Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 08 JANVIER 2015

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/12790

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Avril 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/53151

APPELANTE

XXX

XXX

XXX

Représentée et Assistée de M^e Philippe MIRO de la SCP VITOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0273

INTIMEE

SOCIETE CIVILE D’ ECONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE PAR IS (SIEMP)

HOTEL DE VILLE

XXX

Représentée et Assistée de M^e Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0916

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Frédéric CHARLON, président

Madame Evelyne LOUYS, conseillère

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me X Y

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par M^me X Y, greffier.

FAITS ET PROCEDURE':

Par acte sous seing privé en date du 1^er septembre 2009, la société immobilière d’économie mixte de la Ville de Paris (SIEMP) a donné à bail à la Sarl CHENES CARRES, différents locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée de l’immeuble situé XXX.

Par acte d’huissier des 25 et 27 juillet 2012, la SIEMP, se fondant sur procès-verbal de constat du 20 juillet 2012 mentionnant que le local était fermé, qu’il n’y avait aucune activité apparente et que les lieux étaient vides, tandis que les vitres extérieures étaient brisées, a fait sommation à la preneuse d’avoir à respecter ses obligations tenant notamment à l’exploitation et au garnissement des locaux loués.

Par acte d’huissier des 28 et 31 décembre 2012, la SIEMP a fait délivrer à la preneuse un commandement d’avoir à payer la somme de 5 233,94 euros au titre des loyers et charges dus au 4^e trimestre 2012 inclus. Sur ce commandement, seule a été payée une somme de 2 513,94 euros tandis que le solde demeurait impayé ainsi que le terme de janvier 2013.

C’est dans ces conditions que la SIEMP a saisi le juge des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et à voir ordonner son expulsion.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 16 mai 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :

— constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 janvier 2013,

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la Sarl CHENES CARRES et de tout occupant de son chef des lieux situés à Paris 15^e, 3 impasse de l’Astrolabe, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

— condamné la Sarl CHENES CARRES à payer à la SIEMP la somme provisionnelle de 5 231,9l euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2^e trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

— condamné la Sarl CHENES CARRES à payer à la SIEMP la somme provisionnelle de 1 255 euros au titre de la clause pénale,

— dit n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes,

— condamné la Sarl CHENES CARRES à payer à la SIEMP la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rappelé que la présente décision était exécutoire à titre provisoire.

La XXX a interjeté appel de cette décision le 26 juin 2013.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2014.

Par dernières conclusions n°2 signifiées le 27 octobre 2014, auxquelles il convient de se reporter, la société CHENES CARRES demande à la Cour de :

— réformer l’ordonnance du 16 mai 2013,

— se déclarer incompétente,

— renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

— condamner la SIEMP à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la demande de résiliation du bail en référé se heurte manifestement à des contestations sérieuses, rendant incompétente la juridiction des référés';

Que la SIEMP doit une indemnisation à hauteur de 1 945 euros par mois de retard au terme des 18 mois qui lui était impartis contractuellement pour terminer les travaux'; que le preneur n’a récupéré les lieux loués que le 1^er septembre 2009, date du bail et du premier appel de loyer'; que cette indemnité est donc due jusqu’au 31 août 2009'; qu’elle reste donc créancière de 5 835 euros correspondant aux mois de juin à août 2009'; qu’au jour de la délivrance du commandement, la société preneuse restait donc bien créancière de son bailleur';

Que les lieux loués sont non-conformes et ne permettent pas au preneur d’exploiter les locaux conformément aux dispositions contractuelles.

Par dernières conclusions signifiées le 21 février 2014, auxquelles il convient de se reporter, la SIEMP demande à la Cour de :

— déclarer mal fondée la société CHENES CARRES en toutes ses demandes, fins et écritures,

— la débouter de son appel,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 16 mai 2013 en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de la société CHENES CARRES et l’a condamnée au paiement de la somme de 5 231,91 euros pour les loyers et charges demeurés impayés, outre une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, de 1 255 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au bail pour retard de paiement et de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer partiellement la décision de première instance en ce qu’elle a condamné la société CHENES CARRES au paiement de la somme de 5 231,91 euros au titre des loyers et charges demeurant dus au 2^e trimestre 2013 inclus,

Et statuant à nouveau de ce chef,

— condamner par provision la société CHENES CARRES au paiement de ladite somme au titre du solde des loyers et charges demeurant dus au 1^er trimestre 2013 inclus,

— condamner cette dernière au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, directement par M^e Hay.

Elle réplique qu’il est avéré que la période de 18 mois au-delà de laquelle était due une indemnité de 1 945 euros mensuels, prenait naissance au jour de la libération des lieux par le preneur, laquelle devait intervenir dans le délai de 3 mois de la notification qui devait lui en être faite par le bailleur'; qu’en vertu du bail du 8 novembre 2004, le locataire a pu avoir la jouissance des locaux loués jusqu’au 19 mars 2009'; qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun retard de livraison par rapport au délai de 18 mois précité et que dès lors, il n’est pas établi l’existence d’une compensation entre la créance incontestable du bailleur et la créance alléguée par le locataire';

Que l’appelante ne justifie d’aucune demande adressée à son bailleur ayant trait à l’obligation de délivrance et ne justifie pas davantage de ce que les locaux n’auraient pas été conformes à leur destination contractuelle.

SUR QUOI, LA COUR,

Sur l’obligation à paiement des loyers':

Considérant que par acte du 31 décembre 2012, la SIEMP a fait délivrer à la société AUX CHENES CARRES un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur la somme de 5'233, 94 euros en principal, au titre des loyers et charges arrêtés au 4^e trimestre 2012 inclus';

Que la société preneuse soutient disposer d’une créance à l’encontre de la bailleresse pour un montant de 5'845 euros (soit 3 X 1'945 euros), devant se compenser avec celle de loyers, de sorte que les causes du commandement n’étaient pas dues';

Qu’elle fait valoir que dans le cadre d’une opération de réhabilitation des locaux, le tribunal de grande instance de Paris a, le 28 mai 2004, rendu un jugement entre les parties, aux termes duquel il leur a donné acte de leur accord sur les stipulations suivantes':

— versement d’une indemnité de 35'000 euros au titre de l’interruption de l’activité pendant une durée de 18 mois en raison de l’éviction commerciale provisoire du fonds de commerce sis 3, Villa de l’Astrolabe à Paris 15^e';

— réinstallation de la SARL AUX CHENES CARRES dans les mêmes locaux à l’issue des travaux de réhabilitation avec signature d’un nouveau bail (dont le projet est annexé au mémoire) lequel prévoit un loyer progressif de 100 euros par m² pondéré les trois premières années, 125 euros par m² pondéré les trois années suivantes et 150 euros par m² pondéré les trois dernières années';

— engagement de la SIEMP à verser une indemnité complémentaire de 1'945 euros par mois au cas où le délai de 18 mois prévu pour les travaux serait dépassé';

Que l’appelante soutient que les locaux commerciaux auraient dû être livrés le 1^er août 2008, mais qu’ils n’ont été livrés que le 1^er septembre 2009, et que la SIEMP lui ayant versé les indemnités mensuelles de 1'945 euros jusqu’au mois de mai 2009, elle reste lui devoir les indemnités pour les mois de juin, juillet et août 2009, pour un montant total de 5'845 euros';

Considérant par acte notarié du 8 novembre 2004, pris expressément «'en exécution des dispositions du jugement précité'», les parties ont convenu, dans une clause de «'convention de libération temporaire des lieux'», «'d’interrompre la location actuelle pour une durée de 18 mois laquelle commencera à courir à l’issue d’un délai de trois mois suivant signification par la SIEMP au locataire de quitter les lieux, ainsi qu’il sera dit ci-après. A cette date, le locataire s’oblige à quitter les lieux et à les tenir à disposition de la SIEMP libres de toute occupation et tous meubles, matériels et objets. Une fois que le délai de 18 mois prévu pour les travaux sera écoulé, le locataire pourra réintégrer les lieux conformément au nouveau bail commercial qui sera ci-après indiqué.'»';

Que cet acte notarié stipule encore, à la clause «'durée des travaux'», que «'la durée de réalisation des travaux est estimée à 18 mois. Au cas où la durée des travaux dépasserait 18 mois, la SIEMP s’engage à verser au locataire une indemnité de 1'945 euros par mois, qui lui sera versée tant que les travaux ne seront pas terminés. Durant la période de libération temporaire, aucun loyer ne sera dû par le locataire. »';

Considérant que la société bailleresse soutient que la locataire a la charge de la preuve du non-paiement de l’indemnité contractuellement prévue, c’est-à-dire du dépassement par la SIEMP de la durée de 18 mois prévue pour les travaux, laquelle commence à courir à l’issue d’un délai de trois mois suivant signification par la SIEMP au locataire de quitter les lieux';

Qu’elle ajoute que la société AUX CHENES CARRES n’apporte, par aucune pièce, la preuve de l’existence de la notification qui lui aurait été faite par la bailleresse de libérer les lieux, ni de leur libération effective, pour justifier du point de départ de l’indemnité, pas plus que du retard pris sur le chantier de réhabilitation'; qu’elle n’établit pas la durée de la cessation de jouissance des locaux loués, la date du nouveau bail, le 1^er septembre 2009, ne pouvant constituer la preuve que, jusqu’à cette date, elle a été privée de cette jouissance, l’acte notarié précité mentionnant l’existence d’un bail sous seing privé du même jour prenant effet à la fin des travaux de réhabilitation';

Considérant, cependant, que la société AUX CHENES CARRES produit, d’une part, un «'protocole d’accord'» conclu entre les parties, en deux pages, du 19 mars 2009, signé et paraphé par son gérant, et d’autre part, un projet de «'protocole d’accord'» en une page, du 1^er septembre 2009, celui-ci n’étant pas signé par elle';

Que la SIEMP est taisante sur le protocole signé par les deux parties, lequel stipule que «'le preneur récupèrera les lieux indiqués ci-dessus dès réception des travaux, prévue pour le 1^er juin 2009, sous réserve de retard de chantier. Comme suite à l’accord amiable homologué’par le jugement du 28 mai 2004, le bailleur versera l’indemnité complémentaire de 1'945 euros par mois au preneur jusqu’à la réception desdits travaux. Le preneur s’engage à contracter avec le bailleur un nouveau bail annulant et remplaçant le précédent, selon le projet ci-joint'»';

Considérant qu’en signant sous la mention «'le preneur récupèrera les lieux'», la bailleresse a de toute évidence admis que la preneuse les avait libérés afin qu’elle puisse entreprendre les travaux ;

Que si le preneuse ne justifie pas de la signification par la SIEMP au locataire de quitter les lieux, devant marquer le point de départ du délai de libération des lieux, il résulte clairement du protocole d’accord du 19 mars 2009 que le preneur a effectivement libéré les lieux et qu’il devait en reprendre possession le 1^er juin 2009'; qu’un nouveau bail a été conclu le 1^er septembre 2009';

Que s’il incombe à la société AUX CHENES CARRES de prouver le retard dans la réception des travaux, et donc la reprise des locaux par elle après le 1^er juin 2009, l’appelante fait observer que le premier appel de loyer date du 1^er septembre 2009, date du bail';

Que la société AUX CHENES CARRES produit ainsi un avis d’échéance établi par la SIEMP pour le mois de septembre 2009';

Que cette pièce est corroborée par le relevé de compte locataire produit par la SIEMP (figurant sur un fax du 15/02/2013) qui ne fait apparaître aucun quittancement entre le 01/07/2008 et le 01/07/2009, puis mentionne au 07/09/2009 l'«'annulation quittancement 2008'» et le «'quittancement 09/2009 pour 680 euros'», les quittancements de loyers trimestriels étant ensuite régulièrement repris'; '

Considérant que si le juge des référés peut avoir un doute sur la date précise de réintégration des lieux au regard notamment du quittancement, sur ce décompte, du 1^er juillet 2009, pour 829, 25 euros cependant et non 680 euros, l’ensemble de ces éléments font apparaître le sérieux de la contestation du preneur fondée sur une créance contre le bailleur pour retard dans la restitution des locaux, dès lors que l’acte notarié précité, dont se prévaut l’intimée, indique que durant la période de libération temporaire, aucun loyer ne sera dû par le locataire, et qu’il n’est justifié d’aucun appel régulier des loyers et charges à compter du 1^er juin 2009, date mentionnée comme celle de réception des travaux dans le protocole du 19 mars 2009 ;

Qu’en conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé du chef de l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges et de la demande de provision';

Sur l’obligation d’exploitation':

Considérant que par acte du 27 juillet 2012, la SIEMP a fait délivrer à la société AUX CHENES CARRES une sommation pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire du bail, lui faisant injonction de se conformer à l’obligation de garnissement et d’exploitation’des locaux commerciaux ; que cette sommation a été signifiée à l’adresse des lieux loués selon procès-verbal article 659 du code de procédure civile';

Que la bailleresse se fondait sur un procès-verbal de constat d’huissier du 20 juillet 2012, montrant que le local commercial loué XXX à Paris 15^e «'était fermé, que les vitrines extérieures étaient brisées, qu’il n’y avait aucune activité commerciale et que les lieux étaient vides'»';

Que la SIEMP produit un second constat, en date du 28 décembre 2012, comportant les mêmes constatations';

Que la société AUX CHENES CARRES ne justifie pas s’être acquittée de ses obligations de garnissement et d’exploitation dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de la sommation, de sorte que les effets de la clause résolutoire se sont trouvés acquis le 28 août 2012';

Que le moyen de l’appelante selon lequel les lieux loués n’auraient pas été conformes à leur destination contractuelle est dénué de tout sérieux, alors que la société AUX CHENES CARRES soutient par ailleurs avoir «'récupéré'» les lieux loués le 1^er septembre 2009, date du bail, lequel prévoit que «'le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger, pour quelque cause que ce soit, aucun travaux, aucune réparation, indemnité ou diminution de loyer pendant la durée du bail'»';

Que la lettre envoyée au preneur par la SIEMP le 9 février 2009, soit plusieurs mois avant cette entrée en jouissance, à un moment où, au vu de ce qui précède, des travaux de réhabilitation étaient envisagés ou en cours, est sans emport'; qu’il n’est justifié d’aucune mise en demeure du bailleur du chef de son obligation de délivrance';

Qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire sont, en tout état de cause, acquis le 28 août 2012';

Que l’ordonnance entreprise infirmée en ce qu’elle a condamné la société AUX CHENES CARRES au paiement de provisions au titre des loyers, charges et accessoires, ainsi que de la clause pénale, mais confirmée en toutes ses autres dispositions, y compris en ce qu’elle a condamné la preneuse au paiement d’une indemnité d’occupation, sauf à constater que l’acquisition des effets de la clause résolutoire s’est effectuée non au 31 janvier 2013 mais au 28 août 2012';

PAR CES MOTIFS'

INFIRME l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a':

— condamné la SARL AUX CHENES CARRES à payer à la SIEMP la somme provisionnelle de 5'231, 91 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 2^e trimestre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— condamné la SARL AUX CHENES CARRES à payer à la SIEMP la somme provisionnelle de 1'255 euros au titre de la clause pénale,

Statuant à nouveau sur ces points,

DIT n’y avoir lieu à référé,

CONFIRME l’ordonnance pour le surplus, sauf à dire que les effets de la clause résolutoire ont été acquis le 28 août 2012,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes formées en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,