Cour d'appel d'Amiens, 25 octobre 2012, n° 11/01843

TGI Senlis 12 avril 2011

CA Amiens
Infirmation partielle 25 octobre 2012

CASS
Rejet 12 février 2014

Arguments

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Rejeté
Incompétence du juge judiciaire
La cour a estimé que la question de la légalité de la décision de préemption relève de la compétence de la juridiction administrative, et non du juge judiciaire.
Rejeté
Délai de préemption non respecté
La cour a jugé que la commune a respecté les délais impartis pour notifier son intention de préempter, rendant la demande de nullité infondée.
Rejeté
Préjudice causé par la préemption
La cour a rejeté cette demande, considérant que la SCI n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice résultant de la préemption.
Rejeté
Responsabilité du succombant
La cour a jugé que la commune, en se substituant à l'adjudicataire, doit supporter ces charges, et non la SCI.

Commentaire • 1

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1. Préemption suite à une vente sur saisie immobilière : le droit de préemption ne peut s’exercer qu'après l'audience d'adjudication et qu’au montant de la dernière…

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Sur la décision

Référence :	CA Amiens, 25 oct. 2012, n° 11/01843
Juridiction :	Cour d'appel d'Amiens
Numéro(s) :	11/01843
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Senlis, 12 avril 2011

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe THOMAS COURCEL
Cabinet(s) :	SCP TETELIN-MARGUET DE SURIREY
Parties :	SCI DE LA GARE DE BALIGNY c/ LA COMMUNE DE BALAGNY SUR THERAIN, COMMUNE DE BALAGNY SUR THERAIN

Texte intégral

ARRÊT

N°

SCI DE LA GARE DE BALIGNY

XXX

Dub./BG.

COUR D’APPEL D’AMIENS

1^re chambre – 1^re section

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2012

RG : 11/01843

APPEL D’UN JUGEMENT DU JUGE DE L’EXECUTION DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU 12 AVRIL 2011

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

SCI DE LA GARE DE BALIGNY

XXX

Représentée par M^e Jacques CAUSSAIN avoué jusqu’au 31 décembre 2011 puis représentée par M^e LE ROY Jérôme avocat postulant au barreau d’AMIENS et plaidant par M^e THOMAS COURCEL avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMES

XXX

représentée par son Maire en exercice

XXX

60250 BALAGNY-SUR-THERAIN

Représentée par la SCP LEMAL et GUYOT, avoués jusqu’au 31 décembre 2011 puis représentée par M^e Aurelie GUYOT, avocat postulant au barreau d’AMIENS et plaidant par M^e Sylvain DEMEURE avocat au barreau de PARIS

Maître Jean-Pierre Y

es qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société FRANÇAISE DES PAPIERS PEINTS exploitant à l’enseigne ESSEF

XXX

Représenté par la SCP TETELIN-MARGUET ET DE SURIREY, avoués jusqu’au 31 décembre 2011 puis représenté et plaidant par M^e GILLET avocat au barreau de SENLIS.

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Juin 2012, devant :

Mme BELFORT, Présidente,

M^me PIET et M^me DUBAELE, entendue en son rapport, Conseillères,

qui en ont délibéré conformément à la Loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Octobre 2012.

GREFFIER : M. A

PRONONCE PUBLIQUEMENT :

Le 25 Octobre 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me BELFORT, Présidente, a signé la minute avec M. A, Greffier.

DÉCISION :

La société française des papiers peints a été mise en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Senlis du 27/04/2006, M^e Y étant désigné en qualité de liquidateur.

Le juge commissaire a, suivant décision du 13/07/2009, ordonné la vente en la forme des saisies immobilières d’un ensemble industriel situé rue du Général de Gaulle à Balagny-sur-Thérain faisant partie des actifs de la société française des papiers peints. Cette décision a été confirmée par le tribunal de commerce de Compiègne.

A l’audience des saisies immobilières du tribunal de grande instance de Senlis du 25/05/2010, l’immeuble a été adjugé au profit de M. X au prix principal de 140000 €, puis à la SCI de la gare de Balagny au prix principal de 159000 € à l’audience sur surenchère du 28/09/2010.

Par courrier adressé le 11/10/2010 et réceptionné le 14/10/2010 par le greffe du tribunal de grande instance de Senlis, la commune de Balagny-sur-Thérain a déclaré au greffier qu’elle entendait préempter l’ensemble immobilier au prix de 159000 €, suivant arrêté municipal pris le 13/10/2010 après délibération du conseil municipal.

Par assignation des 29 et 30/11/2010, la SCI de la gare de Balagny a assigné la commune de Balagny-sur-Thérain et M^e Y devant le juge de l’exécution de Senlis aux fins de voir déclarer nulle et de nul effet la déclaration de préemption adressée le 11/10/2010 par la commune au greffe du tribunal de grande instance de Senlis et préalablement, au cas où le tribunal estimerait que la légalité externe et interne de cet acte relèveraient de la compétence du tribunal administratif, aux fins de poser une question préjudicielle au tribunal administratif d’Amiens en application de l’article 49 et suivants du code de procédure civile.

Suivant jugement rendu le 12/04/2011 le juge de l’exécution de Senlis, s’estimant incompétent pour contrôler l’opportunité ou la légalité de la décision de préemption, a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

La SCI de la gare de Balagny a formé appel le 2/05/2011 et par conclusions infirmatives du 26/04/2012 demande à la cour, au visa des articles L.211-1, L.231-1, B, C et Z du code de l’urbanisme et de l’article 268 du décret du 27/12/1985, de :

— dire nulle et en tout cas de nul effet la déclaration de préemption régularisée le 11/10/2010 entre les mains du greffe du tribunal de grande instance de Senlis,

— déclarer en conséquence la SCI de la gare de Balagny adjudicataire des parcelles qui lui ont été adjugées au prix de 159000 €, outre les frais et charges,

— condamner la commune de Balagny à payer à la SCI de la gare de Balagny 50000 € de dommages et intérêts, outre une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le juge judiciaire est compétent pour connaître de la présente action, la nullité de la décision de préemption n’étant pas poursuivie, seule la notification au greffe l’étant,

— la commune de Balagny-sur-Thérain ne démontre pas qu’elle bénéficie d’un droit de préemption urbain,

— elle a exercé ce droit de façon irrégulière puisque :

*elle a exercé son droit de préemption tardivement selon la procédure de préemption de droit commun, puisqu’elle a adressé sa déclaration de préemption plus de deux mois après la réception de la déclaration d’intention d’aliéner dont la date est indiquée dans l’arrêté municipal portant préemption comme étant le 1^er août 2010,

* en tout état de cause elle n’a pas indiqué dans sa lettre qu’elle entendait se substituer à l’adjudicataire, conformément à l’article R.213-15 du code de l’urbanisme.

Elle ajoute que la procédure de préemption manifestement irrégulière a retardé son entrée en jouissance.

Par conclusions du 16/05/2012 la commune de Balagny-sur-Thérain, par application des articles 49, 51 et 96 du code de procédure civile et les articles L.210-1, L.213-1 et R.213-14 et 15 du code de l’urbanisme, demande à la cour de confirmer le jugement, subsidiairement de débouter la SCI de la gare de Balagny de toutes ses demandes, et en tout état de cause de la condamner à lui verser 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir que la lettre par laquelle elle a informé le greffe de son intention de préempter n’a qu’un rôle informatif et ne produit aucun effet, si bien qu’elle ne peut faire l’objet d’une action en nullité devant le juge administratif ou le juge judiciaire, qu’il importe peu que le juge-commissaire ait eu le choix entre l’adjudication judiciaire ou l’adjudication amiable dans la mesure où il a été ordonné une adjudication judiciaire si bien que l’adjudication était rendue obligatoire par une disposition réglementaire et que la procédure de préemption des articles R.213-14 et R.213-15 du code de l’urbanisme avait vocation à être mise en oeuvre.

Elle ajoute qu’il ressort d’une réponse ministérielle en date du 25/08/2003 que la procédure applicable pour la préemption d’un bien vendu aux enchères dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire est celle prévue à l’article R.213-15 du code de l’urbanisme (c’est-à-dire la procédure de substitution à l’adjudicataire) et qu’en tout état de cause elle a respecté les délais impartis puisqu’elle a notifié la décision de préemption dans le délai de 30 jours alors que la procédure de droit commun lui donnait deux mois.

Elle conclut enfin au fait que l’appelante ne prouve ni une faute, ni le montant des préjudices invoqués à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Par conclusions du 17/08/2011, M^e Y, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société ESSEF, demande à la cour de :

— dire que le succombant sera tenu au paiement du prorata de la prime d’assurance et de la taxe foncière à effet du 28/09/2010,

— le condamner en tant que de besoin à en payer le montant, assorti des intérêts au taux légal à compter du 28/09/2010,

— le condamner à lui verser 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20/06/2012.

SUR CE,

Sur la demande de nullité de la déclaration de préemption régularisée le 11/10/2010 entre les mains du greffe du tribunal de grande instance de Senlis et sur les demandes subséquentes :

La SCI de la gare de Balagny fait valoir en premier lieu que la commune de Balagny-sur-Thérain ne démontre pas qu’elle bénéficie d’un droit de préemption urbain effectif et opposable.

Cependant ce n’est pas à la commune de Balagny-sur-Thérain de démontrer devant la présente juridiction qu’elle se trouvait dans les conditions pour préempter, mais à la SCI de la gare de Balagny de contester, le cas échéant, la légalité de la décision de préemption. Or, comme l’a indiqué le premier juge, cette question relève de la seule compétence de la juridiction administrative, le juge judiciaire étant incompétent pour connaître de la légalité des décisions administratives, en l’occurrence un arrêté municipal.

La SCI de la gare de Balagny fait valoir en second lieu que la commune de Balagny n’a pas agi dans les délais imposés par la procédure de préemption de droit commun, c’est-à-dire dans les deux mois de la réception de la déclaration d’aliéner, soit avant le 31/09/2010, et que, ce faisant, elle est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption par application de l’article R.213-7 du code de l’urbanisme et qu’en conséquence sa déclaration de préemption n’a pu produire aucun effet. Elle ajoute qu’en admettant que la procédure dérogatoire soit applicable, la commune de Balagny-sur-Thérain ne l’a pas davantage respectée dans la mesure où elle n’a pas déclaré se substituer à l’adjudicataire mais a simplement déclaré préempter.

Cette question relève de la compétence du juge judiciaire dans la mesure où il ne s’agit pas de statuer sur la légalité de l’acte de préemption mais sur la validité de l’acte de notification emportant substitution de la commune à l’adjudicataire et du transfert subséquent de la propriété de l’immeuble à son profit, puisque par application de l’article 2208 alinéa 1^er du code civil le jugement d’adjudication emportant vente forcée du bien adjugé et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

En l’espèce, la procédure d’adjudication a été imposée au propriétaire de l’immeuble, s’agissant d’un bien vendu par le liquidateur judiciaire du propriétaire de l’immeuble, en exécution d’une ordonnance du juge-commissaire valant saisie, si bien que la commune ne pouvait préempter qu’en suivant la procédure dérogatoire prévue par les articles R.213-14 et R.213-15 du code de l’urbanisme pour les 'cas de vente par adjudication lorsque cette procédure est rendue obligatoire de par la loi ou le règlement', peu importe que l’article L.642-18 alinéa 3 du code de commerce, applicable au jour du jugement ouvrant la procédure de liquidation judiciaire, ouvre au juge-commissaire la possibilité d’autoriser dans certaines conditions la vente de gré à gré.

Par ailleurs, la procédure dérogatoire de préemption permettant seulement à la commune de se substituer à l’adjudicataire en déclarant cette substitution au greffier en cas d’adjudication judiciaire ou en la déclarant au notaire en cas d’adjudication amiable, et non de faire une offre d’acquisition au propriétaire comme dans la procédure de droit commun, la lettre recommandée adressée au greffier du tribunal de grande instance de Senlis, faisant suite à l’adjudication et par laquelle la commune indique qu’elle entend préempter au prix adjugé en dernier lieu, s’analyse forcément en une déclaration de substitution telle qu’elle est prévue à l’article R.214-15 du code de l’urbanisme, le fait que la commune n’ait pas expressément indiqué qu’elle se substituait à l’adjudicataire n’ayant aucune incidence sur la validité de la déclaration et donc de la substitution.

Dès lors que la commune de Balagny a fait connaître au greffe de la juridiction son droit de préemption dans le délai prévu par la procédure dérogatoire, il y a lieu de débouter la SCI de la gare de Balagny de sa demande tendant à voir annuler la déclaration de substitution du 11/10/2010 et de sa demande implicite d’annulation du transfert de propriété au profit de la commune, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts..

Sur le paiement par le succombant du prorata de la prime d’assurance et de la taxe foncière à effet du 28/09/2010 :

La commune s’étant substituée à l’adjudicataire doit seule supporter, à compter du 28/09/2010, la prime d’assurance de l’immeuble ainsi que les taxes foncières, ces dépenses incombant au propriétaire et non à la SCI de la gare de Balagny, adjudicataire évincé par la préemption.

Ce n’est donc pas au succombant à la présente instance de payer les charges de l’immeuble qui ont été assumées par le liquidateur de la société ESSEF dans l’attente de la publication au bureau des Hypothèques du jugement d’adjudication et de la déclaration de substitution.

Dès lors, il y a lieu de débouter M^e Y de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI de la gare de Balagny, succombant à l’instance, devra en supporter tous les dépens et verser à la commune de Balagny-sur-Thérain et au liquidateur de la société française des papiers peints des indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile telles que définies au présent dispositif et imposées par des considérations d’équité.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant après débats publics, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition du public au greffe,

CONFIRME le jugement en ce que le tribunal s’est déclaré incompétent pour connaître de la question de la légalité du droit de préemption mis en oeuvre par la commune de Balagny-sur-Thérain et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant les juridictions administratives,

L’INFIRME pour le surplus et, Y AJOUTANT,

SE DECLARE compétente pour statuer sur la question de la validité de la déclaration de substitution de la commune à l’adjudicataire et du transfert de la propriété du bien à son profit,

DEBOUTE la SCI de la gare de Balagny de sa demande implicite tendant à voir annuler le transfert de propriété de l’immeuble au profit de la commune de Balagny-sur-Thérain du fait de la nullité de la déclaration de substitution du 11/10/2010, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE M^e Y, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société française des papiers peints, de sa demande tendant à voir condamner le succombant à lui rembourser les taxes foncières et les primes d’assurance de l’immeuble vendu sur adjudication,

CONDAMNE la SCI de la gare de Balagny à verser à la commune de Balagny-sur-Thérain 5000 € et à M^e Y, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société française des papiers peints 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

LA CONDAMNE en tous les dépens et admet M^e Guyot, avocat, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour la part des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir préalablement reçu provision.

Le Greffier, Le Président,