Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2014

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00988

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 10/05129

APPELANTS

Monsieur J E

29 rue Pierre R

XXX

Madame Corinne X

29 rue Pierre R

XXX

représentés par M^e Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

assistés de M^e Stéphane SAINTON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0949

INTIMES

Monsieur H Z

27, rue Pierre R

XXX

Madame F G épouse Z

27, rue Pierre R

XXX

représentés par M^e Arnaud GUYONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

assistés de M^e Charles NOUVELLON, avocat au barreau de CHARTRES

SAS ABP, ayant son siège social

XXX

XXX

Syndicat des copropriétaires LE PRE DES AGNEAUX, 2 RUE PASTEUR à XXX, représenté par son syndic la société COFEGI, ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Juin 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

Les époux Z sont propriétaires depuis 1973, dans la copropriété XXX de l’état descriptif de division, correspondant au pavillon n° 25, portant l’adresse postale 27 rue Pierre R.

M. E et M^me X sont propriétaires indivis depuis 2000 du pavillon voisin XXX, portant l’adresse postale 29 rue Pierre R.

Les deux pavillons comprennent une partie jardin « privatif » donnant sur un même espace vert commun. Pour le lot des époux Z, le jardin « privatif » est situé à l’arrière de la maison, par rapport à la rue, et est attenant à l’espace vert commun, sans que rien ne matérialise la séparation entre ces deux espaces. Le lot des consorts E- X ne comprend, quant à lui, à l’arrière de la maison, côté cuisine, aucun jardin « privatif », lequel se trouve situé sur le côté de la maison, face au séjour, donnant sur la partie commune appelée « Q R S », étant observé que l’arrière de la maison, côté cuisine, donne directement sur l’espace vert commun.

Le règlement de copropriété stipule que les espaces verts sont des parties communes à tous les copropriétaires, aucun droit de jouissance exclusif n’étant rattaché aux jardins « privatifs » attenants aux pavillons ;

Les époux Z, se plaignant de ce que leurs voisins auraient, sans autorisation, installé un « barnum » à l’arrière de leur maison, dans lequel ils organisaient des réceptions, fait remplacer la fenêtre de leur cuisine par une large porte-fenêtre et clôturer une partie de l’espace vert commun, ont fait assigner, par exploit du 1^er juin 2010, M. E et M^me X, le syndicat des copropriétaires et le syndic ABP à titre personnel en suppression de tout empiètement et jouissance illicite des parties communes, outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, rendu le 5 novembre 2012, dont M. E et M^me X ont appelé par déclaration du 17 janvier 2013 à l’égard des époux Z et par déclaration du 14 juin 2013 à l’égard du syndicat et du syndic, le Tribunal de grande instance d’Evry :

Ordonne à M. E et M^me X de supprimer tout aménagement (barnum, barbecue, palissades en bois, plantations') empiétant sur l’espace vert commun situé à l’arrière de leur maison (lot n° 26), côté cuisine, et de laisser libre cet espace, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration du délai accordé,

Ordonne à M. E et M^me X de déposer les palissades bois entourant leur jardin côté rue, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 25 euros par jour de retard à l’expiration du délai accordé,

Ordonne à M. E et M^me X de remettre en l’état initial la fenêtre de la cuisine, conformément à la fenêtre type de cuisine de la résidence telle qu’apparaissant sur les photographies n° 3 et 12 produites par M. et M^me Z en pièce 3 et sous réserve des adaptations autorisées dans l’annexe 1 du règlement de copropriété, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 25 euros par jour de retard à l’expiration du délai accordé,

Se réserve la liquidation des astreintes prononcées,

Condamne in solidum M. E et M^me X à payer à M. et M^me Z la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. et M^me Z de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société ABP et du syndicat des copropriétaires,

Déboute M. E et M^me X de leurs demandes reconventionnelles,

Condamne in solidum M. E et M^me X à verser à M. et M^me Z la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du CPC,

Déboute la société ABP et le syndicat des copropriétaires de leur demande fondée sur l’article 700 du CPC ;

Les appels interjetés par les consorts E-X le 17 janvier 2013 à l’égard des époux Z et le 14 juin 2013 à l’égard du syndicat des copropriétaires et du syndic ABP ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du 26 juin 2013.

Les intimés ont constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

De M. E et M^me X, le 19 mai 2014,

Des époux Z, le XXX,

De la société ABP et du syndicat des copropriétaires, le 4 juin 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2014.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

M. E et M^me X demandent, par infirmation, de débouter les époux Z de leurs prétentions et de rejeter celles du syndicat et de son syndic ABP, d’ordonner sous astreinte aux époux Z de supprimer tous les aménagements qu’ils ont réalisés sur l’espace vert commun situé à l’arrière de leur pavillon (rondins en bois formant clôture, dalle bétonnée, luminaires, etc'), de juger que la clôture du jardin privatif situé côté Q « R S » permet aux consorts E- X de jouir de leur lot conformément à sa destination et de réputer non écrite toute stipulation contraire du règlement de copropriété, outre la condamnation des époux Z à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; ils demandent d’être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Les époux Z demandent de confirmer le jugement, de débouter les consorts E- X de leurs prétentions et de les condamner à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Le syndic ABP à titre personnel et le syndicat des copropriétaires demandent de confirmer le jugement sauf à condamner in solidum les consorts E- X à payer au syndicat la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et au syndicat et à ABP, intimés, la somme de 1.500 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Sur la procédure

Il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il est désormais représenté en qualité de syndic par la société XXX

Sur les aménagements reprochés aux consorts E- X

Sur la fenêtre de la cuisine

Il est constant que les consorts E- X avaient transformé, en infraction au règlement de copropriété, la fenêtre de leur cuisine en porte-fenêtre mais qu’ils ont fait remettre, en septembre 2011, une fenêtre au lieu et Q de ladite porte- fenêtre ;

Les époux Z prennent acte de cette remise en état initial de la fenêtre de la cuisine ;

Le syndicat affirme, sans en justifier, que la fenêtre mise en Q ne respecterait ni la couleur, ni les dimensions et structures des fenêtres d’origine de la copropriété ;

Il appert de l’examen de l’annexe 1 du règlement de copropriété que les huisseries de façade, côté jardin, peuvent être en panneaux vitrés coulissants deux, trois ou quatre vantaux, l’annexe imposant des huisseries en bois de couleur « teck » ou « tête de nègre » soit en aluminium brossé couleur « bronze sombre » ou laqué « brun foncé », en harmonie avec les matériaux et les couleurs de la résidence, et excluant tous les matériaux (plastiques blancs, aluminium naturel, etc.) dont la couleur diffère trop des bois « teck » existants ;

Il appert du constat d’huissier du 19 mars 2013, dressé à la requête des consorts E- X, que la fenêtre litigieuse est « une fenêtre trois vantaux dont deux fixes (un ouvrant central) avec un imposte vitré et une allège pleine’la structure de cette fenêtre est en bois, de couleur marron sur la partie intérieure’Côté jardin, l’habillage de la fenêtre et de l’imposte est en bois brun. L’allège visible sous cet appui de fenêtre est peint en ciment de même acabit que le reste de la structure de la façade », les photographies annexées au constat confirment cette description ;

Le syndicat n’établit pas en quoi ladite fenêtre ne respecterait pas les clauses de l’annexe du règlement de copropriété et n’allègue pas qu’elle porterait atteinte à l’harmonie générale de la Résidence ;

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné aux consorts E- X de remettre en l’état initial la fenêtre de la cuisine ;

Sur l’empiétement sur l’espace vert commun et la clôture du jardin « privatif »

Les époux Z font valoir que les consorts E- X auraient annexé une partie commune, située au droit de leur maison côté cuisine, qu’ils auraient clôturée et sur laquelle ils auraient fait des plantations, édifié un barnum et pour l’accès à laquelle ils avaient créé une porte fenêtre ; ils demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné sous astreinte aux consorts E- X de supprimer ces aménagements ; ils reprochent également aux consorts E- X d’avoir clos leur jardin privatif côté rue par des palissades en bois et demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné sous astreinte la dépose de ces palissades ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en application du règlement de copropriété tous les espaces verts seraient des parties communes générales, de même que toutes les plantations de toutes espèces et que les palissades litigieuses ayant été installées sur des parties communes, il y aurait lieu d’ordonner aux consorts E- X de les déposer ;

L

es consorts E- X font valoir qu’ils ont supprimé le barnum dès août 2009 et rétabli la fenêtre au lieu et Q de la porte-fenêtre en septembre 2011 ; ils font également valoir que les palissades côté ouest et côté nord, à l’arrière de leur pavillon, n’auraient pas été réalisées par eux, mais par des copropriétaires tiers à la procédure, à savoir M. A et M^me L-Y, de telle sorte qu’il ne dépendrait pas de leur volonté de les déposer et que la clôture au sud par des rondins de bois aurait été réalisée par les époux Z ; ils soutiennent que le cloisonnement des espaces verts serait admis par le règlement de copropriété ; ils font valoir que le seul fait qui leur soit imputable serait d’avoir planté des végétaux à l’arrière de leur pavillon à mi-hauteur d’homme, en limite séparative de l’espace privatisé par les époux Z dans le prolongement de la haie de rondins ;

Il n’est pas contesté que les consorts E-X ont enlevé le 'barnum’ et le barbecue qu’ils avaient installés sur l’espace vert commun situé à l’arrière de leur cuisine et qu’ils ont remplacé la porte-fenêtre par une fenêtre ; il n’y a donc pas lieu d’ordonner la suppression, qui s’avère sans objet, des aménagements tels que le 'barnum’ et le barbecue ; le jugement sera infirmé de ces chefs ;

Il n’est pas établi que les palissades situées à l’arrière de leur maison aient été installées par les soins des consorts E-X et non par d’autres copropriétaires riverains non présents à l’instance, les consorts E- X faisant état de leur existence préalable lors de leur installation en 2000 et les époux Z eux-mêmes, dans les planches de photographies commentées qu’ils versent aux débats, indiquent la palissade du voisin A et celle qui aurait été installée par « les n° 29 ou 31 », de telle sorte qu’il n’existe aucune certitude que la ou les palissades litigieuses ont été installées par les consorts E-X ou les précédents propriétaires de leur pavillon ;

Au surplus, il appert de la sommation interpellative établie par M^e MICALLEF les 19 et 22 mars 2013 que M. A, propriétaire côté ouest, déclare : « ' quand j’ai acheté en 1993, c’était déjà le cas, à savoir clos » et M^me Y déclare que l’espace commun est délimité par des claustras « depuis notre arrivée, c’est à dire en 2006 » ;

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts E-X à supprimer les palissades en bois situés à l’arrière ;

En revanche, il y aura lieu d’ordonner sous astreinte, dans les conditions indiquées au dispositif, la suppression des plantations formant haie végétale installée par les consorts E-X, qui empêchent l’accès aux parties communes ;

Pour ce qui concerne les deux palissades situées du côté de la Q « R S », le règlement de copropriété stipule au paragraphe « D- Sorties sur espaces verts » :«La salle de séjour de chaque pavillon en rez-de-chaussée comporte une porte-fenêtre donnant sur les espaces verts. Afin de respecter l’harmonie de l’ensemble immobilier, aucun aménagement ou installation quelconque, de caractère fixe ou provisoire, ne pourra être effectué sur ces espaces verts, sans l’assentiment de l’architecte de l’ensemble immobilier et de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de majorité prévues à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sauf dispositions prévues à l’Annexe 1. Il en sera de même dans le cas où les copropriétaires voudraient prolonger par des haies vives leur muret séparatif sur ces espaces verts’en particulier, il est interdit de clore de quelque manière que ce soit ces espaces verts » ;

Si l’annexe au règlement précité prévoit des aménagements et adaptations possibles avec l’accord de l’assemblée générale après avis d’une commission composée de l’architecte, de deux membres du conseil syndical et du ou des copropriétaires voisins, elle ne remet pas en cause l’interdiction de clore entièrement lesdits espaces verts ;

Il appert de l’examen des pièces produites que les deux palissades ou claustras réalisées par les consorts E-X du côté de la Q « R S » ferment totalement l’espace vert, en infraction avec l’interdiction de clore stipulée au règlement de copropriété, empêchant notamment les époux Z d’accéder à la partie latérale de leur pavillon ;

Les consorts E-X, qui ont posé les palissades à leur seule initiative, ne peuvent pas valablement soutenir que l’interdiction de clore leur jardin « privatif » serait une atteinte à leurs droits d’user à leur gré de leur lot et que toute clause contraire du règlement de copropriété devrait être réputée non écrite alors qu’en l’espèce, le jardin attenant à leur lot est une partie commune générale sur lequel ils ne détiennent pas de droit exclusif de jouissance et que l’annexe du règlement de copropriété permet des aménagements avec l’autorisation de l’assemblée générale, sans toutefois aboutir à un enfermement total des jardins dans le souci de préserver l’harmonie de l’ensemble, qui participe de la destination de l’immeuble ; ce moyen ne peut donc prospérer et sera rejeté ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné sous astreinte la dépose par les consorts E- X des palissades bois côté rue ;

Sur les demandes reconventionnelles des consorts E-X

Les époux Z soutiennent que les demandes des consorts E-X portant notamment sur la suppression des rondins formant clôture et l’arrachage des arbres et arbustes formant clôture seraient irrecevables comme nouvelles en appel ;

Les consorts E-X soutiennent que leurs demandes à ce titre seraient recevables comme n’étant qu’un complément et un ajout aux demandes initialement soumises au premier juge ;

Il est constant qu’en première instance, les consorts E-X demandaient, à titre reconventionnel, la dépose sous astreinte du mur mitoyen existant entre les deux maisons et ne figurant pas sur le cadastre, la dépose de la terrasse en béton et la dépose des pierres de parement sur le muret ;

En cause d’appel, les consorts E-X demandent la suppression sous astreinte des aménagements réalisés sur l’espace vert commun situé à l’arrière de leur pavillon (installation de rondins formant clôture, dalle bétonnée, effets mobiliers, luminaires, construction en bois non conforme adossée au mur ouest du pavillon n° 29') ainsi que l’arrachage des arbres et arbustes formant clôture disposés dans l’alignement des rondins en bois ;

Les demandes précitées ont pour objet l’empiétement éventuel sur les parties communes et le cloisonnement de l’espace vert commun de telle sorte qu’elles ne constituent pas des demandes nouvelles prohibées en cause d’appel ; le moyen d’irrecevabilité soulevé de ce chef par les époux Z sera donc rejeté ;

Les consorts E-X ne demandent plus la dépose des pierres de parement sur le muret de telle sorte que la Cour n’est pas saisie de ce chef ;

Pour ce qui concerne le mur litigieux, il appert des pièces produites qu’il s’agit en réalité d’un des murets édifiés depuis l’origine de la résidence et mentionnés dans le règlement de copropriété, M. B qui habitait jusqu’en 1989 le pavillon appartenant aujourd’hui aux consorts E-X confirmant ce fait dans son attestation du 19 septembre 2012 ainsi rédigée : « certifie avoir acquis au cours de l’année 1971 le pavillon situé au n° 29 de la rue Pierre R’ce lotissement venait juste d’être construit. A cette date, je certifie qu’il existait entre mon pavillon et le pavillon de M. et M^me Z 'deux murets de séparation : un muret de type « brise vue » situé à l’angle de ma cuisine et un muret séparant nos deux jardins’ les murets faisaient donc partie intégrante de nos propriétés respectives et avaient été édifiés lors de la construction de la résidence » ; c’est donc à bon droit que cette demande a été rejetée par les premiers juges ;

Pour ce qui concerne la terrasse bétonnée, il appert de l’examen des pièces produites et notamment l’attestation de M. C, en date du 6 mars 2013, qui déclare : «j’ai aidé, en mai 1981, M. Z à faire sa terrasse à l’arrière de son pavillon’ », que la terrasse litigieuse a été réalisée en mai 1981, soit plus de trente ans avant la demande de dépose formée par les consorts E- X par conclusions signifiées le 14 septembre 2011 ; la demande de ce chef est donc prescrite et c’est à bon droit qu’elle a été rejetée par les premiers juges ;

Pour ce qui concerne les éléments mobiliers légers, tels que table basse et transat installés sur la terrasse litigieuse située sur la partie du jardin « privatif », les consorts E-X ne justifient pas leur demande de suppression ; cette demande sera donc rejetée, de même que sera rejetée la demande de suppression du luminaire, les consorts E-X n’invoquant pas que ledit luminaire, datant manifestement de la même époque que la réalisation de la terrasse, leur cause une quelconque nuisance ;

Pour ce qui concerne la construction en bois litigieuse, les consorts E-X n’établissent pas qu’elle ne serait pas conforme à l’abri de jardin prévu à l’annexe 1 du règlement de copropriété, se contentant d’affirmer qu’il appartiendrait aux époux Z de démontrer la conformité de l’ouvrage aux dispositions du règlement de copropriété, étant observé que le syndicat n’a formulé aucune objection à l’existence dudit abri de jardin ; cette demande des consorts E-X, qui n’est pas justifiée, sera donc rejetée ;

Pour ce qui concerne les arbres et arbustes litigieux, les époux Z affirment qu’ils ont été plantés par le promoteur lui-même, soit avant 1971, ce que confirme la constatation de l’huissier D, dans son procès-verbal du 9 août 2013, qui indique : « au fond du jardin des requérants, je constate la présence d’un troène qui dépasse une hauteur de 4-5 mètres », les consorts E-X n’apportant pour leur part aucun élément au soutien de leur prétention de ce chef ; leur demande à ce titre sera donc rejetée ;

Pour ce qui concerne les rondins litigieux formant haie, il est constant qu’ils ont été placés par les époux Z de manière permanente et qu’ils constituent un cloisonnement entravant l’accès sur les parties communes de telle sorte que, faisant droit à la demande des consorts E-X, il sera ordonné sous astreinte aux époux Z, dans les conditions précisées au dispositif, de retirer la haie de rondins placée sur l’espace vert commun ;

Sur la demande de dommages et intérêts des époux Z

Les époux Z ne recherchent plus la responsabilité du syndicat et du syndic, acquiesçant à l’analyse du jugement déféré sur ce point ; la Cour n’est donc pas saisie de ce chef ;

Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu’il a condamné les consorts E-X à payer aux époux Z la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé au titre des frais irrépétibles alloués et en ce qu’il a débouté la société ABP et le syndicat des copropriétaires de leur demande fondée sur l’article 700 du CPC ;

Il n’y a pas lieu à frais irrépétibles d’appel ; les demandes à ce titre seront donc rejetées ;

Il n’y a pas lieu de déclarer le présent arrêt opposable au syndicat des copropriétaires, qui est partie à l’instance ; cette demande des consorts E-X est donc sans objet et sera rejetée ;

Il n’y a pas lieu de dispenser les consorts E-X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, les conditions d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas remplies en l’espèce ; cette demande sera donc rejetée ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Donne acte au syndicat des copropriétaires LE PRE DES AGNEAUX sis XXX de ce qu’il est désormais représenté en qualité de syndic par la société XXX

Dans la limite de la saisine, confirme le jugement sauf pour ce qui concerne la condamnation des consorts E-X à supprimer tout aménagement empiétant sur l’espace vert commun situé à l’arrière de leur maison et à remettre en l’état initial la fenêtre de la cuisine ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant :

Ordonne à M. E et M^me X de supprimer les plantations formant haie végétale qu’ils ont plantées en limite de l’espace vert commun situé à l’arrière de leur maison, côté cuisine, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 25 euros par jour de retard à l’expiration du délai accordé ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner à M. E et M^me X de supprimer les aménagements qu’ils ont d’ores et déjà retirés ni les palissades situés à l’arrière de leur maison, côté cuisine ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner à M. E et M^me X de remettre en l’état initial la fenêtre de la cuisine ;

Ordonne à M. et M^me Z de supprimer les rondins de bois formant haie qu’ils ont installés en limite de l’espace vert commun, et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 25 euros par jour de retard à l’expiration du délai accordé ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,