Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRET DU 12 MARS 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/05141

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2011 – Tribunal de Commerce de PARIS – 7^e chambre – RG n° 2009012968

APPELANTE

XXX

ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Assistée de M^e François-Xavier BOURDAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0454

INTIMEES

Société INVESCO REAL ESTATE GMBH

ayant son siège social Maffeistrasse 3

XXX

ALLEMAGNE

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Edouard GOIRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : K0003

Assistée de M^e Armand CERVESI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0051

Société BNP PARIBAS REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT GERMANY GMBH anciennement dénommée Société INTERNATIONALES IMOBILIEN INSTITUT GMBH

ayant son siège social Albertstrasse 14

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L.18

Ayant pour avocat plaidant M^e Aline DIVO, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE

PARTIE INTERVENANTE

L’ETAT LIBRE DE BAVIERE représenté légalement par le Ministère des Finances et l’Office Bavarois des Finances, intervenant forcé aux fins d’arrêt commun

en ses bureaux de Munich Dienstgebäude

XXX

XXX

Défaillant, n’ayant pas constitué avocat, régulièrement assigné

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Colette PERRIN, Présidente de chambre, chargée du rapport

Monsieur Patrick BIROLLEAU, Président, chargé du rapport

Monsieur Olivier DOUVRELEUR, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Monsieur Bruno REITZER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Colette PERRIN, Présidente et par Monsieur Bruno REITZER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

Faits et Procédure

La société Constructa est intervenue à l’occasion d’investissements immobiliers réalisés en France par la société Hypo-und Vereinsbank A.G (ci-après société BHV) qui gère un Fonds de pension allemand.

Le 1^er septembre 2000, la société BHV a confié un mandat à la société Constructa Asset Management (ci-après Constructa) pour la gestion de son patrimoine immobilier, stipulant une rémunération annuelle, sur la base de 0,3 % de la valeur marché des immeubles acquis par la société BHV et gérés par la société Constructa, outre une commission de 0,5 % du prix net vendeur, en cas de vente des dits immeubles, pour un prix égal ou inférieur à 50 millions de Deutsch Marks et de 0,45 % au-delà.

Le 1^er janvier 2006, les sociétés Invesco et Constructa ont conclu un nouveau mandat de gestion aux mêmes conditions, à l’exception des clauses financières et de la durée. Celle-ci était fixée à trois ans, renouvelable pour des périodes d’un an, sauf dénonciation avec préavis de six mois.

La rémunération de la société Constructa a alors été fixée annuellement à 0,2% de la valeur du marché des immeubles et 0,5% du prix net vendeur des immeubles cédés, jusqu’à 25 millions d’euros et 0,45% au delà, outre une rémunération complémentaire au titre de la performance réalisée sur de chaque propriété cédée, sans que cette rémunération ne puisse être inférieure à 1% du prix de vente.

En application de ces deux contrats plusieurs mandats de gestion ont signés pour chacun des immeubles confiés à la société Constructa.

Par lettre du 21 mai 2008, la société Invesco a résilié les contrats à effet le 30 novembre 2008, ainsi que les mandats de gestion des immeubles correspondant.

C’est dans ces conditions, le 14 novembre 2008, que la société Constructa a fait assigner les sociétés Internationales Immobilien, l’Etat libre de Bavière et la société Invesco devant le tribunal de commerce de Paris pour résiliation abusive de contrat.

Par jugement rendu le 16 février 2011, le tribunal de commerce de Paris a :

— s’est déclaré incompétent concernant l’Etat libre de Bavière représenté légalement par le ministère des finances au profit de la juridiction allemande,

— dit qu’à défaut de contredit dans les délais légaux, le dossier sera transmis à la juridiction susvisée selon les modalités de l’article 97 du code de procédure civile,

— débouté la société Constructa Asset Management de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société Constructa Asset Management à payer aux sociétés Invesco Real Estate GMBH et Internationale Imobilien Institut GMBH et à l’Etat libre de Bavière représenté légalement par le ministère des finances et l’office Bavarois des finances, chacun 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’appel interjeté par la société Constructa Asset Management le 16 mars 2011 contre cette décision.

Vu les dernières conclusions signifiées par la société Constructa le 9 octobre 2014, par lesquelles il est demandé à la cour de :

I) – dire et juger abusive, pour les causes sus-énoncées, la résiliation intervenue le 21 mai 2008 du contrat d’asset management confié à Constructa Asset Management le 1^er janvier 2006,

— condamner la société Invesco Real Estate GmbH à payer à Constructa Asset Management la somme de 3.979.520 € (trois millions neuf cent soixante dix neuf mille cinq cent vingt euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel.

II) – dire et Juger que les conditions de la prise en charge des dossiers par Invesco Real Estate GmbH ont présenté un caractère brutal et inutilement vexatoire ayant terni l’image de la société Constructa Asset Management auprès des locataires, pouvoirs publics, investisseurs, commercialisateurs, et plus généralement au sein du milieu professionnel dans lequel celle-ci évolue.

— condamner la société Invesco Real Estate GmbH pour cette faute personnelle, à payer à Constructa Asset Management une somme de 1.000.000 € (un million d’euros) à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice à ce titre.

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation et que ces intérêts se capitaliseront conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner la société Invesco Real Estate GmbH, à payer à Constructa Asset Management la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante affirme qu’en signant le contrat d’Asset management du 1^er janvier 2006, la société Invesco n’a pu agir qu’en son nom et que ce contrat prenait la suite du contrat du 1^er septembre 2000, et qu’il y a lieu de tenir compte que ce nouveau contrat modifiait, de façon significative de l’intention des parties.

Elle fait valoir à cet effet que les parties ont entendu inscrire leur relation dans la durée et qu’en résiliant le contrat deux ans après cet accord à un moment où, ayant été valorisés, aucun des immeubles n’avait été encore vendu, la société Invesco, a résilié le contrat de manière abusive.

Elle demande enfin l’indemnisation de son préjudice matériel auquel s’ajoute, le préjudice de notoriété subi par l’atteinte à son image et à son crédit.

Vu les dernières conclusions signifiées par la société Invesco Real Estate GMBH le 15 octobre 2014, par lesquelles il est demandé à la cour de :

A titre principal :

— dire et juger que la société Invesco n’a souscrit aucun engagement, à titre personnel, envers la société Constructa Asset Management mais a agi en qualité de gestionnaire du fonds propriétaire des immeubles.

En conséquence,

— infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— dire et juger irrecevables les demandes de la société Constructa Asset Management.

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la société Constructa ne rapporte nullement la preuve qui lui incombe de la faute de la société Invesco, du préjudice qu’elle allègue et du lien de causalité entre ces deux éléments.

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la société Invesco de ses demandes à l’encontre de la société Constructa Asset Management.

En tout état de cause :

— dire et juger abusive la procédure diligentée par la société Constructa Asset Management et lui faire une application sévère des dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

— la condamner à payer, à la société Invesco, la somme de 100.000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour les causes sus-énoncées, outre 15.000 euros, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimée fait valoir qu’elle n’a souscrit aucun engagement personnel envers la société Constructa, elle en veut pour preuve que les engagements et responsabilités souscrits par la société Constructa aux termes du contrat de 2006 l’ont été et n’ont pu l’être qu’à l’égard du Fonds propriétaire du patrimoine confié en gestion.

Elle expose que la résiliation a été effectuée par elle en sa qualité de gestionnaire du Fonds et non pas à titre personnel, sans abus et conformément à la clause de résiliation du contrat de 2006 prévoyant la possibilité pour chacun des cocontractants de résilier, sans indemnité, sous la seule réserve de respecter le délai de préavis convenu.

Elle soutient enfin que la société Constructa ne justifie pas de la réalité comme du quantum des préjudices matériels et d’image, qu’elle allègue.

La Cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande tendant au prononcé de l’irrecevabilité des demandes de la société Constructa

Considérant que la société Invesco fait valoir qu’elle n’est pas le propriétaire des immeubles mais seulement leur gestionnaire et qu’elle n’a donc souscrit aucun engagement personnel à l’égard de la société Constructa qui est donc irrecevable à rechercher sa responsabilité ;

Considérant que le contrat initial en date du 1^er septembre 2000 a été conclu entre la société Constructa et la société Hypo-und Vereinsbank A.G, ayant pour objet la gestion par la société Constructa des immeubles acquis par la société Bayerische Hypo-und Vereinsbank A.G, moyennant une rémunération de 0,3% de la valeur marché des immeubles acquis outre une commission de 0,5% en cas de vente des dits immeubles ;

Qu’une nouvelle convention a été conclue le 1^er janvier 2006 entre la société Constructa en qualité de gestionnaire de patrimoine et la société Invesco en qualité de gestionnaire du Fonds iii – BVK Europa Immobilien Spezialdfonds ;

Considérant que la société Invesco n’a justifié par aucune pièce d’un mandat qui lui aurait été confié ; qu’elle a seulement produit un contrat en date du 3 juillet 2006 intitulé « contrat de conseil »conclu avec la société International Immobilien Institut Gmbh, société d’investissement de droit allemand aux termes duquel cette société envisage de la charger de lui fournir des conseils en investissement pour l’aider à définir et mettre en 'uvre une politique de placement de trois fonds iii European Property, iii BVK European Immobilien et XXX ;

Considérant que contrat conclu le 1^er janvier 2006 stipule que le gestionnaire de patrimoine effectuera notamment les services suivants :

a )services de gestion d’investissements immobiliers y compris entre autres :

* la formulation de recommandations et de conseils au gestionnaire du fonds au sujet de questions afférentes à des investissements immobiliers,

* la recherche et l’évaluation d’opportunités d’achat, de vente ou de location de biens immobiliers,

* la gestion de l’achat, de la vente ou de la location de biens immobiliers,

* l’examen et la validation de modifications apportées aux dispositions de tous les baux ou de toutes les autorisations relatives aux biens immobiliers détenus par le Fonds.

b) service d’élaboration de rapports.

c)l’étude et la formulation de recommandations au gestionnaire du Fonds sur demande au sujet des méthodes et stratégies demande afin de réaliser la valeur de tout ou partie des actifs immobiliers du Fonds.

d) la conservation des titres de propriété afférents aux biens détenus par le Fonds.

Considérant que l’objet de la mission n’est pas la gestion des biens immobiliers qui seraient la propriété du Fonds BVK Europa Immobilien mais une prestation de conseil en vue d’investissements quand bien même il vise des investissements pouvant être réalisés par le Fonds spécial BVK Europa Immobilien.

Considérant qu’il résulte de ces éléments que la société Invesco a conclu à titre personnel la convention du 1^er janvier 2006 la liant à la société Constructa ; qu’en conséquence la société Constructa est recevable à agir à son encontre sur le fondement de la rupture de leurs relations.

Sur la résiliation du contrat

Considérant que, par lettre du 21 mai 2008, la société Invesco a notifié à la société Constructa sa décision de mettre fin aux contrats les liant à effet du 30 novembre 2008, dont les mandats de gestion des immeubles ; que toutefois dès les 4 et 11 juin elle a dessaisi la société Constructa de toutes les négociations en cours, l’a interdite de tout contact direct avec ses interlocuteurs et l’a sommée de restituer sans délai les pièces dont elle disposait ;

Considérant que le contrat contient une clause de résiliation au terme de laquelle « L’accord… sera automatiquement renouvelé par la suite pour des périodes supplémentaires d’un an sauf en cas de résiliation dudit accord par l’une des parties sur préavis de six mois » ;

Considérant que la société Invesco ne conteste pas avoir dessaisi la société Constructa des négociations en cours et invité celle-ci à ne plus intervenir, faisant valoir que sa décision était justifiée par les plaintes de plusieurs locataires ;

Considérant que les réclamations invoquées sont intervenues après la notification de la résiliation, qu’elles concernent des mandats de gestion signés entre la société 3I et la société Constructa ; qu’enfin la société Constructa a répondu à ces réclamations ; qu’en conséquence elles ne mettent pas en évidence un manquement de la société Constructa à ses obligations d’une gravité telle qu’elles auraient justifié la rupture du contrat de conseil sans respecter le préavis contractuel de six mois convenu ;

Considérant que, si la société Invesco pouvait rompre le contrat la liant à la société Constructa, elle devait respecter le préavis de six mois convenu ; qu’elle a manqué à cette obligation en faisant obstacle à la poursuite de son activité par la société Constructa au cours de ce délai ;

Sur le préjudice

Considérant que la société Constructa soutient que le contrat du 1^er janvier 2006 s’inscrit dans la continuité de celui du 1^er septembre 2000 et caractérise la volonté des parties d’aller au terme d’un processus d’investissement/désinvestissement mené par la Fonds BVK en France et au terme duquel elle aurait perçu une rémunération sur la vente des immeubles du Fonds ;

Considérant que cette affirmation de la société Constructa n’est corroboré par aucun élément puisque les parties n’en ont pas fait état et qu’elles ont prévu une résiliation avec un préavis de six mois dans chacun des deux contrats ;

Considérant que les deux contrats conclus successivement sont rédigés à l’identique sauf en ce qui concerne le cocontractant qui est en 2000 la société Bayerische Hypo und Vereinbang AG et le montant des honoraires ;

Considérant que la société Constructa fait état d’un préjudice économique résultant de la perte du bénéfice des rémunérations attendues de la revente des immeubles ; qu’elle fait état de la revente de trois immeubles le 10 novembre 2010, puis en janvier 2011 enfin en juin 2012, soit pour la première deux ans après la rupture ; que, si en 2006 il a été convenu entre les parties une réduction des honoraires annuels et une augmentation des honoraires de vente, aucun élément ne démontre que cette modification était liée à des perspectives de vente ;

Considérant que ces nouvelles dispositions concernant les horaires ont été convenues d’un commun accord des parties ; que la société Constructa ne saurait déduire l’existence d’un préjudice du fait que la première revente est intervenue en 2010 et qu’elle a perdu le bénéfice qu’elle aurait pu espérer dès lors qu’il n’avait été stipulé aucun délai minimum entre les achats d’immeubles et leur revente ;

Considérant en conséquence que la société Constructa ne rapporte pas la preuve d’un préjudice basé sur la revente des immeubles dans la mesure où au cours des 6 mois de préavis dont elle pouvait bénéficier, il n’a été procédé à aucune vente ;

Considérant que la société Constructa allègue d’un préjudice d’image ;

Considérant que la société Constructa a été brutalement dépossédée de la gestion d’immeubles importants alors qu’une telle gestion a nécessairement crée des liens de confiance avec les tiers, locataires et entrepreneurs ; qu’elle a subi un préjudice d’image dont il y a lieu de l’indemniser en condamnant la société Invesco à lui payer la somme de 20 000€ ;

Sur la demande de la société Invesco

Considérant que la société Invesco ne démontre pas que la société Constructa a abusé de son droit d’agir puisque la Cour retient qu’elle a manqué à son obligation contractuelle quant à la durée du préavis ; qu’il y a lieu de rejeter sa demande ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Considérant que la société Constructa a dû engager des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge, qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure qui sera précisée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement entrepris,

CONDAMNE la société Invesco à payer à la société Constructa la somme de 20 000€ au titre de son préjudice d’image.

CONDAMNE la société Invesco à payer à la société Constructa la somme de 10 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la société Invesco aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente

B.REITZER C.PERRIN