R.G : 13/03770

décision du

Tribunal d’Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 12 mars 2013

RG : 11-1300092

XXX

A

A

C/

SAS E F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 12 Mai 2015

APPELANTS :

Monsieur I A

né le XXX

XXX

XXX

Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocats au barreau de LYON

Madame K A Q R

Q le XXX

XXX

XXX

Représentée par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES-LEXAVOUE LYON, avocatS au barreau de LYON

INTIMÉE :

La société E F

XXX

XXX

Représentée par la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Mai 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Mars 2015

Date de mise à disposition : 12 Mai 2015

Audience tenue par G H, président et Catherine CLERC, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Priscillia CANU, greffier placé

A l’audience, G H a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— G H, président

— Catherine CLERC, conseiller

— Mireille SEMERIVA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par G H, président, et par Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2008, Monsieur I A a donné mandat à la SARL CABINET X d’administrer un appartement sis 12 rue Jean-Baptiste David à Saint-Étienne.

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2009, Monsieur I A et Madame K A, représentés par leur mandataire la SARL CABINET X, ont donné en location à Monsieur C Z l’appartement susvisé moyennant un loyer révisable mensuel payable d’avance au 5 de chaque mois de 230 €, charges de 5 € en sus.

Par avenant en date du 4 janvier 2010, le mandat a été transféré dans tous ses effets au cabinet E F à compter du 1^er janvier 2010.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 janvier 2013, Monsieur I A et Madame K A ont fait assigner la SARL E F prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal d’instance de Saint-Étienne aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 7252,24 € ainsi qu’à payer directement tout intervenant aux procédures initiées par elle à la suite de ses fautes de F et notamment les frais d’huissiers et d’avocat, et pour le moins la condamner à les relever et garantir de toutes sommes qui leur seraient réclamées par ces intervenants, notamment par maîtres Y et B.

Les demandeurs reprochaient à la SARL E F d’avoir omis de souscrire une assurance contre les loyers impayés, d’avoir conclu un bail sans obtenir de garanties sérieuses du locataire, d’avoir dissimulé une situation d’impayés de loyer et un accord de paiement direct de la part de l’employeur du locataire, d’avoir engagé tardivement des procédures de recouvrement, d’avoir donné aux auxiliaires de justice chargés de la procédure l’assurance qu’elle prenait en charge leurs interventions et frais au titre d’une assurance pour ensuite chercher à les mettre à leur charge et enfin d’avoir refusé de rendre des comptes.

La SARL E F n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 mars 2013 le tribunal d’instance de Saint-Étienne a :

— condamné la SARL E F, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur I A et Madame K A la somme de 1500 € de dommages et intérêts pour inexécution du mandat de F

— débouté Monsieur I A et Madame K A du surplus de leur demande de dommages et intérêts

— débouté Monsieur I A et Madame K A de leur demande de condamnation de la SARL E F, prise en la personne de son représentant légal, à payer directement les auxiliaires de justice intervenus à la procédure de résiliation et d’expulsion

— condamné la SARL E F, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 250 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SARL E F, prise en la personne de son représentant légal, au paiement des dépens.

Le tribunal a retenu qu’il ressort du mandat que l’une des prestations supplémentaires définies expressément en plus du mandat d’accomplir tous actes d’administration consistait en la souscription d’une assurance des loyers impayés dont cotisation à hauteur de 2,15 % des sommes encaissées ; qu’en omettant de souscrire cette assurance, la société défenderesse a commis une faute dans sa F qui justifie l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1500 €. Il a considéré que les autres fautes reprochées n’étaient pas suffisamment justifiées par les documents versés aux débats. Il a estimé qu’il n’y avait pas lieu de condamner la SARL E F à payer aux auxiliaires de justice les frais découlant de leur intervention qui incombent aux bailleurs en l’absence de démonstration d’une faute du mandataire dans l’introduction de la procédure de résiliation et d’expulsion.

Monsieur I A et Madame K A Q R ont interjeté appel par déclaration reçue au greffe le 2 mai 2013.

Aux termes de leurs conclusions déposées par voie électronique le 12 novembre 2013, Monsieur I A et Madame K A Q R demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du 12 mars 2013 en ce qu’il a reconnu la faute contractuelle commise par la société E F et en ce qu’il a reconnu le préjudice de perte de loyer à 250€ par mois et à 7252,24 € au 31 décembre 2012

— vu les articles 1991 et 1992 du code civil, condamner la société E F à les indemniser de l’intégralité de la perte des loyers, soit 7252,24 € jusqu’au 31 décembre 2012 et 250 € par mois à compter de cette date et jusqu’à la remise des clés laquelle reste la condition préalable et minimum indispensable à respecter par la société E F pour être déchargée de son mandat

— vu l’article 1994 du code civil, condamner la société E F à leur rembourser la somme de 2364,47 € payée à la SELARL Y-B pour frais et honoraires de procédures qui sont la conséquence directe de la carence et des fautes de F de la société E F

— leur donner acte de ce qu’ils consentiront à toutes demandes de subrogation pour les indemnisations qu’ils recevront

— condamner la société E F à leur payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens distraits au profit de LEXAVOUE Lyon, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

* que le mandat de F a été consenti et accepté avec l’obligation pour le mandataire de souscrire à l’assurance des loyers impayés

* que la perte des loyers impayés par Monsieur C Z résulte directement de la non souscription d’une assurance loyers impayés, ce d’autant plus que le Cabinet X a fait preuve d’une légèreté fautive en procurant un bail à Monsieur Z alors que seul un contrat de travail de moins de trois semaines était fourni sans aucune justification de revenus antérieurs et réels

* qu’en outre la société E F a omis d’entreprendre les démarches ou actions nécessaires pendant 10 mois à la suite du défaut de paiement des loyers ; qu’elle est responsable en application de l’article 1994 du code civil des procédures engagées par la SELARL Y-B et qu’elle doit rendre des comptes jusqu’à la restitution des clefs qui ont été confisquées fautivement par l’huissier

* qu’il n’appartenait pas au tribunal de se faire l’avocat de la partie défaillante, ni de renverser la charge de la preuve pour réduire la réparation du préjudice découlant directement de la faute contractuelle qu’il avait consacrée

* que les frais des auxiliaires de justice engagés suite au défaut de paiement des loyers se rattachent directement à la même cause et qu’il incombe à la société E F de les garantir à ce titre

* que c’est la société E F qui doit répondre de l’intégralité de leur préjudice, s’élevant à 7252 € 24 au 31 décembre 2012, outre 250 € par mois depuis le 1^er janvier 2013 jusqu’à la remise des clés, outre 2364,47 € payés à la SELARL Y-B.

Aux termes de ses conclusions déposées par voie électronique le 24 janvier 2014, la SAS E F demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une faute à son encontre et l’a condamnée à payer une indemnité de 1500 € de dommages-intérêts et 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

— statuant à nouveau, dire qu’elle n’a commis aucune faute à l’origine directe d’un préjudice réel et certain subi par les époux A

— débouter les époux A de leurs demandes comme injustifiées et non fondées

— les condamner à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux dépens avec distraction au profit de la SELARL DPG & ASSOCIÉS, avocats, sur son affirmation de droit.

Elle observe à titre liminaire que les demandes initiales des époux A apparaissant indéterminées mais a minima supérieures à 10 000 €, la cour aurait dû se déclarer incompétente pour connaître du litige.

Elle soutient n’avoir commis aucune faute dès lors que :

* le mandat de F porte une mention pré-imprimée visant la souscription d’une assurance perte de loyers mais celle-ci est contredite par le courrier d’envoi du mandat à régulariser qui précise clairement qu’en cas de volonté de souscrire une assurance loyers impayés, les époux A doivent se rapprocher du mandataire de F ; au courrier du 17 octobre 2008 étaient joints, outre le mandat, une fiche informative établie en janvier 2008 et le bordereau de souscription de la garantie ; ces éléments ont bien été reçus par les époux A puisqu’ils les ont produits eux-mêmes en première instance

* les époux A ne pouvaient se méprendre sur les obligations qui étaient les leurs pour valider et souscrire la police loyers impayés ; de même, ils ont pu vérifier sur le compte de F qu’aucune cotisation n’était prélevée

* la solvabilité de Monsieur Z a été vérifiée par la production de son contrat de travail et les loyers ont été acquittés pendant plusieurs mois ; le locataire avait laissé à son employeur un solde de tout compte de 1500 € et cette somme aurait pu être saisie au bénéfice des époux A par l’huissier poursuivant si ceux-ci avaient fait diligence

* elle a sollicité à plusieurs reprises l’accord des propriétaires pour initier une procédure à l’encontre du locataire mais ce n’est que le 28 mars 2011 qu’elle a obtenu cette autorisation

* c’est parce que les époux A ont refusé d’acquitter la facture de l’huissier poursuivant que celui-ci a retenu les clés, ce dont il doit être seul à répondre à l’égard de ses mandants

* ils avaient la faculté financière de régler ces frais, sans préjudice d’un éventuel recours à l’encontre du mandataire de F

* le tribunal a justement retenu que le mandataire ne pouvait payer les auxiliaires de justice qu’à l’aide des fonds dont il disposait et qu’à défaut de ceux-ci il ne pouvait que s’adresser au bailleur pour payer les avocats et huissiers

* il appartiendra aux époux A d’obtenir la restitution des clefs auprès de l’huissier poursuivant et le mandataire de F ne saurait avoir à répondre d’une telle situation indépendante de sa volonté

* le mandataire de F, tenu d’une obligation de moyens et non de résultat, ne peut être sollicité au titre du paiement des loyers arriérés à la date de reprise du local et a fortiori des loyers postérieurement dus, ce d’autant plus qu’il n’a commis aucune faute, ayant mis en oeuvre les procédures d’usage

* en tout état de cause les époux A ne pourraient obtenir la prise en charge intégrale des loyers impayés, eu égard aux honoraires qui auraient été perçus par le mandataire et aux charges fiscales afférentes aux revenus fonciers correspondants ; en outre seuls les époux A sont responsables de l’immobilisation du local ; ils disposent de surcroît d’un titre à l’encontre de Monsieur Z.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2014 et l’affaire, fixée à l’audience du 12 mars 2015, a été mise en délibéré à ce jour.

SUR CE LA COUR

Le mandat général de F immobilière signé le 17 octobre 2008 par le représentant de la SARL CABINET X et Monsieur A stipule clairement au titre de la mission incombant au mandataire les deux prestations supplémentaires suivantes :

1. Faire exécuter tous travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant

2. Souscrire à l’assurance des loyers impayés dont cotisation à hauteur de 2,15 % des sommes encaissées.

Il importe peu que ces clauses soient pré-imprimées dès lors qu’elles ont été acceptées par les parties au contrat.

Il est également indifférent que la SARL CABINET X ait adressé au mandant, à une date qui reste d’ailleurs indéterminée, une lettre générale d’information de surcroît datée du 29 janvier 2008 et un bulletin d’adhésion à remplir dès lors que le mandat ne fait pas référence à ces documents et à l’obligation de les renseigner et de les retourner. Il appartenait au mandataire de prendre toutes mesures nécessaires pour remplir les obligations mises à sa charge par le mandat afin de pouvoir justifier, le cas échéant, que leur inexécution n’était pas de son fait.

Il est également produit aux débats une lettre en date du 17 octobre 2008 qui aurait été adressée à Monsieur A par la SARL CABINET X, mentionnant : 'nous vous informons également de la possibilité de souscrire à une société de loyers impayés. Si cette proposition vous intéresse, merci de nous en informer', mais cette missive ne modifie pas les termes du contrat engageant les parties, les époux A précisant au contraire qu’ils ont aussitôt accepté cette proposition, intégrée pour cette raison au mandat.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’en s’abstenant de souscrire l’assurance prévue au contrat, le mandataire avait commis une faute dans sa F justifiant l’octroi de dommages et intérêts au titre des préjudices qui en découlent.

Il résulte des autres pièces produites que le contrat de location de l’appartement en cause à Monsieur C Z a été signé le 25 septembre 2009 alors que le contrat de travail à durée indéterminée dont bénéficiait ce dernier avec un salaire brut mensuel de 1934 € n’a été établi que le 2 décembre 2009. Cette circonstance est toutefois sans incidence sur le préjudice puisqu’à la date où le locataire a cessé de payer les loyers, soit en juillet 2010 selon le commandement de payer versé aux débats, il disposait bien d’un emploi régulier lui permettant de faire face à cette charge, de sorte qu’une éventuelle faute du mandant qui ne se serait pas assuré, avant la souscription du contrat de bail, de la solvabilité du locataire est sans lien de causalité avec le préjudice constitué par le défaut de paiement des loyers.

Il ressort également des pièces versées aux débats que ce n’est que le 8 mars 2011, alors que les loyers étaient impayés depuis le mois de juillet 2010, que la société E F, qui succédait à la SARL CABINET X, a demandé à Monsieur A de lui donner son accord afin de remettre le dossier à un huissier de justice pour diligenter une procédure visant à reprendre possession du logement et à faire condamner le locataire au paiement des loyers. Monsieur A a donné son accord le 28 mars 2011.

Selon la lettre de l’huissier M^e Y, il a été procédé à l’expulsion de Monsieur C Z le 9 mai 2012.

Toutefois Monsieur A n’ayant pas accepté de payer les frais et honoraires de l’huissier, ce dernier a refusé de restituer les clés de l’appartement.

Monsieur A ne saurait imputer le préjudice résultant de cette situation à son mandataire auquel il n’incombait pas, ainsi que le tribunal l’a exactement retenu, de régler ces sommes dès lors qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires pour le faire.

Le seul préjudice imputable à la société intimée est ainsi constitué par la perte d’une chance par Monsieur A d’avoir pu percevoir des indemnités d’assurances compensant le défaut de paiement des loyers sur une période allant de juillet 2010 à juillet 2012, soit 24 mois.

Le tribunal a également justement considéré que les assurances garantissant le défaut de paiement des loyers comportent généralement des clauses limitatives et que la preuve n’est pas rapportée que Monsieur A aurait pu obtenir l’indemnisation de l’intégralité des loyers impayés. La perte de chance peut, au vu des éléments de la cause, être chiffrée à 80%.

La SAS E F sera donc condamnée à payer à Monsieur I A, son seul contractant, la somme de : 235 € x 24 mois = 5640 € / 80% = 4512 €.

Il n’est pas justifié de ce que la compagnie d’assurance garantissant le paiement des loyers impayés aurait pris en charge le montant des frais d’huissier. Monsieur A sera donc débouté de sa demande tendant à ce que la SAS E F soit condamnée à lui payer la somme de 2364,47 € réglée à la SELARL d’huissiers Y-B.

La SAS E F, qui succombe, sera condamnée à payer à Monsieur I A la somme complémentaire de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande du même chef et condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, STATUANT PUBLIQUEMENT ET CONTRADICTOIREMENT,

Confirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a condamné la SAS E F à payer à Monsieur I A et à Madame K A la somme de 1500 € de dommages-intérêts pour inexécution du mandat de F.

Réformant de ce chef et statuant à nouveau,

Condamne la SAS E F à payer à Monsieur I A la somme de 4512€ à titre de dommages-intérêts pour inexécution de son mandat de F.

Ajoutant,

Condamne la SAS E F à payer à Monsieur I A la somme complémentaire de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne la SAS E F aux dépens qui pourront être recouvrés par LEXAVOUE Lyon, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT