REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRET DU 10 Octobre 2013

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 11/00692 J.P.G.

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 Décembre 2010 par le tribunal de grande instance de PARIS RG n° 10/00093

APPELANT

MONSIEUR LE MAIRE DE LA VILLE DE PARIS

XXX,XXX

Représenté par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES (avocats au barreau de PARIS, toque : K0131)

INTIMES

Monsieur Z A

XXX, XXX

Représenté par M^e Me Nicolas FLACHET (avocat au barreau de PARIS, toque : P0572)

assisté de Monsieur Jordan ABEDI, auditeur de justice

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS , XXX, XXX

Représentée par Madame PERREIN-CHATOUX, Commissaire du Gouvernement, en vertu d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Juillet 2013, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

Madame X- Kara PARAISO juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de Créteil, désignée conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Greffier : Madame GUICHARD, lors des débats

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile – signé Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président et par Madame GUICHARD, Greffier.

Monsieur Z Y a notifié à la Ville de Paris son intention d’aliéner les lots numéros 40, 54 et 55 de l’immeuble en copropriété sis 208, rue du Faubourg Saint-Denis à XXX dont il est propriétaire, ce, moyennant le prix de 170 000 €, le bien étant déclaré occupé ;

Le 24 février 2010, la Ville de Paris a indiqué au vendeur qu’elle entendait exercer son droit de préemption et lui a notifié une offre d’acquérir l’immeuble au prix de 109 000 € en valeur occupé ;

Le 11 mars 2010, monsieur Z Y a refusé l’offre de la Ville de Paris qui a alors saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de PARIS aux fins de voir fixer le prix du bien préempté ;

Par jugement du 13 décembre 2010, le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de PARIS a :

— fixé à la date de sa décision le prix d’acquisition des lots numéros 40, 54 et 55 de l’immeuble en copropriété sis 208, rue du Faubourg Saint-Denis à XXX à :

136 920 € en valeur libre,

130 112 € en valeur occupé ;

— condamné la Ville de Paris à payer à monsieur Y la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

I ) PROCÉDURE N° 11/00692

La Ville de Paris a formé un appel contre le jugement, enregistré au greffe le 14 janvier 2011et par mémoire déposé le 9 mars 2011 et notifié le 11 avril 2011 au commissaire du gouvernement et à monsieur Y, a demandé à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a limité l’abattement pour occupation à 5 % et de le fixer à 20 % ;

Par mémoire déposé au greffe de la cour le 28 avril 2011 et notifié le 2 mai 2011, monsieur Y a demandé à la cour, en infirmant le jugement, de fixer l’indemnité devant lui revenir pour la préemption de son appartement sis 208, rue du Faubourg Saint-Denis à la somme de 45,39 m² x 5 818,18 € = 264 087 € et de condamner la Ville de Paris à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Par mémoire adressé au greffe le 22 avril 2011 et notifié aux parties le 28 avril 2011, le commissaire du gouvernement a demandé à la cour de fixer le prix d’acquisition des lots numéros n° 40,54 et 55 de l’immeuble en cause à la somme de 136 920 € en valeur libre et à celle de 109 750 € en valeur occupé ; II )PROCÉDURE N° 11/02317

Monsieur Y a également relevé appel du jugement par acte enregistré au greffe le 8 février 2011 et, par mémoire déposé le 7 avril 2011 et notifié le 14 avril 2011 au commissaire du gouvernement et à la Ville de Paris, a demandé à la cour, en infirmant le jugement, de fixer l’indemnité devant lui revenir pour la préemption de son appartement sis 208, rue du Faubourg Saint-Denis à la somme de 264 087 € et de condamner la Ville de Paris à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Par mémoire adressé le 13 mai 2011, enregistré au greffe de la cour le 17 mai 2011 et notifié aux parties le 20 mai 2011, le commissaire du gouvernement a demandé à la cour de fixer le prix d’acquisition des lots numéros n° 40,54 et 55 de l’immeuble en cause à la somme de 136 920 € en valeur libre et à celle de 109 750 € en valeur occupé ;

SUR CE,

Considérant qu’à titre liminaire, il convient, pour la bonne administration de la justice, d’ordonner la jonction des instances inscrites sous les numéros de répertoire 11/00692 et 11/02317 ;

SUR LA DESCRIPTION DU BIEN EXPROPRIÉ

Considérant qu’il ressort des énonciations du jugement et du procès-verbal de transport sur les lieux du juge de l’expropriation que l’immeuble en cause est situé dans un quartier animé où se trouvent de nombreux restaurants et commerces, l’habitat très dense étant constitué d’immeubles du 19^e siècle, de type faubourien, destinés à des populations de modeste extraction comme d’immeubles hausmanniens abritant une population plus fortunée ;

Que l’immeuble en cause relève de la première catégorie et est entouré d’immeubles également de modeste facture ; qu’il est implanté sur une parcelle de 876 m² et est constitué de quatre bâtiments dont le bâtiment C qui a fait l’objet d’un arrêté de péril irrémédiable avec interdiction d’occuper et d’habiter en date du 22 janvier 2009 ;

Considérant que, sur le bâtiment C, il y a des étais, des échafaudages, des fenêtres consolidées avec des poutres croisées, des parois déshabillées par la chute des revêtements, les parties communes étant suintantes et noires d’humidité, avec un sol défoncé, une installation électrique hors d’usage, les marches de l’escalier étant pourries pour certaines ;

Considérant que les lots n°s 40, 54 et 55 sont ainsi décrits dans le règlement de copropriété :

lot 40

dans le bâtiment B

au sous-sol une cave numéro 10

et les 1/ 1066 èmes des parties communes générales de l’immeuble ;

lot 54

dans le bâtiment C

au 1^er étage, première porte gauche à gauche, cabinet et deux pièces sur cour

cuisine et une pièce sur courette

et les 16/ 1066 èmes des parties communes générales de l’immeuble ;

Que l’acte de vente du 28 octobre 2004 a décrit le lot 54 comme un cabinet de deux pièces sur cour à usage de salle de séjour et une autre pièce sur cour à usage de vestibule ;

lot 55

dans le bâtiment C

au 1^er étage, à gauche, porte face, une pièce sur cour et cuisine

et les 6/ 1066 èmes des parties communes générales de l’immeuble ;

Que l’acte de vente du 28 octobre 2004 a décrit le lot 55 comme une pièce sur cour et une salle de bains anciennement pièce à usage de cuisine ;

Considérant que les lots 54 et 55 étaient murés lors du transport du juge de l’expropriation ' ; que les parties s’accordent pour une superficie totale des deux lots de 45,39 m² ;

SUR LE PRIX

Considérant que, conformément à l’article L 113-15 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ;

Considérant que la Ville de Paris accepte le jugement en ce qu’il a fixé la valeur du bien à 3 110 le m² en valeur libre mais conteste la valeur retenue poule bien occupé ;

1°) références de monsieur Y

XXX

Décembre 2009 XXX

Novembre 2009 XXX

Novembre 2009 XXX

Octobre 2009 XXX

Octobre 2009 XXX

Octobre 2009 75010 Paris 2 37,89 m² 5600 212000€

Octobre 2009 XXX

Octobre 2009 XXX

Octobre 2009 XXX

XXX

Landon 2 37 m² 5405 200000€

Janvier XXX m² 5795 257000€

Considérant que ces termes de comparaison ne précisant ni la date exacte de la transaction ni l’adresse précise des biens vendus ni les références de publicité permettant de s’assurer de leur réalité et de leur adéquation avec les caractéristiques du bien en cause, ils ne peuvent être retenus utilement par la cour ;

Que les rapports d’expertise versés aux débats par monsieur Y, qui concluent à une valeur de 4 500 € le m2, ne concernent pas les lots de ce dernier mais le lot N° 106 qui se situe au rez-de-chaussée du bâtiment C, est d’une superficie de près de 58 m2, est en bon état d’usage et d’entretien avec équipements sanitaires et réseau de plomberie en état d’usage, de même que la robinetterie et avec peintures et revêtements muraux en état correct, la hauteur sous plafond étant de 2,96 m ;

Que l’évaluation de ce lot ne peut donc être appliquée aux lots de monsieur Y ;

2°) références du commissaire du gouvernement

— vente le 17 juin 2010 d’un lot de deux pièces, cuisine ,WC et cave, sis XXX, d’une surface de 41 m2, moyennant le prix de 145 000 €, soit sur la base de 3 537€ le m², (publication 2010P3306),

— vente le 14 juin 2010 d’un lot de deux pièces cabinet de toilette sis 214, rue du Faubourg Saint-Martin, d’une surface de 35 m2, moyennant le prix de 135 000 €, soit sur la base de 3 857 € le m², (publication 2010P3194),

— vente le 25 mai 2010 d’un lot de deux pièces, cuisine, salle de bains et wc sis XXX, d’une surface de 44 m2, moyennant le prix de 150 000 €, soit sur la base de 3 409 € le m² (publication 2010P3195),

— vente le 21 mai 2010 d’un lot de deux pièces, cuisine, cave sis XXX, d’une surface de 35 m², moyennant le prix de 110 000 €, soit sur la base de 3 224 € le m² (publication 2010P2694),

— vente le 12 avril 2010 d’un lot de deux pièces sis XXX, d’une surface de 43 m2, moyennant le prix de 160 000 €, soit sur la base de 3721 € le m² (publication 2010P2251),

— vente le 21 janvier 2010 d’un lot de deux pièces, cuisine, salle de bains, wc sis 88, rue du Faubourg Saint-Martin, d’une surface de 33 m2, moyennant le prix de 130.000 €, soit sur la base de 3 939 € le m² (publication 2010P1104),

— vente le 7 janvier 2010 d’un lot de deux pièces, cuisine, salle de bains, wc sis XXX, d’une surface de 62 m², moyennant le prix de 250 000 €, soit sur la base de 4 032 € le m² ( (publication 2010P541) ;

Que le commissaire du gouvernement établit une moyenne de 3 674 € sur laquelle il propose de procéder à un abattement de 20 % pour tenir compte de la situation administrative de l’immeuble ;

3°) détermination du prix

Considérant qu’au vu des termes de comparaison du commissaire du gouvernement et en considération de l’arrêté de péril frappant le bâtiment C ainsi que du mauvais état des lots de monsieur Y qui sont murés, il convient de fixer à 3 100 € le m² le prix d’acquisition des lots 54 et 55 et d’y ajouter le prix de 750 € pour la cave (lot n° 40 soit au total en valeur libre 141 459 € ;

Considérant que si les lots sont occupés, le bail étant opposable à l’acheteur justifie un abattement de 15 % ; que le prix en valeur occupé s’établit donc à 120 240,15 € ;

PAR CES MOTIFS

La cour

Ordonne la jonction des instances inscrites sous les numéros de répertoire 11/00692 et 11/02317 ;

Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition des lots numéros 40, 54 et 55 de l’immeuble en copropriété sis 208, rue du Faubourg Saint-Denis à XXX à 136 920 € en valeur libre et 130 112 € en valeur occupé ;

Statuant sur le chef infirmé :

Fixe le prix d’acquisition des lots numéros 40, 54 et 55 de l’immeuble en copropriété sis 208, rue du Faubourg Saint-Denis à XXX à 141 459 € en valeur libre et 120 240,15 € en valeur occupé ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Condamne la Ville de Paris à payer à monsieur Y la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT