Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 16 MARS 2016

(n° , 8pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01126

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/00785

APPELANT

Syndicat des copropriétaires du 71 RUE DU FAUBOURG SAINT MARTIN XXX, représenté par son syndic, le CABINET CORRAZE, SARLU inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 339 816 696 00035, représentée par son gérant,

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Julien PRIGENT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2576

INTIMES

Monsieur K-L Z

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame C H épouse Z

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur X Y

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame A Z épouse Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028

Assistés par M^e Matthieu LEROY de la SELAS IDRAC ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0586

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre,

Madame Claudine ROYER, Conseiller,

Madame Agnès DENJOY, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Monsieur et Madame K-L et C Z ainsi que Monsieur et Madame X et A Y sont propriétaires des lots n°16 et 53 pour les premiers, n°17 pour les seconds, dans l’immeuble en copropriété sis XXX à Paris 10^e. Au début de l’année 2005 un système de climatisation à eau perdue a été installé dans les lots 16 et 17 réunis et loués à la société EDATIS ayant une activité dans le domaine informatique.

En 2006, deux compteurs d’eau ont été posés dans les locaux des consorts Z et Y avec leur accord. Ces compteurs ne prenant pas en compte, selon la copropriété, la totalité de la consommation d’eau de leurs lots, un troisième compteur d’eau y a été installé à la suite d’une assemblée générale du 23 juin 2009, toujours avec leur accord, afin de mesurer avec exactitude leur consommation d’eau. Lors de cette même assemblée générale, les copropriétaires ont décidé de poser des compteurs divisionnaires d’eau dans tout l’immeuble.

Soutenant qu’entre 2005 et 2009, les charges d’eau réparties entre les lots en fonction des tantièmes généraux avaient augmenté de 112,18 % chaque année et que cette augmentation résultait de la climatisation installée par les époux Z et Y, le syndicat des copropriétaires a fait assigner par acte d’huissier du 31 décembre 2011, Monsieur K-L Z et les époux Y en paiement du surcoût des charges d’eau, outre demandes subsidiaires et accessoires.

Madame C Z, épouse de Monsieur K-L Z est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance du 14 juin 2012, le juge de l’exécution a autorisé le syndicat des copropriétaires à inscrire provisoirement une hypothèque sur le lot n°16 de la copropriété afin de garantir le paiement d’une somme de 22.000 euros.

Les époux Z et Y ont sollicité reconventionnellement la mainlevée de cette hypothèque ainsi qu’une somme de 84.870,96 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi.

Par jugement du 26 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de Madame C H épouse Z,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 10^e de ses demandes en paiement et de dommages et intérêts à l’égard de M. et M^me K-L et C Z, et de M. et M^me X et A Y,

— ordonné la mainlevée et la radiation de l’hypothèque judiciaire provisoire grevant le lot n°16 appartenant aux époux Z, publiée le 26 juin 2012 dans le volume 2012 V sous le numéro 1218, en attente et ayant fait l’objet d’un bordereau rectificatif pour une ace en date du 12 juillet 2012 publié le 16 juillet 1021 dans le volume 2012 V sous le numéro 42,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 10^e à payer les sommes de :

840 euros à M. et M^me K-L et C Z au titre des frais de mainlevée de cette hypothèque judiciaire provisoire,

1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 10^e aux dépens avec distraction au profit de la SELA IDRAC ET ASSOCIES,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du XXX a relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 16 janvier 2014 et demande à la Cour par dernières conclusions signifiées le 9 juin 2015:

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

jugé recevables l’intervention volontaire de Madame Z et ses propres demandes,

débouté les époux Z et Y de leurs demandes en dommages et intérêts,

A titre principal, de:

— condamner in solidum les consorts Y et Z à lui régler la somme de 28.662,89 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2011,

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum les époux Z à lui régler la somme de 11.230,12 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2011,

— condamner in solidum les époux Y à lui régler la somme de 17.432,77 euros avec intérêt au taux légal à compter du 21 décembre 2011,

En tout état de cause,

— condamner l’ensemble des intimés in solidum à lui régler la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner in solidum aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

— les condamner in solidum à lui régler une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Monsieur et Madame X et A Y, et Monsieur et Madame K-L et C Z par dernières conclusions signifiées le 21 septembre 2015 demandent à la Cour de :

à titre liminaire,

— infirmant le jugement entrepris, déclarer nulle l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut d’habilitation du syndic,

— confirmant le jugement entrepris, déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de M^me C Z,

à titre principal, confirmant le jugement entrepris,

— dire qu’ils ne sont aucunement responsables de l’augmentation de charges d’eau dont se plaint le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne rapportant en aucun cas la preuve que cette augmentation était liée à l’installation de leur climatisation,

— débouter en conséquence le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer la levée de l’hypothèque judiciaire provisoire grevant leur bien en date du 14/06/2012 publiée le 26/06/2012 volume 2012V numéro 1218, en attente, ayant fait l’objet d’un bordereau rectificatif pour un acte en date du 12/07/2012 publiée le 16/07/2012, volume 2012V numéro 1342 ;

à titre reconventionnel infirmant le jugement entrepris,

— condamner le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 84.870,96 euros en réparation des préjudices matériel et moral subis outre 840 euros à titre de frais de mainlevée,

— condamner dans tous les cas le Syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de la SELAS IDRAC & ASSOCIES, et pour ceux d’appel au profit de M^e KIEFFER JOLY.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 décembre 2015.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame C H épouse Z

Cette question ne faisant plus débat en appel, il y a lieu de confirmer la recevabilité de l’intervention volontaire de Madame Z, le tribunal ayant à juste titre relevé que celle-ci avait un intérêt à agir, puisqu’elle avait acquis avec son époux les lots 16 et 53, et était également redevable du paiement des charges générale de copropriété.

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Les consorts Z et Y prétendent comme en première instance que le syndic n’a pas été habilité à engager une procédure contre eux et que l’imprécision du mandat donné le rend nul.

Le syndicat des copropriétaires leur oppose que l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 15 juin 2010 était claire et précise et que son habilitation était régulière.

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il ressort de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 15 juin 2010 que les copropriétaires ont, à défaut d’accord amiable trouvé avec Messieurs et Mesdames Z et Y, décidé d’engager une action judiciaire contre ces derniers aux fins d’obtenir le remboursement de la surconsommation d’eau suite à l’installation d’une climatisation dans les lots 16 et 17 ayant entraîné une aggravation des charges. L’assemblée a clairement donné mandat au syndic pour signer tous actes, participer à toutes expertises, interjeter appel le cas échéant, afin d’éviter la forclusion, à charge de convoquer une assemblée générale extraordinaire à la demande du conseil syndical, appeler les provisions nécessaires pour assumer les coûts de cette procédure en accord avec le conseil syndical.

Ces dispositions établissent sans conteste que le syndicat des copropriétaires a décidé d’engager une action judiciaire contre les intimés pour un objet précis : obtenir le remboursement de la surconsommation d’eau suite à l’installation d’une climatisation dans les lots 16 et 17 ayant entraîné une aggravation des charges; qu’à cet effet, un mandat clair a été donné au syndic conforme aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1965. Il est faux de soutenir que l’autorisation n’était limitée qu’à la «'signature de tous actes'» ou à «'l’appel des provisions nécessaires'», les tâches énumérées n’ayant qu’une valeur indicative et non exhaustive, destinée à permettre au syndic d’exercer l’action judiciaire autorisée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de nullité du mandant et de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’habilitation du syndic régulière, ce qui rend recevable l’action du syndicat des copropriétaires.

Sur le fond

Le syndicat des copropriétaires soutient à titre principal qu’en utilisant un système de climatisation entraînant une consommation d’eau excessivement importante pendant 5 ans, et en laissant leur locataire le mettre en place, les consorts Z et Y ont causé à la copropriété un trouble anormal de voisinage, l’anormalité du trouble étant caractérisée par l’importance de la surconsommation d’eau; qu’il est donc bien fondé à rechercher leur responsabilité de ce chef.

Subsidiairement, le syndicat des copropriétaires invoque la faute délictuelle commise par les intimés et notamment la violation de l’article 12, 4° du règlement de copropriété imposant une autorisation de l’assemblée générale pour augmenter les branchements particuliers d’eau , de gaz ou d’électricité. Il dénonce également l’atteinte causée aux parties communes par l’installation de climatisation mise en place et l’atteinte portée aux droits des autres copropriétaires dès lors que la répartition des charges d’eau s’effectuait en tantièmes de copropriété. Il invoque encore plus subsidiairement l’enrichissement sans cause des consorts Y et Z et l’appauvrissement du syndicat, contraint de régler des charges d’eau liées à la surconsommation.

Les époux Z et Y contestent ces prétentions et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires en soutenant qu’aucune autorisation n’était nécessaire pour une installation de climatisation réalisée sur des parties privatives; que l’aggravation des charges ne saurait leur être imputée en l’absence de compteurs divisionnaires effectifs au sein de la copropriété jusqu’en 2009; qu’ils se sont régulièrement acquittés de leurs consommations pour leurs lots.

Les intimés prétendent que le lien de causalité entre l’installation de leur climatisation et l’augmentation de la consommation d’eau n’est pas démontré, et que la surconsommation trouverait plutôt son origine dans les multiples fuites subies par la copropriété entre 2005 et 2009 sur les parties communes de l’immeuble, ou dans le dysfonctionnement du compteur d’eau général. Ils font observer que depuis l’installation de compteurs divisionnaires, la consommation globale de la copropriété a été réduite de moitié sans pour autant que la climatisation incriminée n’ait été désinstallée. Ils contestent l’enrichissement sans cause allégué et prétendent avoir au contraire subi un préjudice important.

Sur le trouble anormal de voisinage

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété, cette obligation est relayée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que chaque copropriétaire jouit et use librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires , ni à la destination de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires estime que le trouble anormal de voisinage est caractérisé par le seul fait d’avoir utilisé un système de climatisation entraînant une consommation d’eau excessivement importante pendant 5 ans.

Cette allégation part du postulat que le système de climatisation installé dans les lots des consorts Y et Z entraînait une consommation d’eau excessivement importante et donc anormale pour la copropriété. Elle n’est cependant étayée par aucun élément établissant la consommation d’eau réellement engendrée par l’installation litigieuse, le caractère excessif de cette consommation (qui ne peut résulter uniquement de la production de factures de consommations d’eau), et de manière certaine que la climatisation incriminée était seule à l’origine de la surconsommation d’eau. Les consorts Y et Z établissent en effet par les pièces qu’ils versent aux débats (pièces 7, 8, 28) que de nombreux dégâts des eaux existaient ou avaient eu lieu dans la copropriété entre 2005 et 2009, et que des fuites pouvaient tout autant être à l’origine des surconsommations déplorées, lesquelles pouvaient encore provenir d’un dysfonctionnement du compteur général, les intimés faisant pertinemment observer que la mise en place de compteurs divisionnaires avait entraîné une réduction de moitié de la consommation globale alors que leur climatisation n’avait pas été enlevée.

En l’absence de recherche sérieuse sur la cause de la surconsommation d’eau, le lien de causalité direct entre l’installation de la climatisation litigieuse et l’augmentation anormale de la consommation d’eau n’est pas établi. Le caractère anormal du trouble de voisinage engendré par la climatisation litigieuse ne l’est pas davantage.

Sur la violation du règlement de copropriété

S’appuyant sur les dispositions de l’article 12,4° du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires soutient que les époux Y et Z ne pouvaient sans autorisation de l’assemblée générale installer un système de climatisation à eau perdue; que cette clause avait pour but d’avoir un droit de regard sur les branchements susceptibles d’entraîner une augmentation des charges, les charges d’eau étant réparties en fonction des tantièmes généraux.

L’article 12 ' 4° du règlement de copropriété précise effectivement dans un article consacré à l’usage des parties communes, qu’aucun copropriétaire ne pourra en effet augmenter les branchements particuliers d’eau, de gaz ou d’électricité sans autorisation de l’assemblée générale.

Il ressort toutefois du règlement de copropriété que les canalisations intérieures affectées à l’usage d’un local pour la distribution de l’eau étaient privatives, de même que celles destinées à l’évacuation des eaux usées. En l’espèce, le système de climatisation litigieux se trouvait à l’intérieur des lots privatifs des consorts Y. Et comme l’ont relevé les premiers juges, aucun élément de permet de déterminer si le fonctionnement de cette installation a donné lieu réellement à la création d’un nouveau «'branchement particulier d’eau'» sur les parties communes, les lots litigieux comportant déjà plusieurs points d’eau. Il n’est donc pas établi que l’assemblée devait obligatoirement autoriser les travaux d’installation de la climatisation. La violation du règlement de copropriété n’est sont pas établie. Et l’aurait elle été, encore faudrait il démontrer que cette installation prétendument irrégulière était de façon certaine à l’origine des surconsommations d’eau.

Quant à l’atteinte aux parties communes alléguée par le syndicat elle ne peut être déduite de la seule «'incidence de l’installation sur la consommation commune'».S’il n’est pas contesté que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble requièrent une autorisation de l’assemblée statuant à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, rien n’établit en l’espèce que les travaux d’installation de la climatisation auraient dû être autorisés par l’assemblée générale, les premiers juges ayant en effet relevé que ces travaux avaient été effectués dans les parties privatives les lots 16 et 17, et qu’il ne pouvait être établi que l’augmentation des charges d’eau provenait de la mise en place de nouveaux branchements sur les parties communes.

Au vu de ces éléments, la responsabilité des consorts Y et Z fondée sur la violation du règlement de copropriété et l’atteinte aux parties communes ne peut prospérer. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’enrichissement sans cause

Le syndicat des copropriétaires considère que la climatisation installée, du fait de la surconsommation engendrée, constituait une atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors que la répartition des charges d’eau s’effectuait en fonction des tantièmes de copropriété.

Contrairement à ce que soutient le syndicat, l’installation d’une climatisation ne peut constituer en soi une atteinte aux droits des autres copropriétaires dès lors qu’il n’est pas démontré que cette installation a réellement entraîné l’augmentation des charges d’eau. En tout état de cause, ainsi que l’ont fait observer les premiers juges, il n’est pas établi que cette installation a altéré la jouissance par les autres copropriétaires de leurs parties communes ou privatives ou a restreint leurs droits.

En réalité, seule l’installation de compteurs divisionnaires pouvait permettre à la copropriété de mieux gérer et d’individualiser les dépenses d’eau de la copropriété, ce qu’elle finalement décidé de faire en 2009. Cette décision tardive ne permet pas toutefois d’imputer aux consorts Y et Z la surconsommation d’eau constatée antérieurement, dès lors qu’il n’est pas prouvé que cette surconsommation était causée exclusivement par leur système de climatisation.

Au vu de cet ensemble d’éléments, il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré et de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes de remboursement de consommations dirigées contre les consorts Y et Z, ainsi que de ses demandes accessoires de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles des époux Y et Z

Les époux Y et Z soutiennent que le syndicat des copropriétaires a cherché à leur nuire et leur a causé un préjudice aussi bien matériel que moral.

Ils prétendent que les agissements de l’appelant les ont contraints à résilier les baux qu’ils avaient conclus pour leurs locaux, qu’ils n’ont pu ensuite relouer pendant un an (du 31décembre 2011 au 20 décembre 2012). Ils évaluent cette perte à 69.870,96 euros. Ils dénoncent les attaques répétées et constantes de la copropriété envers leurs locataires, jugées abusives et les entraves à la vente de leurs lots. Ils évaluent leur préjudice moral à la somme de 15.000 euros.

Enfin ils demandent que le syndicat des copropriétaires soit condamné à payer les frais de mainlevée de l’hypothèque provisoire inscrite sur leurs lots, dont le coût s’élève à 840 euros.

Il ressort des pièces produites que par ordonnance du 27 juin 2013 le juge des référés a ordonné, à la demande des consorts Y et Z, la mainlevée de l’opposition faite par le syndicat des copropriétaires sur le prix de la vente des lots des intimés entre les mains du notaire chargé de la vente, pour obtenir le paiement du coût de l’aggravation des charges d’eau. Le juge des référés a relevé que le syndicat des copropriétaires n’apportait pas la preuve du caractère liquide et exigible de sa créance, ni d’éléments déterminants autres que ceux qui lui avaient permis d’obtenir du juge de l’exécution le 14 juin 2012, une ordonnance autorisant une inscription d’hypothèque provisoire sur les base d’une créance paraissant fondée seulement «'en son principe'».

Compte tenu de ces éléments, et du rejet de la demande de remboursement des surconsommations d’eau formée par le syndicat appelant, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné ce dernier à rembourser aux consorts Y et Z la somme de 840 euros correspondant aux frais de mainlevée de l’hypothèque provisoire inscrite sur leurs lots.

Les intimés ne rapportant pas la preuve d’un lien de causalité direct entre la résiliation du bail commercial consenti à la société EDATIS et la prétendue malveillance des copropriétaires envers leur locataire. La société EDATIS a en effet donné congé à ses bailleurs à l’issue de la première période triennale de son bail commercial, sans que l’on en connaisse les motifs. L’attestation du candidat locataire successeur dénonçant l’attitude agressive de la copropriété envers ses employés ou l’installation d’un digicode par la copropriété, ne peut permettre de conclure que la cause de la résiliation du bail consenti à la société EDATIS était dû à la malveillance des copropriétaires. La demande au titre d’un préjudice locatif sera donc rejetée.

Enfin le préjudice moral lié à l’agressivité des copropriétaires envers les intimés ne peut être celui des candidats locataires potentiels. Il ne peut non plus être déduit de la prise d’hypothèque provisoire ou de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires sur le prix de vente, qui reste dans les limites de l’exercice d’un droit, même si ces procédures n’ont pas abouti en définitive.

La demande de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral formée par les intimés sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires et les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts Y et Z les frais irrépétibles exercés à l’occasion de cette procédure. Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer pour l’ensemble des frais exposés irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel une somme de 6.000 euros au total, soit 3.000 euros pour les consorts Y et 3.000 euros pour les époux Z. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens.

Les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe. Ces dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant sur ce point et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 10^e à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

3.000 euros à Monsieur et Madame X et A Y,

3.000 euros à Monsieur et Madame K-L et C Z

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 10^e aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,