Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARMET DU 21 NOVEMBRE 2012

( n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/00210

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/11253

APPELANT

Syndicat des copropriétaires 38 RUE DE L’YVETTE XXX représenté par son syndic la Société REAL GESTION DE PASSY

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant la SCP LAGOURGUES & OLIVIER représentée par Maître Charles-Hubert OLIVIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L029

Ayant pour avocat plaidant Maître Marie-Hélène LEONE-CROZAT, avocat au barreau de Paris, Toque : E468

INTIMÉE

SOCIÉTÉ EPARGNE FONCIÈRE, prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant la SCP RIBAUT, représentée par Maître Vincent RIBAUT, avocat au barreau de Paris, Toque : L0051

Ayant pour avocat plaidant Maître Sophie CHEKROUN, avocat au barreau de Paris, Toque : C0079

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie,

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth VERBEKE

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Denise JAFFUEL, conseiller, ensuite de l’empêchement du président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX est propriétaire, dans l’immeuble en copropriété sis XXX à XXX, des lots XXX et 21 de l’état descriptif de division qui décrit le lot XXX ainsi que suit : « la propriété exclusive et particulière au deuxième sous-sol d’une pièce à usage d’archives bureau avec escalier intérieur en colimaçon reliant directement cette pièce avec les locaux professionnels du rez-de-chaussée » et le lot n°21 ainsi que suit : « la propriété exclusive et particulière de divers locaux au rez-de-chaussée sur rue, à usage professionnel et comprenant : entrée chambre, salle d’eau, salle de séjour, bureau de dessin trois bureaux, hall et salle d’attente ».

XXX a, par acte du 19 mai 2010, loué ces locaux à la société « LES PETITES CRECHES » qui a fait réaliser des travaux d’aménagement intérieur en vue d’y créer une micro-crèche privée pouvant accueillir neuf enfants.

Par exploit en date du 3 août 2010, le syndicat des copropriétaires a fait assigner à jour fixe la société EPARGNE FONCIERE pour voir dire que l’activité de crèche dans les lots 20 et 21 est contraire à l’affectation desdits lots du règlement de copropriété et à la destination générale de l’immeuble et voir condamner la SCPI EPARGNE FONCIERE à arrêter sous astreinte les travaux entrepris ayant pour objet l’installation d’une crèche.

Par jugement contradictoire rendu le 17 novembre 2010, dont le syndicat des copropriétaires a appelé par déclaration du 6 janvier 2011, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 3^e section :

Déclare le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 75016 irrecevable en ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamne le syndicat à payer à la SCPI EPARGNE FONCIERE la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la SCPI EPARGNE FONCIERE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

Du syndicat des copropriétaires, le 9 mai 2012,

De la SCPI EPARGNE FONCIERE, le 12 septembre 2012.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2012.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur la recevabilité

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

La résolution n° 2 de l 'assemblée générale des copropriétaires, en date du 19 septembre 2011, a valablement autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de la SCPI EPARGNE FONCIERE aux fins de voir juger que l’activité de crèche est contraire à l’affectation des lots 20 et 21 du règlement de copropriété et à la destination générale de l’immeuble, et obtenir sous astreinte la cessation de cette violation et des dommages et intérêts, régularisant ainsi l’absence d’habilitation du syndic qui avait amené les premiers juges à déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, par infirmation, le syndicat des copropriétaires sera déclaré recevable ;

Il n’y pas lieu de renvoyer de ce chef l’affaire devant les premiers juges ; la demande de la SCPI EPARGNE FONCIERE à ce titre sera donc rejetée ;

Sur le fond

L’état descriptif de division range les lots XXX et 21 litigieux dans les « lots de locaux professionnels » ;

Le règlement de copropriété actuel, établi en 2006, stipule : « les appartements ne pourront être affectés à l’usage d’ateliers ou magasins de vente en gros ou en détail, les appartements du rez-de-chaussée sur rue, toutefois, pourront être modifiés pour permettre leur utilisation à usage commercial, ou à usage de bureaux, le commerce exercé devra être un commerce de luxe n’entraînant pas de bruits ou mauvaises odeurs, et n’entraînant aucune gêne pour les habitants de l’immeuble'

« L’utilisation à usage professionnel n’est pas autorisée sauf au rez-de-chaussée sur rue.

Est notamment prohibée l’utilisation des locaux par des officiers publics ou ministériels, arbitres de commerce, dentistes, modistes, couturières, professeurs de musiques, de chant, de danse, de gymnastique, artistes, cantatrices ou pour l’usage de toutes professions comportant la réception de la clientèle à domicile. »

L’activité de crèche est une activité professionnelle ressortissant aux professions médicales et éducatives qui s’exerce dans le lot n° 21 décrit par l’état descriptif comme local à usage professionnel et elle n’est ni expressément prohibée par le règlement de copropriété ni assimilable aux professions prohibées ;

Au surplus, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats, notamment les photographies, que les locaux ont été totalement insonorisés, qu’ils disposent d’une entrée particulière sans accès aux parties communes arborées et que les repas ne sont pas préparés sur place de telle sorte que l’activité exercée ne porte atteinte ni à l’habitat bourgeois des lots d’appartements décrits par l’état descriptif ni à la tranquillité de l’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas utilement invoquer certaines stipulations du règlement de copropriété initial de 1950 alors que celles-ci ont été supprimées pour tenir compte de l’évolution de la destination de l’immeuble par les modificatifs successifs, le dernier en date de 2006, et que seul ce dernier état du règlement de copropriété doit être pris en considération ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement soutenir que le lot 20 ne pouvait être affecté qu’à usage d’archives bureau et le lot 21 qu’à l’usage strict de bureau et qu’il y aurait eu changement de destination des locaux confirmé par la déclaration préalable déposée auprès de l’administration le 25 juin 2010 par « LES PETITES CRECHES » alors que l’état descriptif de division indique au contraire que le lot 21 est à « usage professionnel » et que la déclaration préalable portant changement d’affectation d’un local tertiaire en ERP déposée auprès de l’administration n’induit pas nécessairement une modification prohibée par le règlement de copropriété ; qu’en l’espèce, l’utilisation à usage de crèche n’est contraire ni à l’état descriptif de division ni à la destination de l’immeuble ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas non plus valablement soutenir que l’activité exercée serait source de nuisances dans la rue et à l’entrée de la résidence pour les autres copropriétaires alors que les nuisances alléguées ne sont pas établies, ni démontré qu’elles présenteraient un caractère anormal en milieu urbain;

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires seront rejetées ;

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, qui n’est pas justifiée ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à la SCPI EPARGNE FONCIERE la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et l’a dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;

Il sera alloué à la SCPI EPARGNE FONCIERE la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Il sera dit que la SCPI EPARGNE FONCIERE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a alloué à la SCPI EPARGNE FONCIERE la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et l’a dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance ;

L’INFIRME pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX recevable en ses demandes ;

L’EN DÉBOUTE ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires précité à payer à la SCPI EPARGNE FONCIERE la somme de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

DIT que la SCPI EPARGNE FONCIERE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel ;

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,

Dominique FENOGLI Denise JAFFUEL