Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2015

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/08683

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/06177

APPELANTS

Monsieur Y Z A

XXX

XXX

Monsieur B C Y A

XXX

XXX

représentés par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de la résidence CLISSON DUNOIS SISE 20/24 RUE CLISSON ET 54/59 RUE DUNOIS A PARIS 13EME, représenté par son syndic la Société Maury Schwob, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0266

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

MM. Y et B A, propriétaires XXX dans l’immeuble sis XXX, soit un studio de 14,50 m² agrémenté d’une loggia de 10,70 m² en façade, se sont vus refuser, selon une résolution n° 23 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juin 2007, l’autorisation de clore cette loggia pour agrandir leur studio.

Après avoir, sur injonction du juge des référés prononcée par ordonnance du 17 février 2009, supprimé la baie vitrée, posée à leur initiative et sans autorisation, pour fermer ladite loggia, ils ont assigné, suivant acte extra-judiciaire du 8 avril 2011, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Clisson-Dunois, XXX à l’effet de se voir, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, autorisés judiciairement à procéder aux travaux de fermeture de leur loggia et à entendre le syndicat condamné au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Par jugement du 6 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit recevable la demande d’autorisation judiciaire de travaux de MM. Y et B A fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté MM. Y et B A de cette demande,

— condamné les susnommés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— rejeté toute autre demande.

MM. Y et B A ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 28 novembre 2014, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— les autoriser à entreprendre les travaux de clôture de la loggia attenant à leur lot sur la base des pièces versées aux débats, notamment, la déclaration préalable de travaux, les plans et l’autorisation de la mairie de Paris du 29 juin 2009, avec modification de l’aspect extérieur,

— dire qu’ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— prendre acte qu’ils ont entrepris les travaux de nature à remettre en l’état initial leur balcon,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Clisson Dunois », XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 15 décembre 2014, de :

' au visa des articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1143 du code civil,

— lui donner acte de ce qu’il est représenté par son nouveau syndic, la société Maury-Schwob,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’autorisation de MM. Y et B A et les a condamnés à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— y ajoutant, condamner in solidum MM. Y et B A à la remise en l’état antérieur des lieux, en procédant à la réfection de l’étanchéité du sol et de l’isolation au plafond de la loggia de leur lot n° 154, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété, et ce, à leurs frais exclusifs,

— sous astreinte de 300 € par jour de retard dans le délai d’un mois du prononcé du présent arrêt,

— condamner in solidum MM. Y et B A au paiement de la somme complémentaire de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Il convient de donner au syndicat des copropriétaires l’acte requis ;

Au soutien de leur appel, MM. Y et B A font essentiellement valoir que leur action est recevable dès lors qu’ils ont entièrement déposé les éléments d’incorporation de la loggia à leur studio, que les contraintes liées à l’esthétique de la façade retenues par le tribunal pour rejeter leur demande d’autorisation ne sont pas avérées, que le règlement de copropriété ne comporte aucune restriction à cet égard alors que les intentions de l’architecte X ne ressortissent qu’à l’appréciation purement subjective de ce dernier, contredite par les commentaires de l’architecte Le Gall, qu’au demeurant, l’objection tenant au respect de la « taille de guêpe » qu’aurait voulu réaliser M. X par un mise en retrait des lots du 2^e étage est rendu vaine par la constatation que la loggia du lot n° 522, symétrique de leur lot n° 514, est close quant à elle, et par l’attestation de l’architecte Le Gall selon laquelle cette extension n’a pas affecté l’esthétique de l’immeuble ; ils ajoutent que les travaux qu’ils souhaitent réaliser ne visent à fermer qu’une partie, et non la totalité de la loggia, que de nombreux autres copropriétaires ont modifié l’aspect extérieur de leur lot sans que le syndicat s’en émeuve, allant même jusqu’à ratifier lesdits travaux, de sorte qu’ils sont fondés à exiger l’égalité de traitement avec ces autres copropriétaires ;

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de la demande d’autorisation judiciaire en faisant état des atteintes aux parties communes résultant des travaux des appelants, subsistantes après enlèvement de la porte-fenêtre fermant la loggia, soit, selon procès-verbal de constat du 2 juillet 2013 de l’huissier Marzilli Fourcaut, la présence d’un trottoir en béton surélevé longeant le balcon en bordure du garde-corps, des marques de dépose horizontale, en plinthe, du relevé d’étanchéité béton, visible sur le balcon voisin, la dépose du flocage garnissant le plafond de la loggia, sur toute sa largeur ; sur le fond, il s’appuie sur une attestation de l’architecte de l’immeuble, M. X, relative à la dénaturation de l’équilibre architectural de la façade, au cas où le retrait du lot n° 514, destiné à créer visuellement une taille de guêpe en creux, sur la ceinture de l’immeuble au 2^e étage, serait comblé par la pose d’un ouvrage « en plein » ; il dénie toute rupture d’égalité entre copropriétaires en indiquant que l’interdiction de travaux en façade adoptée par l’assemblée générale en 2002 vise sans distinction tous les copropriétaires et ajoute qu’aucun des lots pour lesquels des travaux d’extension ont été ratifiés ne se trouve au même étage que celui des MM. Y et B A ; enfin, il affirme que l’extension de la loggia du lot n° 522 caractérise d’autant moins une éventuelle rupture d’égalité qu’il a été conçu comme tel dès l’origine et, enfin, il fait observer que les travaux envisagés agrandiraient la surface habitable du lot n° 514 sans augmentation corrélative des tantièmes de copropriété affectés à ce lot ;

En droit, le copropriétaire qui, de sa propre autorité et sans autorisation de l’assemblée générale, a procédé à des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, ne peut demander en justice l’autorisation prévue à l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Or, il ressort du procès-verbal de constat de l’huissier Marzilli Fourcaut que subsistent à l’intérieur de la loggia attenant au lot n° 514 un trottoir en béton surélevé longeant le balcon en bordure du garde-corps, des marques de dépose horizontale, en plinthe, du relevé d’étanchéité béton (visible sur le balcon voisin), que le flocage garnissant le plafond de la loggia a été ôté sur toute sa largeur ; ces ouvrages et travaux, quoique de caractère minime ou préparatoire, constituent des atteintes à l’étanchéité et à l’isolation aux parties communes et MM. Y et B A ne peuvent arguer du caractère démontable et mobilier du parquet flottant, de la barre de bois formant support à la porte-fenêtre enlevée, ou de la chute à terre du flocage qu’ils ont fait réaliser, pour faire écarter la règle de droit rappelée ci-dessus ; de ce fait, leur demande d’autorisation de travaux est irrecevable ;

Elle serait, en tout état de cause, mal fondée comme affectant l’esthétique et l’harmonie de la structure de l’immeuble, qui a été conçue, selon les plans, les photographies et l’attestation de l’architecte X produits aux débats, afin de créer visuellement, entre les deux premiers étages et les étages supérieurs, un « joint creux » ou « taille de guêpe » par le retrait des lots du 2^e étage, formant ainsi une zone d’ombre en rappel du défoncé de la porte d’entrée : la fermeture, même partielle, de la loggia du 2^e étage surplombant cette porte d’entrée modifierait l’aspect extérieur de l’immeuble et aurait, comme l’a relevé à juste titre le tribunal, un impact définitif sur l’esthétique du bâtiment ; le moyen tiré d’une prétendue rupture d’égalité est inopérant alors que les travaux ratifiés par l’assemblée générale en 2002 ne concernaient pas les lots du 2^e étage édifiés en retrait de façade et que la configuration du lot n° 522 est d’origine, afin de compenser la présence de l’escalier commun empiétant sur son assiette :

A toutes fins, il sera constaté que, les loggias étant des parties communes à jouissance exclusive et non des parties privatives, autoriser MM. Y et B A à incorporer partie de leur superficie à leur lot privatif entraînerait une appropriation de parties communes, par conséquent une aliénation relevant de la majorité de l’article 26 et non de celle de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, sans recours possible au tribunal en cas de refus de l’assemblée ;

Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit recevable la demande d’autorisation présentée par MM. Y et B A et la Cour, statuant à nouveau, dira cette demande irrecevable ;

Il convient de faire droit à la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires et d’ordonner la suppression des travaux irréguliers effectués par MM. Y et B A sur la loggia attenante à leur lot n° 514, et, à cet effet, de condamner ces derniers in solidum à remettre les lieux en leur état antérieur, en procédant à la réfection de l’étanchéité du sol et de l’isolation au plafond de la loggia, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété, et ce, à leurs frais exclusifs, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt ;

Le jugement sera confirmé pour le surplus ;

En équité, MM. Y et B A seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence Clisson-Dunois,, XXX, de ce qu’il est représenté par son nouveau syndic, la société Maury-Schwob,

Infirme le jugement dont appel en ce qu’il a dit la demande d’autorisation judiciaire de travaux recevable,

Statuant à nouveau,

Dit la demande d’autorisation des MM. Y et B A irrecevable,

Ordonne à MM. Y et B A de supprimer les travaux irréguliers effectués sur la loggia attenante à leur lot et les condamne in solidum à remettre les lieux en leur état antérieur, en procédant à la réfection de l’étanchéité du sol et de l’isolation au plafond de la loggia de leur lot n° 514, sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété, et ce, à leurs frais exclusifs, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne in solidum MM. Y et B A à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Clisson-Dunois,, XXX la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Condamne MM. Y et B A in solidum aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,