Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 7 DÉCEMBRE 2011

( n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/00592

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 07/09499

APPELANTS

Monsieur Z X

15 avenue Marie-Amélie

XXX

représenté par la SCP KIEFFER JOLY BELLICHACH, avoués à la Cour

Madame B C D E épouse X

15 avenue Marie-Amélie

XXX

représentée par la SCP KIEFFER JOLY BELLICHACH, avoués à la Cour

INTIME

Syndicat des copropriétaires XXX – XXX représenté par son syndic la société CABINET BALZANO

XXX

XXX

représenté par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assisté de Maître Mathieu SEGAL, avocat au barreau de Paris, Toque : P490.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2011, en audience publique, l’avocat ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte authentique du 11 mars 2004, les époux X ont acquis dans l’immeuble en copropriété sis XXX et XXX le lot n°42 qu’ils ont divisé en quatre studios indépendants donnés en location.

Par exploit du 10 septembre 2007, le syndicat des copropriétaires a assigné les époux X pour voir ordonner la remise en état des lieux.

Par exploit du 11 février 2008, M. et M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires pour demander l’annulation des procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2005, 5 décembre 2006 et 12 décembre 2007 et se voir autorisés à subdiviser leur lot.

Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement contradictoire du 17 novembre 2009, assorti de l’exécution provisoire, dont les époux X ont appelé par déclaration du 11 janvier 2010, le Tribunal de grande instance de Créteil 5^e chambre civile :

Dit irrecevables les demandes d’annulation des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 7 décembre 2005 et 5 décembre 2006,

Rejette la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2007,

Condamne M. et M^me X à remettre le lot n°42 dans son état d’origine correspondant à l’état descriptif de division du 20 juin 2003, en ce compris les canalisations afférentes au lot , dans le délai de quatre mois à compter de la signification du jugement , et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, qui courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

Déboute M. et M^me X de toutes leurs demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimé a constitué avoué.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse au jugement déféré et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— De M. et M^me X le XXX,

Du syndicat des copropriétaires le 26 octobre 2011.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2011.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur l’annulation des assemblées générales

Pour ce qui concerne les assemblées générales des 7 décembre 2005 et 5 décembre 2006, il est constant que les procès-verbaux de ces assemblées ont été régulièrement notifiés à M. et M^me X respectivement les 24 décembre 2005 et 19 décembre 2006 et que leur action en contestation desdites assemblées a été faite par assignation du 11 février 2008, de telle sorte que le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était expiré lors de leur action en contestation, la déchéance étant acquise ;

Les époux X ne peuvent pas valablement soutenir qu’il s’agirait d’une action personnelle se prescrivant par un délai de dix ans alors qu’ils demandent l’annulations d’assemblées générales et qu’en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la contestation des décisions des assemblées générales doit, à peine de déchéance, être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, ce délai étant en l’espèce expiré , étant observé qu’ils n’établissent pas que ces résolutions présenteraient, comme ils l’allèguent, un caractère inexistant ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit irrecevables les demandes d’annulation des procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2005 et 5 décembre 2006 ;

Pour ce qui concerne l’assemblée générale du 17 décembre 2007, les époux X ne peuvent pas valablement soutenir que cette assemblée devrait être annulée au motif que la résolution n°17 refusant le projet de modification de l’état descriptif de division qu’ils proposaient serait irrégulière comme ne faisant pas apparaître le nom des opposants alors que l’éventuelle irrégularité d’une résolution a pour effet, non d’annuler l’assemblée toute entière, mais la seule résolution concernée et qu’en outre, en l’espèce, il est possible de reconstituer le sens du vote, le procès-verbal indiquant, en page 3, le nom de tous les copropriétaires absents, confirmé par la feuille de présence, et mentionnant sous la résolution n° 17 que seuls Natio-Vie et M. et M^me X ont voté « pour » de telle sorte que l’identité des opposants peut être établie ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2007 ;

Sur la division du lot

Le règlement de copropriété, dans son article 8 relatif à la destination de l’immeuble, stipule : « la location en meublé d’appartements entiers est autorisée. En revanche, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite » ;

Il ressort du procès-verbal de constat en date du 11 mai 2007, dressé par l’huissier nommé par une ordonnance sur requête du 23 janvier 2007, que : « la porte d’entrée ouvre sur un grand couloir. A gauche, il existe quatre compteurs divisionnaires. Au fond de couloir, il existe quatre portes, deux à droite et deux à gauche. Personne n’ayant répondu à nos appels, je demande au serrurier de procéder à l’ouverture des portes. Je constate que l’appartement est divisé en quatre studios : deux studios à droite, deux studios à gauche’ », l’huissier ayant constaté que chacun des studios est occupé par une personne à l’identité distincte ;

Les époux X ne peuvent pas valablement soutenir qu’il n’y aurait pas de leur part violation du règlement de copropriété au motif qu’il s’agirait de la location, par un bail unique, d’un appartement entier à plusieurs colocataires alors qu’il résulte du constat d’huissier précité que les époux X ont transformé l’appartement en studios aménagés et loués à quatre personnes distinctes, ce qui est interdit par le règlement de copropriété, le fait qu’il n’existerait qu’un bail de colocation pour les quatre locataires étant indifférent ;

Les époux X ne peuvent pas non plus valablement soutenir que les travaux de transformation seraient conformes aux règles de l’art selon rapport de visite de leur architecte Y en date du 6 janvier 2010 et réguliers au motif qu’ils en auraient préalablement informé le syndic sans objection de sa part alors que la transformation opérée étant contraire à la destination de l’immeuble, peu important l’éventuelle conformité aux règles de l’art des travaux réalisés, elle nécessitait une autorisation explicite de l’assemblée générale des copropriétaires, le silence allégué du syndic étant inopérant à pallier cette absence d’autorisation ;

Par ailleurs, les époux X ne peuvent pas valablement soutenir que les travaux réalisés n’affecteraient pas les parties communes alors que la création dans un seul appartement de studios avec notamment quatre salles d’eau et quatre WC, tel que cela ressort du constat d’huissier précité, a requis un raccordement aux réseaux communs, ce que confirme l’architecte des époux X, M. Y dans son rapport de visite en ces termes : «  Les conduits VMC ainsi que les colonnes d’évacuation EU et EV n’ont pas été modifié. Seules les nouvelles évacuations ont été raccordées sur les colonnes » et nécessitait donc une autorisation de ce chef pour laquelle l’assemblée générale n’a pas été sollicitée, étant observé que ce rapport de visite n’a pas été établi de manière contradictoire de telle sorte qu’il ne permet pas de déterminer l’ampleur réelle de l’atteinte aux parties communes, les époux X ayant au demeurant refusé au syndic toute visite des lieux malgré ses demandes en ce sens ;

Enfin, les époux X ne peuvent pas utilement demander à la Cour de les autoriser à subdiviser leur lot n°42 en cinq lots portant les n° 251 à 255 et à prononcer l’adoption de l’état descriptif y afférent alors qu’ils tentent par ce biais de voir entériner les travaux déjà réalisés, ce que le juge ne peut faire au regard de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 faute d’ être en mesure de fixer les conditions de l’autorisation, et que la subdivision sollicitée aboutirait en l’espèce à modifier la destination bourgeoise de l’immeuble telle que prévue par le règlement de copropriété ;

Il n’y a pas lieu d’ordonner de ce chef une mesure d’instruction ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné sous astreinte la remise en état des lieux, en ce compris les canalisations afférentes au lot ;

Y ajoutant, il sera dit que la remise en état ordonnée aura lieu sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais des époux X ;

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes à ce titre, qui ne se justifient pas ;

Sur les dommages et intérêts

Faute de justifier du préjudice dont il se prévaut, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

Les époux X, qui ne justifient pas d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires, seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat ses frais irrépétibles d’appel ; il lui sera alloué de ce chef la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

CONFIRME le jugement et y ajoutant :

DIT que la remise en état ordonnée aura lieu sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais des époux X ;

CONDAMNE M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires du XXX – 3ter, 5, 7, 9 rue Anatole France 94270 LE KREMLIN-BICETRE la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE M. et M^me X aux entiers dépens, de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD