Cour d'appel de Paris, 15 mai 2014, n° 12/16918

TI Le Raincy 22 juin 2012

CA Paris
Infirmation partielle 15 mai 2014

Arguments

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Rejeté
Refus du bailleur d'accepter un plan d'apurement
La cour a estimé que le bailleur était libre d'accepter ou de refuser l'intervention du FSL et que son refus était justifié par des doutes légitimes sur la capacité financière des locataires.
Rejeté
Situation financière difficile des locataires
La cour a jugé que, compte tenu de la situation financière des locataires, il n'était pas possible de leur accorder des délais de paiement.
Accepté
Situation familiale des locataires
La cour a accordé un délai de 4 mois pour quitter les lieux, tenant compte de la situation familiale des locataires.
Accepté
Montant de l'indemnité d'occupation
La cour a confirmé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer tel qu'il aurait été fixé si le bail avait perduré.
Accepté
Excessivité de la clause pénale
La cour a réduit la clause pénale à 100 €, considérant que le montant initial était manifestement excessif.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 15 mai 2014, n° 12/16918
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	12/16918
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Le Raincy, 22 juin 2012, N° 11-12-000233

Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Sophie GYRE-ARNOULTOlivier BERNABEPhilippe GABURRONadia KHATER

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 15 MAI 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/16918

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2012 -Tribunal d’Instance du RAINCY – RG n° 11-12-000233

APPELANTS

Monsieur E Y

XXX

Représenté et assisté de M^e Nadia KHATER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 275

Madame M Z épouse Y

XXX

Représentée et assistée de M^e Nadia KHATER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 275

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2012/043150 du 03/10/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur I X venant aux droits de Madame A B veuve X décédée.

XXX

Représenté par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assisté de M^e Philippe GABURRO, substitué par M^e Anne-Sophie GYRE-ARNOULT avocat plaidant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 98,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre

Madame G H, Conseillère

Madame C D, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me K L

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par M^me K L, greffier présent lors du prononcé.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2008 M^me X, aujourd’hui décédée, aux droits de laquelle vient M. I X, a donné en location à M. Y et M^me Z, épouse Y, un appartement situé XXX à XXX

Faisant valoir des impayés de loyers M. I X a saisi le tribunal d’instance du RAINCY qui, par jugement du 22 juin 2012, a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 3 janvier 2012,

* ordonné, à l’issue d’un délai de 8 mois à compter du jugement pour se reloger, l’expulsion de M. et M^me Y et M^me Z, épouse Y, ainsi que de tous occupants de leur fait, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après commandement de quitter les lieux,

* autorisé le bailleur à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles désigné par les locataires et à défaut par le bailleur, et ce, aux frais des locataires,

* condamné solidairement M. Y et M^me Z, épouse Y, à payer à M. I X la somme de 6.194,56 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 12 avril 2012, échéance d’avril 2012 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 2 novembre 2011 pour un montant de 5.210,14 € et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une somme de 100 € au titre de la clause pénale,

* condamné solidairement M. Y et M^me Z, épouse Y, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours, majoré des charges, à compter du 1^er mai 2012 jusqu’à libération définitive des lieux,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* ordonné la capitalisation des intérêts échus à compter du jugement pourvu qu’il soient dûs pour une année entière,

* condamné solidairement M. Y et M^me Z, épouse Y, à payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

* condamné solidairement M. Y et M^me Z, épouse Y, aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

M. Y et M^me Z, épouse Y, ont interjeté appel de cette décision .

Aux termes de leurs dernières écritures du 19 avril 2013 ils demandent à la cour de :

> débouter M. I X de ses demandes,

> infirmer le jugement du 22 juin 2012,

> leur accorder les plus larges délais de paiement pour que le Fonds de Solidarité Logement ( FSL ) puisse s’acquitter de l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 5.545,52 € et solliciter le rappel de l’aide au logement d’un montant de 4.776,09 €,

> enjoindre à M. I X de compléter la fiche navette transmise par l’assistante sociale, de remettre un relevé d’identité bancaire et un historique du compte locatif afin de permettre au FSL d’apurer la dette locative, le tout sous astreinte de 30 € par jour de retard,

> enjoindre à M. I X de communiquer les quittances de loyers régularisées, sous astreinte de 30 € par jour de retard,

> subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 650 € par mois,

> leur accorder les plus larges délais de paiement pour que le Fonds de Solidarité Logement ( FSL ) puisse s’acquitter de l’arriéré locatif qui s’élève à la somme de 5.545,52€ et solliciter le rappel de l’aide au logement d’un montant de 4.776,09 €,

> leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,

> confirmer le jugement qui a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 100 €,

> infirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de capitalisation,

> en tout état de cause, condamner M. I X à leur payer la somme de 1.196 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

> statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date du 19 avril et 21 juin 2013 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. et M^me Y ne contestent pas sérieusement la dette qui se monte maintenant, selon décompte produit par le bailleur au mois de juin 2013 inclus, à la somme de 13.344,59 € ;

Leur principal argumentation repose sur le fait qu’ils avaient obtenu, ce qui n’est pas discuté, grâce à l’entremise d’une assistante sociale, l’accord du Fonds de Solidarité Logement pour apurer leur dette locative après rappel rétroactif de leur APL ; cet accord nécessitait, pour être concrètement mis en oeuvre, l’accord du bailleur qui devait remplir et signer une fiche formulaire de renseignements outre verser un RIB avec un historique du compte ;

Les locataires devaient encore conclure avec le bailleur un plan d’apurement ; ils ont proposé ainsi le versement d’une somme de 50 € par mois en plus du loyer mensuel, cette somme étant amenée à évoluer en fonction de l’intervention du FSL ;

M. I X a refusé d’accomplir ces formalités et a refusé le plan d’apurement, ce qui a bloqué la mise en oeuvre du remboursement envisagé par le FSL ;

Les locataires soutiennent que ce refus est exclusif pour le bailleur de toute bonne foi dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire et dans la poursuite de la procédure de résiliation de bail et d’expulsion, ce refus étant même contraire à l’intérêt du bailleur qui pouvait se voir rembourser l’entier arriéré locatif ;

Le bailleur est libre d’accepter ou refuser l’intervention du FSL et un plan d’apurement proposé par ses locataires ; en l’espèce il est établi que les parties sont en conflit dans une autre procédure relative à un prêt qui avait été octroyé le 27 avril 2009, pour un montant de 17.800 €, par M. I X à M. et M^me Y et que ceux-ci n’ont pas remboursé ; les impayés de loyers, ajoutés au défaut de remboursement du prêt, justifient que M. I X ait pu refuser l’intervention du FSL et le plan d’apurement proposé par ses locataires sans que sa bonne foi ne soit exclue, pouvant légitimement et raisonnablement douter des capacités financières de ses locataires quant au paiement des loyers pour l’avenir et ce même si le versement de l’APL était repris ;

Selon les éléments versés au dossier M. Y est sans emploi et sans indemnité de chômage ; M^me Z, épouse Y, est adjointe administrative à la sous Préfecture du RAINCY mais en congé de longue maladie ; selon ses propres déclarations elle perçoit seulement une moitié de traitement soit un peu plus de 770 € ; il faut ajouter à cette somme 450 € de prestations ; M. et M^me Y ont trois enfants à charge âgés de 14, 12 et 5 ans (en 2013 ) ; le loyer est de 690 € par mois, hors charges ;

Le bailleur justifie être lui même dans une situation financière difficile produisant un état détaillé de ses ressources et charges ( pièce 36 ) même s’il peut être observé qu’il est propriétaire d’autres biens immobiliers ;

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments il faut confirmer le jugement qui a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion des locataires ;

Il faut condamner solidairement M. Y et M^me Z, épouse Y, à payer à M. I X la somme de 13.344,59 € arrêtée à juin 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt qui fixe la créance ;

L’indemnité d’occupation mensuelle doit être fixée au montant du loyer tel qu’il serait fixé si le bail avait perduré normalement, outre les charges

' Sur les autres demandes

La clause pénale doit être réduite à 100 €, le montant de 10 % des sommes dues apparaissant manifestement excessif compte tenu des éléments particuliers de l’espèce, le bailleur ayant eu la possibilité de réduire sensiblement son préjudice ;

La capitalisation des intérêts, contestée par les locataires, est de droit ; cette capitalisation doit être ordonnée à compter du présent arrêt dans les termes de l’article 1154 du code civil ;

Le sort du dépôt de garantie doit être apprécié après le départ des locataires ;

Compte tenu de la situation de famille de M. et M^me Y, il doit leur être accordé un délai de 4 mois pour quitter les lieux et ce à compter de la signification du présent arrêt ;

Compte tenu de la situation financière de M. et M^me Y, il ne peut leur être accordé de délais de paiement ;

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance ;

M. et M^me Y doivent supporter in solidum les dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal d’instance du RAINCY du 22 juin 2012 sauf à dire que la capitalisation des intérêts est ordonnée à compter du présent arrêt, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, la durée des délais pour quitter les lieux et le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle,

statuant à nouveau,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer tel qu’il serait fixé si le bail avait perduré normalement, outre les charges,

Condamne solidairement M. Y et M^me Z, épouse Y, à payer à M. I X la somme de 13.344,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Accorde à M. Y et M^me Z, épouse Y, un délai de 4 mois, à compter de la signification du présent arrêt, pour quitter les lieux, avant que la procédure d’expulsion ne puisse être mise en oeuvre,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance d’appel,

Condamne in solidum M. Y et M^me Z, épouse Y, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT