Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 MAI 2015

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/07901

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/11027

APPELANTE

SARL Y Z, prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Assistée de M^e Philippe MAAREK, avocat au barreau de PARIS, toque : D 782, avocat plaidant

INTIMÉE

XXX, prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Bernard VATIER de l’AARPI VATIER & ASSOCIES Association d’Avocats à Respons abilité Professionnelle Individuelle, avocat au barreau de PARIS, toque : P0082

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 30 juin 1987, la société Les Trois Joyaux a acquis un fonds de commerce d’hôtel, situé XXX et, le XXX, a ouvert un restaurant situé au rez-de-chaussée de cet hôtel ; le fonds de commerce de restaurant a été donné en location-gérance à la société Valentin à compter du 25 janvier 1995, puis à la société Vu à compter du 25 février 1998, et enfin, suivant acte sous seing privé du 26 février 2000, à la société Y Z pour une durée de 23 mois, à compter du 15 mars 2000.

La propriété de l’immeuble a été mise en vente et acquise, suivant acte authentique du 26 octobre 1999, par les associés de la société les Trois Joyaux qui ont constitué à cette fin la SCI Immo Horizon 2000.

Par avenant du 15 février 2002, le contrat de location – gérance a été renouvelé pour deux ans. Il devait se poursuivre par tacite reconduction d’année en année, chaque partie pouvant y mettre fin par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par convention tripartite du même jour, la SCI Immo Horizon 2000, la société les Trois Joyaux et la société Y Z sont convenues que le loyer serait payé directement par le locataire-gérant à la SCI Immo Horizon 2000, propriétaire des murs.

Par acte du 15 février 2004, la SCI Immo Horizon 2000 et la société Y Z ont conclu un nouveau contrat de location – gérance portant sur les mêmes locaux, la SCI Immo Horizon 2000 expliquant qu’elle reprenait le fonds de la partie restaurant et le donnait en location-gérance à la société Y Z. Le contrat s’est poursuivi à son terme par tacite reconduction.

La société Les Trois Joyaux et la SCI lmmo Horizon 2000 ont assigné la société Y Z devant le juge des référés aux fins de lui enjoindre d’avoir à procéder aux travaux de sécurité et d’hygiène et, par ordonnance du 8 novembre 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a renvoyé les parties à se pourvoir au fond. La SCI Immo Horizon 2000 et la société les Trois Joyaux ont interjeté appel de cette décision.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 novembre 2011, la société Les Trois Joyaux a donné congé à la société Y Z, au titre du contrat de location – gérance, à effet du 14 février 2012, en lui enjoignant de quitter les lieux à cette date. La société Y Z a formé opposition au congé par acte d’huissier du 23 novembre 2011.

Invoquant ce congé, la SCI Immo Horizon 2000 et la société Les Trois Joyaux ont demandé, en cause d’appel, l’expulsion de la société Y Z et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par arrêt du 2 mai 2012, la cour d’appel de Paris a écarté cette prétention nouvelle et a enjoint à la SCI Immo Horizon 2000, de procéder aux travaux prescrits par l’administration. La cour a également fait interdiction, sous astreinte, à la société Y Z de servir plus de 19 couverts simultanément mais ne s’est pas prononcée sur les autres demandes, renvoyant au juge du fond la question de la qualification juridique des rapports entre les parties.

Par exploit du 22 juillet 2011, la société Y Z a fait citer au fond devant le tribunal de grande instance de Paris la SCI Immo Horizon 2000 en requalification du contrat de location – gérance signé le 15 février 2004 en bail commercial et en demande de renouvellement de ce bail.

Par jugement du 21 Mars 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit que la demande de la société Y Z était prescrite,

— constaté que la demande de la société Y Z était irrecevable,

— débouté la SCI Immo Horizon 2000 de sa demande de dommages et intérêts,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la S.A.R.L. Y Z aux entiers dépens.

La société Y Z a relevé appel de ce jugement le 18 avril 2013.

Par lettre du 7 mai 2013, la société Les Trois Joyaux a réitéré le congé du 9 novembre 2011.

Par ses dernières conclusions du 07 janvier 2014, elle demande à la cour de :

— dire et juger suspendu le cours de la prescription biennale de l’article L 145 – 60 du code de commerce par les actions frauduleuses de la SCI Immo Horizon 2000 et infirmer le jugement entrepris de ce chef,

— infirmer le jugement entrepris sur l’irrecevabilité de la demande au motif de l’absence de mise en cause de la société Les Trois Joyaux, qualifiée par erreur propriétaire des locaux,

— requalifier le contrat de location-gérance du 15 février 2004 en bail commercial lui ouvrant droit à la protection statutaire,

— dire et juger qu’elle a droit au renouvellement de son bail aux mêmes conditions de loyer,

— condamner la SCI Immo Horizon 2000 à verser à la SARL Y Z la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions datée du 24 novembre 2014, la SCI Immo Horizon 2000 demande à la cour de :

— débouter la société Y Z de ses demandes,

— confirmer le jugement déféré sauf sur l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer prescrite l’action en requalification de la société Y Z,

subsidiairement :

— juger irrecevable l’action de la société Y Z ;

— juger mal fondée la demande de requalification de la société Y Z,

en tout état de cause :

— condamner la société Y Z au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

La société Y Z soutient que le délai de prescription de 2 ans de l’article L 145 – 60 du code de commerce a été interrompu par la fraude du bailleur à ses droits destinée à éluder le statut des baux commerciaux, que l’attestation du 2 février 1999 fait la preuve que la SCI Immo Horizon 2000, propriétaire des murs, avait autorisé la société Les Trois Joyaux, propriétaire du fonds, à sous louer la partie restaurant pour une durée de 4 ans du 15 février 2000 au 14 février 2004, que la commune intention de ces deux sociétés était la mise en location du restaurant et le transfert de la propriété commerciale, et non pas la mise en location – gérance d’une durée limitée, que la fraude consiste dans la dissimulation d’un contrat de sous location par un contrat de location – gérance alors que n’était exploité dans les lieux, avant la signature du contrat de location – gérance, aucun fonds de commerce de restauration, le fonds ayant été créé par la société Y Z, que la fraude a persisté, lors de la conclusion du contrat de location – gérance du 15 février 2004, par les manoeuvres de la SCI Immo Horizon 2000 qui l’ont privée de la propriété commerciale, que la proposition de renouvellement du prétendu contrat de location – gérance par l’avocat du bailleur le 29 octobre 2010 constitue une réitération de la fraude.

La SCI Immo Horizon 2000 soutient que la demande de requalification du contrat de location – gérance en bail commercial est prescrite par application de l’article L 145 – 60 du code de commerce compte tenu de l’absence de demande de requalification formée par la société Y Z dans les deux ans du délai de prescription qui a commencé à courir le 15 février 2002, date de signature de l’avenant au contrat de location – gérance.

Elle expose que la première demande de requalification est intervenue le 22 juillet 2011, soit 9 ans après la signature de l’avenant, et que le dernier contrat de location – gérance a été signé en février 2004, soit 7 ans avant la demande de requalification ; que la lettre de M^e X du 29 octobre 2010 n’a jamais eu pour objet la négociation d’un bail commercial. Elle conteste la prétendue fraude alléguée en cause d’appel par la société Y Z, rappelant que l’attestation du 20 février 1999 ne peut concerner l’appelante mais seulement le propriétaire des murs, la SCI Immo Horizon 2000 et le propriétaire du fonds la société Les Trois Joyaux et qu’est ignorée la date à laquelle la société Y Z aurait eu connaissance de cette attestation. Elle explique que l’avenant du 15 février 2004 n’a jamais été suivi de l’acquisition du fonds de commerce par la SCI Immo Horizon 2000 et que la société Y Z est toujours locataire gérant de la société Les Trois Joyaux, comme le confirme son extrait K bis.

L’action en requalification d’un contrat de location – gérance en contrat de bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L 145 – 60 du code de commerce. Le délai de prescription de deux ans court du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant d’exercer l’action.

La société Y Z a choisi d’attraire en requalification de la convention devant le tribunal de grande instance de Paris la SCI Immo Horizon 2000 laquelle a signé avec la société Y Z un contrat de location-gérance en date du 15 février 2004 après avoir indiqué qu’elle avait repris le fond de commerce 'de la partie restaurant'. La SCI Immo Horizon 2000 avait donc qualité pour agir en tant que bailleur du fonds.

Le point de départ du délai de prescription de l’action en requalification formée contre la SCI Immo Horizon 2000 est la signature du contrat de location – gérance du 15 février 2004 par la SCI Immo Horizon 2000, qui déclarait dans l’acte reprendre le fonds de commerce de restaurant exploité dans les lieux, et la société Y Z.

Il ne peut être fixé à la date de signature de l’avenant du 15 février 2002 : en effet, cet avenant au contrat de location du 15 mars 2000 a été signé par les parties au contrat initial pour une durée de deux ans renouvelable par tacite reconduction, et non par la SCI Immo Horizon 2000. Il ne peut pas plus être fixé à la date de la convention avec la société Les Trois Joyaux et la société Y Z au terme de laquelle les parties s’entendaient sur le paiement du loyer à la SCI Immo Horizon 2000 sans modification des autres termes de la location – gérance.

La société Y Z a engagé son action en requalification le 22 juillet 2011 par assignation devant le tribunal de grande instance de Paris, soit 7 ans après la signature du contrat du 15 février 2004, alors que le délai de prescription de 2 ans de l’article L 145 – 60 du code de commerce avait expiré le 15 février 2006.

La société Y Z prétend que les manoeuvres frauduleuses de la SCI Immo Horizon 2000 ont empéché la prescription et que la fraude s’évince du fait qu’alors que le propriétaire des murs avait autorisé la société Les Trois Joyaux à sous louer la partie restaurant de l’hôtel, la société Les Trois Joyaux a donné cette partie en location – gérance sans que la société Les Trois Joyaux ait exploité de fonds de commerce.

S’il est constant que la fraude corrompt tout, encore faut il qu’elle soit prouvée par la partie qui l’invoque. En l’espèce, l’attestation du 20 février 1999 établit qu’à cette date, le gérant de la SCI Immo Horizon 2000, signataire de ladite attestation, avait autorisé la société Les Trois Joyaux à sous louer une partie du restaurant.

Pour autant, le contrat de location – gérance conclu entre la société Les Trois Joyaux et la société Y Z a été signé un an plus tard et le fait que la société Les Trois Joyaux ait eu l’autorisation de sous louer les locaux un an auparavant est sans conséquence sur la location – gérance conclue le 15 mars 2000 entre la société Les Trois Joyaux et la société Y Z, aucune pièce n’établissant qu’en mars 2000 la propriétaire des murs était opposée à la signature d’un contrat de location – gérance ;

La société Y Z qui a signé le premier contrat de location – gérance avec la société Les Trois Joyaux ne prouve pas ses assertions sur l’absence totale d’existence du fonds de commerce lors de la conclusion de la convention en février 2000, les mentions figurant sur son bilan étant insuffisantes à faire cette preuve, elle a fait du reste figurer sur son propre extrait Kbis la mention qu’elle exploite le fonds en location-gérance de sorte que la cour considère que la preuve de la fraude aux droits de la société Y Z n’est pas rapportée.

Enfin, comme l’a relevé le tribunal, la lettre du 29 octobre 2010 de M^e X en sa qualité de conseil de la SCI Immo Horizon 2000, n’est pas une lettre de reconnaissance par la SCI Immo Horizon 2000 du droit de la société Y Z à bénéficier d’un bail commercial bien qu’elle ait signé seule le contrat de location gérance en se revendiquant comme propriétaire d’un fonds qu’elle déclare au final ne pas avoir acquis; dans le cadre de la négociation du loyer qu’elle propose, la lettre commence en effet par rappeler les relations contractuelles conclues dans le cadre d’un contrat de location – gérance sans proposer d’autre modification à ce contrat que le montant du loyer acquitté par la société Y Z.

La société Y Z ne peut donc se prévaloir au surplus d’une renonciation de la SCI Immo Horizon 2000 à se prévaloir de la prescription.

Il s’ensuit que la demande de requalification en bail commercial de la location – gérance formée par la société Y Z contre la société SCI Immo Horizon 2000 est irrecevable comme prescrite, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

La société Y Z sera condamnée aux dépens d’appel mais la confusion opérée par la SCI Immo Horizon prive celle-ci en équité de pour voir réclamer l’application de l’article 700 du code de procédure civile à son profit .

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande irrecevable pour défaut de qualité de la SCI Immo Horizon 2000 ;

Dit que la SCI Immo Horizon 2000 avait qualité pour agir et se défendre à l’instance ;

Confirme le surplus du jugement entrepris ;

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Y Z aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformement aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE