déposé le 15 décembre 2008 par lequel la Ville de Paris demande la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qui concerne les frais non taxables, et demande la condamnation de l’appelante à lui payer 2000 € pour frais non taxables, en observant :

* que l’offre, si elle n’est pas acceptée, peut être réduite et que les dispositions de l’article R 13-17 du Code de l’expropriation ( et non R 13-15 comme invoqué par l’appelante) ne sont pas prévues à peine de nullité,

* qu’il est justifié, par un permis de construire du 20 décembre 2005 et du plan masse de l’opération, que les travaux de restauration et transformation intérieure de l’immeuble nécessitent l’éviction, que le projet prévoit la démolition du bâtiment sur cour du XXX, occupé par 16 chambre de l’hôtel, que la restucturation doit transformer les chambres de l’hôtel en logements familiaux et qu’il a été proposé un local d’activité, soit au XXX ou au 80 de la même rue, pour accueillir temporairement ou définitivement l’activité de bar,

* que, pour l’activité de bar, doit être retenue une recette journalière de 225 €, pour un chiffre d’affaires moyen de 67.665 € et que le coefficient multiplicateur retenu de 425 est satisfactoire,

*que, pour l’activité hôtel, le chiffre d’affaires est de 73.509 € et que le coefficient, au regard notamment des termes de comparaison, n’excède pas 2,5, compte tenu de la situation du bien, de son état d’entretien et des agencements,

* qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation de statuer sur la responsabilité de l’administration et que le refus supposé de la Ville de Paris de procéder aux travaux pour mettre en conformité les chambres est indépendant de l’opération d’aménagement, de sorte que l’appelante ne peut être indemnisée que sur la base des résultats comptables en ce qui concerne l’activité d’hôtel ;

Vu, à l’audience du 4 novembre 2010, la renonciation par le conseil, représentant la société évincée, des moyens d’irrecevabilité soutenus dans le mémoire d’appel du 1^er octobre 2008, en demandant qu’il soit statué au fond, sur les indemnités au titre de l’éviction, suivant ledit mémoire,

Vu l’absence de conclusions du commissaire du gouvernement ;

SUR QUOI

Considérant qu’il ressort du procès-verbal de transport sur les lieux du 1^er juge que les biens immobiliers, appartenant à la Ville de Paris suite à l’acquisition qu’elle en a faite par voie de préemption en 1993, formant le 82 rue des vignoles à XXX et composés de deux bâtiments, l’un sur rue de 4 étages, l’autre de 2 étages, dans la cour, sont en très mauvais état, tant au titre du bâti, en état de délabrement, qu’au titre de l’entretien ; que la société Excelsior Hôtel Varlin les a pris à bail commercial en 1990, pour y exploiter un fonds de commerce de café, restaurant et hôtel meublé, qu’elle a donné en location-gérance libre, le locataire gérant étant, à la date du transport, le 26 mars 2008, Y Z ; que l’activité de restaurant a cessé, depuis plusieurs années ; que la salle de café est vétuste, avec 4 tables, quelques tabourets et une machine à café 2 tasses ; qu’aucune des chambres louées (21) ne présente des éléments minimaux de confort et de propreté, avec absence d’eau chaude, lavabos hors normes, fenêtres vétustes avec carreaux cassés, portes fermant mal, revêtement de sol dégradé, meubles vétustes et sales, couloirs de circulation étroits, escaliers en très mauvais état ;

Considérant qu’il n’est pas discuté que l’éviction de la société Excelsior Hôtel Varlin des locaux précités, dans lesquels cette société est propriétaire d’un fonds de commerce d’hôtel meublé et de café qu’elle a donné en location-gérance libre, entraîne pour elle la perte pure et simple de ce fonds de commerce ; qu’il s’ensuit que l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur vénale dudit fonds, dans sa consistance au jour du jugement déféré ; qu’il n’appartient pas au juge de l’expropriation de déterminer une valeur supérieure à cette valeur vénale pour le fonds litigieux, au motif que c’est du fait du bailleur, pour celui-ci n’avoir pas exécuté des travaux lui incombant, que sa valeur se serait dégradée, en ce que la pose d’étais sur le mur d’accès du restaurant a entraîné la fermeture de celui-ci, en ce que l’état de vétusté de l’immeuble a fait, suivant les allégations, péricliter le chiffre d’affaire du bar et en ce que, quant à l’hôtel, 8 chambres ont été fermées en 2000, faute par le bailleur, suivant les allégations, d’avoir engagé les travaux de réfection lui incombant, alors que le juge de l’expropriation, qui répare le préjudice résultant de la perte du fonds de commerce par éviction, n’est pas le juge de la responsabilité supposée du bailleur dans la dégradation des résultats de ce fonds de commerce ; qu’il appartient, sur ce point, à la société évincée d’agir, au besoin, devant la juridiction compétente, en responsabilité au titre du préjudice que le bailleur lui aurait causé par sa carence prétendue dans l’exécution des travaux à sa charge en vertu du bail ;

Considérant que le premier juge retient, pour la partie café du fonds de commerce, un chiffre d’affaires annuel moyen de 67.665 €, soit une recette journalière moyenne de 225 € sur 300 jours ; que le chiffre d’affaire annuel moyen a été justement calculé sur la base des résultats, tirés des documents comptables du locataire gérant, produits par la société évincée pour les années 2004, 2005 et 2006 ; qu’en cause d’appel la société évincée prétend à un chiffre d’affaires moyen de 71.496,87 € sur les années 2005, 2006 et 2007, mais que la pièce 27 de son mémoire ne comprend pas les éléments comptables de l’année 2007, mais seulement ceux des années 2004, 2005 et 2006, de sorte que, à défaut de production des éléments comptables de l’année 2007, le chiffre d’affaires moyen de 67.665 € doit être retenu ; qu’à tort la société évincée soutient, en outre, contre les usages, que la recette journalière moyenne devraient être calculée sur 220 jours, et non sur 300 jours, étant observé qu’elle ne verse pas non plus d’éléments établissant que le chiffre d’affaires du fonds a été fait sur moins de 300 jours par an ; que, le coefficient multiplicateur de 425 n’étant pas discuté, le premier juge a, à bon droit, fixé le poste de préjudice d’éviction du chef de l’activité de café, hors remploi, à la somme de 95.625 € ;

Considérant que le premier juge retient, pour la partie hôtel du fonds de commerce, un chiffre d’affaires annuel moyen de 73.509 €, sur la base des résultats comptables du locataire gérant, produits par la société évincée pour les années 2004, 2005 et 2006, ainsi qu’un coefficient multiplicateur de 2,5, et fixe le poste du préjudice d’éviction du chef de l’activité d’hôtel à la somme de 183.772 € ; qu’en cause d’appel la société évincée prétend à un chiffre d’affaires moyen de 77.534 €, sur la base des années 2005, 2006 et 2007 ; que la pièce 27 de son mémoire ne comprenant pas les éléments comptables de l’année 2007, le chiffre d’affaires moyen de 73.509 € doit être retenu ; qu’elle prétend à un coefficient multiplicateur de 4 ; que le premier juge, pour écarter ce point, relève l’emplacement du fonds, dans un immeuble très dégradé, le faible niveau des prestations hôtelières, le nombre de chambres exiguës, privées d’éclairement naturel, la pauvreté de leur mobilier, l’insalubrité générale de l’immeuble, spécialement de certaines chambres et les références de mutation proposées par le commissaire du gouvernement en 1^re instance pour des hôtels comparables, faisant apparaître des coefficients allant de1,69 à 2,12 ; que, toutefois, si délabré qu’il soit et si pauvres que soient les prestations hôtelières offertes, il reste qu’en l’état de la législation applicable, cet hôtel meublé a un taux d’occupation très important et une clientèle particulièrement stable ; qu’au regard de cet élément, il y a lieu de fixer le coefficient multiplicateur à 3, en tenant compte notamment du fait que, si, pour une activité identique, le coefficient de 4 a été retenu dans un arrêt de la cour de céans du 2 février 1996, il y a lieu de relever que le confort des chambres était bien meilleur, comme il ressort de cet arrêt ; que le poste de préjudice d’éviction du chef de l’activité d’hôtel, hors remploi, sera ainsi fixé à 220.527 € ;

Considérant que l’indemnité de remploi, qui représente les frais à exposer en vue de la reconstitution d’un fond équivalent, a été justement calculée en tenant compte des frais de recherche et des frais d’acte, de manière progressive, sur la base de l’indemnité d’éviction proprement dite, au taux de 5% de cette indemnité jusqu’à 23.000 €, seuil de taxation des mutations à titre onéreux en la matière, et au taux de 10% au delà ; que l’indemnité d’éviction étant fixée, par le présent arrêt, à la somme totale de 316.152 €, l’indemnité de remploi doit être fixée à 30.465,20 € ;

Considérant que le premier juge rejette toute indemnité pour trouble commercial, au motif que le fonds est en location-gérance, de sorte qu’il n’y aura pas pour la société évincée d’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation et que le préjudice du fait de l’interruption des redevances par le locataire-gérant n’est ni direct, ni certain, que la libération des lieux n’interviendra qu’après le paiement de l’indemnité d’éviction, qu’il n’est pas certain que la société évincée connaîtra une solution de continuité dans la perception de revenus, ni que les revenus de l’indemnité d’éviction seront inférieurs au montant des redevances, le choix du placement de cette indemnité lui appartenant ;

Considérant, toutefois, que, si le propriétaire d’un fonds de commerce donné en location- gérance ne supporte pas, du chef de l’éviction ayant pour effet la perte du fonds, un trouble commercial personnel, dès lors qu’en raison du contrat de location gérance, il n’y a pas interruption de son activité et que l’indemnité d’éviction, outre le remploi, couvre la perte du fonds ainsi que les frais qui seront exposés pour le remplacement de celui-ci dans son patrimoine, il reste que le fonds en location-gérance libre lui procure des revenus, par le montant de la redevance convenue, en lieu et place de l’activité commerciale du locataire gérant exploitant le fonds ; que l’éviction a ainsi pour effet certain, direct et personnel de priver le propriétaire du fonds donné en location gérance de ces revenus, à compter de l’éviction effective, le temps nécessaire au remplacement de ce fonds dans son patrimoine, étant observé que le remploi indemnise les frais afférents au remplacement du bien mais non la perte de revenu pendant la période de temps précitée ; qu’il suit de ces éléments que, si la société évincée ne supporte pas un trouble commercial et ne saurait, en conséquence, sur ce point, réclamer une indemnité égale au quart des bénéfices moyens du fonds sur 3 ans, ni les charges sociales du fonds pour l’année 2006, lesquelles incombent au locataire gérant, comme il ressort de l’article 6 du contrat de location gérance, souscrit le 15 janvier 1990 et reconduit suivant les avenants convenus du 20 janvier 1993 et du 1^er février 1994, ce dernier avec Y Z, il reste qu’elle est fondée à demander la réparation de la perte des redevances de location-gérance pendant le temps nécessaire à l’acquisition d’un fonds équivalent, qui sera estimé à 6 mois, cette perte certaine n’étant pas réparée par l’indemnité de remploi ; que le préjudice sur ce point sera ainsi fixé à 20.122 €, sur la base de la redevance de location- gérance pour une année d’un montant non discuté de 40.244 € ;

Considérant que si, selon le contrat de location-gérance, les matériels d’exploitation sont la propriété du bailleur, il reste que l’indemnité d’éviction, pour perte du fonds de commerce, inclut ces matériels d’exploitation, de sorte que la société évincée ne peut prétendre à des frais de déménagement, étant observé qu’elle ne justifie pas occuper tout ou partie des locaux qu’elle a donnés en location- gérance ; qu’à bon droit le premier juge a ainsi rejeté la demande au titre d’une indemnité de déménagement ;

Considérant qu’ainsi l’indemnité totale due par la Ville de Paris à la société Excelsior Hôtel Varlin s’élève à la somme de 366.739,20 € ; qu’au regard de la succombance les dépens d’appel incombent à la Ville de Paris et que l’équité commande que soit accordée à cette société, pour les frais non taxables exposés en appel, une indemnité de 2000 €, en sus de celle, d’un même montant, justement accordée par le premier juge pour les frais non taxables exposés devant lui ;

PAR CES MOTIFS

Donne acte à la SARL Excelsior Hôtel Varin de sa renonciation aux moyens d’irrecevabilité de son mémoire d’appel déposé 1^er octobre 2008,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il condamne la Ville de Paris à payer la société précitée la somme de deux mille euros (2000 €) pour frais non taxables et la condamne aux dépens,

Dit que les indemnités dues par la Ville de Paris doivent être assises sur la valeur du fonds de commerce de commerce de cette société à la date du jugement déféré,

Fixe comme suit ces indemnités, au jour de ce jugement :

* trois cent seize mille cent cinquante deux euros (316.152 €), au titre de l’indemnité principale d’éviction (licence IV incluse),

* trente mille quatre cent soixante cinq euros et vingt centimes (30.465,20 €), au titre de l’indemnité accessoire de remploi,

* vingt mille et cent vingt deux euros (20.122 €), à titre d’indemnité accessoire compensatrice des pertes de redevance de location-gérance de l’éviction effective jusqu’au remploi,

Condamne la Ville de Paris à payer à la SARL Excelsior Hôtel Varin la somme de deux mille euros (2000 €) pour les frais non taxables exposés en appel,

La condamne aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT