2^e Chambre

ARRÊT N°151

R.G : 13/00366

Société I SELECTION SA

Société I INVEST SAS

C/

M^me A X

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 MARS 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël CHRISTIEN, Président, rédacteur,

Madame Isabelle LE POTIER, Conseiller,

Madame Pascale DOTTE-CHARVY, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Y Z, lors des débats et de M^me E F lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Janvier 2016

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Mars 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

SA I SELECTION prise en la personne de son président en exercice

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bernard ROSSANINO, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

SAS I INVEST prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Eric DEMIDOFF de la SCP GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bernard ROSSANINO, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE :

Madame A X

née le XXX à CHATEAUROUX

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand MERLY de la SCP CHEVALIER/MERLY, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Axel PIVET de la SELARL CARAKTERS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

La société I Invest, filiale du groupe Caisse d’épargne, a acquis en vue de leur revente en état futur d’achèvement, des appartements dans une résidence de services pour étudiants devant être exploitée par la société Antaeus.

Selon promesse de vente du 11 mai 2009 réitérée par acte authentique du 3 août 2009, M^me X, a acquis de la société I Invest l’un de ces appartements et, le même jour, a consenti à la société Antaeus un bail commercial en vue de son exploitation locative moyennant un loyer annuel révisable de 5 372 euros HT.

Afin de financer cette opération, la Caisse d’épargne et de prévoyance du Centre-Loire (la Caisse d’épargne) a consenti à M^me X un prêt immobilier de 158 275 euros au taux de 4,16 % l’an d’une durée de 20 ans.

La société Antaeus a bénéficié le 3 novembre 2009 d’une procédure de prévention de ses difficultés financières, puis, par jugement du 24 février 2010, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert à son égard une procédure de redressement judiciaire.

Le 1^er février 2010, la société I Sélection, autre filiale du groupe Caisse d’épargne commercialisant l’opération immobilière de la société I Invest, a proposé à M^me X de conclure avec la société Park & Suites un nouveau bail moyennant un loyer inférieur de 20 % à celui convenu avec la société Antaeus, ce à quoi elle a consenti par acte à effet au 1^er juin 2010.

Prétendant que l’investissement qui lui avait été proposé par la Caisse d’épargne et la société I Sélection puis réalisé avec la société I Invest dans le cadre du régime fiscal des loueurs de meublés non professionnels n’avait pas eu la rentabilité escomptée en raison de la déconfiture de la société Antaeus et que ces trois sociétés s’étaient fautivement abstenues de l’informer des difficultés de la société Antaeus, M^me X les a, par actes des 21 et 25 octobre 2010, fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Par jugement du 25 octobre 2012, les premiers juges ont :

débouté M^me X de sa demande dirigée contre la Caisse d’épargne,

condamné in solidum les sociétés I Sélection et I Invest au paiement d’une somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter,

condamné in solidum les sociétés I Sélection et I Invest au paiement d’une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

ordonné l’exécution provisoire du jugement pour la moitié des condamnations prononcées, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Déniant pour la première toute intervention dans l’opération litigieuse, et pour la seconde toute responsabilité dans l’insuffisance de rentabilité invoquée, les sociétés I Sélection et I Invest ont relevé appel de cette décision le 16 janvier 2013, en demandant à la cour de :

débouter M^me X de ses demandes,

condamner M^me X au paiement d’une indemnité de 5 100 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

Insatisfaite du montant des dédommagements alloués par les premiers juges, M^me X a formé appel incident en demandant quant à elle à la cour de :

condamner in solidum les sociétés I Invest et I Sélection au paiement de la somme de 28 983,81 euros en principal, avec intérêts au taux légal,

condamner in solidum les sociétés I Invest et I Sélection au paiement d’une indemnité de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Caisse d’épargne n’a pas été intimée devant la cour.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il sera fait référence aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées pour les sociétés I Invest et I Sélection le 6 juillet 2015, et pour M^me X le 11 juin 2013.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Alors que M^me X expose que la Caisse d’épargne, dont elle était cliente, l’a orientée vers une autre société de son groupe, la société I Sélection, en vue de lui proposer un investissement dans le cadre fiscal avantageux des locations de meublés non professionnelles et que cette société lui a effectivement présenté des simulations d’investissement sur plusieurs lots immobiliers offerts à la vente par la société I Invest, la société I Sélection soutient de son côté n’avoir eu aucune relation contractuelle avec M^me X.

Les premiers juges ont cependant à juste titre relevé que la société I Sélection est présentée dans la plaquette publicitaire de l’opération comme étant le 'commercialisateur’ du programme dont la société I Invest est 'l’opérateur', et qu’il résulte des extraits du registre du commerce de ces deux sociétés que la première exerce une activité d’agent immobilier tandis que la seconde exerce, à la même adresse, l’activité de marchand de bien.

Par ailleurs, si la société I Sélection conteste être l’auteur des simulations figurant dans l’étude personnalisée remise à M^me X, elle a pourtant admis dans un courrier du 1^er février 2010 que la nouvelle simulation, à laquelle a avait procédé sur la base du loyer révisé à la baisse offert par la société Park & Suites, demanderait à l’intimée un effort d’épargne supplémentaire de 70 euros par mois au regard de 'celui que nous avions pu simuler sur la base des hypothèses de loyers donnés par Antaeus à l’époque', ce qu’elle regrettait.

Il s’en déduit que la société I Sélection s’est bien entremise dans l’opération en prodiguant à M^me X des conseils d’investissement et en lui proposant d’acquérir en état futur d’achèvement un appartement vendu par la société de son groupe I Invest, de sorte qu’il s’est ainsi noué des relations contractuelles entre la société I Sélection et M^me X.

M^me X soutien que l’étude personnalisée réalisée par la société I Sélection aurait valeur contractuelle et que le montant du loyer initialement convenu avec la société Antaeus figurait dans une annexe au compromis de vente du 11 mai 2009, si bien que ces sociétés auraient manqué à leur obligation contractuelle de résultat de lui procurer un revenu équivalent à celui convenu pour lui permettre d’assumer la charge de remboursement du prêt consenti par la Caisse d’épargne.

Cependant, l’étude invoquée constitue une simple simulation portant la mention expresse qu’elle n’avait pas de valeur contractuelle.

D’autre part, le compromis de vente en état futur d’achèvement ne comporte qu’une annexe descriptive de certaines conditions du bail à conclure avec la société Antaeus, sans cependant que le montant du loyer y figure, rien ne démontrant au demeurant que la société I Invest se soit portée garante des engagements de l’exploitant locataire.

En revanche, professionnelles spécialisées dans les opérations d’investissement immobilier, les sociétés I Sélection et I Invest étaient tenues d’informer leur cliente profane des risques spécifiques susceptibles d’affecter la rentabilité de l’opération qu’elles connaissaient ou auraient dû connaître et que M^me X ignorait.

Or, il ressort du courrier adressé par la société Antaeus à la société I Invest le 17 juin 2009, du courrier adressé par la société I Sélection à M^me X le 1^er février 2010 et de la réunion organisée le 11 septembre 2009 par le syndic de copropriété de l’immeuble que la société Antaeus avait connu de graves difficultés financières en 2007 et 2008 inhérents à des engagements antérieurs de la société dont le contrôle a dû être été cédé fin avril 2008 à un groupe de promotion immobilière ayant procédé à une recapitalisation et une restructuration de l’entreprise.

Contrairement à ce que M^me X soutient, ces pièces ne révèlent pas que les sociétés appelantes avaient connaissance de la situation obérée de la société Antaeus en mai 2009, époque de la vente, dans la mesure où l’exploitant de la résidence de service venait d’être cédé à de nouveaux associés appartenant à un groupe d’envergure nationale dans des conditions telles qu’elles pouvaient, à cette date, légitimement croire que les difficultés rencontrées antérieurement avaient été résolues et que l’activité avait été relancée par une augmentation du capital social portant celui-ci à 1 000 000 euros et par une restructuration financière devant permettre de porter les fonds propres à 3 500 000 euros.

Au demeurant, les juges de la procédure collective ont fixé la date de cessation des paiements de la société Antaeus au 19 février 2010, soit plus de neuf mois après le compromis du 11 mai 2009, et rien ne démontre que la situation de la société Antaeus était irrémédiablement compromise au moment de la vente.

En revanche, dès lors que cette vente immobilière proposée à M^me X constituait pour l’acquéreur un investissement, ce que les sociétés I Sélection et I Invest ne pouvaient ignorer eu égard à la destination de résidence de services du bien immobilier cédé et à l’étude de rentabilité réalisée préalablement à la vente, et au regard de la fragilité financière passée d’un exploitant dont la société I Invest avait à tout le moins validé le choix en acquérant la résidence avec engagement d’en confier la gestion à la société Antaeus en vue de la revendre par lots à leurs clients désireux d’investir, les appelantes étaient tenues de demeurer vigilantes relativement à la pérennité de la situation de l’exploitant.

Les sociétés I Sélection et I Invest étaient en effet tenues de se renseigner elles-mêmes pour informer les acquéreurs des risques spécifiques, autres que de simple retournement du marché, susceptibles d’affecter la rentabilité de l’opération, ce qui incluait le risque de défaillance du débiteur du loyer commercial devant, avec l’avantage fiscal accordé aux loueurs de meublés non professionnels, contribuer à équilibrer l’effort d’investissement.

Si elles avaient satisfait à ce devoir de vigilance et de se renseigner pour renseigner autrui, elles auraient pu savoir que la pérennité de la société Antaeus n’était pas acquise, les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2008 demeurant, en dépit des efforts des nouveaux associés, préoccupants au point que cette entreprise a dû solliciter dès novembre 2009 la nomination d’un mandataire ad hoc dans le cadre d’une procédure de prévention de ses difficultés.

Ce manquement des sociétés I Invest, vendeur professionnel, et I Sélection, intermédiaire professionnel, constitue une faute imputable à chacune d’elles, dont la conjugaison a contribué à la réalisation de l’entier dommage, de sorte qu’elles seront tenues in solidum à la réparation de celui-ci.

Ainsi que l’ont pertinemment relevé les premiers juges, ce préjudice constitue pour M^me X la perte d’une chance de ne pas contracter.

Eu égard à la finalité d’investissement de l’opération et à la circonstance que l’acquéreur a dû s’endetter pour la mener à bien, il y a lieu de considérer que les chances que M^me X, dûment informée des difficultés passées de la société Antaeus et de la fragilité de sa situation au moment de la vente, renonce à cet investissement étaient sérieuses.

M^me X chiffre la perte de 20 % de ses revenus locatifs sur la durée d’amortissement du prêt de 20 ans à 26 253 euros, mais le bail initialement consenti à la société Antaeus n’était que d’une durée de 12 ans, et le renouvellement du bail aux mêmes conditions est hypothétique.

De même, elle ajoute à ce poste de préjudice le montant de sa créance de loyers de décembre 2009 à février 2010 et de réparations locatives déclarée au passif du redressement judiciaire de la société Antaeus pour un montant total de 2 730,81 euros, mais rien ne démontre que cette créance ne lui a pas été ou ne lui sera pas payée.

Au regard de ces observations, il lui sera alloué une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, le jugement attaqué étant réformé en ce sens.

Il serait enfin inéquitable de laisser à la charge de M^me X l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de la procédure d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme le jugement rendu le 25 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Nantes en ce qu’il a alloué à M^me X une somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum les sociétés I Invest et I Sélection à payer à M^me X une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Confirme le jugement attaqué en ses autres dispositions ;

Condamne in solidum les sociétés I Invest et I Sélection à payer à M^me X une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés I Invest et I Sélection aux dépens d’appel.

Le greffier Le Président