Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 FÉVRIER 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03014

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 14^e arrondissement – RG n° 11-11-000253

APPELANTE

Madame Z A

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0361

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/042507 du 17/10/2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS – RIVP

XXX

XXX

Représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Assistée de M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame B C, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Par arrêt rendu le 18 février 2014, auquel il est expressément référé pour un exposé plus ample des faits et de la procédure antérieure, la cour d’appel de ce siège a :

— infirmé le jugement prononcé le 31 août 2011 par le tribunal d’instance du 14^e arrondissement de Paris,

— débouté Madame Z A de sa demande tendant à se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers,

— condamné Madame Z A à payer à la RIVP la somme de 279,52 euros arrêtée au mois de septembre 2012, en deniers ou quittances,

Avant plus amplement dire droit au fond,

— ordonné une mesure d’expertise confiée à Madame F G avec pour mission de se rendre sur les lieux, de décrire les désordres liés à l’humidité dans les lieux, de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier, d’en évaluer le coût et la durée de réalisation, et de fournir tous éléments utiles à la solution du litige,

— dit que l’expertise aurait lieu aux frais du Trésor Public,

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 9 septembre 2014.

— réserve les frais et dépens.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 23 septembre 2014.

Suivant conclusions signifiées le 20 décembre 2014 par le X, Madame Z A demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

— constater le manquement de la RIVP à son obligation de délivrance,

— condamner, en conséquence, la RIVP au paiement de la somme de 9 600 euros en réparation du trouble de jouissance subi depuis décembre 2008,

Vu la décision de la commission de surendettement du 24 juin 2014,

— déclarer la RIVP irrecevable en sa demande de condamnation au paiement des arriérés de loyers incluant les loyers antérieurs au 24 juin 2014.

Suivant conclusions signifiées le 31 décembre 2014 par le X, la RIVP demande à la cour de :

— dire Madame Z A mal fondée en son appel et la débouter de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer le jugement du 31 août 2011,

Sur les désordres :

— dire que Madame Z A n’apporte pas la preuve d’un trouble de jouissance et d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité et la débouter, en conséquence, de sa demande d’indemnisation,

Sur la dette locative :

Statuant à nouveau,

— actualiser la dette locative et dire qu’elle est fixée au 28 novembre 2014 à la somme de 9 888,59 euros,

— condamner Madame Z A au paiement de la somme de 9 888,59 euros,

— condamner Madame Z A au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 janvier 2015.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens de parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Sur le trouble de jouissance :

Considérant que Madame Z A soutient que la RIVP a manqué aux obligations lui incombant en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’elle sollicite, en conséquence, la condamnation de la bailleresse à indemniser le préjudice de jouissance qu’elle a subi depuis décembre 2008 compte tenu de l’état d’insalubrité du logement loué ;

Qu’elle fait valoir à l’appui de sa demande que, depuis la survenance en décembre 2008 d’un dégât des eaux qui a notamment endommagé divers équipements électriques dans l’appartement, les infiltrations d’eau sont récurrentes dans le logement ;

Qu’elle souligne que cette humidité a eu des conséquences néfastes sur sa santé et celle de ses enfants et produit en ce sens des certificats médicaux datés de 2009 à 2011 qui attestent de la dégradation, à raison de l’humidité de l’appartement, de son état de santé ainsi que de celui de sa fille Y, née le XXX, atteinte XXX

Qu’elle indique qu’elle a informé la bailleresse de la situation et lui a demandé à plusieurs reprises de procéder à l’exécution de travaux de remise en état ;

Qu’elle précise que si la RIVP avait admis en décembre 2010 la nécessité de procéder à des travaux, les travaux envisagés par la bailleresse étaient insuffisants pour remédier à l’humidité permanente de l’appartement ;

Qu’elle soutient que l’exécution de travaux par la RIVP postérieurement à l’introduction de l’instance permet de démontrer le caractère indécent du logement donné à bail ;

Qu’elle ajoute que le trouble de jouissance persiste dès lors que les interventions réalisées nécessitent de procéder à la reprise des embellissements, l’expert mandaté par son assureur ayant notamment estimé à 1 600 euros HT le montant des dégradations des embellissements résultant de la mise aux normes de l’installation électrique ;

Considérant que la RIVP conteste la réalité du trouble de jouissance allégué ;

Qu’elle soutient que Madame Z A ne rapporte pas la preuve de ce que les désordres invoqués, dont l’étendue est limitée, ont été constitutifs d’une atteinte anormale à la jouissance paisible des lieux loués susceptible d’engager sa responsabilité, l’appelante ne démontrant nullement que son appartement serait devenu inhabitable ou que son usage en aurait été réduit à raison de l’humidité dont elle se plaint ;

Qu’elle relève que Madame Z A n’a pas été en mesure d’apporter la preuve de la date de survenance des désordres ainsi que de leur signalement à la bailleresse, qu’elle a contribué à la réalisation des désordres affectant la salle de bains et la cuisine en faisant exécuter des travaux non conformes aux règles de l’art et qu’elle a, à plusieurs reprises, retardé l’exécution des travaux de reprise par son refus de laisser le libre accès de son logement aux différentes entreprises mandatées par la bailleresse ;

Qu’elle ajoute qu’il apparaît, au vu des différents bons d’interventions versés aux débats, qu’elle s’est montrée à l’écoute et a répondu à chacune des sollicitations de Madame Z A s’agissant notamment des interventions concernant la plomberie dans la salle de bains et la cuisine ;

Qu’elle précise que l’installation électrique du logement de l’appelante a été rénovée du 31 mars au 10 avril 2008 au même titre que celle des autres appartements de l’immeuble, qu’elle est intervenue en décembre 2010 à la demande de Madame Z A pour vérifier l’installation électrique et refixer les prises dans la cuisine, que les colonnes montantes électriques ont été changées en 2012 dans tous les logements, que les joints de brique de la façade de la cuisine ont été repris et que les travaux de maçonnerie sur les fenêtres sur rue ont été exécutés à la rentrée 2014 ;

Considérant que l’expert judiciaire a constaté l’existence de désordres liés à l’humidité dans l’appartement donné à bail par la RIVP à Madame Z A ;

Qu’il indique que les désordres les plus sérieux sont situés en allège des fenêtres sur rue et que les autres désordres, dont les traces subsistent, ont été réparés par la RIVP ou relèvent de l’obligation d’entretien pesant sur la locataire ;

Considérant qu’il précise, s’agissant du désordre principal, que ce désordre concerne toutes les fenêtres sur rue et résulte d’une mauvaise mise en oeuvre des fenêtres PVC lors du remplacement des fenêtres bois d’origine (oubli de la petite bavette formant redingote de sorte que les eaux de ruissellement ne sont plus éloignées de la jonction fenêtres maçonnerie) ainsi que d’une erreur de conception du bâtiment (le bandeau horizontal filant le long de la façade, voulu par l’architecte étant parfaitement horizontal alors qu’une pente aurait dû être mise en place pour évacuer les eaux) ;

Qu’il ajoute que les joints entre le bâti bois ancien et la maçonnerie de l’allège sont secs et décollés de sorte que l’eau pénètre dans l’interstice et imbibe le mur qui se dégrade ;

Qu’il a relevé les taux d’humidité suivants :

— fenêtre du séjour :

gauche : 20 à 25 %

droite : 12 à 15 %

Parquet séjour : Rien à signaler à 1 m de la façade, 14 % au pied de l’allège,

— chambre 1 : 20 à 50 %

— chambre 2 : rien à signaler ;

Considérant, s’agissant des autres désordres, qu’il a noté :

— l’existence d’un désordre dû à l’humidité en cours de séchage dans la cuisine auquel la RIVP a remédié en reprenant les joints de brique sur les façades en cours de procédure,

— un joint défectueux autour de l’évier devant être réparé par la locataire,

— absence de VMC dans la salle de bains,

— absence de rideau de douche, tablier de la baignoire non fixé, à l’origine de projections d’eau,

— des traces d’anciens dégâts des eaux auxquels il a été remédié dans la salle de bains (réfection des joints en façade, réparation du joint du compteur d’eau) ;

Considérant que l’expert judiciaire a retenu, outre la nécessité de la remise en état des allèges endommagées par les infiltrations, celle des panneaux muraux sur lesquels elles se trouvent, et d’une manière générale, la nécessaire reprise des embellissements du fait des nombreuses traces d’intervention que présente le logement ;

Considérant que, s’il apparaît au vu des lettres adressées par la RIVP à Madame Z A les 6 mars 2003 et 24 octobre 2008 que les dégâts des eaux survenus dans la salle de bains et la cuisine trouvaient notamment leur origine dans des interventions non conformes aux règles de l’art réalisées par la locataire, il résulte du rapport de l’expert judiciaire que le changement des fenêtres bois et leur remplacement par des fenêtres PVC a été à l’origine d’une humidité anormale dans l’appartement ;

Considérant que l’expert judiciaire n’a donné aucune indication quant à la date d’apparition de ce phénomène ;

Que l’on ignore à quelle date les fenêtres bois ont été remplacées ;

Considérant, que la société Alpha Assistance, intervenue à la demande de Madame Z A, a fait figurer aux termes de sa facture en date du 10 février 2009 l’indication selon laquelle « tous les murs sont humides » ;

Que, par lettre en date du 23 mars 2011, l’inspecteur de salubrité de la Ville de Paris a mentionné avoir été informé par Madame Z A de la présence d’infiltrations d’eau pluviale en provenance de la façade rue dans les murs du salon et en avoir avisé la bailleresse en l’invitant à prendre les mesure nécessaires pour vérifier l’étanchéité de la façade ;

Que la RIVP n’est donc pas fondée à soutenir avoir été dans l’ignorance du désordre allégué tenant à l’existence d’infiltrations d’eau en provenance de la façade de l’immeuble ;

Que par lettre adressée à la RIVP le 11 juillet 2012, le conseil de l’appelante a notamment fait état de l’humidité constante du logement ;

Que la présence d’une humidité anormale dans différentes pièces de l’appartement a été relevée aux termes du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 16 août 2012 à la demande de l’appelante ;

Considérant que la réalité du trouble de jouissance subi par Madame Z A du fait de l’humidité anormale du logement depuis février 2009 ne peut, dès lors, être valablement mise en doute ;

Que la RIVP est donc tenue en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’indemniser le préjudice subi de ce chef par la locataire ;

Considérant que les désordres n’ont pas empêché Madame Z A de demeurer dans les lieux ;

Que les travaux destinés à remédier aux infiltrations en provenance de la façade ont été réalisés par la bailleresse en octobre et décembre 2014, étant précisé que lesdits travaux ont été reportés du mois d’avril 2014 à la rentrée 2014 à la demande de Madame Z A ;

Considérant qu’il y a lieu, par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, de condamner la RIVP à payer à Madame Z A la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, le jugement entrepris étant réformé de ce chef ;

Sur la dette locative :

Considérant que la RIVP sollicite l’actualisation de la dette locative à la somme de 9 888,59 euros à la date du 28 novembre 2014 ;

Considérant que Madame Z A conclut à l’irrecevabilité de la demande présentée par la bailleresse au motif que la RIVP a déjà engagé une procédure aux fins de voir constater la résiliation du bail et que, suivant décision en date du 24 juin 2014, la commission de surendettement des particuliers de Paris, qu’elle a saisie, l’a déclaré recevable en sa demande ;

Considérant, toutefois, que la procédure engagée par la RIVP suivant assignation délivrée le 7 février 2014 à Madame Z A est une instance en référé ;

Que la suspension et l’interdiction de plein droit des procédures d’exécution édictée à l’article L 331-3-1 du code de la consommation ne prive pas le créancier de la faculté de poursuivre une instance au fond pour obtenir un titre exécutoire ;

Considérant que Madame Z A ne formule aucune critique sur le décompte des sommes réclamées ;

Qu’il y a lieu, par conséquent, de la condamner à payer à la RIVP la somme de 9 609,07 euros, représentant le montant de la dette locative arrêté au 28 novembre 2014, déduction faite de la somme de 279,52 euros, montant de la condamnation déjà prononcée aux termes de l’arrêt rendu le 18 février 2014 ;

Sur les demandes accessoires :

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que la demande de la RIVP de ce chef sera par conséquent rejetée ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l’arrêt rendu par la cour d’appel de ce siège le 18 février 2014,

Y ajoutant,

Condamne la RIVP à payer à Madame Z A la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

Condamne Madame Z A à payer à la RIVP la somme de 9 609,07 euros représentant le montant de la dette locative arrêtée au 28 novembre 2014,

Déboute la RIVP de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties, à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire qui seront supportés intégralement par la RIVP.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT