RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 Septembre 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 15/02678

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Janvier 2015 par le tribunal de grande instance de CRETEIL RG n° 13/00124

APPELANTE

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

INTIMÉES

SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier Guy SEBAN, substitué par M^e Pierre BARBOTEAU, avocats au barreau de PARIS, toque : P0498

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

XXX

XXX

Représentée par M. Z A en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Christian HOURS, président de chambre, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

— Christian HOURS, président de chambre

— Claude TERREAUX, conseiller

— Claudette NICOLETIS, conseillère

Greffier : Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

Par arrêté préfectoral du 1^er août 2013, l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique en vue de l’acquisition, par expropriation, des parcelles nécessaires à la réalisation par la Société du Grand Paris (la SGP) de la partie sud de la ligne rouge (rocade devant relier les gares du pont de Sèvres à Noisy-Champs), a été ouverte.

Par décret du 24 décembre 2014, le ministre de l’écologie du développement durable et de l’énergie a déclaré ces travaux d’utilité publique.

Parmi les parcelles concernées, figure celle cadastrée section XXX à Villejuif, 2 avenue X Y, sur laquelle se trouve édfié un immeuble dans lequel la société LMD Assurances exploite, en vertu d’un bail commercial du 28 décembre 2007, un fonds de commerce d’assurances dans un local de 46 m² appartenant à la SCI Y.

Faute d’accord de la société LMD Assurances sur sa proposition d’indemnisation, la SGP a saisi, le 8 janvier 2014, le juge de l’expropriation du Val de Marne.

La cour statue sur l’appel formé par la société LMD Assurances, le 5 février 2015, de la décision de la juridiction de l’expropriation du Val de Marne du 5 janvier 2015, ayant fixé de la façon suivante les indemnités lui revenant :

— indemnité principale d’éviction : 62 220 euros ;

— indemnité de remploi : 5 072 euros ;

— trouble commercial : 6 338 euros ;

— frais de déménagement : 827,76 euros ;

— indemnité au titre des frais de double-loyer : 2 552 euros ;

— indemnité pour frais divers : 3 000 euros ;

— indemnité de licenciement : sursis à statuer jusqu’à leur fixation ;

— indemnité pour frais non compris dans les dépens : 2 500 euros,

l’expropriante étant condamnée à supporter les dépens.

Par arrêté préfectoral du 19 février 2015, le préfet du Val de Marne a déclaré cessibles l’ensemble des parcelles nécessaires à la réalisation de la ligne 15 Sud dans le département.

L’ordonnance d’expropriation est du 30 mars 2015.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— adressées au greffe par la société LMD Assurances, appelante, les 3 avril et 3 juillet 2015, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement sur les montants de l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi et en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des pertes sur salaires et charges, de confirmer le surplus du jugement et, statuant à nouveau sur les points infirmés, de :

— lui donner acte de son engagement de ne pas se réinstaller à moins de deux kilomètres de l’implantation expropriée ;

— fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 249 451,36 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 211 266 euros ;

— indemnité de remploi : 19 976,60 euros ;

— indemnité pour trouble commercial : 6 338 euros ;

— indemnité pour perte sur salaires et charges : 5 496 euros ;

— frais divers : 3 000 euros ;

— frais de déménagement : 827,76 euros ;

— double loyer : 2 552 euros ;

— indemnité de licenciement : sursis à statuer ;

— en tout état de cause, condamner la SGP à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de l’indemnité allouée en première instance et la condamner à supporter les dépens ;

— adressées au greffe, le 29 mai 2015, par la société SGP, aux termes desquelles elle forme appel incident, demandant à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

— à titre principal, de fixer l’indemnité de transfert de la société LMD Assurances pour l’éviction de son local commercial à la somme de 57 000 euros, hors indemnités de licenciement, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 45 000 euros ;

— indemnité de remploi : 3 350 euros ;

— indemnité de déménagement et de réinstallation : 827,76 euros ;

— indemnité pour trouble commercial : 6 338 euros ;

— indemnité pour frais divers (mailing) : 1 040 euros ;

— à titre subsidiaire, de confirmer la décision du premier juge ;

— à titre très subsidiaire, de fixer l’indemnité principale devant revenir à la société LMD Assurances à la somme de 158 449,50 euros ;

— d’interdire à la société LMD Assurances et à ses associés exploitant le fonds de commerce, dans le cas de la reconnaissance de la perte du fonds de commerce, de se réinstaller dans un rayon de deux kilomètres du fonds actuellement exploité, pendant une période de cinq ans ;

— condamner la société LMD Assurances à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 5 juin 2015, aux termes desquelles il conclut à l’infirmation du jugement et propose les indemnités suivantes :

— indemnité principale de 45 000 euros,

— indemnité de remploi : 3 350 euros ;

— indemnité pour trouble commercial : 6 338 euros ;

Total = 54 688 euros.

Motifs de l’arrêt :

Considérant à titre liminaire que l’appel et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet et ne font l’objet d’aucune contestation sur ce point, sont recevables ;

Considérant que la société LMD Assurances, appelante, soutient que :

— le local commercial est composé de deux pièces principales en façade sur la rue Y, ouvrant sur celle-ci par une vaste vitrine avec un second bureau à l’arrière qui a accès à une petite cave à usage d’archives, l’ensemble constituant le lot 4 de la copropriété ;

— le bail commercial, ayant commencé à courir le 2 janvier 2008, était consenti pour toutes assurances avec un loyer actuel de 17 532 euros par an ;

— le fonds bénéficie d’une situation géographique d’exception, dans une zone particulièrement fréquentée avec passages intenses de piétons et de véhicules à proximité de la station de métro Villejuif X Y et de celle de tramway ;

— le fonds a un chiffre d’affaires autonome des deux autres implantations de la société et en progression ; il a été constaté lors du transport sur les lieux qu’un certain nombre de concurrents s’étaient implantés à proximité immédiate du local, dans la même zone de chalandise et qui vont, dès son départ, récupérer sa clientèle, laquelle n’a rien de captive depuis la loi Hamon ; il n’est pas possible de relocaliser les salariés sur les autres sites ;

— la méthode dite valeur de fonds de commerce, utilisée par le premier juge pour le calcul de l’indemnité, n’est pas contestée mais l’indemnité principale aurait dû être calculée sur la base du chiffre d’affaires moyen soit 105 633 euros et non sur le seul montant des commissions de l’année 2009, auquel il convient d’appliquer un coefficient de 2 et non pas seulement de 1,5 en raison de la qualité de l’implantation expropriée ; la SGP ne fournit aucun élément à l’appui de l’application de la méthode de la valeur du droit au bail ; les références du commissaire du gouvernement, situées dans des zones très éloignées, ne sont pas pertinentes ; elle s’engage à ne pas se réinstaller à moins de deux kilomètres ;

— le jugement a, à tort, écarté le préjudice, pourtant reconnu par la jurisprudence, résultant des pertes sur salaires et charges pendant la période de transfert où les salariés n’effectuent plus leurs occupations habituelles, qui doit être indemnisé par une indemnité correspondant à un mois et demi de salaires et charges ;

Considérant que la société SGP réplique que :

— le bien, qui accueille le fonds de commerce de la société LMD Assurances, est nécessaire à la réalisation de la gare de Villejuif ;

— la société LMD Assurances dispose de trois implantations situées à proximité les unes des autres dont deux à Villejuif, la troisième à Vitry sur Seine (XXX), le siège social étant fixé à l’autre adresse de Villejuif (XXX), de sorte que le local en cause est un local secondaire de la société appelante ;

— le coefficient de 1,5 appliqué par le premier juge est suffisamment important et se justifie par l’emplacement favorable des locaux dont s’agit, d’autant que l’éviction ne lui fera pas perdre sa clientèle qui provient du démarchage de ses commerciaux et apporteurs d’affaires ;

— l’indemnité au titre de la perte sur salaires et charges n’est versée au locataire évincé que sur démonstration de la réalité de son préjudice résultant de l’impossibilité de travailler durant le transfert de l’activité ; or, la société disposant de deux autres implantations, pourra y utiliser ses salariés, lesquels pourront continuer leur démarchage ;

— l’indemnité d’éviction doit, s’agissant d’un cabinet de courtage en assurances où la clientèle est attachée à l’enseigne plutôt qu’à l’emplacement géographique des locaux ou à la personne des agents, être calculée selon la valeur du droit au bail, l’activité étant relocalisable dans un local à proximité, les clients pouvant se rendre dans les deux autres succursales pendant la période de réinstallation, de sorte qu’il n’y aura pas de perte de clientèle ; dans cette hypothèse, en l’absence de différentiel de loyers entre le montant du bail et celui du marché, il n’y a lieu de retenir que le montant du droit d’entrée payé lors de l’entrée dans les locaux ; si la méthode de la valeur du fonds est maintenue, il y aura lieu d’interdire à la société LMD de se réinstaller à proximité et de confirmer le jugement entrepris ;

Considérant que le commissaire du gouvernement affirme que, s’agissant d’un établissement secondaire de courtage d’assurances, l’activité est transférable sans perte de clientèle, de sorte qu’il convient de recourir à la méthode du droit au bail pour calculer l’indemnisation et en l’absence de différence entre le loyer payé et celui du marché, de ne retenir que le droit d’entrée réglé, soit 45 000 euros, ainsi que l’indemnité de remploi correspondante, outre une indemnité de déménagement sur devis et une indemnité pour trouble commercial de 6 338 euros (15 jours de chiffre d’affaires), le sursis étant prononcé pour l’indemnité de licenciement ;

Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant que la société LMD Assurance exerce l’activité de courtier en assurances ; que si le courtier, à la différence de l’agent général, ne vend pas directement de contrats d’assurances à ses clients, il les aide à en acheter et joue un rôle de conseil dans la formulation de leurs besoins et dans le choix d’un contrat ; qu’il dispose d’une clientèle, qui se manifeste à nouveau en cas de sinistre ; que cette clientèle est habituée à la localisation de son courtier à un endroit déterminé; qu’il ne suffit manifestement pas d’un téléphone à n’importe quel endroit pour exercer cette profession et conserver le bénéfice de sa clientèle ; que la SGP ni le commissaire du gouvernement ne rapportent pas la preuve que la clientèle, confrontée à des concurrents implantés dans le même secteur géographique, dans un contexte où les liens entre l’assuré et l’assureur se distendent en raison de la possibilité donnée par la loi de résilier plus facilement les contrats, acceptera de se reporter sur les autres établissements de l’appelante plus éloignés, quand bien-même l’un d’eux se situe dans la même ville ;

Considérant que dans ces conditions, il y a lieu, à l’instar du premier juge, de considérer que l’éviction de la société LMD de l’emplacement très privilégié qu’elle occupait, à proximité de la station de métro Villejuif X Y et de celle du tramway, va entraîner une perte de la plus grande partie de sa clientèle, d’autant qu’elle demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’engage à ne pas se réimplanter dans un rayon de deux kilomètres ; que l’indemnisation du préjudice de l’appelante doit en conséquence s’apprécier selon la valeur vénale du fonds de commerce ;

Considérant que la détermination de cette valeur se fait sur la base du chiffre d’affaires auquel est appliqué un coefficient en fonction de l’activité pratiquée et de la qualité du fonds ;

Considérant en conséquence que c’est à tort que le premier juge a pris en considération non pas le chiffre d’affaires moyen mais le bénéfice brut qu’est le résultat d’exploitation ;

Considérant que le chiffre d’affaires moyen à retenir est de 105 633 euros, montant avancé par l’appelante et repris par la SGP dans ses écritures ;

Considérant que le coefficient maximum du barème applicable en matière de courtage d’assurance étant de 2, il convient, eu égard aux caractéristiques précitées du fonds en cause, de retenir un coefficient de 1,75 ;

Considérant que l’indemnité principale d’éviction s’élève dès lors à la somme de :

105 633 euros x 1,75 = 184 857,75 euros, arrondis à 184 858 euros ;

Considérant qu’il s’ensuit que l’indemnité de remploi est la suivante :

—  5 % jusqu’à 23 000 euros = 1 500 euros ;

—  10 % au delà, soit sur 161 858 euros = 16 185,80 euros, arrondis à 16 186 euros,

soit une somme totale de 17 686 euros ;

Considérant que la réalité du trouble commercial subi par la société LMD Assurances n’étant pas contestée, il n’est pas sérieusement discutable que durant la période de fin d’activité et de transfert, les salariés ne pourront effectuer l’intégralité de leurs tâches habituelles, de sorte qu’il en résultera un préjudice de perte de salaires et charges, lequel peut être raisonnablement fixé à l’équivalent sollicité d’un mois et demi de salaires et charges, soit 5 496 euros ;

Considérant qu’il convient enfin de confirmer les autres postes de préjudice de l’appelante, y compris celui des frais accessoires, la SGP, qui propose une indemnisation minorée tout en disant conclure à la confirmation des indemnités accessoires, ne justifiant en rien de la nécessité de diminuer la somme de 3 000 euros allouée pour frais divers, qui apparaît exactement évaluée ;

Considérant en définitive qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité principale d’éviction, le montant de l’indemnité de remploi et l’indemnité pour perte sur salaires et charges ;

Considérant que la SGP doit être condamnée à payer la somme de 2 500 euros à la société LMD Assurances sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour compenser ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Considérant que la SGP doit être condamnée à supporter les dépens d’appel;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme le jugement du 5 janvier 2015 du juge de l’expropriation du Val de Marne sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité principale d’éviction, le montant de l’indemnité de remploi et l’indemnité pour perte sur salaires et charges ;

— statuant à nouveau sur ces points, fixe comme suit le montant de ces indemnités :

— indemnité principale d’éviction : 184 858 euros ;

— indemnité de remploi : 17 686 euros ;

— indemnité pour perte sur salaires et charges : 5 496 euros ;

— y ajoutant :

— condamne la SGP à payer à la société LMD Assurances la somme de 2 500 euros pour compenser les frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d’appel ;

— condamne la SGP à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT