Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 JUIN 2012

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/20427

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2010- Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/06667

APPELANTE

XXX

agissant poursuites et diligences de son gérant

ayant son siège XXX

représentée par M^e Nadine CORDEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0239, avocat postulant

assistée de Maître Bruno PHILIPPON, avocat au barreau de PARIS, toque P 55, avocat plaidant

INTIMÉE

La SARL GALERIE C

ayant son siège XXX

représentée par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, toque : C1236

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral et en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 avril 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z A, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame X Y, Conseillère

Madame Z A, Conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Béatrice GUERIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, et par Madame Alexia LUBRANO, Greffière stagiaire en pré-affectation, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

* * * * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Faits et prétentions des parties :

Suivant acte sous seing privé du 19 mai 1995, la société VCL 2000 a donné à bail en renouvellement à M^me B-C, aux droits de qui est venue la société Galerie C, des locaux composés d’une pièce sur cour, avec WC et cabinet de toilette, à destination de curiosités et objets d’art, situés XXX.

Par acte du 16 mars 2009, la société VCL 2000 a fait délivrer à la société Galerie C un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à déposer la chaudière installée, de supprimer la ventouse et de reboucher le percement réalisé sans autorisation du bailleur et sans autorisation de la copropriété et hors la surveillance obligatoire de l’architecte, et d’avoir à justifier du dernier ramonage réalisé et de l’attestation d’assurance.

Par acte du 15 avril 2009, la société Galerie C a fait assigner la société VCL 2000 en opposition à commandement devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 9 septembre 2010, assorti de l’exécution provisoire, a :

— constaté que la société Galerie C a satisfait à ses obligations en matière de ramonage et d’assurance et dit que la clause résolutoire ne saurait être acquise de ce chef,

— suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à l’intervention d’une nouvelle décision après l’expertise ordonnée,

avant dire-droit :

— désigné un expert aux fins notamment de rechercher si l’installation est conforme ou non aux prescriptions réglementaires et si elle apporte une nuisance à la copropriété,

— sursis à statuer sur le surplus des demandes et réservé les dépens.

Par déclaration du 19 octobre 2010, la société VCL 2000 a fait appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 26 mars 2012, la société VCL 2000 demande :

— de constater que les travaux ont été réalisés en violation des dispositions contractuelles,

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion de la société Galerie C,

— la fixation du montant l’indemnité d’occupation mensuelle à celui du loyer majoré de 10% et des charges,

— l’acquisition du dépôt de garantie,

— de la décharger de toute condamnation,

— la condamnation de la société Galerie C au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 28 mars 2012, la société Galerie C demande :

— de déclarer irrecevable l’appel de la société VCL 2000,

— le débouté des demandes de la société VCL 2000,

— de lui donner acte de la production de l’attestation d’assurance et du ramonage,

— la nullité ou l’absence d’effet du commandement,

— de constater qu’il a été délivré de mauvaise foi,

— de dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire,

— la condamnation de la société VCL 2000 à payer la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts, et la somme de 5 000 € pour trouble de jouissance,

— sa condamnation au paiement de la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction,

subsidiairement :

— l’octroi de 6 mois de délais pour supprimer le conduit et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 28 mars 2012.

CELA EXPOSE,

Considérant que la société Galerie C soutient que l’appel de la société VCL 2000 est irrecevable dans la mesure où elle a fait signifier, postérieurement, un congé avec offre de renouvellement, emportant nécessairement accord sur le principe du renouvellement ; que la société VCL 2000 réplique que sa prétendue renonciation n’est pas établie et que le congé a pris soin de préciser qu’il est délivré sous réserve de la procédure d’appel ;

Considérant, en effet, que, dans aucun de ses éléments, le congé avec offre de renouvellement délivré par la société VCL 2000 ne constitue un acte positif manifestant le renoncement de la bailleresse à poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire ; que l’appel est donc recevable en la forme ;

Considérant que la société VCL 2000 fait valoir que le changement de la chaudière existante par une chaudière à ventouse a nécessité le percement de la façade ; qu’en application du bail, la locataire est tenue de recueillir le consentement exprès et par écrit du bailleur pour tous travaux d’aménagement importants et que tous travaux sans exception, quelle que soit leur importance, doivent être exécutés sous la surveillance de son architecte, outre la clause faisant obligation à la locataire de se conformer au règlement de copropriété ; que le changement de chaudière avec modification de son principe constitue des travaux importants et qu’une ouverture a d’ailleurs été pratiquée en façade ;

Considérant que la société Galerie C réplique qu’elle n’a pas installé une chaudière mais seulement procédé à son remplacement, ce qui constitue une de ses obligations contractuelles ; qu’aucun percement n’a été réalisé, s’agissant de l’installation d’une ventouse d’évacuation, la modification s’imposant, le conduit d’extraction existant contenant de l’amiante ; que le percement incriminé date probablement de plus de 30 ans ; que le refus initial par la copropriété de la proposition de règlement qu’elle avait émise aurait abouti à la priver de chauffage ; que c’est ainsi qu’après une nouvelle assemblée générale de la copropriété, le 10 mars 2011, une résolution a été adoptée, prévoyant une remise en état, soit la dépose du conduit de fibro-ciment, la dépose de la ventouse, la création d’un nouveau conduit de fumée sur la hauteur réglementaire, ce qui a été réalisé par ses soins ;

Considérant qu’il résulte des pièces versées aux débats, d’une part, que la clause 14 du bail met à la charge de la locataire 'toutes les réparations et tous les remplacements qui pourraient être nécessaires … aux appareils, chaudière comprise', d’autre part, que les travaux de remplacement de la chaudière tels que réalisés n’ont nécessité aucun percement ni d’autres travaux de gros oeuvre et ne constituent pas, par ailleurs, des travaux d’aménagement importants au sens de la clause 22 du bail, qui requièrent l’autorisation de la bailleresse ;

Considérant que si la société VCL 2000 entend soutenir qu’au-delà de son autorisation préalable pour toute modification du gros oeuvre ou travaux d’aménagement importants, la clause du bail oblige la locataire à faire exécuter tous travaux sans exception sous la surveillance de l’architecte, elle procède ainsi à une lecture extensive de la dite clause que sa rédaction sans ambiguïté ne peut permettre ; qu’en effet, l’obligation d’exécution de travaux sous surveillance de l’architecte est formulée à la clause 22, intitulée 'travaux éventuels de transformation', précisant qu’il s’agit de modification du gros oeuvre et de travaux d’aménagement importants ; qu’il s’agit d’une clause particulière et non d’une clause générale, restreignant la surveillance de l’architecte à ces seuls travaux de transformation ; que cette clause n’est pas applicable, en l’espèce, les travaux de remplacement de la chaudière étant ceux visés à la clause 14 du bail, intitulée 'chauffage indépendant’ ;

Considérant enfin que la copropriété a pu exercer ses pouvoirs à l’égard des travaux réalisés et qu’un accord a été trouvé pour leur achèvement, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2011 ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède qu’aucun des éléments visés à la mise en demeure ne permet de mettre en jeu la clause résolutoire ; qu’en conséquence, le commandement est privé d’effet et l’expertise ordonnée en première instance n’a plus d’objet ;

Considérant que, devant la cour, la société VCL 2000 ne soutient plus le moyen tiré du défaut de justification du ramonage et de justification d’une assurance pour les lieux loués ;

Considérant qu’en ce qui concerne la demande de dommages et intérêts formée par la société Galerie C, celle-ci n’établit pas que la délivrance du commandement manifesterait la volonté de nuire de la société VCL 2000 ou un abus de droit ; que, par ailleurs, elle invoque un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance en faisant valoir que c’est à la bailleresse à lui fournir les moyens d’une installation de chauffage des locaux, en lui permettant l’usage du conduit d’extraction de fumée extérieur ; que, toutefois, le remplacement de la chaudière incombant à la locataire et celle-ci ne soutenant pas qu’avant le remplacement auquel elle a procédé, elle aurait été privée de chauffage et privée de l’usage du conduit d’extraction existant alors, sa demande au titre d’un trouble de jouissance ne peut prospérer ;

Considérant que la société VCL 2000 doit être condamnée au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant que la société VCL 2000 doit être condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a constaté que la société Galerie C avait satisfait à ses obligations en matière de ramonage et d’assurance et dit que la clause résolutoire ne saurait être acquise de ce chef,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Déclare le commandement délivré le 16 mars 2009 dépourvu d’effet,

Déboute la société VCL 2000 de toutes ses demandes,

Déboute la société Galerie C du surplus de ses demandes,

Condamne la société VCL 2000 au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE