Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 06 MAI 2015

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/06020

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/09284

APPELANT

Monsieur E C, né le 01.01.1944 à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Jean-Jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675

assisté par M^e Jean-Charles FREUGE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1025

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires XXX représenté par son syndic le Cabinet LARIGAUDRY SA, XXX, ayant son siège social

18, boulevard Rouget-de-Lisle

XXX

représenté et assisté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT du CABINET LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0468

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Décembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Par acte authentique du 16 juillet 1996, M. C a acquis de l’indivision X, dans l’immeuble en copropriété sis XXX, le lot n° 3 désigné ainsi que suit dans l’acte d’acquisition : « au rez-de-chaussée sur cour, deuxième porte à droite dans le hall d’entrée, un logement comprenant : entrée, studio avec coin cuisine, salle de bains avec water-closet. Et la jouissance gratuite et exclusive de la courette désignée par la lettre B sur les plans annexés au règlement de copropriété. Et les 31/1.000èmes des parties communes générales ».

L’état descriptif de division, inclus dans le règlement de copropriété établi le 18 juillet 1974, décrit le lot n° 3 ainsi que suit : « au rez-de-chaussée sur cour, 2^e porte à droite dans le hall d’entrée, un logement comprenant : entrée, studio avec coin cuisine, salle de bains avec water-closet et les 31/1.000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ».

Aux termes d’une assemblée générale en date du 16 mars 1981, M. D, premier propriétaire du lot n° 3, avait été autorisé à installer « à ses frais exclusifs un toit au-dessus de la courette privative, étant entendu que cette couverture : – n’excèdera pas 2 mètres de large, – que l’entretien ou les réparations de toute nature resteront entièrement à sa charge ».

L’assemblée générale du 9 mars 1982 demandait à M. D de s’en tenir strictement aux règlements d’urbanisme et au permis de construire qui lui serait accordé. La même assemblée autorisait le propriétaire du lot n° 1 à couvrir la courette A (partie commune à usage privatif) par un toit muni d’une gouttière.

L’assemblée générale du 13 janvier 1983 a adopté la résolution suivante : « Le syndic donne lecture de la lettre de la Ville de Paris en date du 06.12.1982.Le syndic donne lecture du règlement de copropriété concernant le lot 3. L’assemblée en date du 09.03.1982 avait autorisé à construire un auvent. D’après le règlement de copropriété, le lot n° 3 n’a pas l’usage exclusif de la courette. En conséquence, l’assemblée demande à M. D de remettre en état la courette et demande au syndic de faire respecter cette décision’ M. D doit fournir la preuve que la courette est un lot privatif, ce qui n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété ».

L’assemblée générale du 12 janvier 1984 a entériné l’engagement d’une procédure de référé, en désignation d’expert, à l’encontre de M. D.

L’assemblée générale du 4 juin 1984, suite au dépôt du rapport d’expertise de M. A, a décidé de ne pas donner suite à la procédure à l’encontre de M. D, précisant que « la copropriété réserve tous ses droits dans l’hypothèse où il s’avérerait que la cour dans laquelle a été édifiée la construction n’est pas à usage privatif du lot n° 3 ».

Par acte notarié du 11 février 1986, M. D a vendu le lot n° 3 à M^me X.

En 2008, le syndic informait le conseil syndical d’une demande de M. C, devenu propriétaire du lot n° 3, en remboursement de travaux de réfection d’étanchéité dans son appartement sur la base d’une facture du 17 janvier 2008 de l’entreprise DECOSAME dont l’objet était « recherche et réparation infiltrations d’eau par le sol dans une pièce située au rez-de-chaussée fond de cour ».

M. C écrivait le 22 juillet 2009 au syndic qu’il estimait avoir la jouissance gratuite et exclusive de la courette.

L’architecte de l’immeuble, M. B, après une visite sur place le 13 octobre 2009, décrivait l’appartement de M. C comme suit : « nous constatons une partie habitable prise sur la cour, d’environ 12 m2, comprenant une porte-fenêtre double et une simple fenêtre donnant sur le reste de la courette, carrelée. En plafond, en sous pente, se tiennent deux fenêtres de toit, ainsi que des fenêtres d’imposte situées en limite du mur porteur de l’immeuble. La toiture comporte une isolation en sous pente. Les anciennes aérations de caves ont disparues, celles-ci se retrouvant en intérieur du volume habitable, où trône un piano à queue. Les anciennes portes-fenêtres d’autrefois et fenêtres sont laissées ouvertes pour ne créer qu’un volume habitable, les trumeaux d’origine de l’immeuble sont restés intacts ».

L’assemblée générale du 16 décembre 2009 adoptait la résolution suivante : « Le syndic propose de laisser un délai de 3 mois pour que M. C présente un projet complet de rachat de la partie commune sur laquelle est construite une véranda non autorisée, en présentant lors d’une assemblée spéciale les documents suivants : modificatif du règlement de copropriété ainsi que de l’état descriptif de division concernant la création du nouveau lot de copropriété, les autorisations administratives relatives à cet agrandissement, une expertise technique réalisée par un bureau d’étude démontrant que cet agrandissement n’a aucune incidence sur la construction de l’immeuble, une proposition de prix pour l’achat de cet agrandissement ' Si au-delà du 15 mars 2010, l’assemblée générale n’a obtenu aucun élément, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’engager une procédure’ et mandate le syndic pour agir en justice ».

Par lettre du 10 mars 2010, M. C présentait une offre de rachat de la courette.

L’assemblée générale du 30 juin 2010 a rejeté cette proposition de rachat.

Par exploit du 10 juin 2011, le syndicat a fait assigner M. C pour le voir condamner sous astreinte à remettre en son état initial la courette, partie commune, par enlèvement des constructions irrégulièrement édifiées (fermeture, sol carrelé, soupiraux bouchés).

Par jugement contradictoire, rendu le 20 novembre 2012, dont M. C a appelé par déclaration du 26 mars 2013, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 1^re section :

Dit que M. C n’est pas propriétaire de la courette B,

Avant dire droit, ordonne une expertise, désigne M. Y en qualité d’expert avec pour mission notamment de : fournir tous éléments permettant de dire si M. C remplit les conditions pour bénéficier de l’usucapion sur la courette B, fournir les éléments sur les constructions qui auraient été faites sur cette courette, les décrire et les dater, localiser le dégât des eaux invoqué par M. C en janvier 2008, examiner les désordres allégués, rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ses désordres, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de déterminer les responsabilités encourues,

Ordonne l’exécution provisoire de la mesure d’instruction,

Sursoit à statuer sur toutes les demandes jusqu’au dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens.

L’expert Y a déposé son rapport le 2 décembre 2013.

Le syndicat intimé a constitué avocat devant la Cour.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

De M. C, le XXX,

Du syndicat, le 17 novembre 2014,

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2014.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

M. C demande, par infirmation, de déclarer mal fondé le syndicat dans ses prétentions sur l’absence de droit de propriété de M. C sur la courette ; subsidiairement, de juger que M. C a la jouissance gratuite et exclusive de la courette, d’enjoindre au syndicat de faire toutes démarches utiles auprès de la conservation des hypothèques pour faire porter cette mention au descriptif de division, d’évoquer et sur le fondement des constatations de l’expert, de juger que M. C remplit les conditions pour bénéficier de l’usucapion sur ladite courette ; il demande de condamner le syndicat à lui payer la somme de 3.134 euros au titre des réparations qu’il a effectuées dans son studio à la suite des dégâts des eaux ainsi que la somme de 3.000 euros pour réfection des peintures, outre la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Le syndicat demande de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que M. C n’était pas propriétaire de la courette B, de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de déclarer la courette B partie commune, de condamner sous astreinte M. C à enlever de ladite courette toute construction irrégulièrement édifiée sans autorisation de l’assemblée générale (à savoir la façade érigée et le sol carrelé), à rouvrir les soupiraux obstrués et à remettre en état le sol de la courette B, outre sa condamnation à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et celle de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

Sur la procédure

Vu l’article 568 du CPC,

Le jugement déféré a ordonné une mesure d’expertise, assortie de l’exécution provisoire ;

L’expert Y a exécuté sa mission et déposé son rapport le 2 décembre 2013 ;

Les parties ont conclu au fond sur le rapport d’expertise de M. Y, qui est versé aux débats ;

Dans ces conditions, la Cour évoquera les points non jugés par les premiers juges afin de donner à l’affaire une solution définitive ;

Sur la propriété de la courette B

M. C fait valoir qu’il serait propriétaire de la courette B par application des dispositions des articles 3 et 4 du règlement de copropriété qui pour le premier inclurait dans les parties privatives les espaces dont la jouissance exclusive serait réservée à un copropriétaire déterminé et pour le second ne mentionnerait pas la courette comme constituant une partie commune ; qu’ainsi, le règlement de copropriété classerait sans équivoque dans les parties privatives la courette dont la jouissance exclusive lui serait attribuée par son acte d’acquisition notarié du 16 juillet 1996 ;

L’article 3 du règlement de copropriété dispose que sont des parties privatives « les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot, sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels, constituent des parties privatives 'les parties privatives comprennent, en outre, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et autres » ;

L’article 4 du règlement de copropriété définit les parties communes comme comprenant notamment « la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites et non construites » ;

M. C ne peut pas valablement soutenir que la courette B serait sa propriété comme constituant un « espace » au sens de l’article 3 du règlement de copropriété précité et en l’absence de mention de ladite courette dans les parties communes définies à l’article 4 alors que lorsque l’article 3 du règlement indique « les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé », il se place dans le cadre de l’état descriptif de division et qu’en l’espèce précisément le lot n° 3 de l’état descriptif ne comprend pas, dans sa composition, la courette B, l’article 4 du même règlement incluant en revanche dans les parties communes la totalité du sol, en ce compris le sol des parties non construites, tel celui de la courette litigieuse ; ce moyen ne peut donc prospérer ;

Au surplus, l’acte d’acquisition du lot n° 3 par M. C en date du 16 juillet 1996, outre qu’il n’est pas opposable au syndicat, fait seulement état d’une « jouissance gratuite et exclusive de la courette » et non d’un droit de propriété sur celle-ci ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que M. C n’est pas propriétaire de la courette B ;

Sur la jouissance de la courette B

M. C fait valoir que son acte d’achat indiquerait qu’il bénéficierait d’un droit de jouissance exclusif et gratuit sur la courette B tandis que l’état descriptif de division n’en ferait pas état, qu’il s’agirait d’une omission dans la mesure où nul autre que lui ne pourrait y pénétrer au regard de la configuration des lieux et que le fait que l’on ne puisse pénétrer dans la courette qu’en utilisant son studio démontrerait qu’il en aurait la jouissance exclusive ; il estime qu’une erreur aurait été commise lors de la rédaction du règlement de copropriété qui aurait accordé cette jouissance au lot n° 1 en omettant de l’accorder au lot n° 3 ; il demande d’enjoindre au syndicat de faire établir à ses frais, au descriptif de division, la mention de « la jouissance gratuite et exclusive de la courette désignée par la lettre B sur les plans » et, par évocation, de juger qu’il remplirait les conditions pour bénéficier de l’usucapion sur la courette ;

Le syndicat fait valoir qu’il n’y aurait pas d’erreur dans la rédaction du règlement de copropriété et qu’il existerait une différence entre les lots 1 et 3, justifiant que le lot 1 bénéficie de la jouissance de la courette A qui ne serait mitoyenne avec aucune autre partie commune tandis que la courette B serait mitoyenne avec le local poubelle de l’immeuble partie commune qui aurait eu un accès direct à cette courette, comme le montrerait un plan de novembre 1995 ; que la courette B serait ainsi une partie commune et que la demande de M. C tendant à voir modifier le règlement de copropriété devrait donc être rejetée ;

Il est constant que l’état descriptif de division ne mentionne pas dans la composition du lot n° 3 la jouissance exclusive de la courette B ;

Toutefois, il appert de l’analyse du plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété que le seul accès à la courette B se fait par le studio de M. C (lot n° 3) à l’aide de portes-fenêtres dont l’existence est avérée par le rapport de l’architecte B qui écrit dans son rapport du 13 octobre 2009 : « les anciennes portes-fenêtres d’autrefois et fenêtres sont laissées ouvertes’ », ledit plan établi lors de la mise en copropriété ne faisant état d’aucune ouverture entre la courette B et le local poubelle voisin, de telle sorte que la courette B, partie commune, n’a d’utilité que pour le lot n° 3 qui, de par la configuration des lieux, en a de fait la jouissance exclusive et gratuite, même si celle-ci n’est pas mentionnée dans l’état descriptif de division ;

Le syndicat ne peut pas utilement soutenir que la courette B ne serait pas à jouissance privative au motif qu’un plan de 1995 ferait état d’un accès au local poubelles à partir de la courette B par une porte qui aurait été condamnée alors qu’il appert de l’examen des pièces produites que l’immeuble a préexisté à la mise en copropriété réalisée en 1974 et que la trace d’une ancienne ouverture rebouchée qui apparait sur les photographies du local poubelles prises par l’expert Y est manifestement antérieure à la mise en copropriété, le plan annexé au règlement de copropriété, qui seul donne l’état de l’immeuble en 1974, n’en faisant pas état ; le plan annexé au rapport de l’architecte SARDNAL de novembre 1995 n’est à ce titre pas probant, ce plan n’ayant pas été réalisé par ledit architecte qui a seulement utilisé un plan existant, différent de celui annexé au règlement de copropriété en ce qu’il mentionne une ouverture entre le local poubelles et la courette B mais pouvant être antérieur à la mise en copropriété, les annotations de l’architecte sur ledit plan ayant pour unique objet de situer les problèmes d’humidité qu’il était chargé d’examiner au niveau des trois cours n’incluant pas la courette B litigieuse ;

En effet, il ressort de l’examen du rapport de l’architecte SARDNAL de novembre 1995 et du plan « ETAGE COURANT » (PJ3) annexé qu’ils font état de trois cours, la cour 1 correspondant à la courette A, la cour 2 correspondant au local poubelles et la cour 3 correspondant à la cour centrale, la courette B n’étant pas citée, de telle sorte qu’il n’est pas établi que l’architecte ait visité la courette B litigieuse et que le syndicat ne peut donc en déduire qu’en 1995, ladite courette B aurait été libre d’accès à la copropriété ; cette argumentation du syndicat ne peut prospérer, étant contredite par les éléments démontrant que depuis la mise en copropriété, le seul accès à courette B est la porte-fenêtre du lot n° 3;

Dans ces conditions, il sera dit que, de par la configuration des lieux, le lot n° 3 bénéficie de la jouissance exclusive et gratuite de la courette, partie commune, désignée par la lettre B sur les plans annexés au règlement de copropriété ;

Il sera ordonné la publication du présent arrêt de ce chef au fichier immobilier à l’initiative et aux frais de la partie la plus diligente ;

Compte tenu de ce qui précède, il n’y a pas lieu d’examiner l’usucapion sur la jouissance de la courette litigieuse invoquée par M. C, cette prétention s’avérant dès lors sans objet ; sa demande à ce titre sera donc rejetée ;

Sur les constructions

M. C soutient qu’il remplirait au titre des constructions édifiées dans la courette B les conditions de l’usucapion conformément aux éléments relevés par l’expert Y dans son rapport ; il fait valoir qu’il n’aurait rien construit depuis son acquisition en 1996 et qu’il aurait reçu la courette en l’état ;

Le syndicat soutient que la prescription trentenaire ne serait pas acquise ; il fait valoir qu’il y aurait eu sur l’emplacement de la courette, postérieurement à l’acquisition du studio par M. C, la création d’une pièce à vivre avec pose d’une porte fenêtre en PVC et d’une grande fenêtre sur une nouvelle façade construite à 4 mètres en avant de la façade de l’immeuble et que cette construction aurait été cachée par la toiture existante et découverte pas le syndicat uniquement en 2008 lorsque M. C se serait prévalu de désordres d’infiltration ; il fait valoir que l’expert Y, technicien du bâtiment, aurait été mis en difficulté par la mission confiée par le tribunal lui demandant de se prononcer sur une notion juridique aussi délicate que l’usucapion, que l’expert n’aurait pas été capable de répondre à sa mission et d’appréhender cette notion juridique, que son rapport reposerait sur de pseudo-évidences, mais ne serait étayé par aucune investigation (sondage, datation des constructions), démonstration ou justification technique ; il demande de constater l’irrégularité des ouvrages construits sur la cour commune sans autorisation de l’assemblée générale, d’ordonner sous astreinte la démolition de la façade sur cour et de la pièce créée, la réfection du sol et la réouverture des soupiraux ;

Il est constant que l’assemblée générale du 16 mars 1981 a régulièrement autorisé M. D, à l’époque propriétaire du lot n° 3, à construire à ses frais un toit au-dessus de la courette B sous réserve que ce toit n’excède pas 2 mètres de large ;

Il est constant qu’après cette autorisation, M. D a fait construire un toit et que l’assemblée générale du 13 janvier 1983 a précisé que l’autorisation accordée portait sur un auvent et, estimant que le règlement de copropriété ne prévoyait pas l’usage exclusif de la courette, a demandé à M. D de remettre en état la courette, étant observé que la lettre de la Ville de Paris en date du 6 décembre 1982 dont il est fait état au début de la résolution n’est pas versée aux débats ;

Il est constant que le syndicat a engagé une procédure de référé en désignation d’expert à l’encontre de M. D, que l’expert A désigné a déposé un rapport d’expertise et que l’assemblée générale du 4 juin 1984, suite au dépôt de ce rapport, a décidé de ne pas donner suite en l’état à la procédure initialement introduite à l’encontre de M. D, étant observé que ni l’assignation en référé, ni l’ordonnance de référé ni le rapport d’expertise de M. A ne sont produits, le syndicat indiquant ne plus les avoir en sa possession ;

L’assemblée générale du 4 juin 1984, dans la résolution qui décide de ne pas donner suite à la procédure initié à l’encontre de M. D, indique : « toutefois, M. D restera responsable des conséquences imprévisibles que peuvent entraîner la construction qu’il a édifiée à la suite de l’autorisation donnée par l’assemblée générale. Il sera également tenu responsable de toutes réclamations formulées par des tiers ou l’administration, causées par ladite construction » ; le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 1984 précité précise : « M. D s’engage à 1°) effectuer la peinture sur la construction existante en conformité avec la teinte de l’immeuble, 2°) à ouvrir les soupiraux de ventilation des caves, 3°) à nettoyer régulièrement le toit, l’assemblée en prend acte » ;

Il s’évince de ce qui précède que sous la toiture, M. D avait édifié une construction dont l’assemblée lui demandait de mettre la peinture en conformité avec la teinte de l’immeuble ;

Le rapport de l’expert Y, même s’il n’est pas étayé par des investigations techniques poussées, doit être pris en considération au regard des constatations réalisées par l’expert lors de sa visite des lieux ; l’expert indique : « une toiture a été réalisée en zinc avec 2 châssis VELUX en 1982' afin de permettre en dessous, l’établissement d’une chambre ou d’une pièce annexe et d’un coin de courette à l’air libre’ les travaux ont été réalisés par M. D et peuvent être considérés comme l’adjonction d’une véranda dans la courette de l’immeuble, sans nécessiter de permis de construire, puisque la construction a une surface inférieure à 20 m2 » ; l’expert indique également : « la grille verte située devant la porte fenêtre est ancienne et relève de 1982, date de la construction de l’auvent et du mur de façade » ;

Le syndicat ne peut pas valablement soutenir que c’est M. C qui aurait construit la façade sous le toit alors qu’il appert de ce qui précède que la façade querellée a été construite en même temps que la toiture, l’assemblée générale du 4 juin 2004, informée de cette construction, ayant seulement demandé à M. D de mettre la peinture en conformité avec la teinte de l’immeuble ; la demande du syndicat tendant à voir démolir la façade au motif qu’elle aurait été érigée par M. C sera donc rejetée ;

Pour ce qui concerne la demande du syndicat tendant à voir rouvrir les soupiraux obstrués, il convient d’observer que cette demande avait déjà été faite à M. D par l’assemblée générale du 4 juin 1984 sans être suivie d’effet, que l’architecte B en octobre 2009 note que les anciennes aérations des caves ont disparues et que l’expert Y, bien qu’ayant constaté que les caves sont saines, a donné son accord sur le devis présenté par le syndicat pour la réouverture de deux soupiraux ; il sera donc fait droit de ce chef à la demande du syndicat ;

Pour ce qui concerne la demande du syndicat tendant à voir remettre en état le sol de la courette B par suppression du sol carrelé et remise à niveau, il appert de l’examen des pièces produites que, selon facture du 11 novembre 2001 de l’entreprise Z, M. C a fait déposer le parquet ancien du studio, réaliser une chape de ciment de 17 m2 environ et poser un carrelage blanc ; que selon facture de la société DECOSAME en date du 14 septembre 2004, M. C a fait remplacer la fenêtre et la double porte-fenêtre existantes en bois par une fenêtre et double porte-fenêtre en PVC anti effraction avec double vitrage thermique ;

Il appert également de l’analyse des pièces produites que le bail consenti par M. C le 12 février 2004 indique : « un appartement de 2 pièces à usage d’habitation comprenant séjour avec kitchenette, pièce sur cour, salle de bains et WC », tandis que les baux précédents des 5 février 1998, 10 juillet 1998, 25 avril 2000, 15 septembre 2000 et 9 novembre 2001 ne faisaient état que d’une loggia ou d’une véranda couverte et privative ;

Dans la facture de l’entreprise DECOSAME du 17 janvier 2008 portant sur des infiltrations dans la pièce située fond de cour, il est indiqué : « dépose de la chape et de son carrelage’ bouchage du syphon de sol découvert au milieu de la pièce,' pose d’une chape hydrotugetalochée, pose d’un carrelage de 30/30 à l’identique’ » ;

Il résulte de ce qui précède que, par les travaux effectués entre 2001 et 2004, M. C a transformé la véranda réalisée par M. D en véritable pièce à vivre avec rehaussement du sol de ladite courette sous la véranda, et ce sans autorisation de l’assemblée générale ;

La jouissance exclusive de la courette litigieuse, partie commune, ne permettait pas à M. C de faire de tels travaux destinés à transformer en partie privative une partie commune à jouissance exclusive, sans avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale ;

Il n’est pas contesté que l’assemblée générale n’a jamais été saisie d’une demande d’autorisation à ce titre et n’a donc jamais autorisé les travaux portant sur le sol de la courette ;

M. C ne peut valablement invoquer à ce titre, sur le fondement des dispositions des articles 2261 à 2272 du Code civil, l’acquisition d’une prescription acquisitive de trente ans ou de dix ans, le syndicat n’ayant découvert la transformation en pièce à vivre qu’en 2008, à l’occasion de la demande de M. C en remboursement de la facture du 17 janvier 2008, et ayant introduit l’action tendant à la remise en état des lieux par assignation du 10 juin 2011, de telle sorte que le temps écoulé entre 2008 et juin 2011 est insuffisant au regard des délais de prescription requis par l’article 2272 du Code civil ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ;

En conséquence, M. C sera condamné, sous astreinte, à procéder à la réouverture des deux soupiraux obstrués et à la remise en état du sol de la courette, dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt ;

Sur la demande de M. C au titre de remboursement de travaux

M. C demande la condamnation du syndicat à lui rembourser la somme de 3.134 euros au titre des réparations effectuées en 2008 dans son studio à la suite de dégâts des eaux en provenance de la cour commune et la somme de 3.000 euros au titre de la réfection des peintures en juin 2006 ;

Le syndicat s’oppose à ces prétentions ; il fait valoir que la facture de 2006, faisant état de dégâts des eaux au niveau du sol, n’aurait jamais été évoquée par M. C, ni déclarée à la compagnie d’assurances et ne permettrait pas de déterminer les causes des désordres ; que la facture de 2008 porterait sur les travaux irréguliers ayant modifié la destination de la courette en pièce à vivre, la copropriété n’ayant pas à prendre en charge de tels travaux ;

Il appert de l’examen des pièces versées aux débats que M. C produit une facture de la société DECOSAME en date du 2 juin 2006 d’un montant TTC de 3.000 euros ayant pour objet : « remise en peinture d’un studio après deux dégâts des eaux au niveau du sol », mais cette indication dans la facture ne peut à elle seule rapporter la preuve d’un désordre imputable au syndicat des copropriétaires, M. C n’ayant à l’époque fait aucune déclaration de sinistre auprès du syndicat ou de la compagnie d’assurances ; l’expert Y propose de mettre cette facture à la charge du syndicat, mais cette proposition n’est étayée par aucun élément technique ;

Dans ces conditions, la demande de M. C en remboursement de la somme de 3.000 euros au titre de la facture du 2 juin 2006 sera rejetée ;

Pour ce qui concerne la facture de la société DECOSAME du 17 janvier 2008 avec pour objet : « recherche et réparation infiltrations d’eau par le sol dans une pièce située rez-de-chaussée fond de cour », elle indique : « 1^er- Recherche’découverte d’un syphon de sol au milieu de la pièce, découverte d’une importante infiltration d’eau en provenance de la courette commune de l’immeuble où est située une borne fontaine. 2é- réparation : bouchage du syphon de sol découvert au milieu de la pièce, pose d’un film plastique micron sur toute la surface, pose d’un grillage en fer torsadé de 15/15, pose d’une chape hydrotugetalochée, pose d’un carrelage de 30/30 à l’identique avec ses plinthes, application d’un joint de carrelage hydrofuge’ » ;

Il résulte de ces indications que les infiltrations se sont produites, non dans le studio, mais dans la partie couverte de la courette transformée, sans l’autorisation de l’assemblée générale, en pièce à vivre ;

Il n’est pas contesté que la Compagnie AXA, assureur de l’immeuble, a remboursé à M. C, sur la facture du 17 janvier 2008, la somme de 1.566 euros, que M. C a déduit de sa réclamation à l’encontre du syndicat, cette somme correspondant à la réparation de la courette, partie commune, dont M. C à la jouissance exclusive ;

La demande de M. C en remboursement de la somme de 3.134 euros au titre de ladite facture du 17 janvier 2008 correspond en réalité à une demande de prise en charge par le syndicat des travaux consistant à rendre étanche le sol de la pièce à vivre créée sous la véranda sans autorisation de l’assemblée générale ;

L’expert Y a noté que le dégât des eaux est relatif à la non étanchéité du sol de la courette, mais le syndicat, au-delà de la responsabilité retenue par son assureur AXA et de l’indemnité versée de ce chef, n’a pas à supporter la charge des réparations rendues nécessaires par les travaux irréguliers sur parties communes dont la Cour a ordonné la remise en état ;

En conséquence, les demandes de remboursement formées par M. C seront rejetées ;

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à frais irrépétibles ;

Faisant masse des dépens, il sera dit que les dépens, incluant les frais d’expertise du rapport de M. Y, seront supportés par moitié par chacune des parties ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que M. C n’est pas propriétaire de la courette B ;

Y ajoutant,

Dit que le lot n° 3 de l’état descriptif de l’immeuble en copropriété sis XXX bénéficie de la jouissance exclusive et gratuite de la courette, partie commune, désignée par la lettre B sur les plans annexés au règlement de copropriété ;

Ordonne la publication au fichier immobilier du présent arrêt de ce chef, à l’initiative et aux frais de la partie la plus diligente ;

Condamne M. C à procéder à la réouverture des deux soupiraux obstrués et à la remise en état du sol de la courette B sous la véranda par suppression des carrelages et remise au niveau initial sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui, à défaut d’exécution vérifiée par l’architecte de la copropriété, courra pendant deux mois à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Fait masse des dépens, incluant les frais de l’expertise de M. Y, et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

Le Greffier, Le Président,