Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 JANVIER 2013

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/11500

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2009 -Tribunal d’Instance d’EVRY – RG n° 11-08-001587

APPELANTE

Mademoiselle A X

demeurant XXX') – XXX

représentée par la SCP AUTIER (M^e Jean-Philippe AUTIER), avocats postulants au barreau de PARIS, toque : L0053

assistée de M^e Philippe NICOLAS, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : E0756

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2010/018394 du 28/05/2010 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

S.A. d’H.L.M. ESSONNE HABITAT prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX – BP 79 – 91131 RIS-ORANGIS CEDEX

représentée par la SELAS MIORINI ET ASSOCIES (M^e Michel MIORINI), avocats postulants au barreau de l’ESSONNE

assistée de M^e Naima HADDADI, plaidant pour la SELAS MIORINI ET ASSOCIES, avocats postulants au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Novembre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Y Z, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, empêché

Madame Y Z, Conseillère

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère, en remplacement de Madame Michèle TIMBERT, par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Paris du 27 juillet 2012

Greffière :

lors des débats et du prononcé : Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Michèle TIMBERT, conseillère la plus ancienne en remplacement de Monsieur Jacques CHAUVELOT, président empêché, en application de l’article 456 du Code de procédure civile et par Madame Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 7 janvier 2008, la SA d’HLM ESSONNE HABITAT a donné en location à Madame A X, un bien situé à XXX.

Les loyers étant restés impayés, la SA d’HLM ESSONNE HABITAT a fait délivrer assignation à Madame A X devant le Tribunal d’Instance d’Evry qui, par jugement rendu le 17 mars 2009, a :

* prononcé la résiliation du bail.

* dit qu’à défaut pour Madame A X, d’avoir quitté les lieux situés XXX à EVRY deux mois après la signification du commandement d’avoir à les libérer, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport en garde-meubles des meubles laissés dans les lieux, aux frais des locataires expulsés.

* condamné Madame A X à verser à la société d’HLM ESSONNE HABITAT la somme de 3 680,36 € au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2008, terme de décembre 2008 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

* ordonné la capitalisation des intérêts.

* condamné Madame A X à verser à la SA d’HLM ESSONNE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel éventuellement révisé selon la législation applicable et des charges jusqu’à la libération des lieux.

* ordonné l’exécution provisoire du jugement.

* condamné Madame A X à verser à la SA d’HLM ESSONNE HABITAT la somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* rejeté le surplus des demandes.

* condamné Madame A X aux entiers dépens.

Madame A X a interjeté appel de la décision.

Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2012, elle poursuit l’infirmation du jugement et demande en conséquence à la Cour :

* de constater qu’en raison de l’état du logement et des graves manquements de la société ESSONNE HABITAT à ses obligations, elle n’a jamais pu habiter les lieux.

* de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société ESSONNE HABITAT.

* de la débouter de ses demandes.

* de la condamner à lui rembourser les deux mois de loyers (350,97 €), ainsi que le dépôt de garantie versé à la signature du bail (270,51 €) et l’assurance multirisque habitation (153,57 €).

* de condamner la société d’HLM ESSONNE HABITATION à lui verser la somme de 20 000 € à titre d’indemnisation de ses préjudices.

* de condamner la société d’HLM ESSONNE HABITATION au paiement de la somme de 5 000 € à titre de procédure abusive et dilatoire.

* de la condamner aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

La SA d’HLM ESSONNE HABITAT, intimée, par conclusions du 5 novembre 2012, demande à la Cour :

* de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

* de débouter Madame A X de toutes ses demandes.

* de condamner Madame A X à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* de condamner Madame A X aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Madame A X maintient que la résiliation du contrat de location doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur au motif qu’en raison de l’état du logement et des manquements graves de la société d’HLM ESSONNE HABITAT, elle n’a jamais pu habiter les lieux loués. Elle reproche plus précisément à la bailleresse de ne pas lui avoir proposé un logement conforme aux règles d’hygiène et de sécurité. Elle ajoute en cause d’appel que la bailleresse n’aurait pas respecté les dispositions législatives et réglementaires relatives à la remise d’un diagnostic de performance et à l’établissement d’un état des lieux d’entrée.

Sur l’absence de volets persiennes

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation'.

Le même article précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par décret du Conseil d’Etat.

Des dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, il ressort que la pose des persiennes n’est pas impérative, étant précisé que la locataire ne démontre pas que cette pose répondrait à un impératif de sécurité.

En outre, la société d’HLM ESSONNE HABITAT justifie avoir proposé de procéder à la mise en place de persiennes, ce qu’a refusé la locataire. Par suite, celle-ci ne peut sérieusement prétendre que la bailleresse a manqué à ses obligations et encore moins qu’elle aurait commis une faute de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs.

Sur les malfaçons alléguées des travaux de second oeuvre, sur les risques de chutes de l’escalier intérieur

Madame A X qui procède par voie d’affirmation ne justifie nullement que les travaux de second oeuvre sont viciés avec des malfaçons manifestes non conformes aux normes de sécurité du bâtiment, que l’escalier intérieur présente dès l’entrée, des risques de chute, que la paroi des escaliers intérieurs débordant sur le logement situé au-dessous n’est pas aussi solide qu’un plancher ou un plafond porteur , que l’épaisseur des escaliers intérieurs trop fragile présente aussi des risques d’effondrement.

Elle ne produit pas le moindre constat et surtout s’est abstenue, en tant que profane en matière de construction, de solliciter la désignation d’un expert avec mission de confirmer le cas échéant ses allégations.

Sur l’absence de remise d’un diagnostic de performance énergétique et sur le défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée

Indépendamment du fait que ces arguments sont avancés pour la première fois en cause d’appel, il est acquis aux débats que l’état des lieux n’a jamais pu être établi par suite du seul refus de Madame X qui n’occupait pas les lieux. La société d’HLM ESSONNE HABITAT relève à cet égard qu’elle n’avait aucun intérêt à ne pas en faire établir dès lors qu’elle avait remis à neuf le logement litigieux.

L’absence de diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative et ne permet pas de justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

En revanche, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame X, compte tenu du défaut d’occupation des lieux donnés en location et de l’absence de règlement des loyers. A cet égard, Madame X ne saurait sérieusement soutenir qu’elle paie par ailleurs un loyer auprès de son bailleur actuel depuis le mois de septembre 2007. Le jugement déféré doit donc être confirmé sur ce point.

Le jugement doit également être confirmé en ce qu’il a condamné Madame X au paiement de la somme de 3 680,36 € au titre des loyers impayés au 31 décembre 2008, terme de décembre 2008 inclus.

Y ajoutant, la société d’HLM ESSONNE HABITAT doit être condamnée à restituer à Madame X la somme de 270,51 € au titre du montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de location.

Sur le décompte de charges locatives

Madame X se borne à indiquer que le bailleur a ajouté abusivement un décompte de charges locatives dont elle serait redevable sans expliciter davantage cette demande, ni la chiffrer.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Madame X

Madame X sollicite l’allocation de la somme de 20 000 € à titre d’indemnisation du grave préjudice résultant selon elle de l’attitude d’ESSONNE HABITAT. Elle fait valoir qu’elle n’a pas pu habiter les lieux alors qu’elle avait fait toutes les démarches nécessaires à l’obtention de ce logement social qui lui fut accordé dans de très mauvaises conditions, qu’ainsi, elle a été contrainte de rester dans un meublé ne correspondant pas aux conditions d’habitation qu’elle souhaitait tout en s’acquittant parallèlement d’un second loyer pendant plusieurs mois, puis de faire des démarches afin de trouver en urgence un logement.

Cependant, il y a lieu de rappeler que c’est de son seul fait que Madame X n’a jamais habité les lieux loués, sans avoir justifié de motifs légitimes à cette inoccupation.

De même, Madame X ne peut reprocher sérieusement à la société d’HLM ESSONNE HABITAT de l’avoir imposée au titre de la taxe d’habitation relative à l’appartement litigieux, ni de l’exécution forcée mise en place par l’Administration Fiscale.

Sur les dommages-intérêts alloués à la société d’HLM ESSONNE HABITAT par le jugement déféré

Le jugement déféré a, dans les motifs, fait droit à la demande de dommages-intérêts formée par la société d’HLM ESSONNE HABITAT à hauteur de 100 €, la condamnation de Madame X au paiement de cette somme n’ayant pas été reprise dans le dispositif.

Or, la société bailleresse qui ne justifie pas plus en cause d’appel que devant le premier juge d’un préjudice lui permettant l’octroi de dommages-intérêts doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts. Le jugement déféré doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Succombant en son recours, Madame X sera condamnée aux dépens d’appel.

Cependant l’équité ne commande pas de la condamner à payer une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu’en appel, le jugement doit être infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

LA COUR.

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur la condamnation de Madame X au paiement de dommages-intérêts et au paiement d’un article 700 du Code de Procédure Civile.

Statuant à nouveau, déboute la SA d’HLM ESSONNE HABITAT de sa demande de dommages-intérêts et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Y ajoutant

Condamne la société d’HLM ESSONNE HABITAT à restituer à Madame X la somme de 270,51 € au titre du montant du dépôt de garantie.

Condamne Madame X aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE LA CONSEILLÈRE