COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section A1

ARRÊT DU 2 NOVEMBRE 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/1909

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 JANVIER 2010

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 08/7318

APPELANTS :

Monsieur B Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par la SCP AUCHE HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour

assisté de M^e Christophe PONS, avocat de la SCP COSTE-BERGER-PONS-DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame L M épouse Z

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentée par la SCP AUCHE HEDOU AUCHE AUCHE, avoués à la Cour

assistée de M^e Christophe PONS, avocat de la SCP COSTE- BERGER-PONS-DAUDE, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur F S A

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avoués à la Cour

assisté de M^e Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Christophe BEAUREGARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur F-V A

venant aux droits de Madame A née J K décédée le XXX à XXX

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avoués à la Cour

assisté de M^e Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS

substitué par M^e Christophe BEAUREGARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur P A venant aux droits de Madame A née J K décédée le XXX à XXX

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES et Fabien WATREMET, avoués à la Cour

assisté de M^e Olivier MENUT, avocat au barreau de BEZIERS

substitué par M^e Christophe BEAUREGARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE de CLÔTURE du 19 SEPTEMBRE 2011

après révocation de l’ordonnance de clôture en date du 5 septembre 2011

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le LUNDI 19 SEPTEMBRE 2011 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Benjamin RAJBAUT, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Benjamin RAJBAUT, Président de Chambre

Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller

Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller

Greffier, lors des débats : Melle Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Benjamin RAJBAUT, Président, et par M^me Marie-Françoise COMTE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

XXX

E X P O S É D U L I T I G E

M. F A et M^me K J épouse A sont propriétaires d’une maison d’habitation sise XXX

Porte Neuve à Saint-Pargoire, élevée de deux étages sur rez-de-chaussée, figurant au cadastre section XXX, lieu-dit 'Le village’ pour une contenance de 17 ca.

M. B Z et M^me L M épouse Z sont propriétaires d’un immeuble dans la même commune cadastré section XXX, lieu-dit 'XXX’ d’une contenance de 46 ca également de deux étages sur rez-de-chaussée, imbriqué dans l’immeuble des époux A.

Suite à la signature, les 17 et 18 janvier 2003 d’un compromis de vente de leur immeuble avec les époux Y, les époux A ont voulu faire établir avec les époux Z un état descriptif de division et un règlement de copropriété.

Suite au refus des époux Z, les époux Y n’ont pas donné suite au compromis de vente.

Le 22 janvier 2004 les époux A ont fait assigner les époux Z en homologation de l’acte descriptif de division et règlement de copropriété établi le 01 septembre 2003.

Par un premier jugement du 07 décembre 2005 le tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. D E, lequel a déposé son rapport le 16 octobre 2006.

L’affaire était retirée du rôle le 05 février 2007 avant d’y être remise le 3 décembre 2008.

Suite au décès le 6 février 2009 de M^me K J épouse A, ses ayants droit, M. F V A et M. P A sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire du 12 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Montpellier a :

— constaté que M. F A, M. F V A et M. P A sont propriétaires de la partie de l’immeuble qui se trouve au-dessus du garage des époux Z,

— ordonné la division en volume (après division cadastrale) conformément à l’état descriptif de division du 01 septembre 2003 et par suppression par suite de sa division de la parcelle section XXX en deux nouvelles parcelles :

— section XXX (lot A) pour 21 ca, objet de la copropriété A/Z,

— section XXX (lot B) pour 25 ca, propriété exclusive des époux Z,

— ordonné la publication de l’acte du 1^er septembre 2003,

— condamné les époux Z à payer aux consorts A la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné les époux Z à payer aux consorts A la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux Z aux dépens.

M. B Z et M^me L M épouse Z ont régulièrement interjeté appel de ce jugement le 09 mars 2010.

Vu les conclusions de M. F A, M. F V A et M. P A, ces deux derniers ès-qualités d’ayants droit de feue K J épouse A, en date du 14 octobre 2010 tendant à la confirmation du jugement déféré et, y ajoutant, réclamant en outre la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, la somme de 45.072,53 € au titre des préjudices liés à l’immobilisation du bien et la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils présentent également une demande relative à la charge des frais éventuels d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 septembre 2011.

Vu les conclusions de M. B Z et de M^me L M épouse Z en date du 5 septembre 2011 tendant à l’infirmation du jugement déféré et au débouté des consorts A de toutes leurs demandes, leur réclamant 'conjointement et solidairement’ (sic) la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée et celle de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’acceptation aux débats de ces conclusions par les autres parties comme noté au plumitif de l’audience.

Vu la révocation de l’ordonnance de clôture afin d’admettre les dites conclusions et la clôture prononcée à l’audience du 19 septembre 2011, aucune des parties ne souhaitant répliquer.

M O T I F S D E L ' A R R Ê T

Attendu qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire, diligentée dans le respect du principe du contradictoire, complet et documenté et non sérieusement critiquable, que les habitations respectivement occupées par les consorts A et par les époux Z sont imbriquées sur une partie de l’assiette de la parcelle AB 1004 ; qu’en effet le séjour-véranda au premier étage et la chambre du deuxième étage de l’habitation A surplombent, sur la parcelle AB 1004, une partie du garage Z au rez-de-chaussée, qu’en outre le comble de l’habitation Z vient recouvrir le dessus de la chambre du deuxième étage de l’habitation A.

Attendu que les époux Z affirment, quant à eux, être propriétaires de l’intégralité de la parcelle AB 1004, comprenant ainsi le séjour-véranda du premier étage et la chambre du deuxième étage en se fondant sur la désignation de leur bien à leur acte d’achat auprès de M. H I le 5 août 2002 et qui mentionne, au premier étage, une salle de séjour, une chambre et une petite véranda et au deuxième étage deux chambres, une salle de bain, une petite alcôve.

Mais attendu que l’expert, qui a visité les lieux avec toutes les parties, a constaté que toutes les pièces visées à cet acte existent et que les époux Z en jouissent librement et qu’elles sont distinctes du séjour-véranda du premier étage et de la chambre du deuxième étage occupés par les consorts A, que l’expert relève en particulier que la chambre visée au premier étage ne se trouve pas sur la parcelle AB 1004 mais sur l’assiette du porche surplombant le domaine public (en l’occurrence la rue du 19 mars 1962) non cadastré.

Attendu qu’en outre l’expert a relevé qu’à chacun des deux niveaux il n’existe aucune ouverture visible permettant la communication entre les pièces occupées par les consorts A et celles appartenant au même niveau aux époux Z.

Attendu dès lors que le séjour-véranda du premier étage et la chambre du deuxième étage qui lui est superposée et qui sont occupés par les consorts A, s’ils surplombent la parcelle AB 1004, ne font pas partie des biens appartenant aux époux Z tels qu’ils les ont acquis le 5 août 2002.

Attendu que ce point est encore confirmé par l’auteur des époux Z, M. H I, présent aux opérations d’expertise et qui a formellement dénié en présence de l’expert avoir été propriétaire des pièces occupées par les consorts A, ayant même établi une attestation écrite en ce sens, et n’avoir en conséquence pas pu les vendre aux époux Z le 5 août 2002.

Attendu en conséquence que c’est à juste titre que les premiers juges ont dit que les consorts A étaient bien propriétaires de la partie de l’immeuble située au-dessus du garage des époux Z (séjour-véranda au premier étage et chambre au deuxième étage) situé sur la parcelle cadastrée AB 1004.

Attendu que l’expert en conclu que l’imbrication des propriétés respectives des parties nécessiterait un détachement de parcelle et l’organisation d’une copropriété sans parties communes en nature de

circulation ou d’accès mais essentiellement constituées d’éléments tels que les murs maîtres, les dalles entre niveaux, la charpente, la toiture et les façades.

Attendu que l’expert envisage également, compte tenu de la configuration des lieux, un autre mode d’organisation par une division en volumes (après division cadastrale) pour aboutir au détachement du sol de la partie imbriquée.

Attendu que les premiers juges ont retenu cette deuxième solution en procédant à une division en volume, après division cadastrale, en relevant l’absence de parties communes en nature de circulation ou d’accès et le fait que des locaux juxtaposés mais relevant de deux immeubles distincts ne sont pas soumis à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété du seul fait de leur imbrication.

Attendu que les époux Z s’opposent à une telle division en volume en estimant qu’il s’agit d’une technique juridique exclusivement conventionnelle adaptée aux seules opérations complexes et qu’elle serait totalement inadaptée pour un immeuble modeste n’appartenant qu’à deux 'cellules’ de propriétaires.

Attendu qu’il peut être dérogé à la présomption simple de l’article 552 du code civil en dissociant la propriété au-dessus de la surface du sol, qu’il ne s’agit pas d’un démembrement de la propriété mais bien d’une division de celle-ci en deux propriétés distinctes, celle du dessus et celle du dessous, sur la même assiette foncière.

Attendu en effet que la propriété est le droit de jouir et de disposer d’une chose, d’un bien dont le volume, délimité en trois dimensions, détermine un espace (en l’espèce construit) sur lequel peuvent s’exercer les trois attributs du droit de propriété (usus, fructus, abusus) et qu’il importe peu que ce volume soit situé sur le sol ou au-dessus de celui-ci.

Attendu en conséquence que sur la même assiette foncière, il peut être procédé à une division de la propriété sur un plan non pas vertical mais horizontal.

Attendu qu’une telle division résulte de l’établissement de titres mais qu’elle n’est pas exclusivement conventionnelle ; qu’elle peut en effet résulter d’une décision de justice lorsque la situation d’imbrication des propriétés ne peut subsister en l’état (comme l’a constaté en l’espèce l’expert) et que les parties ne sont pas parvenues à un accord sur l’établissement d’un état descriptif de division (comme c’est le cas en l’espèce).

Attendu en conséquence que c’est à juste titre que les premiers juges ont ordonné la division en volume après division cadastrale en retenant la deuxième solution préconisée par l’expert et ordonné la publication de l’acte.

Attendu enfin que les premiers juges, pour condamner les époux Z à des dommages et intérêts au profit des consorts A, ont retenu à juste titre leur comportement fautif dans la mesure où ils ne pouvaient sérieusement prétendre être propriétaires des deux pièces litigieuses régulièrement occupées par les époux A depuis plus de quarante ans (ceux-ci ayant acquis leur bien en 1962) surtout compte tenu de l’affirmation très ferme sur ce point de leur propre auteur telle qu’analysée plus haut et où, compte tenu de l’imbrication de leurs propriétés respectives, cet état de fait ne pouvait perdurer, comme l’a relevé l’expert, et imposait un règlement conventionnel par l’établissement d’un état descriptif de division.

Attendu qu’un tel projet d’état descriptif a bien été établi le 1^er septembre 2003 et que par leur refus injustifié de le signer, les époux Z ont commis une faute ayant entraîné pour les époux A un préjudice effectif puisque de ce fait ils n’ont pu mener à terme la vente de leur bien aux époux Y qui s’en étaient portés acquéreurs par compromis des 17 et 18 janvier 2003.

Attendu que c’est donc à juste titre que les premiers juges ont condamné les époux Z à payer à ce titre aux consorts A des dommages et intérêts correctement évalués, au vu des éléments de la cause, à la somme de 5.000 €.

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Attendu que du fait de cette confirmation, les époux Z ne peuvent qu’être déboutés de leur demande en dommages et intérêts contre les consorts A pour procédure abusive et injustifiée.

Attendu que pour leur part les consorts A réclament aux époux X des dommages et intérêts supplémentaires au titre d’un préjudice moral et des préjudices liés à l’immobilisation de leur bien.

Mais attendu que l’indemnisation d’un préjudice moral a déjà été faite par le jugement déféré qui leur a alloué la somme de 5.000 € telle qu’analysée ci-dessus.

Attendu qu’en ce qui concerne l’existence de préjudices liés à l’immobilisation du bien, il sera relevé que dans la mesure où les consorts A sont toujours propriétaires légitimes de leur bien immobilier et où ils n’établissent pas avoir manqué d’autres ventes depuis celle avec les époux Y, ils ne sauraient demander en sus, à titre de dommages et intérêts, le remboursement des impôts locaux sur ce bien de 2003 à 2011 ainsi que les frais d’entretien ni une somme au titre d’une prétendue perte financière évaluée sur un capital placé en assurance-vie entre 2003 et 2011, préjudice au demeurant purement hypothétique et sans rapport direct et certain avec la faute des époux Z.

Attendu en conséquence que les consorts A seront déboutés du surplus de leurs demandes indemnitaires à ces deux titres.

Attendu qu’il est équitable, compte tenu au surplus de la situation économique des parties condamnées, d’allouer aux consorts A la somme globale de 2.500 € au titre des frais par eux exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Attendu que la demande des consorts A relative aux frais d’exécution forcée du présent arrêt concerne l’exécution de celui-ci et est de la compétence exclusive du juge de l’exécution, qu’en outre il ne s’agit que d’une simple éventualité dans l’hypothèse d’un défaut d’exécution volontaire du présent arrêt, que cette demande sera donc déclarée irrecevable en tant qu’elle est présentée devant la cour.

Attendu que les époux Z, parties perdantes en leur appel, seront solidairement condamnés au paiement des dépens d’appel.

P A R C E S M O T I F S

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Y ajoutant :

Déboute M. B Z et M^me L M épouse Z de leur demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

Déboute M. F A, M. F V A et M. P A, ces deux derniers ès-qualités d’ayants droit de feue K J épouse A, de leurs demandes en dommages et intérêts supplémentaires au titre d’un préjudice moral et des préjudices liés à l’immobilisation de leur bien.

Condamne solidairement M. B Z et M^me L M épouse Z à payer à M. F A, M. F V A et M. P A, ces deux derniers ès-qualités d’ayants droit de feue K J épouse A, la somme globale de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 €) au titre des frais exposés en cause d’appel et non compris dans les dépens.

Déclare irrecevable en tant qu’elle est présentée devant la cour, la demande de M. F A, M. F V A

et M. P A, ces deux derniers ès-qualités d’ayants droit de feue K J épouse A, relative aux frais d’exécution forcée du présent arrêt.

Condamne solidairement M. B Z et M^me L M épouse Z aux dépens de la procédure d’appel et autorise la S.C.P. ARGELLIES, WATREMET, avoués associés, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

BR