Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2012

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/07425

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 05 – RG n° 1110000045

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DU 39 RUE GALANDE XXX, pris en la personne de son syndic, la société CENTURY 21 – S.C.P. 2.i SARL ayant son siège XXX, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux.

XXX

XXX

Représentée par la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES en la personne de M^e Benoît HENRY (avocats au barreau de PARIS, toque : K0148)

Assistée de M^e G-H DE Z (avocat au barreau de PARIS, toque :R1861)

INTIMÉES

SAS CABINET Y, agissant en la personne de ses représentants légaux.

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine BELFAYOL BROQUET (avocat au barreau de PARIS, toque : L0064)

Assistée de la SELURL LiberLex Selarl en la personne de M^e Jacques SALOMON (avocats au barreau de PARIS, toque : B0156)

SARL STAIRNET

XXX

XXX

Représentée par la SCP FISSELIER – CHILOUX – X en la personne de M^e Alain FISSELIER (avocats au barreau de PARIS, toque : L0044)

Assistée de M^e Sabrina ARIBI (avocat au barreau de PARIS, toque : G0551)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Alain SADOT, Président

M^me C D, Conseillère

Madame E F, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me A B

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Alain SADOT, président et par M^me A B, greffier présent lors du prononcé.

*******

Le 1^er octobre 2001 et sous la signature de son syndic alors en exercice, le syndicat des copropriétaires du XXX (5^e arrondissement) a accepté la proposition de prix présentée le 31 juillet 2001, par la société STAIRNET NETTOYAGE pour l’entretien de l’immeuble. Le marché prévoyait qu’il était souscrit sans limitation de durée, se renouvelant par tacite reconduction et étant résiliable à tout moment avec un préavis de trois mois.

La SAS 'cabinet Y’ a été le syndic de la copropriété du XXX jusqu’à sa démission lors de l’assemblée générale du 24 juin 2010.

Le 19 mars 2009, le cabinet Y a signé un nouveau contrat d’entretien avec la société STAIRNET NETTOYAGE, la convention stipulant que le marché était souscrit pour une durée d’une année, se renouvelant par tacite reconduction et étant résiliable, à la date anniversaire au gré de chaque partie, avec un préavis de trois mois.

Le cabinet Y a résilié ce contrat le 10 juin 2009, à la demande du syndicat des copropriétaires lors de son assemblée générale du 27 avril 2009. Le 24 juin 2009, la société STAIRNET NETTOYAGE prenait acte de cette résiliation à effet du 13 mars 2010. Le 21 juillet 2009, le cabinet Y mettait fin immédiatement au marché, au motif d’une absence de prestation. Il demandait à la société STAIRNET NETTOYAGE de remettre les clefs de l’immeuble, ce qu’elle fera le 31 juillet 2009.

Le tribunal d’instance de Paris (5^e arrondissement) a été saisi d’une action en paiement par la société STAIRNET NETTOYAGE et d’appels en garantie à l’encontre du cabinet Y, ces interventions forcées étant régularisées par assignations des 17 mai et 3 novembre 2010.

Par jugement du 30 mars 2011, ce tribunal a joint les trois procédures et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société STAIRNET NETTOYAGE la somme de 5 366,46€ au titre des factures dues pour la période du 2 mars 2009 à mars 2010 et celle de 1 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il a débouté les parties du surplus de ses demandes, relevant que :

— l’assignation du 17 mai 2010 avait été délivrée au nom du syndicat représenté par le cabinet Y alors que ce syndic n’avait donné aucune instruction en ce sens aux auxiliaires de justice qui se présentaient comme son huissier et son avocat.

— la seconde assignation avait été délivrée sans résolution du syndicat des copropriétaires donnant mandat à son nouveau syndic d’agir à l’encontre de son ancien mandataire.

Le syndicat des copropriétaires du XXX a relevé appel de cette décision, le 19 avril 2011. Dans le dernier état de ses conclusions du 6 septembre 2012, Il prie la cour d’infirmer la décision déférée et constatant l’incurie grave de la société STAIRNET NETTOYAGE, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’entretien à ses torts exclusifs, sollicitant la condamnation de l’intimée au paiement d’une indemnité de procédure de 3 800€.

Subsidiairement, il réclame la garantie de son ancien syndic, le cabinet Y et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 3 800€ et aux dépens de première instance et d’appel.

Il explique que dès 2007, les copropriétaires ont manifesté leur mécontentement quant à la qualité des prestations de la société STAIRNET NETTOYAGE, décidant dès l’assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2007 de résilier ce contrat, résolution que le cabinet Y n’a pas mise en oeuvre. Il ajoute que ses griefs à l’encontre de l’entreprise ont été réitérés lors de l’assemblée de 2008. Il estime que le courrier adressé par la société STAIRNET NETTOYAGE en réponse au courrier de reproches du syndic du 27 août 2008 contient l’aveu de l’inexécution des prestations et que l’état lamentable des parties communes est également établi par le constat d’huissier du 27 juillet 2009 dressé à la demande du prestataire. Il en déduit que la cour, peut, au visa de l’article 1184 du code civil, constater l’inexécution par la société STAIRNET NETTOYAGE de ses prestations et donc prononcer la résiliation du contrat.

Enfin, il relève l’absence de preuve d’un préjudice, qui ne peut résulter que d’une amputation des bénéfices et soutient avoir réglé la facture de nettoyage du mois de mai 2009.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires soutient que son syndic a engagé sa responsabilité en ne prenant pas en compte les décisions prises lors des assemblées générales de 2007 et 2008, en renouvelant le contrat, selon des modalités contractuelles qui lui étaient particulièrement défavorables puis en procédant à une résiliation, sans en respecter les modalités. Au préalable, le syndicat des copropriétaires soutient la validité de ses assignations successives, relevant que la procédure engagée a été ratifiée lors des assemblées générales des 24 juin 2010 et 30 mars 2011.

Dans ses conclusions du 13 septembre 2011, la société STAIRNET NETTOYAGE sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, réclamant la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de procédure de 2 000€ et aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle conteste la moindre faute dans l’exécution du marché d’entretien, expliquant que les rares plaintes de copropriétaires sont liées à la poussière de plâtre dégagée par des travaux réalisés dans des parties privatives, qui se re-déposait après le passage de ses employés. Elle en déduit que la résiliation, intervenue prématurément est irrégulière et doit entraîner le paiement des prestations jusqu’au terme contractuel, le syndicat des copropriétaires ne pouvant invoquer, en l’absence de faute contractuelle, les dispositions de l’article 1184 du code civil. Elle affirme l’existence d’un préjudice égal au montant du chiffre d’affaires perdu.

Dans ses conclusions du 25 septembre 2012, le cabinet Y demande à la cour de confirmer la décision rendue en première instance et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000€ pour procédure abusive et de celle de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il nie avoir donné, à quiconque, mandat de délivrer l’assignation du 17 mai 2010 alors même qu’il apparaît à cet acte comme mandataire du syndicat des copropriétaires et en déduit que le tribunal avait été saisi d’un faux au sens pénal du terme. Il dénie toute valeur à l’acte du 3 novembre 2010 délivré à la demande du syndic désigné après sa démission, puisque celui-ci a été délivré 'sur et aux fins’et qu’il ne peut régulariser un acte nul et de nullité absolue.

Au fond, il explique qu’il n’a pas pu mettre en oeuvre la résolution prise lors de l’assemblée générale du 14 mars 2007, la copropriété ayant indiqué que le nouveau prestataire, qui serait présenté par le conseil syndical, devait s’engager sur un prix de 375€ HT. Il prétend qu’en résiliant le contrat, après la décision de l’assemblée générale, il n’a fait qu’exécuter la résolution prise.

SUR CE, LA COUR

Considérant que, aux termes de la convention du 14 mars 2009 qui fait la loi des parties, la résiliation du marché d’entretien de l’immeuble ne pouvait intervenir qu’à sa date anniversaire, avec un préavis de trois mois ;

Que le 10 juin 2009, le cabinet Y a avisé la société STAIRNET NETTOYAGE que 'conformément aux résolutions de l’assemblée générale du 27 avril 2009", il résiliait le contrat liant l’entreprise au syndicat des copropriétaires ; que la société STAIRNET NETTOYAGE a pris acte de cette résiliation au 13 mars 2010, date anniversaire du marché ;

Que ce n’est que le 21 juillet suivant et au motif d’une inexécution par la société STAIRNET NETTOYAGE de ses prestations que le syndic a immédiatement résilié le marché ; que cette résiliation a été effective le 31 juillet 2009, date à laquelle la société STAIRNET NETTOYAGE a remis les clefs de l’immeuble au syndic ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires demande à la cour de prononcer la résiliation du contrat, pour faute grave de l’entreprise, qui depuis plusieurs années n’aurait pas ou mal exécuté ses prestations ;

Que force est de constater que comme devant le premier juge, le syndicat des copropriétaires échoue dans la preuve de manquements contractuels répétés de la société STAIRNET NETTOYAGE avant la résiliation du marché, le 10 juin 2009 ;

qu’en effet, il produit pour justifier de son mécontentement avant cette date :

— le procès-verbal de son assemblée générale de 2007 où il est certes demandé au syndic de procéder à la résiliation du contrat mais sans qu’il soit évoqué de faute du prestataire, le lien qui est fait entre cette résiliation et un prix souhaité par la copropriété (375€) permettant d’imputer cette volonté de changer de prestataire à un souci d’économie ;

— le procès-verbal de son assemblée de l’année suivante, où il n’est fait état que d’une résolution sans vote, ce qui interdit à la cour de considérer, ainsi qu’il y est dit, que la copropriété serait mécontente des prestations de la société STAIRNET NETTOYAGE,

— de mails de la gestionnaire de l’immeuble ou de mandataires de copropriétaires, qui à l’exception d’un seul datant de janvier 2008 sont postérieurs à la résiliation de la convention et ne peuvent de ce fait, établir la réalité de manquements contractuels avant celle-ci ;

Considérant que s’agissant de l’exécution de la convention entre les courriers des 27 avril et 21 juillet 2009, le syndicat des copropriétaires ne produit que :

— les mails de l’employée du syndic en charge de la gestion de l’immeuble dans lesquels, celle-ci se plaint de l’état de l’immeuble, les mercredi 8 et jeudi 9 juillet, soit la veille ou l’avant-veille du passage des employés du prestataire ;

— le mail d’un mandataire d’un copropriétaire relayé par ce même gestionnaire qui dénonce la présence de 'poussière blanche partout’ ;

Que le syndicat invoque également le constat du 27 juillet 2009 or l’huissier instrumentaire constate aussi le dépôt de poussière de plâtre ;

Qu’il s’évince des ces pièces, que les plaintes des copropriétaires se rapportaient aux conséquences, sur l’état des parties communes, de travaux réalisés dans des parties privatives, la poussière de plâtre s’accumulant entre les passages hebdomadaires de la société STAIRNET NETTOYAGE et se re-déposant immédiatement après l’intervention de ses préposés ; que le syndicat (ou son mandataire) qui n’a pas envisagé d’accroître la périodicité des interventions de la société STAIRNET NETTOYAGE (et de la rémunérer en conséquence) afin de remédier à cette difficulté, ne peut lui imputer à faute l’accumulation de poussière dans les parties communes ;

Que dès lors, le 21 juillet 2009, le syndic ne pouvait pas mettre fin immédiatement au marché, faute de faire la démonstration d’une inexécution grave de ses obligations par la société STAIRNET NETTOYAGE ;

Considérant que la décision critiquée sera donc confirmée sur le principe d’une résiliation anticipée irrégulière ;

Considérant que la société STAIRNET NETTOYAGE peut prétendre au paiement des factures n° 1444, 1539, 1730 et 1757 présentées au titre des prestations réalisées en mars, avril, juin et juillet 2009 soit au total 1 868,15€, et ce indépendamment du caractère abusif ou non de la rupture du contrat ;

Qu’elle sollicite également la confirmation de la décision de première instance qui lui a alloué, en sus, une somme de 3 498,30€ représentant le coût facturé de son intervention entre août 2009 et mars 2010 or la convention ne contient aucune stipulation qui permettait au prestataire de procéder à la facturation de ces sommes, à titre de clause pénale ;

Que la société STAIRNET NETTOYAGE ne peut pas plus prétendre à des dommages et intérêts égaux au chiffre d’affaires perdu, alors qu’elle ne justifie pas de l’engagement des frais y afférents voire de l’impossibilité dans laquelle elle aurait été, sur toute la période considérée, d’employer les salariés affectés à ce marché ; qu’elle ne peut donc prétendre qu’à une indemnisation prenant en compte la marge perdue ainsi que la désorganisation de ses services et planning du fait de cette perte brutale de marché, préjudice qui sera justement indemnisé par une somme de 1 200€ ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires de XXX sera donc condamné au paiement de la somme totale de 3068,15€ ;

Considérant que le cabinet Y sollicite uniquement la confirmation de la décision critiquée qui a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie, retenant que :

— l’assignation du 17 mai 2010 avait été délivrée au nom du syndicat qu’il était censé représenté alors qu’il n’avait donné aucune instruction en ce sens aux auxiliaires de justice qui se présentent comme son huissier et son avocat ;

— la seconde assignation avait été délivrée sans résolution du syndicat des copropriétaires autorisant le nouveau syndic à agir contre lui ;

Considérant s’agissant de l’assignation du 17 mai 2010, que le cabinet Y affirme que l’action engagée en son nom, es qualités, l’a été par une personne ou un groupe de personnes qui n’avait pas qualité pour représenter la personne morale que constitue le syndicat des copropriétaires ; qu’il conteste donc le mandat ad litem de Maître G-H de Z qui s’était alors constituée avocat du syndicat ;

Que Maître Z feint de ne pas comprendre cet argument, expliquant que le syndicat des copropriétaires est titulaire du droit d’agir mais ne répond pas au moyen soulevé qui n’est que l’affirmation qu’elle n’était pas, en mai 2010, saisie par le mandataire légal du syndicat ;

Que si l’article 416 du code de procédure civile dispense les avocats de justifier qu’ils ont reçu mandat pour représenter le plaideur, il n’en demeure pas moins que la partie adverse peut contester l’existence de ce mandat ; que dans cette hypothèse, le juge n’a pas le pouvoir de contrôler le mandat légalement verbal de l’avocat, puisqu’il s’agit de déontologie relevant du Conseil de l’ordre ; que le cabinet Y ne peut pas demander à la cour, de constater l’absence de mandat du conseil de son adversaire alors même que son conseil, bien que la procédure dure depuis plus de deux années, n’a pas estimé utile de saisir le Conseil de l’ordre aux fins de vérifications de la réalité du mandat de sa consoeur ;

Que la cour ne peut que faire le constat de cette absence de diligences, étant relevé que cette discussion sur la validité de cet acte introductif d’instance était devenue inutile, puisque par un acte extra-judiciaire du 3 novembre 2010, le cabinet Y a été à nouveau appelé en garantie, selon des termes identiques à l’acte critiqué et que l’instance ainsi engagée a été jointe à la procédure principale ; que même si cette nouvelle assignation est expressément dite 'sur et aux fins’ (sans plus de précision), elle contient l’ensemble des mentions nécessaires à la saisine de la juridiction et dès lors, elle a, régulièrement, introduit une nouvelle instance ;

Considérant enfin, que le syndicat des copropriétaires a, par des résolutions prises les 24 juin 2010 et 30 juin 2011 ratifié la procédure engagée, dans des termes sans équivoque, la résolution prise en 2011 faisant expressément référence à l’assignation du 3 novembre 2010 dont la finalité est rappelée ci-dessus ; que la fin de non-recevoir de l’article 117 du code de procédure civile tirée du défaut de pouvoir d’une personne figurant comme le représentant légal d’une personne morale ne peut donc être retenue, la cause de l’irrégularité ayant disparu au jour où la cour statue ;

Considérant au fond, qu’il ressort de la relation des faits par les parties, du procès-verbal des assemblées générales de 2007 à 2009 et du marché signé par le cabinet Y le 13 mars 2009, que :

— dès l’année 2007, le syndicat des copropriétaires avait manifesté son intention de changer de prestataires pour l’entretien de l’immeuble ;

— le syndicat n’a jamais renoncé à ce changement ainsi que l’admet implicitement mais nécessairement son ancien syndic lorsqu’il explique les circonstances qui ont fait échec à l’exécution de la résolution prise en 2007 ;

Qu’à la date de signature du nouveau marché, le 13 mars 2009, la société STAIRNET NETTOYAGE n’avait pas dénoncé le contrat initial de 2001 et elle devait donc assurer l’entretien de l’immeuble selon cette convention, que le syndic accepte ou non sa nouvelle proposition du 26 janvier 2009 ;

Que dès lors, le syndic ne pouvait pas accepter, les conditions d’un nouveau marché qui comportait des modifications substantielles portant tant sur la durée du marché que sur les modalités de sa rupture, le premier contrat prévoyant certes que le marché était à une durée indéterminée mais il était révocable à tout moment, avec un préavis de trois mois alors que le second contrat engageait le syndicat pour une durée irrévocable d’une année ;

Qu’à cette première faute, s’ajoute celle commise lors de la rupture sans préavis du marché, le 21 juillet 2009, lecabinet Y agissant alors d’initiative, sans en référer au syndicat des copropriétaires qui dans sa résolution du 27 avril 2009 ne se prononçait nullement sur la date d’effet de sa décision (se contentant de décider de donner mandat au syndic de changer de prestataire et de résilier le contrat de la société STAIRNET NETTOYAGE) ;

Considérant que la SAS cabinet Y a donc commis une faute dans l’exécution de son mandat, en lien de causalité avec la condamnation que supporte le syndicat des copropriétaires au titre de la rupture abusive du marché d’entretien ; qu’en revanche, il n’a nullement à garantir celui-ci du paiement des prestations jusqu’au 31 juillet 2009, ce paiement n’étant que la contrepartie de l’exécution par la société STAIRNET NETTOYAGE de ses propres obligations ;

Que la cour ayant fait droit à l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires, aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit du cabinet Y, tant en première instance qu’en cause d’appel ; que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et le cabinet Y sera débouté de sa demande indemnitaire en cause d’appel ;

Considérant que la SAS cabinet Y partie perdante sera condamnée aux dépens d’appel ; qu’il paraît équitable d’allouer :

au syndicat des copropriétaires, la somme de 3 000€ au titre de ses frais irrépétibles en première instance et en cause d’appel, le cabinet Y étant condamné au paiement de cette somme ;à la société STAIRNET NETTOYAGE la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires supportant la charge de cette condamnation, sans pouvoir réclamer la garantie de son ancien syndic ;

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement du tribunal d’instance de Paris (5^e arrondissement) du 30 juin 2011 sur le montant de la condamnation prononcée au profit de la société STAIRNET NETTOYAGE et en ce qu’il rejette l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires et alloue une indemnité de procédure à la SAS cabinet Y ;

statuant à nouveau,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la société STAIRNET NETTOYAGE la somme de 3 068,15€ au titre des factures d’entretien ;

DÉCLARE recevable l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires du XXX

CONDAMNE la SAS cabinet Y à garantir le syndicat des copropriétaires du XXX de la condamnation prononcée ci-dessus, dans la limite de 1 200€ ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la société STAIRNET NETTOYAGE une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS cabinet Y à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS cabinet Y aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT