COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/04/2016

SCP LAVAL – LUEGER

M^e V.DESPLANQUES

ARRÊT du : 04 AVRIL 2016

N° : – N° RG : 15/00182

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de A en date du 20 Novembre 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265154581558162

Société CARPE DIEM agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e D LAVAL de la SCP LAVAL – LUEGER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e France MARCOVITCH, avocat plaidant au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265158645985426

Monsieur D X

né le XXX à ROUEN

Linière

XXX

représenté par M^e V.DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant M^e HADET, avocat au Barreau de Nantes

Madame B Y

née le XXX à XXX

Linière

XXX

représenté par M^e V.DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant M^e HADET avocat au Barreau de Nantes

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 09 Janvier 2015.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12-11-2015.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 12 Janvier 2016, à 14 heures, devant Madame RENAULT-MALIGNAC, Magistrat Rapporteur, par application de l’article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Elisabeth HOURS, Conseiller,

Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 04 AVRIL 2016 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS:

Par acte notarié en date du 4 juillet 2007, M. D X et M^me B Y ont acquis auprès de la SARL Le Domaine de Flore, aux droits de laquelle vient la société CARPE DIEM, une propriété dénommée 'Château de Linière’ à THOU (45) pour un montant de 530 000 euros.

Alléguant la disparition de plusieurs biens équipant le château entre les visites et la réitération de la vente, les consorts X-Y ont, par acte d’huissier de justice en date du 3 juin 2013, fait assigner la société CARPE DIEM devant le tribunal de grande instance de A aux fins de paiement de diverses sommes en réparation du préjudice subi du fait du défaut de délivrance conforme et de désordres affectant la chose vendue, outre une indemnité de procédure.

La société CARPE DIEM s’est opposée à ces demandes en faisant principalement valoir que les éléments revendiqués n’avaient pas la qualification d’immeubles par destination .

Par jugement en date du 20 novembre 2014, le tribunal de grande instance de A a dit que la société CARPE DIEM a manqué à son obligation de délivrance en ne livrant pas aux consorts X-Y la cuisine professionnelle , les portes coupe-feu, les poignées de porte en porcelaine et les trumeaux et a , en conséquence, condamné la société CARPE DIEM à payer à M. D X et M^me B Y la somme totale de 10 050 euros correspondant à la valeur des éléments précités , celle de 800 euros en réparation du préjudice de jouissance et esthétique , outre 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

La société CARPE DIEM a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 9 janvier 2015.

Les dernières écritures des parties, prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile , ont été déposées:

— le 9 avril 2015 par la société CARPE DIEM, appelante,

— le 9 juin 2015 par M. X et M^me Y, intimés.

La société appelante conclut à la réformation du jugement déféré et demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter les consorts X-Y de toutes leurs demandes et de les condamner à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , outre les dépens de première instance et d’appel.

Elle rappelle que les consorts X-Y, auxquels incombe la charge de la preuve, doivent prouver non seulement l’existence des immeubles par destination mais encore leur enlèvement par la société appelante alors que de nombreuses entreprises sont entrées dans les lieux depuis la livraison du bien et estime que cette preuve n’est pas rapportée. Elle souligne qu’aucun constat n’a été fait contradictoirement au moment de la prise de possession , qu’aucun écrit ne liste les meubles attachés au fonds et que l’acte de vente était muet sur les éléments listés par les intimés comme constituant des immeubles par destination.

Concernant la cuisine, elle indique qu’elle était vétuste et servait à des fins professionnelles pour l’exploitation d’une maison de retraite, qu’elle a été enlevée pour être agréable aux acheteurs qui ont acquis le bien pour leur habitation, que la description faite par l’agence de cette cuisine dans un bon de visite qui n’a jamais été avalisée par la société venderesse, ne peut valoir preuve contre l’acte authentique de vente, que si les intimés se sont rendus compte de l’absence de cet élément lors de la 3° visite avant la vente, ils auraient dû la signaler lors de la vente , voire ne pas signer si cet élément était déterminant.

Elle fait valoir que les acheteurs n’exploitant pas une maison de retraite, destination antérieure du bien, et l’ayant acquis pour leur propre habitation, la notion d’immeuble par destination affecté au service du bien ou attaché à perpétuelle demeure doit être écartée , que s’agissant des portes coupe-feu , elles étaient exigées par la réglementation applicable aux maisons de retraite qui était celle du vendeur mais étaient des meubles détachables sans dégâts, que les thermostats de radiateurs , simplement visés à l’installation par dominos et dont l’enlèvement laisse peu de traces ne sont pas des immeubles par destination, qu’un trumeau, posé à une époque récente sur un emplacement jusqu’alors recouvert de papier peint et seulement fixé au mur par quelques pitons ne constitue pas un immeuble par destination, qu’il n’existait pas de poignées de portes de valeur .

M. D X et M^me B Y concluent quant à eux à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et demandent en outre la condamnation de la société appelante à leur payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP V. DESPLANQUES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils rappellent que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel (article 1615 du code civil) , éléments qui sont des immeubles par destination au sens de l’article 524 du même code et que ni la loi ni la jurisprudence ne conditionnent la cession des immeubles par destination à une quelconque stipulation ou liste précisant les éléments de l’immeuble devant recevoir la qualification d’immeuble par destination.

Ils considèrent que les portes coupe-feu sont des immeubles par destination dès lors que leur présence participait au service du fonds, pour sa protection contre l’incendie et que leur retrait , ainsi que de leurs bâtis, a gravement détérioré les murs, dégradant les boiseries qui participent à l’ornement de cet immeuble du XIX ° siècle.

Ils soutiennent que la cuisine professionnelle en inox était scellée au mur et que son retrait a altéré la substance du fonds en les privant de la présence du service de restauration attaché au fonds et a détérioré la pièce où elle était attachée.

Ils indiquent que les trumeaux sont , selon la jurisprudence, des immeubles par destination dès lors qu’ils ne pouvaient être retirés sans détérioration du mur, ce qui a été le cas en l’espèce et qu’ils avaient un caractère ornemental, en harmonie avec l’immeuble vendu, qu’il en est de même pour les douze poignets de porte dès lors qu’elles ont un caractère ornemental, ce qui était le cas .

La procédure a été clôturée le 12 novembre 2015.

SUR QUOI, LA COUR:

Attendu qu’aux termes de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ;

Que selon l’article 1615 du code civil, la délivrance porte non seulement sur la chose mais aussi sur ses accessoires et 'tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel'; Qu’elle doit porter sur la chose vendue telle que celle-ci a été définie par les parties ;

Que la preuve de la non conformité aux spécifications de la vente convenues incombe à l’acquéreur ;

— sur le défaut de délivrance concernant la cuisine :

Attendu que si en principe des éléments de cuisine ne sont pas compris parmi les meubles attachés à perpétuelle demeure, il convient toutefois de s’attacher aux stipulations contractuelles pour déterminer les caractéristiques de la chose vendue ;

Qu’en l’espèce, il est exact que l’acte authentique de vente ne comporte aucune indication quant à l’équipement ou non de la cuisine ;

Que toutefois, ainsi que le premier juge l’a justement relevé, il est établi que M. X et M^me Y ont signé un bon de visite en date du 4 novembre 2006 qui décrit le bien comme comportant une 'cuisine professionnelle’ , faisant ainsi entrer cet élément dans les caractéristiques de la chose en considération desquelles la vente a été conclue ;

Que cette indication, même portée par le mandataire du vendeur, engage ce dernier quant à l’existence de cet équipement, dont le non respect justifie l’octroi de dommages-intérêts ;

Que le défaut de délivrance de cet élément n’étant pas contesté, c’est à bon droit que le tribunal a alloué aux intimés une somme de 2550 euros à titre de dommages-intérêts ;

— sur le défaut de délivrance à l’égard des autres éléments listés :

Attendu que M. X et M^me Y reprochent également à la société appelante d’avoir retiré de l’immeuble les éléments suivants :

— six portes coupe feu, ainsi que leurs bâtis,

— dix-sept thermostats surmontant les radiateurs,

— trois trumeaux surmontant chacune des cheminées,

— douze poignets de porte en porcelaine qu’ils qualifient de grande valeur;

Attendu que l’acte de vente indique que 'le vendeur vend par ces présentes , à l’acquéreur qui l’accepte, les biens ci-après désignés sous le vocable 'l’immeuble', tel que celui-ci existe avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve';

Qu’il est constant que cet acte, pas plus d’ailleurs qu’aucun autre document ayant valeur contractuelle, ne contient la liste des immeubles par destination compris dans la vente ;

Qu’il ne peut être déduit de simples photographies la preuve que les éléments qui y figurent sont nécessairement entrés dans le champ contractuel de la vente comme des accessoires de la chose vendue au sens de l’article 1615 du code civil ;

Que l’attestation de M. Z, agent immobilier, est également insuffisante à démontrer la volonté du vendeur d’immobiliser les éléments dont il fait état ;

Que selon l’article 524 du code civil, sont des immeubles par destination soit les biens affectés au service ou à l’exploitation du fonds , soit les biens attachés à perpétuelle demeure ;

Que le jugement a justement écarté de la demande de réparation les thermostats qui ne sont assurément pas des immeubles par destination attaché au fonds, étant aisément détachables sans dégradation ;

Que c’est à tort en revanche que le premier juge a retenu les portes coupe-feu comme relevant de l’obligation de délivrance ;

Qu’en effet, outre qu’elles ne sont visées dans aucun document contractuel, elles ne constituent manifestement pas des immeubles par destination, s’agissant d’éléments qui ont été ajoutés au bâti existant pour satisfaire aux normes de sécurité applicables à une maison de retraite, comme à tout édifice destiné à recevoir du public et qu’ il n’est nullement démontré que leur enlèvement a dégradé l’immeuble, cette preuve n’étant pas rapportée par les photographies versées aux débats qui ne montrent que de légères traces sur la peinture des boiseries, qui au contraire ont été rétablies dans leur esthétique originaire ;

Qu’il est constant en outre que M. X et M^me Y ont acquis ce bien immobilier pour leur habitation personnelle, de sorte que les portes coupe-feu n’étaient pas un accessoire indispensable à leur usage de la chose pour que leur absence constitue un manquement à l’obligation de délivrance ;

Que, pareillement, les 'trumeaux’ , même en admettant qu’ils aient pu avoir une valeur esthétique, ne sont considérés comme des immeubles par destination, qu’autant qu’ils sont scellés aux murs et ne peuvent dès lors en être enlevés sans détérioration ;

Que rien de tel n’est établi en l’espèce ; qu’au contraire, les photographies versées aux débats montrent de simples miroirs d’ornement, de facture récente, posés sur la cheminée qui leur sert de support et ne faisant pas corps avec elle ni avec les boiseries ou les murs, puisqu’ils ont pu être enlevés sans dommage visible de leur emplacement , ce qui est particulièrement vrai pour le miroir du salon simplement appliqué sur un mur recouvert de papier peint et fixé au mur par un seul piton ;

Qu’enfin, aucun élément ne vient établir l’existence de 'poignées anciennes de grande valeur', qui en tout état de cause n’auraient pu être considérées comme des immeubles par destination, faute que soit établie l’intention du propriétaire de les attacher au fonds à perpétuelle demeure, s’agissant d’éléments aisément détachables ;

Qu’en conséquence, il convient, par réformation partielle du jugement, de condamner la société CARPE DIEM à verser la somme de 2550 euros à titre de dommages-intérêts à M. X et M^me Y pour manquement de la dite société à son obligation de délivrance conforme de la cuisine professionnelle ;

Que le jugement sera également réformé sur le montant de la réparation au titre du préjudice esthétique et de jouissance qui sera ramené à la somme de 250 euros pour le seul préjudice lié à l’enlèvement des éléments de cuisine professionnelle ;

Attendu, compte tenu des circonstances de l’espèce et l’appelant n’obtenant que partiellement gain de cause en appel, qu’il n’apparaît pas justifié de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties ;

Que les dépens d’appel seront supportés par les intimés ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ,

INFIRME le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné la société CARPE DIEM à payer à M. D X et M^me B Y les sommes de 10 050 euros correspondant à la valeur de la cuisine professionnelle , des six portes coupe-feu, des poignées de porte en porcelaine et des trumeaux et de 800 euros en réparation du préjudice de jouissance et esthétique ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE la société CARPE DIEM à verser à M. D X et M^me B Y la somme de 2550 euros correspondant à la valeur de la cuisine professionnelle,

CONDAMNE la société CARPE DIEM à verser à M. D X et M^me B Y la somme de 250 euros en réparation du préjudice de jouissance et esthétique,

DEBOUTE M. D X et M^me B Y de leurs autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. D X et M^me B Y aux seuls dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT