Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 OCTOBRE 2016

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/23552

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 14 Décembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de
PARIS – RG n° 10/13053

APPELANTS

Monsieur X Y

Né le XXX à XXX)

XXX

XXX

Madame Z A épouse Y

Née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Monsieur B C

Né le XXX à XXX)

XXX

XXX

Madame D E épouse C

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur F G

Né le XXX à XXX)

XXX

XXX’ancienne
Comédie

XXX

Madame H I épouse G

Née le XXX à XXX)

XXX’ancienne
Comédie

XXX

Madame J K

Née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Monsieur L, M N

Né le XXX à XXX)

XXX

XXX

Madame O P épouse Q

Née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représentés et assistés de M^e Véronique
COUTURIER CHOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0061

INTIMES

Monsieur R S

76/78 boulevard Exelmans et

XXX

XXX

Madame T U

76/78 boulevard Exelmans et

XXX

XXX

XXX

Monsieur V W

76/78 boulevard Exelmans et

XXX

XXX

Madame AA AB

76/78 boulevard Exelmans et

XXX

XXX

Syndicat des copropriétaires du 76/78 BOULEVARD
EXELMANS ET 65 RUE MICHEL
ANGE 75016 PARIS, représenté par son syndic, ANDRE
DEGUELDRE, PHILIPPE
DEGUELDRE ET CIE, SAS inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 632 009 031 00014, prise en la personne de ses représentants lagaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentés et assistés de M^e Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, toque : U0004

ANDRE DEGUELDRE, PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE, SAS inscrite au RCS de PARIS,
SIRET n° 632 009 031 00014, prise en la personne de ses représentants lagaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Charles-Hubert OLIVIER de la SCP
LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029

Représentée par M^e Ghislaine D’ORSO et assistée de M^e Grégory RIBALTCHENKO de la SCP
D’AVOCATS CABINET D’ORSO, avocats au barreau de PARIS, toque : P 343

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE,
Président,

Madame AC X, Conseillère,

Madame AD AE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. X Y et M^me Z
A épouse Y, M. B
C et M^me D E épouse C, M^me O P épouse
Q, M. AF G et M^me H
I épouse G, M^me J
K épouse AG et M. L
N (ci après les consorts Y) sont copropriétaires de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé 76 /78 boulevard Exelmans /65 rue Michel Ange à Paris 16^e.

Par les résolutions n° 8 et 9, l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble, réunie le 20 mai 2010, a reconduit la SAS Cabinet Degueldre, André
Degueldre, Philippe Degueldre & Cie (ci après la société Degueldre) dans ses fonctions de syndic et dispensé celui-ci de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Par la résolution n°18 adoptée lors de l’assemblée générale du même jour, une prime de 4.000 a été allouée aux gardiens de l’immeuble pour les services rendus à la copropriété.

Lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 25 relative aux travaux de mise en conformité des ascenseurs.

Par acte du 7 septembre 2010, les consorts Y ont assigné le syndicat des copropriétaires du 76 /78 boulevard Exelmans /65 rue Michel Ange à Paris 16^e (ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat), la société Degueldre à titre personnel ainsi que M^me T U, M^me AA
AB, M. R
S et M. V W, membres du conseil syndical, aux fins d’annulation des résolutions n° 18, 25, 8 et 9 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 et en responsabilité du syndic et des membres du conseil syndical.

Par jugement du 14 décembre 2014 le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la nullité de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 20 mai 2010,

— rejeté les autres demandes formées par M. X Y et M^me Z A épouse Y, M. B C et M^me D E, épouse C, M^me O
P épouse Q, M. AF G et M^me H I épouse G, M^me J K épouse
AG et M. L N,

— rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M^me T U, M^me AA AB, M. R S et M. V W,

— condamné in solidum M. X
Y et M^me Z A épouse
Y, M. B C et M^me D E épouse C, M^me O P épouse Q, M. AF
G et M^me H I épouse G, M^me J
K épouse AG et M. L
N aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 et à Mme

T U, M^me AA
AB, M. R
S et M. V W la somme de 500 , chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Les consorts Y ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 5 mars 2013.
L’affaire a été radiée le 12 novembre 2014 et remise au rôle le 24 novembre 2014.

La procédure devant la cour a été clôturée le 7 septembre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 6 septembre 2016 par lesquelles M. X Y et Mme

Z A épouse Y, M. B C et M^me D E, épouse C, M^me O
P épouse Q, M. AF
G et M^me H I épouse
G, M^me J K épouse AG et M. L N (les consorts Y), appelants, demandent à la cour de :

— donner acte à M. L
N de son désistement pur et simple de la présente instance,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

prononcé la nullité de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 20 mai 2010,

·

rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Mmes

·

M^mes U et AB, AH W et S,

·

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

refusé d’annuler la résolution n° 25 par laquelle les copropriétaires ont sur recommandation des membres du conseil syndical présents à l’assemblée refusé de mettre la clef de répartition des charges ascenseurs en conformité avec l’article 10 de la loi de 1965,

·

refusé d’annuler les résolutions n° 8 et 9 par lesquelles le syndicat des copropriétaires a renouvelé le mandat de syndic du Cabinet Degueldre et décidé d’accorder au syndic la dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires,

·

rejeté les autres demandes consistant à voir retenir la responsabilité de 4 membres du conseil syndical qui ont proposé d’attribuer une prime de 4.000 aux gardiens pour services soi-disant « non contractuels rendus à la copropriété » dont plus de 3 ans après l’assemblée ils n’ont toujours pas démontré le moindre soupçon de réalité, la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui s’est livré à des abus de majorité,

·

condamner les appelants à payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et aux 4 copropriétaires membres du conseil syndical auteurs des résolutions, statuant à nouveau,

·

— constater que la grille de répartition des charges ascenseurs ne satisfait pas aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi de 1965,

— constater que la décision n° 25 de l’assemblée générale du 20 mai 2010, qui a rejeté la demande de modification de la répartition des charges d’ascenseur, constitue un abus de majorité comme étant prise dans l’intérêt de certains copropriétaires au détriment de certains autres et comme étant contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public,

— prononcer en conséquence l’annulation de la décision n° 25 de l’assemblée qui a décidé de passer outre les dispositions de l’article 10 de la loi de 1965,

— constater que les résolutions 8 et 9 ne satisfont pas aux stipulations des articles 29 et 29-1 du décret de 1967,

— prononcer en conséquence l’annulation des décisions n°8 et 9 de l’assemblée,

— dire que M^mes U et AB, AH W et S, ont chacun commis une faute qui a engendré un préjudice dont ils doivent réparation à l’égard de chacun des appelants,

— en conséquence, condamner in solidum M^me U, M^me AB, M. W et M. S à leur verser à chacun 500 à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et financier qu’ils leur ont fait subir,

— dire que la société Degueldre a failli à son devoir de conseil et a, en conséquence, commis une faute les contraignant à introduire la présente instance,

— en conséquence, condamner le Cabinet Degueldre et le syndicat des copropriétaires, chacun, à leur régler à chacun la somme de 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur la demande de condamnation in solidum de M^me U, M^me AB, M. W et M. S à leur verser à chacun la somme de 500 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire qu’ils seront en application de l’article 10-1 de la loi de 1965 dispensés de toute participation aux dépenses communes du syndicat des copropriétaires en première instance et en appel,

— condamner solidairement la société Degueldre, le syndicat des copropriétaires, M^mes U et
AB et AH
S et W aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 26 août 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 76 /78 boulevard Exelmans /65 rue Michel Ange à Paris 16^e, M^me T U, M^me AA
AB, M. R
S et M. V W, intimés ayant relevé appel incident, demandent à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965; du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1382 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X Y, M^me Z A épouse Y, M. B C, M^me D
E épouse C, M^me O
P épouse Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse
AG et M. L M N de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 8, 9 et 25 de l’assemblée générale du 20 mai 2010,

— confirmer le jugement et en ce qu’il a condamné in solidum M. X Y, M^me Z
A épouse Y, M. B C, M^me D E épouse C, M^me O P épouse
Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse AG et M. L M N aux dépens,

— confirmer le jugement et en ce qu’il a condamné in solidum M. X Y, M^me Z
A épouse Y, M. B C, M^me D E épouse C, M^me O P épouse
Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse AG et M. L M N à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.000 , et à payer à M^me U, M^me AB, M. W et M. S, la somme de 500 chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°18 de l’assemblée générale du 20 mai 2010,

statuant à nouveau,

— dire que les demandes nouvelles formulées pour la première fois en cause d’appel par les appelants sont irrecevables,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes,

— condamner in solidum M. X
Y, M^me Z A épouse
Y, M. B C, M^me D E épouse C, M^me O P épouse
Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse
AG et M. AIAIAI N à payer M^me U, M^me AB, M. S et M. W une somme de 1.500 chacun à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 2.000 chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. X
Y, M^me Z A épouse
Y, M. B C, M^me D E épouse C, M^me O P épouse
Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse
AG et M. AIAIAI N à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. X Y, M^me Z
A épouse Y, M. B
C, M^me D E épouse C, M^me O P épouse
Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse
AG et M. L M
N aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 22 août 2016 par lesquelles la SAS André Degueldre, Philippe
Degueldre & Cie, intimée, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 42, du décret du 17 mars 1967 et notamment ses articles 11 et 29, dans sa rédaction en vigueur avant le 1^er juin 2010, et 29-1, L 132-1 du code de la consommation et 564 du code de procédure civile, de :

— dire que la demande tendant à voir déclarer inopposables au syndicat des copropriétaires certaines clauses du contrat de syndic approuvé par l’assemblée du 20 mai 2010 et que la demande tendant à voir juger que M. X Y, M^me Z
A épouse Y, M. B
C, M^me D E épouse C, M^me O P épouse
Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse
AG et M. L M
N « ne sauraient être tenus par le syndicat des copropriétaires de contribuer aux charges d’ascenseurs au-delà de ce qui résulte de l’application de l’article 10 de la loi de 1965 aux constructions du 10^e étage » sont irrecevables,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X Y, M^me Z A épouse Y, M. B C, M^me D
E épouse C, M^me O
P épouse Q, M. F G, M^me H I épouse G, M^me J K épouse
AG et M. L M N de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 8, 9 et 25 de l’assemblée du 20 mai 2010,

— débouter en tout état de cause les appelants de toutes leurs demandes à son encontre,

— condamner chacun des appelants à lui verser une somme de 500 en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner in solidum les appelants aux dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il y lieu de donner acte à M. L N, qui n’est plus copropriétaire, de ce qu’il se désiste de son appel ;

Sur la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 20 mai 2010

La résolution n° 18 ainsi libellée :

« Après délibérations, l’assemblée générale confirme la décision prise par la copropriété en la 29^e résolution de l’assemblée générale du 10 février 2010, d’attribuer aux gardiens une prime de 4.000 brut (comprenant les charges patronales et salariales) pour services rendus à la copropriété, hors prestations contractuelles »;

Cette résolution a fait l’objet de réserves de la part des copropriétaires opposants qui ont été portées au procès-verbal de l’assemblée générale en ces termes :

« Les copropriétaires ayant voté contre émettent des réserves sur la régularité de cette délibération aux motifs que les services rendus non contractuels n’ont pas été notifiés dans la convocation et qu’aucune explication sur les prestations n’a pu être donnée en assemblée sur cette résolution portée à l’ordre du jour par le conseil syndical" ;

Les premiers juges ont exactement rappelé que pour valablement procéder au vote d’une résolution, l’assemblée générale des copropriétaires doit disposer de tous les éléments afin de prendre une décision en toute connaissance de cause, y compris s’agissant d’une délibération portant sur l’allocation d’une prime exceptionnelle et relevé qu’il n’est pas contesté qu’aucun élément étayant la proposition d’allouer une prime exceptionnelle aux gardiens n’a été joint à la convocation pour l’assemblée générale du 20 mai 2010 ;

Comme l’a dit le tribunal, en application du principe d’autonomie de chaque assemblée générale, l’évocation d’éléments au cours d’assemblées générales antérieures n’est pas de nature à pallier une insuffisance ou une absence de justification d’une délibération inscrite à l’ordre du jour d’une convocation et que, de même, les attestations produites (dans le cadre de la procédure judiciaire et non dans la convocation) et tendant à louer la qualité du travail des gardiens ne suppléent pas l’exigence de pièces justificatives en annexe de la convocation ;

Il convient d’ajouter qu’aux termes des articles 11-5° et 39 du décret du 17 mars 1967 sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour le projet de convention ou la convention entre le syndicat et ses préposés ; si l’assemblée générale est souveraine dans le choix de l’attribution d’une prime aux gardiens et s’il n’appartient pas au juge d’apprécier le bien fondé de cette décision, ce dernier doit néanmoins vérifier si les copropriétaires ont été suffisamment informés avant de voter ;
en l’espèce aucun document ou explication n’a été donnée aux copropriétaires dans la convocation ;
or les membres du conseil syndical qui ont mis ce projet de résolution à l’ordre du jour connaissait l’opposition de certains copropriétaires à l’octroi de cette prime ; il leur suffisait de joindre à la convocation les attestations versés tardivement devant le tribunal puis la cour, ainsi qu’une note d’explication sur l’octroi de cette prime ; or rien de tel n’a été produit aux copropriétaires dans la convocation ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu que les copropriétaires n’ont pas été régulièrement informés et ne se sont pas prononcés en connaissance de cause et prononcé

l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 sera annulée ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 rejetant la demande de rectification des charges d’ascenseurs

Le projet de résolution qui a été rejeté par l’assemblée générale est ainsi libellé :

« Connaissance prise des dispositions réglementaires, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de répartir les frais de mise en conformité des ascenseurs en fonction de l’utilité réelle que ces équipements d’éléments communs représentent pour chacun des lots en tenant compte pour les appartements du 9^e étage de leur surface développée au 10^e étage »;

Les consorts Y font valoir que 4 copropriétaires du 9^e étage ont édifié des constructions sur des terrasses du 10^e étage, mais que la grille d’ascenseur n’a été modifiée que pour tenir compte d’une seule de ces constructions après que le copropriétaire

concerné, l’ait accepté amiablement ; ils exposent que les 3 autres copropriétaires se sont vus reconnaître, par arrêt de cette cour du 16 mai 2000, confirmé par arrêt de la Cour de Cassation du 17 décembre 2002, la propriété de leurs constructions en terrasse par prescription acquisitive :

La lecture de l’arrêt du 16 mai 2000 révèle que ces constructions édifiées sur les terrasses à jouissance privative étaient en réalité antérieures à la mise en copropriété de l’immeuble intervenue le 1^er juin 1961 et qu’elles dataient même de la construction de l’immeuble ; les locaux de ce qui est devenu le 10^e étage de l’immeuble sont reliés aux locaux correspondant du 9^e étage par un escalier intérieur ; les appartements des 9^e et 10^e étages sont désormais des duplex ;

Toutefois, le règlement de copropriété et état descriptif de l’immeuble (pièce Y n° 33°) a été rédigé le 20 octobre 1955 et reçu en l’étude de
Maître AJ, notaire, le 19 décembre 1958 ; il a été publié au 3^e bureau des hypothèques de la Seine le 20 avril 1959, volume 3352 n° 13 ; il a été ensuite modifié en 1967, 1976 et 1978 et surtout le 23 octobre 1997 (pièce Y n° 22) pour tenir compte d’une seule des constructions édifiée au 10^e étage ;

S’agissant des locaux du 9^e étage, le règlement et état descriptif d’origine du 20 octobre 1955 les désigne, pour chacun des 3 bâtiments qui composent l’immeuble, de la façon suivante :

—  1^er bâtiment : « un 9^e étage de 4 pièces principales avec escalier d’accès à la terrasse, surplombant les bâtiments »,

—  2^e bâtiment : « un 9^e étage de deux appartements : l’un de 3 et l’autre 4 pièces principales, ces deux appartements ayant accès à la terrasse surplombant les bâtiments »,

—  3^e bâtiment : « un 9^e étage d’un appartement de 4 pièces principales avec accès à la terrasse, surplombant les bâtiments » ;

Ce règlement indique que « les propriétaires des lots du 9^e étage auront la jouissance exclusive et communément entre eux de la terrasse, avec possibilité d’y élever des constructions à titre précaire seulement et à leurs risques et périls » ; il est constant que ces constructions précaires sont devenues définitives de sorte que les lots du 9^e étage ont été transformés en duplex sans aucune modification des tantièmes généraux et des tantièmes de charges (pièce Y n° 31) ; c’est ainsi que cette a cour a dit dans son arrêt du 16 mai 2001 que "les constructions édifiées sur les terrasses à jouissance privative dudit immeuble sont la propriété respective de M^mes AK, AL, AM et
AN" ; en revanche la cour n’était pas saisie d’une demande de modification de la répartition des charges ;

Il apparaît que le règlement de copropriété et état descriptif actuel ne tient pas compte de la réalité de l’immeuble puisque qu’à l’exception d’une seule d’entre elles, les constructions du 10^e étage n’y ont pas été intégrées ; s’agissant de l’ascenseur, il n’est pas contesté qu’il ne dessert les lots que jusqu’au 9^e étage, la surface habitable du 10^e étant relié au 9^e par un escalier intérieur ;
mais il n’en reste pas moins que l’augmentation de la surface habitable permet à un plus grand nombre de personnes d’habiter dans l’appartement ce qui est susceptible de générer une augmentation de l’utilisation de l’ascenseur ; en effet le critère de l’utilité est d’abord déterminé par le nombre de pièces principales des lots desservis par l’ascenseur puis par un coefficient d’étage prenant en compte la diminution de la fatigue des copropriétaires pour atteindre leurs lots et le gain de temps que leur procure l’ascenseur ; le fait que l’ascenseur n’assure pas une desserte directe du lot, ou qu’il ne constitue pas le seul accès, est indifférent ;

Il apparaît ainsi que la grille de répartition des charges ascenseur ne satisfait pas aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que la décision n° 25 de l’assemblée générale du 20 mai 2010, qui a rejeté la demande de modification de la répartition des charges d’ascenseur, constitue un abus de majorité comme étant prise dans l’intérêt de certains copropriétaires au détriment de certains autres et comme étant contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 d’ordre public ;

L’annulation de la décision n° 25 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 doit donc être prononcée ;
le jugement doit donc être réformé sur ce point ;

En l’absence d’autre demande et de proposition de grille de substitution, l’annulation de cette résolution ne vaut pas adoption du projet de résolution ;

Sur la demande d’annulation des résolutions n°8 « mandat du syndic » et n° 9 « dispense d’ouverture de compte séparé »

Les consorts Y avaient demandé au tribunal de constater au visa des réserves de l’assemblée que les copropriétaires n’avaient pas la possibilité de choisir une gestion financière de la copropriété sous le régime du compte bancaire séparé au nom du syndicat tel que prévu par l’article 18 de la loi de 1965, constaté que le mandat du syndic ne répond pas aux dispositions d’ordre public de l’article 18 de la loi de 1965, constaté que le mandat du syndic était en conséquence entaché de nullité et constaté que l’annulation de l’assemblée générale du 12 mai 2009 convoquée en dehors des délais emporte l’annulation de l’assemblée du 20 mai 2010 ; en cause d’appel ils ajoutent des moyens nouveaux à leur demande d’annulation des résolutions n° 8 et 9 qui sont recevables au regard des articles 563 et 565 du code de procédure civile ; ils soutiennent que la résolution n°8 de dispense d’ouverture de compte bancaire séparé couplée à la résolution n°9 de mandat du syndic, encourent l’annulation au motif que les copropriétaires n’avaient pas de choix autre que celui de rejeter la dispense d’ouverture de compte séparé, faute de quoi ils leur étaient impossible de reconduire le syndic dans ses fonctions, qu’ils ont été contraints d’acquiescer à la dispense, sous peine de se retrouver sans syndic, avec l’ensemble des conséquences que cela engendre ; ils ajoutent qu’il résulte de la réserve portée au procès-verbal de l’assemblée, sous la résolution n°8 que "les copropriétaires ayant voté contre, émettent une réserve sur la régularité de cette délibération au motif que la société
Degueldre, n’offre pas la possibilité d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété" et que le contrat proposé au vote de l’assemblée ne prévoit aucunement la possibilité de recourir à un compte bancaire séparé ; ils font encore valoir que la résolution n°8 « cette dispense vaut jusqu’à la prochaine assemblée générale ayant à approuver les comptes de l’exercice 2010 » ne satisfait pas au critère stipulé par l’article 29-1 du décret de 1967 et que la résolution n°9 "l’assemblée reconduit la société
Degueldre dans ses fonctions de syndic, jusqu’à la prochaine assemblée générale qui sera appelée à statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice 2010, ce dans les conditions prévues au contrat de gestion, et fixe ses honoraires annuels à 11.304,60 TTC" ne satisfait pas aux stipulations de l’article 29 du décret de 1967 ;

Les consorts Y ne contestent pas que, n’ayant pas sollicité la nullité de l’assemblée du 20 mai 2010 en son entier, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que l’annulation d’une assemblée générale ayant procédé à la nomination du syndic n’entraîne pas de plein droit la nullité des assemblées postérieures convoquées par ce syndic, et a donc écarté ce moyen d’annulation des résolutions 8 et 9 de l’assemblée du 20 mai 2010 ;

Il convient d’abord de rappelé que si l’assemblée générale du 12 mai 2009 a été annulée dans son ensemble, en ce compris la désignation du syndic, une assemblée ultérieure du 10 février 2010 a reconduit en sa résolution n° 12 la société
Degueldre dans ses fonctions ; cette résolution n’ayant pas été annulée, la société Degueldre avait donc un mandat régulier pour convoquer l’assemblée du 20 mai 2010 :

Sur la question du vote d’un compte séparé, les copropriétaires ont toujours possibilité de faire inscrire à l’ordre du jour une demande de changement de syndic, en soumettant eux-mêmes au vote les contrats des syndics de leur choix ; par ailleurs, la dispense d"ouverture de compte séparé a bien fait l’objet d’un vote distinct lors de l’assemblée du 20 mai 2010, conformément à l’article 18 de la loi, la dispense résultant du libre choix des copropriétaires lors de l’assemblée ; de plus, l’inscription de réserves sur le procès verbal de l’assemblée ne vaut pas reconnaissance des allégations qui y sont contenues ; il doit être noté que l’assemblée du 8 juin 2011 (pièce Degueldre n° 1) a renouvelé le mandat de syndic de la société Degueldre sans dispense d’ouverture d°un compte bancaire séparé et il est produit le 1^er relevé de compte bancaire ouvert par la société Degueldre au nom du syndicat en juillet 2011 (pièce Degueldre n° 3), soit avant l’expiration du délai de trois mois requis par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; de même, l’assemblée du 21 mars 2012 a encore renouvelé le mandat de syndic de la société Degueldre sans dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé (pièce
Degueldre n° 2), ce qui signifie que la copropriété ne s’est pas vue imposer la société Degueldre et un mode de gestion tenant à l’absence d°ouverture d’un compte bancaire

séparé ;

S’agissant de la méconnaissance alléguée de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, ce texte dispose dans sa rédaction en vigueur entre le 1^er septembre 2004 et le 30 mai 2010, donc à l’époque de l’assemblée du 20 mai 2010 que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 » ; en l’espèce, la résolution querellée renouvelle le mandat de syndic jusqu’à la prochaine assemblée appelée à statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice 2010, « ce dans les conditions prévues au contrat de gestion » ; le contrat de gestion indique qu’il "entrera en vigueur rétroactivement le 1^er janvier 2010 suite à l’assemblée générale du 20 mai 2010 pour se terminer à la date de l’assemblée générale qui se tiendra en 2010 et qui statuera sur l 'approbation des comptes de l 'exercice clos au 31 décembre 2010, ou éventuellement, à la date de réunion de la deuxième assemblée générale, conformément à l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, la plus lointaine de ces deux assemblées devant se tenir le 30 juin 2011 au plus tard " (page 2 du contrat de syndic, annexé à la convocation à l’assemblée du 20 mai 2010, pièce Y n° 2) ;
les consorts Y font valoir que, pour l’échéance du mandat de syndic, la seconde assemblée prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait se tenir le 30 juin 2011 au plus tard dès lors que la première assemblée était visée comme devant intervenir en 2010 et que la deuxième assemblée doit se tenir dans un délai de 3 mois" ; toutefois, si le contrat de syndic vise une assemblée à tenir dans l’année 2010, cela résulte manifestement d’une erreur de plume, car il est bien précisé qu’il s’agira de l’assemblée devant statuer sur l’approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2010 ; cette erreur purement matérielle ne peut faire naître aucune confusion possible, l’assemblée dont s’agit ne pouvant se tenir qu’en 2011, le contrat de syndic précisant d’ailleurs ensuite que cette assemblée devait se tenir « le 30 juin 2011 au plus tard » qu’il s’agisse de la première ou de la deuxième prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
de

plus, le contrat de gestion vise expressément des dates calendaires, savoir le 1^er janvier 2010 comme étant sa date d’entrée en vigueur et le 30 juin 2011 comme étant son échéance maximale, ce qui permet de déterminer la durée du contrat, inférieure à la durée maximale de trois ans prévue par l’article 28 du décret du 10 mars 1967 ; il n’existe donc aucune infraction aux dispositions de l’article 29 du décret de 1967, étant rappelé que cet article n’impose pas que la résolution d’assemblée précise elle-même les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance du mandat de syndic, mais impose seulement que ces dates soient visées dans le contrat de syndic approuvé par la résolution, ce qui est le cas en l’espèce ; au demeurant, l’échéance du 30 juin 2011 a été respectée, l’assemblée qui a statué sur les comptes de l’exercice 2010 ayant été tenue le 8 juin 2011 (pièce Degueldre n° 1, résolution n° 9) ;

Les consorts Y soutiennent également que la dispense d’ouverture d’un compte séparé qui a été accordée jusqu’à la prochaine assemblée générale ayant à approuver les comptes de l’exercice 2010, ne satisfait pas aux dispositions de l’article 29-1 du décret de 1967 ; cet article dispose que la décision doit fixer la durée pour laquelle la dispense est donnée , mais cette durée a été fixée en l’espèce par la résolution n° 8 de l’assemblée du 20 mai 2010, puisque la dispense a été donnée jusqu’à la prochaine assemblée générale ayant à

approuver les comptes de l’exercice 2010, étant rappelé que l’article 29-1 n’impose pas la mention de dates calendaires ; comme il a été dit, lors de l’assemblée suivante du 8 juin 2011 qui a statué sur les comptes de l’exercice 2010, les copropriétaires ont été appelés à se prononcer de nouveau sur la dispense d’ouverture d°un compte bancaire séparé et ils ont renouvelé le mandat de syndic de la société Degueldre sans cette dispense ;

Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation des résolutions n° 8 et 9 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

Sur la demande de dommages-intérêts des consorts
Y contre les membres du conseil syndical

·

Les consorts Y reprochent aux copropriétaires Mmes et AH
U, AB,
S et
W d’avoir utilisé leur position de membres du conseil syndical pour exiger du syndic qu’il porte à l’ordre de jour de l’assemblée de février 2010, puis à l’ordre du jour de l’assemblée de mai 2010, l’attribution aux gardiens d’une prime de 4.000 sans avoir caractérisé le services non contractuels rendus par les gardiens tout en sachant que ceux ci ne faisaient pas leur travail correctement et qu’ils s’étaient rendus responsables d’agissements répréhensibles vis à vis de certains copropriétaires ;

Les premiers juges ont exactement retenu que les fautes reprochées par les consorts Y aux membres du conseil syndical ne sont pas caractérisées alors surtout que les décisions de l’assemblée générale litigieuse ont été adoptées par les copropriétaires qui ont été en mesure d’en contester la régularité ;

Il convient d’ajouter que chaque copropriétaire, qu’il soit ou non membre du conseil syndical, est libre de soumettre une résolution au vote de l’assemblée générale, en application des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ; le fait de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de résolution, n’est pas en soi fautif ; il appartient aux copropriétaires de se déterminer sur le vote de cette résolution et, en cas de désaccord sur la décision de l’assemblée générale, de solliciter en justice son annulation ; les membres du conseil syndical n’ont donc pas excédé leur mandat en soumettant au vote de l’assemblée un projet de résolution ; si le défaut d’explication et de justificatif de ce projet est sanctionné par le juge par l’annulation du vote, cette annulation n’entraîne pas de plein droit la mise en jeu de la responsabilité civile des auteurs de la résolution vis à vis des copropriétaires opposants qui ont obtenu en justice l’annulation de la résolution ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il débouté les consorts Y de leur demande de dommages-intérêts contre les membres du conseil syndical ;

Sur la demande de dommages-intérêts des membres du conseil syndical contre les consorts
Pintat

·

Les premiers juges ont exactement relevé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute et que les membres du conseil syndical n’invoquent ni ne caractérisent aucune faute à l’encontre des consorts
Y ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il rejeté la demande de ce chef ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Les demandes des consorts Y relatives à l’annulation des résolutions n°18 et 25 ont été accueillies tandis que leur demande d’annulation des résolutions n° 8 et 9 qui concernent surtout le syndic et leur demande de dommages-intérêts contre les membres du conseil syndical ont été rejetées ; les consorts Y et le syndicat des copropriétaires ont donc chacun succombé dans l’un quelconque de leur chef de prétentions ; s’agissant des membres du conseil syndical, il a été vu que leur mise en cause personnelle n’est pas justifiée ; quant à la société Degueldre, aucune prétention émise à son encontre n’a été accueillie ;

Il convient donc de condamner les consorts Y de première part, le syndicat des copropriétaires de seconde part, aux dépens de première instance et d’appel, chacun pour moitié ; le jugement doit donc être réformé sur les dépens ;

Il n’y a pas lieu dans ces conditions de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur des consorts Y ;

Le sens du présent arrêt conduit à réformer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts
Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile et à le confirmer en ce qu’il a condamné in solidum M. X
Y et M^me Z A épouse Y, M. B C et M^me D E épouse C, M^me O
P épouse Q, M. AF
G et M^me H I épouse G, M^me J K épouse AG et M. L
N à payer à M^me T U, M^me AA AB, M. R S et M. V
W la somme de 500 , chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts Y, à l’exception de M. N qui s’est désisté, parties perdantes à l’égard des membres du conseil syndical et de la société Degueldre, doivent être condamnés in solidum à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à M^me T U : 1.000 ,

— à M^me AA AB : 1.000 ,

— à M. R S : 1.000 ,

— à M. V W : 1.000 ,

— à la société Degueldre : 2.500 ;

Il n’y a pas lieu à autre application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Donne acte à M. L
N de son désistement d’instance ;

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 20 mai 2010,

— condamné in solidum M. X Y et M^me Z A épouse Y, M. B C et M^me D E épouse C, M^me O
P épouse Q, M. AF
G et M^me H I épouse G, M^me J
K épouse AG et M. L
N aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de la décision n° 25 de l’assemblée générale du 20 mai 2010 ;

Condamne de première part M. X Y et M^me Z A épouse Y, M. B
C et M^me D E épouse C, M^me O P épouse Q, M. AF
G et M^me H I épouse G et M^me J K épouse AG, in solidum, et de seconde part, le syndicat des copropriétaire, aux dépens de première instance, chacun pour moitié ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne de première part M. X Y et M^me Z A épouse Y, M. B
C et M^me D E épouse C, M^me O P épouse Q, M. AF
G et M^me H I épouse G et M^me J K épouse AG, in solidum, et de seconde part, le syndicat des copropriétaire, aux dépens d’appel chacun pour moitié ;

Autorise les avocats de la cause à recouvrer le montant des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. X
Y et M^me Z A épouse Y, M. B C et M^me D E épouse C, M^me O
P épouse Q, M. AF
G et M^me H I épouse G et M^me J
K épouse AG à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— à M^me T U : 1.000 ,

— à M^me AA AB : 1.000 ,

— à M. R S : 1.000 ,

— à M. V W : 1.000 ,

— à la société Degueldre : 2.500 ;

Rejette toute autre demande ;

Le Greffier, Le Président,