COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 JANVIER 2025

N° RG 23/05544 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NRHW

S.A.S. GROUPE CTI

c/

S.A.S. F-TECH ATLANTIQUE

Nature de la décision : AU FOND

Copies exécutoires délivrées

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 04 décembre 2023 par le Tribual Judiciaire de [Localité 3] (RG : 23/02393) suivant déclaration d’appel du 07 décembre 2023

APPELANTE :

S.A.S. GROUPE CTI agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. F-TECH ATLANTIQUE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-Isabelle TEILLEUX de la SELARL B.G.A., avocat au barreau de BORDEAUX,

et assistée de M^e Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Mélina POUESSEL, greffier placé

Greffier lors du prononcé : Vincent BRUGERE, greffier

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE.

La SAS F-Tech Atlantique, preneur, se plaint de l’existence de nombreuses infiltrations en provenance de la toiture des lieux loués par son bailleur, la société Groupe CTI.

Par acte du 17 novembre 2023, la société F-Tech Atlantique a fait assigner en référé la société Groupe CTI devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir :

A titre principal :

— condamner la société Groupe CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte de 15 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société Groupe CTI à payer à la société F-Tech Atlantique la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— condamner la société Groupe CTI à faire cesser les infiltrations affectant le bâtiment loué sous astreinte de 45 000 euros à chaque manifestation d’une nouvelle infiltration constatée par huissier passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— condamner la société Groupe CTI à payer à la société F-Tech Atlantique la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire de référé du 4 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— rejeté les fins de non recevoir invoquées par la société Groupe CTI ;

— condamné la société Groupe CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte provisoire de 15 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai de 3 mois ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société Groupe CTI à payer à la F-Tech Atlantique la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné la société Groupe CTI aux entiers dépens.

La société Groupe CTI a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 7 décembre 2023, portant sur l’ensemble des chefs du dispositif.

Par ordonnance du 1er février 2024, la première présidente de la cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions déposées le 14 février 2024, la société Groupe CTI demande à la cour de :

— déclarer les demandes de la société Groupe CTI recevables et fondées ;

A titre principal :

— réformer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 décembre 2023 en ce qu’elle a :

— rejeté les fins de non-recevoir invoquées par la société Groupe CTI ;

— condamné la société Groupe CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte provisoire de 15 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai de 3 mois ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société Groupe CTI à payer à la F-Tech Atlantique la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné la société Groupe CTI aux entiers dépens ;

— débouter la société F-Tech Atlantique de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire :

— réformer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 décembre 2023 en ce qu’elle a :

— rejeté les fins de non-recevoir invoquées par la société Groupe CTI ;

— condamné la société Groupe CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte provisoire de 15 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai de 3 mois ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société Groupe CTI à payer à la F-Tech Atlantique la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— condamné la société Groupe CTI aux entiers dépens.

— ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec mission notamment de :

o dire si les désordres et griefs visés dans l’assignation et ses documents de renvoi existent et dans l’affirmative les décrire, en indiquer la cause et notamment s’ils sont la conséquence de la vétusté ou de toute autre cause qui sera précisée ;

o déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et en déterminer le coût sur la base de devis fourni par les parties.

o donner les éléments de faits permettant de déterminer si les travaux nécessaires relèvent des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil.

A titre infiniment subsidiaire :

— réformer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 décembre 2023 en tant seulement qu’elle a :

— condamné la société GROUPE CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte provisoire de 15 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce pendant un délai de 3 mois ;

— condamné la société Groupe CTI à payer à la F-Tech Atlantique la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Groupe CTI aux entiers dépens.

— débouter la société F-Tech-Atlantique de sa demande tendant à assortir la condamnation de la société Groupe CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte provisoire de 15 000 euros par jour de retard ;

— dire n’y avoir lieu d’assortir la condamnation principale d’une astreinte.

Dans les trois cas :

— condamner la société F-Tech Atlantique à verser la somme de 3 000 euros à la société Groupe CTI au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

Par dernières conclusions déposées le 8 mars 2024, la société F-Tech Atlantique demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme irrecevables ou mal fondées ;

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

— condamner la société Groupe CTI à payer à la société F TECH la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’affaire, initialement fixée à l’audience rapporteur du 16 mai 2024, a été envoyée à l’audience rapporteur du 16 septembre 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur l’irrecevabilité des demandes de la société F-Tech Atlantique.

La société Groupe CTI, arguant des articles 122, 488 du code de procédure civile et 1355 du code civil, avance que l’ordonnance de référé rendue le 30 octobre 2022 avait le même objet et que les demandes adverses se heurtent à l’autorité de chose jugée en l’absence de circonstance nouvelle.

Elle rappelle que celle-ci reposait essentiellement sur un devis de la société [G] relatif à des travaux de toiture non contradictoire et ne portant que sur une partie de celle-ci, suite à un bilan effectué unilatéralement par ce professionnel.

Or, elle remarque que non seulement les travaux ordonnés par la précédente décision ont été exécutés, mais qu’il est à présent sollicité la réfection totale de la toiture objet du présent litige. Elle conteste que son adversaire ait fait réaliser les travaux décrits par la société [G], n’ayant réglé que les mesures conservatoires et entrepris aucun travaux sur la toiture.

Elle note que la partie adverse a d’ailleurs sollicité une expertise devant les premiers juges aux fins de déterminer les travaux nécessaires aux désordres dont elle allègue, démontrant l’absence de nouvel élément distinct des précédents.

***

L’article 1355 du code civil énonce que 'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'

La cour relève que les demandes faites lors de l’ordonnance de référé du 31 octobre 2022 par la société intimée ne portaient pas sur la toiture elle-même, mais bien sur ses accessoires, en particulier les couvertines, des plaques translucides, des contours et exutoires, des sorties des eaux pluviales, parties de chenaux et sur une partie de la toiture sur 290 m² (pièce 15, 16 et 28 de l’intimée).

Lors du présent litige, il n’est pas remis en cause le fait que la société F-Tech Atlantique réclame la réfaction intégrale de la toiture du fait d’infiltrations, constatées par un huissier de justice le 26 octobre 2023, soit postérieurement à la décision précitée (pièce 52 de l’intimée), qui décrit des fuites d’eau provenant du toit à de multiples endroits dans le bâtiment loué.

En ce qu’il résulte de la seule constatation de demandes ne portant pas sur le même objet, les demandes concernées ne sont pas fondées sur la même cause.

Dès lors, la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée n’est pas fondée, doit être rejetée et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur la preuve de la nécessité d’une réparation intégrale de la toiture des lieux loués.

La société Groupe CTI se prévaut, arguant des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, qu’il n’est pas établit la nécessité de la reprise de la totalité de la toiture des lieux loués, faute de pièce en ce sens. Elle souligne en particulier l’absence de communication du bilan de la société [G] et des devis annexés relatifs à la première intervention et remarque que tant le constat d’huissier précité du 26 octobre 2023 que l’avis de M. [W], expert, ne concluent pas à la nécessité du remplacement intégral de la toiture.

Elle dénonce le fait que le constat et que l’avis de M. [W] ne sont pas contradictoires et dénonce les carences adverses dans l’entretien de la toiture. Elle note que son adversaire sollicite d’ailleurs une expertise et donc qu’il n’existe pas d’éléments suffisants pour justifier de la condamnation pourtant prononcée par les premiers juges, notamment faute d’avoir pu accéder à la toiture.

Ainsi, elle indique que quand bien même il serait démontré qu’il y a lieu de procéder à la réfection de la toiture, il conviendrait au préalable de désigner un expert judiciaire, faute que les deux éléments précités versés aux débats, soient suffisants. En particulier, elle considère qu’ils ne sont pas contradictoires et qu’ils n’établissent pas les causes des désordres, leurs origines, les travaux pour y remédier et les responsabilités encourues, ce alors même qu’il est réclamé par la partie adverse une telle mesure. De plus, elle note que les pièces adverses ne démontrent pas qu’il faille procéder à la réfection totale de la toiture, que les infiltrations ne résultent pas d’un défaut d’entretien ou de réparations locatives, ne précisent les travaux à réaliser ou qu’ils relèvent des grosses réparations.

De surcroît, arguant des articles 1103, 1104, 1728, 1731 et 1732 du code civil, elle affirme que le bail commercial conclu entre les parties prévoir une clause de prise des locaux en l’état, sans que le preneur puisse exiger de sa part la moindre réparation et qu’en tout état de cause, il appartient au locataire, au titre de son obligation prévue aux articles 6.1.2, 6.1.4 et 6.1.11 de l’avenant du 25 mai 2012 de supporter les réparations locatives et le menu entretien, de le prévenir des détériorations et de prendre toute mesure pour les éviter.

Surtout, elle estime que les réparations objets du litige ne relèvent pas de la qualification de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, mais du défaut d’entretien adverse, notamment en ce que l’état des lieux d’entrée du mois de juillet 2020 entre les parties montre l’existence de plantes sur les murs des façades et en toiture qui n’ont pas fait d’entretien et explique le rapport [G]. Elle se prévaut également de ce que la partie adverse a effectué des travaux sur le gros oeuvre en procédant à des travaux d’extension, la mise en place de machines sans autorisation ou a intégré dans le bâtiment des éléments comme des climatiseurs, aérothermes.

***

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

L’article 1315, devenu 1353 du code civil, dispose 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

La cour constate qu’il ressort des constats réalisés par des officiers ministériels les 30 juillet 2020, 24 février et 26 octobre 2023 (pièces 8, 52 de la partie intimée) non seulement des fuites généralisées en provenance du toit, mais surtout une dégradation certaine de la situation.

Ainsi, si les premières constatations du 30 juillet 2020 ne faisaient référence qu’à des infiltrations localisées et limitées, les deux derniers procès-verbaux montrent non seulement une présence importante d’écoulements d’eau dans les bâtiments, mais surtout qu’au moins une partie de la toiture présente des poches d’eau, visibles sur le constat effectué grâce à l’usage d’une nacelle le 24 février 2023, qui a permis l’accès au toit pour son inspection, contrairement à ce qu’affirme la partie intimée.

Or, de tels éléments constituent, comme l’a relevé le premier juge, un trouble manifestement illicite en ce que les infiltrations provenant du toit, ainsi que cela a été constaté à deux reprises par un commissaire de justice en 2023, gênent nécessairement l’activité de la société F-Tech Atlantique.

En ce que les mêmes constatations montrent encore que les infiltrations résultent notamment d’éléments de la toiture vétustes et dégradés par le temps, ce qui n’est pas contesté par l’appelante et que la cour peut voir au vu des photographies annexées aux constats, notamment lors des opérations du 24 février 2023, il ne saurait être soutenu qu’il s’agit de simples manquements au titre de l’entretien, les éléments de structure eux-mêmes étant concernés, notamment la chape noire goudronnée, les éléments translucides ou les bacs en acier.

Dès lors, il ne saurait être allégué l’existence d’une absence d’entretien ou une défaillance de la société preneuse, alors même que du fait de l’importance des travaux rappelée ci-avant, ces derniers ne peuvent que concerner le gros-oeuvre au sens de l’article 606 du code civil.

De surcroît, la société appelante ne saurait alléguer que son adversaire ait détérioré le toit ou le gros oeuvre, faute de communiquer la moindre pièce en ce sens et de démontrer que le preneur ait entrepris des travaux à ce titre.

De même, les trois constats d’officier ministériel, dont un seul est étayé par l’avis d’un sachant, ne seront pas écartés comme n’étant pas contradictoires, car, outre que ces constatations ne sont pas remises en cause dans leur réalité, elles ne font que représenter et objectiver la situation du bâtiment. Ainsi, la société intimée n’avait pas l’obligation de faire convoquer l’appelante à cette opération de constatation et il sera relevé au surplus que ces pièces ont pu faire l’objet d’un débat contradictoire devant les deux degrés de juridiction.

De même, il ne saurait être fait droit à la demande d’expertise, la nature des travaux ressortant des constatations effectuées.

C’est pourquoi, l’argumentation de la société Groupe CTI sera rejetée et la décision attaquée confirmée de ce chef.

III Sur l’astreinte.

La société appelante rappelle que l’astreinte n’est qu’une faculté pour le juge, qu’elle n’a pas été motivée par la décision attaquée, alors qu’elle est disproportionnée.

Outre ses contestations précédentes, elle indique avoir déjà pris contact avec des entrepreneurs, mais que le délai accordé d’un mois était trop court pour une toiture d’une surface d’environ 3.000 m².

Elle dénonce en outre que l’astreinte prononcée représente une somme supérieure à la valeur de l’immeuble louée pour la période prononcée de 3 mois.

***

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce que 'Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.'

Il ressort de l’argumentation même de la société Groupe CTI qu’elle n’a pas débuté les travaux de reprise de la toiture.

Au vu des infiltrations constatées et des difficultés qu’elles ne manqueront pas de poser à l’activité de la société intimée et au bâtiment loué, il apparaît nécessaire d’ordonner une telle mesure, les circonstances de fait montrant son caractère nécessaire.

En revanche, il est exact que le montant de 15.000 € par jour de retard pendant 3 mois est excessif, notamment en ce qu’il représente une valeur supérieure aux travaux à effectuer.

Dès lors, la décision attaquée sera infirmée de ce seul chef et si le délai de l’astreinte provisoire n’est pas remis en cause, son montant sera néanmoins justement évalué à la somme quotidienne de 7.500 € au vu des circonstances rappelées ci-avant.

IV Sur les demandes annexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande que la société Groupe CTI soit condamnée à payer à la société F-Tech Atlantique la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, la société Groupe CTI supportera la charge des entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés tribunal judiciaire de Bordeaux le 4 décembre 2023 sauf en ce qu’elle a condamnée la société Groupe CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte provisoire de 15 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant un délai de 3 mois ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

— Condamne la société Groupe CTI à procéder à la réfection intégrale de la couverture du bâtiment loué sous astreinte provisoire de 7.500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant un délai de 3 mois ;

Y ajoutant,

— Condamne la société Groupe CTI à régler à la société F-Tech Atlantique, une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

— Condamne la société Groupe CTI aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE , greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,