COUR D’APPEL DE BORDEAUX

SIXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 05 AVRIL 2016

(Rédacteur : Elisabeth LARSABAL, Présidente)

N° de rôle : 13/02060

K, AH-AI G-H épouse Y C

c/

F G H

Nature de la décision : AU FOND

28A

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 06 novembre 2012 par le tribunal de grande instance de Bordeaux (1^re chambre civile, RG n° 07/06891) suivant déclaration d’appel du 04 avril 2013

APPELANTE :

K, AH-AI G-H épouse Y C

née le XXX à XXX

de nationalité Française

demeurant 157 S des Planètes – 40600 BISCARROSSE PLAGE

représentée par M^e Pascale MAYSOUNABE de la SELAS EXEME ACTION, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

F G H

né le XXX à XXX

de nationalité Française

demeurant 17, S T – 33400 AF

représenté par M^e MOLERES substituant M^e Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 février 2016 en audience publique, devant la Cour composée de :

Présidente : Elisabeth LARSABAL

Conseiller : Z A

Vice-Présidente placée : Sophie BRIEU

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 al. 2 du code de procédure civile.

Faits et procédure antérieure :

Pierrette X est décédée le XXX, laissant pour lui succéder ses deux enfants, M^me K I-H épouse Y C et M. F I-H.

Par acte du 30 juillet 2007, M^me K I-H a fait assigner son frère devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en partage.

Par jugement du 17 novembre 2008 devenu définitif, le tribunal a notamment :

' ordonné le partage de la succession et désigné un notaire pour y procéder,

' attribué préférentiellement à M. I-H l’immeuble sis 17 S T à AF,

' rejeté les demandes d’indemnités d’occupation réclamées à M^me I-H, au titre d’un immeuble sis AD AE à AF et vendu depuis, et à M. U-H, au titre de l’immeuble de Biscarosse,

' avant-dire droit, désigné un expert immobilier pour évaluer la valeur vénale de l’immeuble sis S T à AF, celle de la plus-value apportée à l’immeuble par les travaux réalisés, celle de sa valeur locative et celle de la valeur vénale de l’immeuble de Biscarosse.

Le rapport d’expertise a été déposé le 19 juillet 2010.

Par jugement du 6 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

' attribué à M. I-H, pour une valeur de 216.000 €, l’immeuble sis à Biscarosse,

' rejeté la demande de M^me I-H en indemnité d’occupation présentée contre son frère au titre de l’immeuble de Biscarosse,

' dit que les charges de jouissance resteront à la charge de l’occupant des immeubles de la succession et que les dépenses d’impositions et assurances des immeubles seront à la charge de l’indivision successorale,

' fixé la valeur de l’immeuble sis S T à AF à la somme de 254.000 €,

' fixé la créance de M. I-H sur l’indivision, au titre des dépenses faites sur l’immeuble sis S T à AF, à la somme de 56.000 €,

' rejeté les demandes de M^me I-H contre son frère au titre des loyers payés à Pierrette X avant son décès et de rapport à la succession au titre d’un avantage indirect,

' dit que M. I-H doit une indemnité d’occupation à l’indivision pour l’immeuble de AF qui lui est attribué à hauteur d’une somme de 680 € par mois à compter du XXX jusqu’au partage définitif de la succession,

' dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

' dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

Procédure d’appel :

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 4 avril 2013, M^me K I-H épouse Y C a relevé appel non limité de cette décision.

Par arrêt du 12 novembre 2014, la cour d’appel de Bordeaux a :

— confirmé la décision déférée :

' en ce qu’elle a attribué préférentiellement l’immeuble de Biscarrosse à M. F I-H au prix de 216.000 € (deux cent seize mille euros),

' en ce qu’elle a débouté M^me K I-H de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation de cet immeuble par son frère,

' en ce qu’elle a jugé que les charges fixes indépendantes de l’occupation doivent être supportées par l’indivision et que les dépenses générées par l’occupation et qui ne profitent qu’à l’occupant doivent être supportées par lui,

' en ce qu’elle a jugé que l’immeuble de AF, 17 S T, avait déjà été attribué de façon définitive à M. F I-H mais que la jouissance divise n’interviendra qu’au moment du partage,

' en ce qu’elle a chiffré à 254.000 € (deux cent cinquante quatre mille euros) le prix de cette attribution,

' en ce qu’elle a débouté M^me K I-H de sa demande de paiement d’un arriéré de loyers et de rapport d’une donation indirecte,

' en ce qu’elle a condamné M. F I-H à payer à l’indivision successorale une indemnité d’occupation mensuelle de 680 € (six cent quatre vingts euros) à compter du XXX jusqu’au partage,

— ordonné réouverture partielle des débats et renvoyé l’affaire à la mise en état, pour que les parties concluent

sur l’application de l’article 815-13 du code civil en l’espèce au regard des relations entre un bailleur et un preneur, et sur la créance qu’aurait pu détenir le locataire sur la propriétaire du fait de travaux,

sur les frais et dépens qui sont réservés.

Sur réouverture des débats, M^me I-H a fait signifier des conclusions le 25 février 2015.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 24 novembre 2015, a été reportée à l’audience collégiale du 23 février 2016.

Suite à la communication des conclusions d’intimé le 12 janvier 2016, M^me I-H a présenté une demande de rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, qui a été rejetée. Les parties ont toutefois été avisées que la clôture de l’instruction, initialement fixée au 26 janvier 2016 serait reportée au 2 février 2016.

Par ses conclusions du 2 février 2016, M^me K I-H épouse Y C demande à la cour de :

constater que la cour a considéré qu’il existe un contrat synallagmatique entre M. I-H et Pierrette X aux termes duquel la prise en charge des travaux par ce dernier justifiait la perception de loyers réduits,

dire que, de par l’existence de ce contrat, aucune créance n’est née entre M. I-H et sa mère au titre des travaux qu’il a effectués sur le bien situé à AF durant la période de location,

— à titre subsidiaire, si la cour considérait qu’une créance a pu naître,

constater que cette créance est nulle en ce que les loyers réduits ont permis à M. I-H une économie supérieure aux travaux engagés mais également à la plus-value procurée,

dire que M. I-H devra, à ce titre, rapporter à la succession la somme de 76.712 €,

— en toute hypothèse,

débouter M. I-H de l’ensemble de ses demandes relatives à la réouverture des débats,

condamner M. I-H à verser à M^me I-H la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. I-H aux frais relatifs aux mesures d’expertise,

condamner M. I-H aux entiers dépens d’instance dont distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile.

A cet effet, M^me K I-H épouse Y C fait valoir notamment que :

— les parties étant convenues que la perception d’un petit loyer qui avait comme contrepartie les travaux d’amélioration à la charge du preneur, lesdits travaux sont intervenus dans un cadre contractuel reconnu par la cour d’appel, qui n’a fait naître aucune créance particulière du preneur envers le bailleur,

— l’existence d’un ensemble synallagmatique fait obstacle à l’application de l’article 555 du code civil qui régit les constructions faites sur le terrain d’autrui,

— en l’absence de précision portant sur l’indemnisation des travaux effectués et au regard de la modicité du montant des loyers, il est indéniable que le bailleur et le preneur ont souhaité exprimer leur volonté de ne soumettre les travaux à aucune indemnisation,

— on ne saurait, sans contradiction, invoquer l’enrichissement sans cause tout en se prévalant de l’existence d’un contrat, d’autant plus que l’enrichissement de la succession n’est pas établi en raison de la modicité des loyers perçus,

— en admettant l’hypothèse d’une créance, son montant devrait être calculé en soustrayant aux sommes engagées par M. I-H dans les travaux, les sommes économisées au titre des loyers, ce dont il ressortirait un montant nul,

— l’estimation de la valeur locative du bien immobilier, réalisée par l’expert, est conforme à la valeur réelle du bien, compte tenu de la qualité de cet immeuble et de son environnement, de sorte que doit être appliquée une valeur de 850 € mensuels, soit 680 € en application de la décote de 20 % eu égard au caractère précaire de cette occupation,

— si les sommes économisées entre 1980 et 2005, au titre des loyers, peuvent être évaluées à 132.712 €, il y a lieu de tenir compte de la plus-value apportée à l’immeuble, soit 121.000 €, et du montant des travaux, évalué par l’expert à la somme de 56.000 €, de sorte que l’économie faite est toujours supérieure, quelle que soit la donnée prise en compte dans le calcul,

— non seulement M. I-H ne saurait être créancier de son bailleur et donc de la succession mais en outre, et contrairement à ce que la cour a retenu, il est débiteur de la somme de 76.712 €, au titre d’un avantage indirect constitutif d’une libéralité et justifiant un rapport à la succession.

Par ses conclusions du 12 janvier 2016, M. F I-H demande à la cour :

réformer le jugement entrepris, y ajoutant,

dire que M. I-H est fondé en sa qualité de locataire de feu M^me X, sur le fondement, à titre principal de l’accord intervenu entre ces derniers, à titre subsidiaire, de la théorie des impenses et à titre infiniment subsidiaire de l’enrichissement sans cause, à solliciter une indemnité à l’indivision successorale au titre des travaux d’amélioration qu’il a réalisés sur l’immeuble sis 17 S T à AF,

à titre principal, fixer à hauteur de 109.096 € la créance que tient M. I-H à l’égard de la succession au titre des travaux qu’il a réalisés sur ledit immeuble,

à titre subsidiaire, fixer à hauteur de 82.144 € la créance que tient M. I-H à l’égard de la succession au titre des travaux qu’il a réalisés sur ledit immeuble,

à titre très subsidiaire et avant dire droit, si la cour ne retenait pas le montant des loyers proposés par le concluant, désigner tel expert qui lui plaira afin de déterminer la valeur des loyers de 1981 à 2005, en prenant compte le contexte socio-économique de l’époque et l’environnement de l’immeuble selon les époques,

en toute hypothèse, débouter M^me I-H de sa demande visant à voir rapporter par M. I-H la somme de 76.712 €,

condamner M^me I-H à payer à M. I-H la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont distraction pour ceux d’appel par application de l’article 699 du code de procédure civile.

A cet effet, M. F I-H fait valoir notamment que :

— si l’article 815-3 du code civil ne peut trouver à s’appliquer concernant des travaux réalisés avant l’indivision, il y a lieu, en revanche, de tenir compte des rapports entre locataire et propriétaire pour déterminer le fondement juridique de la demande au titre de la plus-value,

— si l’article 555 du code civil est supplétif en ce qu’il n’a vocation à s’appliquer qu’à défaut de convention entre les parties qui régirait, même implicitement, le sort des constructions, et travaux d’amélioration réalisés par le preneur, il y a lieu, en revanche, de tenir compte du fondement contractuel de l’opération pour déterminer l’existence de la créance,

— l’article 555 et la théorie des impenses peuvent toutefois trouver à s’appliquer à titre subsidiaire, puisqu’à défaut de convention conclue entre les parties, il est établi que les locataires sont fondés à réclamer le montant de la plus-value procurée par les travaux qu’ils ont réalisés,

— à titre infiniment subsidiaire, l’indemnité au titre des travaux est justifiée par l’application de la théorie de l’enrichissement sans cause, M^me I-H bénéficiant, en sa qualité de co-indivisaire, de la plus-value procurée par les travaux réalisés aux frais du concluant,

— la valeur locative de l’immeuble a fait l’objet d’une mauvaise estimation, en ce qu’il n’a pas été tenu compte de l’état du quartier à l’époque, des loyers moyens pratiqués à l’époque et du coût de la vie par rapport au loyer précisé,

— pour calculer les loyers économisés par rapport à la plus-value apportée, il convient de prendre en compte un loyer de base sans les travaux,

— les montants des valeurs locatives telles que fixées par l’expert ne permettent donc pas, au regard de l’évolution du litige, de calculer la créance de M. I-H au regard de la convention intervenue entre lui et sa mère,

— les héritiers ne pouvant avoir plus de droits que le de cujus lui-même, il ne pourra jamais être réclamé de loyers au-delà d’un délai de cinq ans, de sorte que l’acte interruptif de prescription des demandes réciproques étant l’assignation du 13 juillet 2007, il convient de ne pas tenir compte des loyers économisés au-delà de l’année 2002, ce qui fait apparaître une créance de 109.096 €,

— à titre subsidiaire, si la cour ne faisait pas application de la prescription quinquennale, il y aurait lieu de tenir compte de la valeur locative réelle de l’immeuble durant la période considérée et de fixer à 82.144 € le montant de la créance,

— à titre infiniment subsidiaire, M. I-H n’aurait aucune créance à faire valoir, sans qu’aucunement, à l’inverse, il puisse lui être demandé de rapporter à la succession un quelconque avantage indirect,

— cette demande est irrecevable en ce que la cour n’a invité les parties qu’à conclure sur le fondement de la créance de M. I-H résultant du rapport synallagmatique,

— la demande est en outre infondée, en ce que la preuve de l’intention libérale n’est pas rapportée et que M^me I-H ne s’est pas appauvrie,

— elle bénéficie, compte tenu de l’attribution préférentielle, de la soulte que sera tenu de verser M. I-H et qui prend précisément en considération la plus-value procurée au bien, laquelle a été rendu possible par des travaux qui doivent être calculés en tenant compte du coût du matériel ainsi que celui de la main d’oeuvre.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, et des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’état de l’arrêt du 12 novembre 2014, le seul point non tranché concerne la maison de AF, 17 S T, sur laquelle M. F I-H bénéficiait d’un bail verbal de la part de sa mère et dans laquelle il a fait des travaux avec son autorisation tout en payant un loyer réduit, et s’agissant de ce bien immobilier, la cour a décidé, confirmant le jugement :

— qu’il avait été attribué à M. F I-H par jugement définitif du 17 novembre 2008 et que le transfert de propriété n’interviendra qu’au moment du partage final où l’attribution prendra effet

— que le prix d’attribution était de 254 000 €

— qu’il n’était pas dû d’arriéré de loyers avant décès par M. F I-H à sa mère

— que M. F I-H était redevable à l’indivision d’une indemnité d’occupation à compter du décès et jusqu’au partage, à hauteur de 680 € par mois

— que M. F I-H n’avait pas bénéficié d’une donation directe ou indirecte à l’occasion de ce bail

mais a ordonné la réouverture des débats pour que les parties concluent sur l’application de l’article 815-13 du code civil en l’espèce au regard des relations entre un bailleur et un preneur, et sur la créance qu’aurait pu détenir le locataire sur la propriétaire du fait de travaux.

Le tribunal a retenu une créance de 56 000 € au profit de M. F I-H au titre des dépenses d’amélioration, somme correspondant aux dépenses effectuées, en visant l’article 815-3 du code civil.

M^me K I-H épouse Y C demande la réformation du jugement, contestant l’existence d’une créance de son frère, et à titre subsidiaire si la cour considérait qu’une créance a pu naître, qu’elle est nulle en ce que les loyers réduits ont permis à M. F I-H une économie supérieure aux travaux et à la plus value, et qu’il doit rapporter à la succession une somme de 76 712 €.

Celui-ci demande à la cour de porter sa créance à 109 096 € à titre principal et 82 144 € à titre subsidiaire, sur le fondement des articles du code civil relatifs aux rapports locatifs, comme l’y a invité la cour par l’arrêt du 12 novembre 2014.

Il est rappelé que l’attribution du bien à M. F I-H entraînera le versement d’une soulte à M^me K I-H épouse Y C, sur la base de la valeur d’attribution du bien à 254 000 €, valeur qui résulte des travaux d’amélioration faits par M. F I-H, qui lui ont apporté une plus value que l’expert estimait en 2006 à 107 000 €.

S’agissant du fondement juridique de cette éventuelle créance, au regard du contrat formant un ensemble synallagmatique entre les parties portant sur la location à un prix réduit et une autorisation générale de travaux accordée à M. F I-H à ses frais par sa mère propriétaire du bien, il apparaît :

— que les travaux ayant été réalisés, à l’exception d’une terrasse dont la plus value a été estimée à 1000 €, avant le décès de Pierrette X, il n’y a pas lieu à application de l’article 815-3 du code civil

— que l’article 555 du code civil ne peut être invoqué dès lors qu’existait un accord entre M. F I-H et sa mère, les parties marquant leur accord sur ce point

— qu’il n’y a pas lieu à application de la théorie des impenses, en présence d’un accord entre les parties pour la réalisation de travaux, et d’une contrepartie constituée par un loyer réduit

— que ne peut être invoqué un enrichissement sans cause de M^me K I-H épouse Y C quand bien même les travaux ont augmenté la valeur de la maison, dès lors que la réduction du loyer a réduit la succession de Pierrette X, et que par l’effet de l’attribution préférentielle, M. F I-H continuera à jouir de ces travaux.

En conséquence, le fondement de la créance de M. F I-H peut résider dans les rapports entre bailleur et preneur, soit les articles 1134 à 1137 du code civil.

Sur ce fondement, la cour considère que le remboursement par l’indivision d’une créance correspondant au coût matériel des travaux tel que retenu par l’expert, soit 56 000 €, sans prise en compte de la valeur de la main d’oeuvre apportée en personne par M. F I-H, constitue une juste appréciation de l’intention de celui-ci et de sa mère dans leurs rapports contractuels.

En effet, si l’occupant a bénéficié de loyers réduits, la valeur locative avancée par M^me K I-H épouse Y C apparaît déraisonnable au regard de l’état initial du bien, qui a doublé de surface, des loyers existant dans les années 1980 au regard du niveau de revenus de l’époque, de l’évaluation émanant d’un agent immobilier localement implanté, à l’encontre de laquelle M^me K I-H épouse Y C n’apporte pas de contre élément précis, de la plus value tardive ajouté par le tramway, qui n’est arrivé à proximité qu’en 2005 ; par ailleurs, la longueur et l’importance des travaux, qui ont généré une période d’inconfort, la plus value importante en résultant, qui bénéficie à M^me K I-H épouse Y C par l’effet de la soulte, la tranquillité et l’économie de frais de gestion que généraient pour Pierrette X l’occupation stable et l’amélioration du bien par son fils, travaux que l’intéressé a réalisés lui-même, ce qui constitue une économie appréciable, le caractère non dérisoire des loyers et leur paiement régulier, qui constituait pour celle-ci un revenu sûr, doivent être considérés comme des éléments de l’accord entre les parties à cet ensemble d’organisation de leurs rapports contractuels.

Ces éléments justifient de constater l’existence d’une créance, mais de la limiter à ce montant des sommes dépensées.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la créance de M. F I-H sur l’indivision, au titre des dépenses faites par lui sur l’immeuble de AF 17 S T à la somme de 56 000 €.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens d’appel seront mis à la charge de M^me K I-H épouse Y C qui succombe pour l’essentiel de ses prétentions, et qui sera condamnée à verser à M. F I-H une somme de 2800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Vu l’arrêt du 12 novembre 2014,

Statuant dans la limite de la réouverture des débats,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé la créance de M. F I-H sur l’indivision, au titre des dépenses faites par lui sur l’immeuble de AF 17 S T à la somme de 56 000 € ;

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne M^me K I-H épouse Y C à verser à M. F I-H une somme de 2800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me K I-H épouse Y C aux dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par Elisabeth LARSABAL, Présidente et par Audrey COLLIN, greffier auquel elle a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier La Présidente