Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2014

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/23098

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/08273

APPELANTE

SAS CABINET C Y, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : R167

INTIMÉS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX, pris en la personne de son syndic, le Cabinet AGCOP, Administrateur de biens, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Jean-Pierre WILLAUME, avocat au barreau de PARIS, toque : B1042

SCI NESANDAN agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis

XXX

XXX

représentée par la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avocats au barreau de PARIS, toque : P0480

assistée de M^e Jacques SALLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C644

SARL MULTIMAT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité sis

XXX

XXX

représentée par M^e Eric FICHOUX, avocat au barreau de PARIS, toque : E1231

SARL A B prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité sis

5 avenue Jean-Baptiste Champeval

XXX

non assignée devant la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Juin 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

***

XXX est propriétaire depuis le XXX, dans l’immeuble en copropriété sis XXX dont le syndic était le Cabinet C Y, des lots n° 3 et 55 de l’état descriptif de division correspondant à des locaux commerciaux exploités par sa locataire sous forme de bijouterie-prêt à porter.

La société MULTIMAT est chargée d’effectuer le relevé des compteurs individuels d’eau froide pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Par lettre RAR du 7 février 2008, le syndicat a mis en demeure la SCI NESANDAN de lui régler la somme de 43.281,91 euros au titre de ses charges d’eau.

XXX a contesté par courrier du 3 mars 2008 le montant de cette consommation en supposant que la société MULTIMAT avait commis une erreur de relevé.

Le syndicat ayant eu confirmation par la société MULTIMAT le 5 juin 2008 que l’étalonnage des compteurs n’avait révélé aucune anomalie et que l’index relevé sur le compteur de la SCI NESANDAN correspondait bien à la réalité, a fait assigner la SCI Z, par exploit du 1^er août 2008, pour obtenir paiement de la somme de 44.925,35 euros au titre de ses charges impayées au 30 juin 2008, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Par exploit du 22 janvier 2009, la SCI NESANDAN a appelé dans la cause l’ancien syndic Cabinet C Y, la société MULTIMAT et la société A B, intervenue en juillet 2008 à la demande de la locataire de la SCI NESANDAN pour installer un compteur individuel sur l’alimentation de la climatisation du magasin.

Les deux procédures ont été jointes le 11 juin 2009.

Par jugement avant dire droit du 25 mars 2010, le Tribunal a désigné M. X en qualité d’expert afin que ce dernier procède à l’examen des compteurs, des installations et de la climatisation des locaux commerciaux, donne son avis sur d’éventuels dysfonctionnements et fasse les comptes entre les parties.

L’expert a déposé son rapport le 18 mars 2011.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, rendu le 8 novembre 2012, dont la société Cabinet C Y a appelé par déclaration du 19 décembre 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 2^e section :

Met la société MULTIMAT et la société A B hors de cause,

Condamne la SCI NESANDAN à verser au syndicat la somme de 43.281 ,91 euros au titre des charges d’eau de son lot,

Déboute le syndicat du surplus de sa demande de recouvrement de charges,

Condamne le G C Y à verser à la SCI NESANDAN la somme de 32.670 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SCI NESANDAN de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

Condamne la SCI NESANDAN à verser au syndicat la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamne la SCI NESANDAN à verser à la société A B et à la société MULTIMAT la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Condamne le Cabinet C Y à verser à la SCI NESANDAN la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI NESANDAN et le Cabinet C Y aux entiers dépens, qui comprendront les frais de l’expertise X.

Les intimés ont constitué avocat à l’exception de la société A B qui n’a pas été assignée devant la Cour et n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiée dans l’intérêt :

De la société Cabinet C Y, le 5 juin 2013,

De la SCI NESANDAN, le XXX,

Du syndicat, le 14 juin 2013,

De la société MULTIMAT, le 6 juin 2013.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 mai 2014.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

Le Cabinet C Y demande d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la SCI NESANDAN la somme de 32.670 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, et de débouter la SCI NESANDAN de ses prétentions ;

XXX demande de confirmer le jugement en ce qu’il a admis le principe de la responsabilité du cabinet C Y mais, l’infirmant sur le quantum retenu et sur ses autres chefs de demande rejetés, de condamner solidairement le syndicat et le Cabinet C Y à lui payer la somme de 56.113,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, avec intérêts et capitalisation, outre la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral et celle de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du CPC ;

Le syndicat demande de confirmer le jugement, de débouter la SCI NESANDAN de ses prétentions à son encontre et de la condamner à lui payer la somme supplémentaire de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

La société MULTIMAT demande de confirmer le jugement, et y ajoutant, de condamner le Cabinet C Y à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

XXX fait valoir qu’elle n’aurait eu connaissance de l’existence d’une surconsommation d’eau dans son lot que par la lettre RAR adressée par le syndic Cabinet C Y le 7 février 2008, à la suite de laquelle elle aurait fait immédiatement procéder à une révision de sa climatisation par son installateur A B, la surconsommation ayant cessé en mars 2008 comme relevé par l’expert X ; elle en déduit que si le cabinet C Y n’avait pas attendu plus de deux ans avant de l’informer de l’existence d’un dysfonctionnement de ses installations et s’il n’avait pas procédé à la reddition des charges de copropriété 2006/2007 qu’en 2008 et communiqué le décompte que le 7 octobre 2008, elle aurait fait procéder à la vérification de sa climatisation plus tôt et la surconsommation n’aurait pas eu lieu ; elle estime que le syndic Cabinet C Y a engagé sa responsabilité de ce fait, de même que le syndicat qui aurait commis la faute de n’avoir pas contrôlé suffisamment le déroulement de la mission de son syndic et de n’avoir pas exigé une reddition des comptes 2006 et 2007 et la tenue d’une assemblée générale en temps voulu ; elle considère que ces fautes lui ont causé un préjudice financier et un préjudice moral dont elle demande réparation ;

Le Cabinet C Y expose qu’il a assuré les fonctions de syndic de l’immeuble concerné jusqu’au mois de novembre 2008, que ledit immeuble disposait de compteurs divisionnaires pour chacun des lots et que la société MULTIMAT était chargée de relever les compteurs d’eau froide ; il fait valoir que la SCI NESANDAN lui aurait demandé, par courrier du 18 mai 2006, l’autorisation d’installer un appareil d’air conditionné dans ses locaux et qu’il n’aurait pas donné son accord pour cette installation, rappelant à l’intéressée que seule l’assemblée générale pouvait donner cette autorisation et sollicitant le descriptif de cette installation ; que ce courrier serait resté sans réponse et que la climatisation aurait ainsi été installée hors la connaissance de la copropriété et du syndic ; que les relevés de consommation d’eau de juillet/août /septembre 2006 auraient révélé une consommation d’eau très supérieure aux périodes antérieures, cette consommation élevée s’étant poursuivie au cours de l’année 2007 et étant revenue à la normale en février 2008 ; que le premier relevé faisant apparaître une consommation excessive aurait été établi par la société MULTIMAT le 26 septembre 2006 édité le 26 novembre 2006 et que le cabinet Y aurait immédiatement réagi en faisant faire procéder à une recherche de fuite intervenue le 5 décembre 2006 et en faisant réparer la fuite localisée sur un WC commun du 6^e étage ; que ce ne serait que les relevés de l’année 2007 qui auraient permis de constater que la consommation importante perdurait et était liée au lot de la SCI NESANDAN ; qu’il aurait alors informé le 7 février 2008 la SCI de cette consommation d’eau excessive sur l’année 2007 et lui en aurait demandé le paiement ; que la SCI NESANDAN et sa locataire auraient installé dans les lieux une climatisation entraînant cette consommation sans prendre la moindre précaution (installation d’une alarme ou d’un contrôle de consommation) en dépit du risque de consommation élevée de ce type d’installation et que le rapport de l’expert X établirait que la consommation d’eau litigieuse proviendrait d’un dysfonctionnement de la climatisation installée par la SCI NESANDAN sans aucune autorisation de la copropriété ; que le syndic Cabinet Y n’aurait été tenu que d’une obligation de moyens vis-à-vis de la copropriété et d’aucune obligation liée à la gestion de chacun des lots privatifs ; que la faute éventuelle du syndic Cabinet Y ne pourrait résulter de la consommation excessive d’eau mais uniquement d’un retard dans la transmission de l’information aux copropriétaires concernés et que le syndic n’aurait disposé d’aucune information à cet égard entre les mois de novembre 2006 et février 2008 de telle sorte qu’il n’aurait commis aucune faute à ce titre ;

Le syndicat fait valoir que l’ensemble des factures de la compagnie générale des eaux entre janvier 2006 et février 2008 démontreraient que la créance réclamée correspondrait exactement au coût des mètres cubes consommés par la boutique de la SCI NESANDAN et avancée par la copropriété ; que le jugement devrait donc être confirmé au titre des sommes allouées au syndicat ; il fait valoir également qu’il n’aurait jamais été saisi de la moindre demande d’autorisation de la part de la SCI NESANDAN pour installer un système d’air conditionné à refroidissement à eau ; que le syndicat n’aurait commis aucune faute ni encouru aucune responsabilité dans l’excès de consommation d’eau de la boutique ;

La société MULTIMAT expose qu’elle est spécialisée dans l’installation de compteurs d’eau divisionnaires utilisant une technologie de radio relevé permettant de relever les compteurs à distance sans pénétrer dans les appartements et permettant de fournir ainsi des relevés détaillés réels de consommation en eau de chacun des occupants ; qu’à la demande du Cabinet C Y ès qualités de syndic, elle a installé les compteurs divisionnaires dans la copropriété le 23 avril 1998 ; que les radios relevés ayant mis en évidence une forte consommation d’eau pour le 3^e trimestre 2006 jusqu’en mars 2008, à la demande du syndic Cabinet C Y, elle a procédé à un test d’étalonnage des compteurs installés qui n’a révélé aucune anomalie ; elle fait valoir que l’expert X la dégagerait de toute responsabilité ; elle demande la confirmation du jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause ;

Attendu que dans son rapport déposé le 18 mars 2011, l’expert X a constaté qu’il existe dans le lot de la SCI NESANDAN deux compteurs, le compteur général du magasin installé en avril 1998 et le compteur individuel de la climatisation installé dans les toilettes en juillet 2008 par la société A B, laquelle lui a précisé qu’elle était spécialisée en pose de compteur et non en entretien de climatisation et que son intervention avait uniquement consisté à installer un compteur individuel sur l’alimentation EF de la climatisation ;

L’expert X a constaté que le système de climatisation installé est de type « à eau perdue » ; il se compose de deux appareils, le premier se trouvant au rez-de-chaussée et le deuxième au sous-sol ; ces deux appareils tournent en permanence et l’eau s’évacue dans les égouts ;

L’expert a constaté qu’aucune anomalie n’a été relevée tant sur le fonctionnement des compteurs que sur les installations de canalisation et de climatisation et qu’il n’existait pas de fuites sur les installations d’alimentation en eau pas plus que de traces d’infiltrations antérieures ;

L’expert a constaté la surconsommation d’eau de juillet 2006 à mars 2008 qui se traduit de la façon suivante : consommation de 28034 m3 au compteur général de l’immeuble et consommation de 17207 m3 au compteur individuel du magasin alors qu’à l’exception de cette période de surconsommation la consommation moyenne annuelle de l’immeuble se situe entre 2400 m3 et 2900 m3 et que celle du magasin de la SCI NESANDAN se situe entre 100 m3 et 130 m3 ;

L’expert considère que la surconsommation d’eau est la conséquence d’un dysfonctionnement des installations du magasin de la SCI NESANDAN, ce type d’installation de climatisation à « eau perdue » engendrant très souvent une importante consommation d’eau dès la survenue d’un dysfonctionnement du compresseur ; l’expert précise : « cette anomalie n’est malheureusement pas détectable facilement sauf à installer une alarme sur l’appareil’je recommande de surveiller la consommation par relevé périodique, de procéder à une vérification de l’installation de climatisation et à la mise en place d’une alarme de sécurité » ;

L’expert conclut : « la SCI NESANDAN et sa locataire la Sarl TIMI sont seules responsables de cette surconsommation d’eau. Les sociétés MULTIMAT et A B n’ont aucune responsabilité dans cette affaire. Le syndic de copropriété réclame la somme de 43.281,91 euros à la SCI NESANDAN en février 2008. Cette réclamation est justifiée par la surconsommation d’eau des installations de climatisation du magasin, charge à cette dernière de trouver un arrangement avec son locataire » ;

Il appert de l’examen des pièces versées aux débats et du rapport d’expertise de M. X que la surconsommation d’eau pour la période de juillet 2006 à mars 2008 a pour origine le système de climatisation « à eau perdue » installé par la SCI NESANDAN dans son lot de son propre chef et sans aucune autorisation de l’assemblée générale, ni le syndicat ni le syndic n’ayant été informé de la mise en place de cette climatisation ;

Il est constant que la SCI NESANDAN a refusé de payer le coût de cette surconsommation afférente à son lot, conformément au relevé de la société MULTIMAT dont l’exactitude a été vérifiée par l’expert X, le syndicat ayant du faire l’avance de la somme y afférente ;

Il n’est pas contesté que la climatisation installée par la SCI NESANDAN dans ses locaux n’était dotée d’aucune alarme de sécurité comme le recommande l’expert de telle sorte que la SCI NESANDAN ne peut reprocher au syndic et au syndicat de ne pas lui avoir révélé un dysfonctionnement de son installation privative alors qu’il lui appartenait à elle seule de vérifier le bon fonctionnement de son installation en prenant le soin notamment d’installer une alarme de sécurité, ce qu’elle n’a pas fait ;

De même, alors que l’expert X indique que le type d’installation de climatisation à « eau perdue » engendre très souvent une importante consommation d’eau dès la survenue d’un dysfonctionnement du compresseur nécessitant de procéder à des vérifications périodiques, il appert d’un courrier adressé le 28 mai 2008 par la société MULTIMAT au syndic Cabinet Y que cette société souligne : « la climatisation du magasin ne semble pas entretenue », cet entretien incombant à la SCI NESANDAN sans qu’elle puisse utilement rechercher la responsabilité du syndic et du syndicat pour pallier sa carence dans l’entretien et les vérifications auxquels elle aurait du procéder sur son installation privative ;

Il appert de l’examen des pièces produites que le syndic Cabinet C Y ayant constaté en novembre 2006 une consommation d’eau excessive par rapport aux périodes antérieures, a suspecté une fuite dans l’immeuble et diligenté aussitôt un plombier pour une recherche de fuite ; qu’il a fait réparer la fuite du WC commun constatée par le plombier ; que les relevés de l’année 2007, édités au début de l’année 2008, lui ayant permis de constater que la consommation d’eau importante perdurait et était liée au lot de la SCI NESANDAN, il a informé ladite SCI de cette consommation excessive et lui en a demandé le paiement ;

XXX ne peut pas valablement soutenir que le syndic aurait commis une faute à son égard en ne la prévenant pas dès la fin du dernier trimestre 2006 de la surconsommation d’eau constatée dans son local commercial alors que le syndic, ayant constaté une consommation excessive au niveau de l’immeuble et dans l’ignorance de l’installation d’une climatisation « à eau perdue » dans les locaux de la SCI, a fait procéder à une recherche de fuite dans les parties communes, ce qui relève de sa mission ; sa responsabilité de ce chef ne peut donc être recherchée ;

Le Cabinet C Y fait valoir que le premier relevé de consommation après les travaux réalisés par le plombier en début d’année 2007 a été réalisé par la société MULTIMAT le 7 septembre 2007 mais qu’il n’en a eu connaissance que le 6 février 2008 et qu’il a aussitôt informé la SCI NESANDAN de la surconsommation se rapportant à son lot ; la SCI NESANDAN n’établit pas que le syndic aurait eu connaissance en cours de l’année 2007 d’une consommation excessive d’eau perdurant à la suite des travaux commandés par le syndic en début d’année 2007 pour réparer la fuite repérée sur les WC communs, de telle sorte que la SCI NESANDAN ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’une faute du Cabinet C Y à son égard consistant à ne l’avoir pas informée plus tôt de l’existence d’un dysfonctionnement de sa climatisation ;

XXX ne peut pas valablement soutenir que le syndic et le syndicat auraient commis une faute à son égard de nature à engager leur responsabilité solidaire au motif qu’il n’aurait été procédé à la reddition des comptes de la période 2006/2007 qu’en 2008 alors qu’elle ne produit aucun élément pour justifier son allégation de ce chef et qu’elle n’explicite pas en quoi cette reddition intervenue en 2008 lui aurait causé un préjudice direct relatif à la surconsommation d’eau générée par la climatisation privative qu’elle a fait installer dans son lot sans prendre la moindre précaution pour éviter le risque de consommation élevée afférent au type de climatisation « à eau perdue » qu’elle a choisi d’installer à l’insu du syndicat et du syndic ; sa demande de ce chef ne peut donc prospérer et sera rejetée,

Il résulte de ce qui précède que la SCI NESANDAN n’établit pas la faute qui serait imputable au Cabinet C Y, ni celle qui serait imputable au syndicat ;

Dans ces conditions, la SCI NESANDAN échouant dans la démonstration des fautes qu’elle allègue à l’encontre du syndic Cabinet C Y et du syndicat, ses demandes de dommages et intérêts ne peuvent pas prospérer ;

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce que, retenant la responsabilité du Cabinet C Y, il l’a condamné à payer à la SCI NESANDAN la somme de 32 .670 euros à titre de dommages et intérêts ; statuant à nouveau de ce chef, la Cour déboutera la SCI NESANDAN de sa demande à ce titre ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI NESANDAN de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

La demande de la SCI NESANDAN tendant à voir condamner solidairement le syndicat et le Cabinet C Y à lui payer la somme de 56.113,10 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier et celle de 10.000 euros pour son préjudice moral seront rejetées ;

Le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu’il a mis hors de cause la société MULTIMAT ;

Sur les autres demandes

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné le Cabinet C Y à payer à la SCI NESANDAN la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

XXX sera condamnée à payer au syndicat la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Le Cabinet C Y sera condamnée à payer à la société MULTIMAT la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Par infirmation, la SCI NESANDAN sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront les frais de l’expertise de M. X ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dans la limite de la saisine, confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné le Cabinet C Y à payer à la SCI NESANDAN la somme de 32.670 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à payer une partie des dépens ;

Statuant à nouveau de ces seuls chefs et y ajoutant:

Déboute la SCI NESANDAN de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre du Cabinet C Y ;

Dit n’y avoir lieu de condamner le Cabinet C Y au paiement de frais irrépétibles de première instance au profit de la SCI NESANDAN ;

Condamne la SCI NESANDAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX la somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Condamne le Cabinet C Y à payer à la société MULTIMAT la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI NESANDAN aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de l’expertise X et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,