4^e Chambre

ARRÊT N° 352

R.G : 14/03069

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Christine GROS, Conseiller,

Madame Sylvie REBE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame L B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2014

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Octobre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur J-U H W Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, Plaidant, avocat au barreau de PARISNANTES

Madame P K R S épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, Plaidant, avocat au barreau de PARISNANTES

Société JYLB SCI

XXX

XXX

Représentée par la SELARL BAZILLE/TESSIER/PRENEUX, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, Plaidant, avocat au barreau de PARISNANTES

INTIMÉE :

SCI SCI DU MOULIN J K

XXX

XXX

Représentée par M^e Jennifer LEMAIRE (SELARL AXLO), Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Par acte notarié du 30 janvier 2009, la SCI JYLB ayant pour associés les époux Z a acquis de la SCI du Moulin J-K, ayant pour associés les époux F, une maison à usage d’habitation sise au domaine de Bissin à Guérande pour le prix de 3'310'000 € frais d’agence inclus.

L’acte de vente précisait notamment l’obtention d’un permis de construire le 27 novembre 2006 et la réalisation par le vendeur, depuis moins de 10 ans, de travaux d’agrandissement suivants: extension-surélévation- réaménagement de la maison.

Ayant constaté, dès leur entrée dans les lieux, de multiples désordres affectant les piscines ainsi que la maison d’habitation elle-même, la SCI C et les époux Z ont obtenu, par ordonnance de référé du 13 septembre 2011, la désignation de Monsieur D en qualité d’expert.

Par ordonnance de référé du 2 octobre 2012, la mission de l’expert a été étendue à l’examen de nouveaux désordres et les opérations d’expertise ont été déclarés communes et opposables à Monsieur X exploitant en son nom personnel l’entreprise CG2MI, à Monsieur H B, à la société Atlantique construction Vidal, à la SARL ILO T PSICINE, à la SCP G et B mandataire liquidateur de la société 2T21 et aux MMA IARD assureur de cette dernière.

L’expert a déposé son rapport le 10 mars 2013

Régulièrement autorisés par ordonnance du 17 juin 2013, la SCI C et les époux Z, ont fait, par acte du 27 juin suivant, assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire la SCI du Moulin J-K en nullité de la vente pour dol, en restitution du prix et en indemnisation de leurs divers préjudices.

Par jugement du 13 février 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a:

— constaté la régularisation de la publication de l’assignation

— rejeté les demandes de la SCI C et des époux Z

— condamné la SCI JYLB et les époux Z au paiement de la somme de 2500 € ainsi qu’aux dépens comprenant les frais de référé et d’expertise recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI C et les époux Z ont relevé appel de ce jugement le 9 avril 2014.

Par ordonnance présidentielle du 14 avril 2014, la SCI C et les époux Z ont été autorisés à assigner à jour fixe la SCI du Moulin J-K devant la cour.

L’assignation du 25 avril 2014 délivrée à u la SCI du Moulin J-K a été régulièrement enrôlée.

Vu les dernières conclusions du 17 juin 2014 la SCY C et des époux Z qui demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 13 février 2014 et :

— d’homologuer le rapport d’expertise de Monsieur E

— de prononcer la nullité de la vente du 30 janvier 2009 pour dol

— de condamner la SCI du Moulin à verser à la SCI C les sommes suivantes:

* 3'250'000 € au titre du prix de vente perçu

* 374'447,67 € au titre des frais générés dans le cadre de l’acquisition comprenant notamment la somme de 46'533,43 € engagées au titre du traitement pour cent des désordres

— de condamner la SCI le Moulin J-K à verser à Monsieur et Madame Z les sommes suivantes :

* 50'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance résultant des désordres affectant le bien immobilier

* 30'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral

* 5000 € à titre de dommages-intérêts remplaçante préjudice de jouissance résultant de la réalisation des travaux de reprise réalisé depuis avril 2009

— à titre subsidiaire, de prononcer la résolution de l’avant en raison des vices cachés et condamner en conséquence la SCI du Moulin J-K au paiement des sommes susvisées

— de condamner la SCI du Moulin J-K à leur verser la somme de 12'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant les honoraires d’expertise.

La SCI C et les époux Z soutiennent que sur les 32 désordres examinés par l’expert, 16 ont été considérés comme rendant l’ouvrage impropre à sa destination à savoir:

— la fosse toutes eaux dans l’emprise de la chambre avec émanations de gaz H2S qualifié de dangereux pour la santé des occupants

— le dysfonctionnement du réseau eaux usées/eaux pluviales

— la non-conformité du réseau d’assainissement

— les infiltrations d’eau dans le sous-sol et la galerie d’accès à la piscine

— les venues d’eau au droit de la porte de l’ancien garage

— la condensation sur le plafond de la piscine

— la fuite d’eau du plafond de la piscine provenant du bac à douche de l’étage supérieur

— les infiltrations d’eau de pluie au plafond du garage

— les infiltrations d’eau dans le plafond des WC d’une chambre de l’étage

— les infiltrations d’eau par l’extérieur à l’endroit de la porte d’accès au locale piscine

— la rémanence d’odeurs d’égouts dans la cuisine, entrée, couloir, chambre du rez-de-chaussée

— les spots en contact avec la laine de roche dans une chambre

— l’absence de ventilation d’une conduite de gaz

— l’absence de ventilation du locale chaufferie

— l’absence de ventilation basse du local technique et piscine .

Les appelants soutiennent que trois des désordres font encourir des risque majeurs aux occupants (absence de ventilation de la conduite d’alimentation en gaz, spots en contact avec la laine de roche ou laine de verre dans la plupart des pièces de l’étage dans les chambres des enfants , la condensation continue sur un différentiel électrique faute de ventilation ) et deux autres sont reconnus comme portant atteinte à leur santé (émanations de gaz H2S au rez-de-chaussée et dans l’ensemble de l’habitation, puisque l’intoxication au monoxyde de carbone)

Les appelants reprochent aux premiers juge de s’être référé à une construction datant des années 70 alors que le bien a totalement été réhabilité en 2008 alors que non seulement les désordres sont aggravés mais que d’autres sont apparus postérieurement à l’assignation, la maison étant affectée de désordres à l’exception du jardin d’hiver de la salle de bains et du dressing

La SCI C et les époux Z soutiennent également que la SCI du Moulin J-K a fait des travaux importants en créant une surface habitable nette de 147 m² en vertu d’un permis de construire accordé avec une réserve portant en cas de revente de la propriété, sur la réfection de l’installation d’assainissement.

Ils indiquent que la déclaration d’achèvement des travaux été déposée le 30 juin 2008 et qu’il n’a pas été souscrit d’assurance dommages ouvrage et que pour la grande majorité des travaux, les facturations détaillées ne sont pas produites.

Les appelants font valoir que la société venderesse a sciemment caché certains vices à savoir:

— la non-conformité du réseau d’assainissement

— la présence d’une fosse septique fonctionnant dans la suite parentale, créée dans le cadre des travaux d’agrandissement et dont la trappe a été présentée lors des visites préalables à la vente comme agencement décoratif

— le regard a été colmaté par du mastic

— les désordres affectant la fosse séparative de deux bassins connu du vendeur

— l’installation sanitaire qui devait être réhabilitée

— les gouttières enlevées sans réalisation d’un drain

Ils estiment que la volonté de tromper est certaine puisque la SCI du Moulin J-K est intervenue comme maître d’oeuvre, son gérant M. F ayant lui-même réalisé la majorité des travaux.

La SCI C et les époux Z considèrent qu’il y existe à tout les moins des vices cachés dont la SCI du Moilin Jeau-K vendeur professionnel avait connaissance.

La SCI C demande à titre principal la nullité de la vente pour dol et subsidairement pour vices cachés, la restitution du prix de vente et la réparation des préjudices matériels et immatériels consécutifs.

Vu les dernières conclusions transmises le 11 juin 2014 par la SCI le Moulin J-K qui demande à la cour :

— à titre principal de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

— a titre subsidiaire de débouter la SCI C et les époux Z de l’ensemble de leurs demandes

— de lui donner acte de son accord de prendre à sa charge les travaux de reprise des spots en contact avec la laine de roche

— a titre subsidiaire, en cas d’application de la garantie des vices cachés , de débouter la SCI Y de sa demande tendant à l’application de l’action rédhibitoire et de limiter les effets de la garantie des vices cachés avérés à la seule action estimatoire

— fixé la réduction des prix aux seuls travaux de reprise nécessaires aux vices cachés avérés

— à titre infiniment subsidiaire d’ordonner une expertise et de surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise définitif

— en tout état de cause, de condamner la SCY C et les époux Z à lui verser la somme de 15'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI du Moulin J-K demande à titre principal à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré en invoquant le revers de fortune des époux Z et en contestant l’expertise.

Elle conteste l’existence de manoeuvres dolosives estimant que les premiers juges ont justement retenu l’existence des aléas ordinaires sur une grande bâtisse édifiée dans les années 1970.

La venderesse soutient que les désordres apparus étaient pour la plupart visibles au moment de l’achat et que la SCI C a été désinvolte dans l’entretien de l’immeuble.

La SCI du Moulin J-K fait valoir que certains vices sont mineurs et qu’elle n’a jamais connu de problèmes lorsqu’elle occupait les lieux.

L’intimée fait valoir que l’acheteur s’abstient volontairement d’agir sur le fondement de la garantie décennale et qu’en l’espèce, il ne peut; en cas de vices cachés, exercer que l’action estimatoire et non l’action rédhibitoire.

La SCI du Moulin J-K conteste avoir une quelconque responsabilité technique dans la survenance des désordres et réfute avoir la qualité de professionnel.

A titre subsidiaire, elle estime que l’expertise de M. D ne permet pas à la cour de statuer en connaissance de cause.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2014.

SUR QUOI

Sur la nullité de la vente pour dol

L’article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Dans l’acte de vente, il est précisé (page 16) au titre de l’état sanitaire du bien et de l’assainissement que:

— le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal et précise qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse septique installé au cours de l’année 2003

— cet assainissement a fait l’objet d’un contrôle par le service d’assainissement communal en date du 27 novembre 2006 dont le rapport est demeuré annexé après mention (annexe 7)

— ce contrôle a établi la conformité de l’installation

— l’acquéreur déclare prendre acte de ce contrôle.

Le permis de construire du 27 novembre 2006, visé dans l’acte de vente (page 20) et qui n’a pas été annexé à l’acte, autorisait la création d’une surface nette habitable de 147 m² portant sur la création au rez de chaussée, d’un bureau, d’une chambre, d’une salle de bains, d’un lingerie, d’un WC, d’un double garage et à l’étage de deux chambres, de 3 salles de bains et de 3 WC a été accordé sous la réserve suivante:

'Un contrôle de bon fonctionnement a été réalisé le 25 novembre 2004. Le dimensionnement de l’assainissement semble insuffisant par rapport à la capacité d’accueil de l’habitation, à l’issue des travaux d’extension (l’installation étant dimensionné pour six pièces principales au montant des travaux réalisés en 2003 alors que le projet d’extension déposé en mairie de Guérande le 8 août 2006 en prévoit neuf). Aussi en cas de dysfonctionnement ou de pollution, ou en cas de revente de la propriété, l’installation d’assainissement sera refaite et adaptée à la taille de l’habitation'.

L’expert E a s’agissant du système d’assainissement retenu que:

— la communauté de communes a produit un rapport mettant en évidence un certain nombre de malfaçons et de non conformités sur l’ensemble de l’installation d’assainissement notamment l’inadéquation de la fosse au regard du nombre de pièces habitables.

— la communauté de communes a, en outre mis en demeure la SCI JYLB de remettre en conformité l’ensemble de l’installation d’assainissement.

— la fosse est sous-dimensionnée, du fait que le nombre de pièces principales et notamment de chambres, s’est accru suite aux travaux réalisés par la SCI du Moulin J-K outre le fait que les canalisations sont en charge et qu’il apparaît que la fosse elle-même est actuellement saturée

— cette situation apparue en août 2010 provient de défauts d’exécution et d’un non-respect de la réglementation

— ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination et nécessite des travaux de mise en conformité du système d’assainissement évalués à la somme de 25 000 € hors taxes outre la remise en état de la surface engazonnée et l’abattage d’arbres pour 10000 € hors taxes.

Il est donc établi que la SCI du Moulin J-K a dissimulé à son acheteur non seulement l’existence des contraintes du permis de construire lui imposant en cas de revente, la réfection totale du système d’assainissement mais également la fait qu’elle n’avait pas réalisé les travaux de mise en conformité.

Le dol est en l’espèce constitué par le silence volontaire de la SCI du Moulin J-K, vendeur et qui a ainsi dissimulé à son cocontractant l’insuffisance et l’absence de mise aux normes du système d’assainissement de la maison vendue, fait qui , s’il avait été connu de la SCI C l’aurait manifestement empêchée de contracter.

En conséquence, la vente intervenue entre la SCI du Moulin J-K et la SCI C doit être annulée en application de l’article 1116 du code civil pour dol commis par le vendeur.

Le jugement sera en conséquence réformé en toutes ses dispositions.

Sur les effets de la nullité de la vente

La nullité de la vente emporte l’effacement rétroactif du contrat.

Seule la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu’elle a subi en raison de la conclusion du contrat annulé.

Ainsi les époux Z n’étant pas, à titre personnel parties au contrat de vente annulé ne peuvent donc agir en indemnisation à l’encontre de la SCI du Moulin J-K.

Ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral à l’encontre de la SCI du Moulin J-K.

La nullité emporte obligation pour la SCI du Moulin l’obligation de restituer à la SCI C la somme de 3 250 000 € au titre du prix de vente.

La SCI C acquéreur de bonne foi est également en droit de réclamer à son cocontractant la réparation du préjudice qu’elle a subi en raison du contrat annulé.

Ce préjudice est constitué par les sommes engagées par la SCI C au titre des travaux d’aménagement intérieurs et extérieurs, des frais d’acte et de négociation, de la taxe foncière et des dépenses liées au traitement urgent des désordres.

Au vu des pièces versées aux débats, la SCI C justifie avoir engagé les sommes suivantes:

—  52 219,38 € au titre des travaux d’aménagement

—  4425,38 € au titre de l’aménagement des espaces verts

—  3659,76 € au titre des frais de déménagement

—  245 328,72 € au titre des frais d’acte notarié et de négociation

—  16528 € au titre de la taxe foncière 2010 à 2013 inclus

L’expert E, sans être sérieusement contredit sur ce point a, au vu des éléments fournis par la SCI C et notamment des factures de travaux, évalué à la somme de 25 372,79 € le montant des interventions réalisées dont certaines urgentes au titre des reprises outre la somme de 165,70 € au titre de investigations de la société CRUSSON.

En conséquence, la SCI le Moulin J-K sera condamnée à indemniser le préjudice matériel subi par la SCI C du fait de l’annulation de la vente à hauteur de la somme de la somme totale de 347 699,73 €.

L’équité commande l’application de l’article 700 du code de procédure civile, au bénéfice de la SCI C à hauteur de la somme de 10 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau sur le tout

Annule la vente conclue le 19 janvier 2009 entre la SCI du Moulin et la SCI C pour dol du vendeur

Condamne en conséquence la SCI du Moulin J-K :

— à restituer à la SCI C le prix de vente perçu de 3 250 000 €

— à verser à la SCI C la somme de 347 699,73 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice

Déboute la SCI C du surplus de ses demandes

Déboute les époux Z de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI du Moulin J-K

Condamne la SCI du Moulin J K à verser à la SCI C la somme de 10000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SCI du Moulin J K aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,